法律主觀：

一、因簽訂合同主體不適格致使房屋租賃合同無效： （1）無民事行為能力人或者無權(quán)代理人簽訂的房屋租賃合同； （2）限制民事行為能力人或者越權(quán)代理人簽訂又未經(jīng)追認(rèn)的房屋租賃合同。 二、因租賃的房屋不符合法律規(guī)定或者合同約定，致使服務(wù)租賃合同無效： （1）違法違章建筑的租賃合同無效：違法違章建筑物的租賃合同，一般應(yīng)認(rèn)定無效，但在一審法庭辯論終結(jié)前取得合法手續(xù)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效： 1、未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋； 2、未經(jīng)批準(zhǔn)或者未按照批準(zhǔn)內(nèi)容建設(shè)的臨時(shí)建筑； 3、租賃期限超過臨時(shí)建筑的使用期限，超過部分無效； 4、必需經(jīng)由公安消防機(jī)構(gòu)驗(yàn)收的房屋，未經(jīng)消防驗(yàn)收或者消防驗(yàn)收不合格的房屋； （2）房屋租賃期限過長(zhǎng)：房屋租賃期限超過20年的，超過部分無效。 （3）共有房屋的無效：共有房屋的出租在共有人之間沒有特別約定的情況下，應(yīng)當(dāng)經(jīng)其他共有人同意，否則所訂租賃合同在共有人不予追認(rèn)的情況下將被認(rèn)定無效。 （4）房屋轉(zhuǎn)租的無效情形：承租人未經(jīng)出租人同意而擅自將房屋轉(zhuǎn)租，出租人有主張承租人與次承租人簽訂的轉(zhuǎn)租合同無效。承租人經(jīng)出租人同意將租賃房屋轉(zhuǎn)租給第三人時(shí)，轉(zhuǎn)租期限超過承租人剩余租賃期限的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定超過部分的約定無效。但出租人與承租人另有約定的除外。 三、根據(jù)2021年《民法典》第一百四十四條規(guī)定，無民事行為能力人實(shí)施的民事法律行為無效。

法律客觀：

《中華人民共和國民法典》第七百零五條租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。 租賃期限屆滿，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同；但是，約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過二十年。

常見的四種租賃合同/2050801"target="_blank">房屋租賃合同效力糾紛有哪些?常見的四種租賃合同/2050801"target="_blank">房屋租賃合同效力糾紛分別是租賃房屋未經(jīng)消防驗(yàn)收合格，租賃合同是否有效;租賃房屋未經(jīng)整體驗(yàn)收合格的，租賃合同是否有效;租賃期間發(fā)生權(quán)變動(dòng)，租賃合同/2050801"target="_blank">房屋租賃合同是否繼續(xù)有效以及以在建房屋作為租賃標(biāo)的物的租賃合同/2050801"target="_blank">房屋租賃合同效力問題這四個(gè)方面。
一、租賃房屋未經(jīng)消防驗(yàn)收合格，租賃合同是否有效
根據(jù)《合同法》第52條的規(guī)定，只有違反法律、法規(guī)強(qiáng)制性效力規(guī)定的合同才是無效合同。
認(rèn)定城市租賃合同/2050801"target="_blank">房屋租賃合同因房屋未經(jīng)消防驗(yàn)收使用而產(chǎn)生效力問題的主要法律依據(jù)是《消防法》第13條第3款規(guī)定：按照國家工程建設(shè)消防技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)需要進(jìn)行消防設(shè)計(jì)的建設(shè)工程竣工，依法應(yīng)當(dāng)進(jìn)行消防驗(yàn)收的建設(shè)工程，未經(jīng)消防驗(yàn)收或者消防驗(yàn)收不合格的，禁止投入使用。
因此租賃房屋根據(jù)《消防法》必須經(jīng)消防驗(yàn)收而未驗(yàn)收或驗(yàn)收不合格的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)《合同法》第52條認(rèn)定租賃合同無效。
當(dāng)然在在界定何為“必須進(jìn)行消防驗(yàn)收的建設(shè)工程”時(shí)，需明確只有“按照國家工程建設(shè)消防技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)需要進(jìn)行消防設(shè)計(jì)的建設(shè)工程”，竣工時(shí)才必須經(jīng)過消防驗(yàn)收。因此不宜籠統(tǒng)地認(rèn)為城市出租房屋一律須經(jīng)消防驗(yàn)收，未經(jīng)消防驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格租賃合同就無效。
二、租賃房屋未經(jīng)整體驗(yàn)收合格的，租賃合同是否有效
高人民法院在“湘財(cái)證券有限責(zé)任公司與云南志遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司租賃合同/2050801"target="_blank">房屋租賃合同糾紛上訴案”中認(rèn)為，根據(jù)《建筑法》第61條規(guī)定“建筑工程竣工經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用;未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。”未經(jīng)整體驗(yàn)收合格而簽訂的《租賃合同》，違反了《建筑法》的強(qiáng)制性規(guī)定，根據(jù)《合同法》第52條應(yīng)認(rèn)定為合同無效。
三、租賃期間發(fā)生權(quán)變動(dòng)，租賃合同/2050801"target="_blank">房屋租賃合同是否繼續(xù)有效
在“善島建設(shè)(天津)有限公司與天津一商集團(tuán)有限公司租賃合同/2050801"target="_blank">房屋租賃合同糾紛案”中，高人民法院認(rèn)為，依據(jù)《合同法》第229條規(guī)定：租賃物在租賃期間發(fā)生權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力。
出租人與承租人訂立的租賃合同繼續(xù)生效。同時(shí)認(rèn)為現(xiàn)行法律未限制房屋產(chǎn)權(quán)變更后出租人依據(jù)租賃合同主張合同權(quán)利，追究承租人違約責(zé)任，該合同責(zé)任既包括追繳租金，也包括違約方承擔(dān)終止合同履行的違約責(zé)任。因此對(duì)于出租人提出的解除租賃合同應(yīng)予以支持。
四、以在建房屋作為租賃標(biāo)的物的租賃合同/2050801"target="_blank">房屋租賃合同效力問題
在“西安九龍房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司與陜西兵器工業(yè)西北公司、西安市賽格商貿(mào)有限公司租賃合同/2050801"target="_blank">房屋租賃合同糾紛上訴案”((2002)民一終字第75號(hào))中，高人民法院民一庭認(rèn)為，隨著我國改革開放和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，房屋租賃打破以往先有房屋，再行出租的傳統(tǒng)租賃制度。
在建房屋作為租賃標(biāo)的物出租，已經(jīng)成為我國房地產(chǎn)領(lǐng)域的一種常見現(xiàn)象。本案判決表明，人民法院對(duì)于當(dāng)事人以在建房屋作為租賃標(biāo)的物簽訂的《租賃合同》及《房屋轉(zhuǎn)租合同》之效力的認(rèn)定，同其他合同一樣，實(shí)行國家干預(yù)原則，即依職權(quán)審查合同是否存在違法性。對(duì)于合同內(nèi)容沒有違反法律、法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，不具備法定無效要件的合同，應(yīng)當(dāng)尊重當(dāng)事人合同意思自治原則，認(rèn)定此類合同有效。

沒有合法手續(xù)，不影響租賃合同的有效性。只是對(duì)方需要承擔(dān)不能交付符合條件的廠房的違約責(zé)任。