法律主觀：

一、因簽訂合同主體不適格致使房屋租賃合同無效： （1）無民事行為能力人或者無權代理人簽訂的房屋租賃合同； （2）限制民事行為能力人或者越權代理人簽訂又未經追認的房屋租賃合同。 二、因租賃的房屋不符合法律規定或者合同約定，致使服務租賃合同無效： （1）違法違章建筑的租賃合同無效：違法違章建筑物的租賃合同，一般應認定無效，但在一審法庭辯論終結前取得合法手續的，人民法院應當認定有效： 1、未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定建設的房屋； 2、未經批準或者未按照批準內容建設的臨時建筑； 3、租賃期限超過臨時建筑的使用期限，超過部分無效； 4、必需經由公安消防機構驗收的房屋，未經消防驗收或者消防驗收不合格的房屋； （2）房屋租賃期限過長：房屋租賃期限超過20年的，超過部分無效。 （3）共有房屋的無效：共有房屋的出租在共有人之間沒有特別約定的情況下，應當經其他共有人同意，否則所訂租賃合同在共有人不予追認的情況下將被認定無效。 （4）房屋轉租的無效情形：承租人未經出租人同意而擅自將房屋轉租，出租人有主張承租人與次承租人簽訂的轉租合同無效。承租人經出租人同意將租賃房屋轉租給第三人時，轉租期限超過承租人剩余租賃期限的，人民法院應當認定超過部分的約定無效。但出租人與承租人另有約定的除外。 三、根據2021年《民法典》第一百四十四條規定，無民事行為能力人實施的民事法律行為無效。

法律客觀：

《中華人民共和國民法典》第七百零五條租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。 租賃期限屆滿，當事人可以續訂租賃合同；但是，約定的租賃期限自續訂之日起不得超過二十年。

常見的四種租賃合同/2050801"target="_blank">房屋租賃合同效力糾紛有哪些?常見的四種租賃合同/2050801"target="_blank">房屋租賃合同效力糾紛分別是租賃房屋未經消防驗收合格，租賃合同是否有效;租賃房屋未經整體驗收合格的，租賃合同是否有效;租賃期間發生權變動，租賃合同/2050801"target="_blank">房屋租賃合同是否繼續有效以及以在建房屋作為租賃標的物的租賃合同/2050801"target="_blank">房屋租賃合同效力問題這四個方面。
一、租賃房屋未經消防驗收合格，租賃合同是否有效
根據《合同法》第52條的規定，只有違反法律、法規強制性效力規定的合同才是無效合同。
認定城市租賃合同/2050801"target="_blank">房屋租賃合同因房屋未經消防驗收使用而產生效力問題的主要法律依據是《消防法》第13條第3款規定：按照國家工程建設消防技術標準需要進行消防設計的建設工程竣工，依法應當進行消防驗收的建設工程，未經消防驗收或者消防驗收不合格的，禁止投入使用。
因此租賃房屋根據《消防法》必須經消防驗收而未驗收或驗收不合格的，應當根據《合同法》第52條認定租賃合同無效。
當然在在界定何為“必須進行消防驗收的建設工程”時，需明確只有“按照國家工程建設消防技術標準需要進行消防設計的建設工程”，竣工時才必須經過消防驗收。因此不宜籠統地認為城市出租房屋一律須經消防驗收，未經消防驗收或者驗收不合格租賃合同就無效。
二、租賃房屋未經整體驗收合格的，租賃合同是否有效
高人民法院在“湘財證券有限責任公司與云南志遠房地產開發有限公司租賃合同/2050801"target="_blank">房屋租賃合同糾紛上訴案”中認為，根據《建筑法》第61條規定“建筑工程竣工經驗收合格后，方可交付使用;未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。”未經整體驗收合格而簽訂的《租賃合同》，違反了《建筑法》的強制性規定，根據《合同法》第52條應認定為合同無效。
三、租賃期間發生權變動，租賃合同/2050801"target="_blank">房屋租賃合同是否繼續有效
在“善島建設(天津)有限公司與天津一商集團有限公司租賃合同/2050801"target="_blank">房屋租賃合同糾紛案”中，高人民法院認為，依據《合同法》第229條規定：租賃物在租賃期間發生權變動的，不影響租賃合同的效力。
出租人與承租人訂立的租賃合同繼續生效。同時認為現行法律未限制房屋產權變更后出租人依據租賃合同主張合同權利，追究承租人違約責任，該合同責任既包括追繳租金，也包括違約方承擔終止合同履行的違約責任。因此對于出租人提出的解除租賃合同應予以支持。
四、以在建房屋作為租賃標的物的租賃合同/2050801"target="_blank">房屋租賃合同效力問題
在“西安九龍房地產開發有限責任公司與陜西兵器工業西北公司、西安市賽格商貿有限公司租賃合同/2050801"target="_blank">房屋租賃合同糾紛上訴案”((2002)民一終字第75號)中，高人民法院民一庭認為，隨著我國改革開放和房地產業的發展，房屋租賃打破以往先有房屋，再行出租的傳統租賃制度。
在建房屋作為租賃標的物出租，已經成為我國房地產領域的一種常見現象。本案判決表明，人民法院對于當事人以在建房屋作為租賃標的物簽訂的《租賃合同》及《房屋轉租合同》之效力的認定，同其他合同一樣，實行國家干預原則，即依職權審查合同是否存在違法性。對于合同內容沒有違反法律、法規的強制性規定，不具備法定無效要件的合同，應當尊重當事人合同意思自治原則，認定此類合同有效。

沒有合法手續，不影響租賃合同的有效性。只是對方需要承擔不能交付符合條件的廠房的違約責任。