小產權房到底是一種什么房子?為何現實生活中仍是有許多人想要采購?小產權房屬于交易不合法交易范疇，購買小產權房會承擔一定的風險，這也是不買小產權房的理由。那么購房小產權房有哪些風險?
什么是小產權房呢?有幾種解釋如下：
第一種說法：發展商的產權叫大產權，購房人的產權叫小產權，這種叫法是因為購房人的產權是由發展商一個產權分割來的，相對講發展商的大，購房人的小。
第二種說法：第二種說法：國家發產權證的叫大產權，國家不發產權證的，由鄉鎮政府發證書的叫小產權。購房人要注意的是鄉鎮政府發證書的房產實際上沒有真實的產權。這種房沒有國家發的土地使用證和預售許可證，購房合同疆土房管局也不會給予存案。
第三種說法：買的房再轉讓時不必再交土地出讓金的叫“大產權”，再轉讓時要補繳土地出讓金的叫“小產權”。按這種說法一般商品房即是“大產權”房，經濟適用房即是“小產權”房，對這個差異購房人可從合同第一條土地使用權的取得方式中加以承認。
購買小產權房的風險
首先，缺少“五證”。“五證”是購房者取得房產證的必要條件。小產權房是沒有產權的，不受法律保護，沒有保障。
第二，拆遷難賠償。小產權房歸于政府規則規模以外的違章修建，如果與國家計劃抵觸，可能被拆除，業主也難以得到拆遷安頓。
第三，質量難以確保。再房子建造進程中，質量沒人監督，修建進程中會偷工減料，存在安全隱患，入住以后物業管理也簡單呈現疑問。
第四，配套不完善。有些房子沒有天然氣、暖氣等配套設施。一旦呈現糾紛，可能會斷水斷電。
第五，遺贈費事。由于缺少產權，在遺產承繼時會有許多疑問。
第六，小產權房不能參加市場買賣(典當或轉賣)。
此前，業界專家曾主張將小產權房用作養老服務設施，由政府核發攝影，但政府未對此做出回答。北京從前呈現小產權房被作為“養老公寓”出售而被查的狀況。課件不管冠以啥名頭，政府沖擊小產權房的情緒仍是一向堅決的。盡管小產權房買賣存在以上六大危險，但苦于負擔不起城市房價，許多買不起商品房的購房一族轉而追捧小產權房，小產權房商場更加眾多。
日前，北京市民政局出臺了《北京市年街道(城鎮)養老照顧基地建造工作方案》。特別強調各區縣在斷定年基地建造項目時，必須嚴厲核對和把關，特別對無房產證和土地證的項目，應咨詢計劃、土地等各有關部分定見，防止已歸入疆土部分重點監察規模、近期計劃拆遷規模的建造項目和小產權房轉為養老照顧基地。
年政府出臺多項方針支撐房地產去庫存，地方性的去庫存方針會逐漸執行。盡管城市房價仍居高不下，但買房置業是主要決議計劃，為了防止承擔小產權房的法令危險和方針危險，主張購房者必須遵循國家有關法令法規，合法買賣，以保障買房者自身利益。

近年來我們國家的對房產開發力度都比較大，在房產中出現大產權和小產權的問題，大家對于小產權問題一直不明白，我們都知道大產權是我們的商品房以及經濟適用房，那小產權房是什么意思呢？小產權房能買賣嗎？這里小編就給大家說一說。
一、小產權
所謂“小產權房”是指在農民集體土地上建設的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產權證不是由國家房管部門頒發，而是由鄉政府或村政府頒發，所以叫做“鄉產權房”，又叫“小產權房”。鄉鎮政府發證的所謂小產權房產，實際上沒有真正的產權。
小產權房占用的是集體土地，按照我國現行法律，這類土地只能用于農業生產或者作為農民的宅基地，土地使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設，它沒有產權，更沒有國家的土地使用證和預售許可證，因此小產權就是沒產權。
二、小產權三種解釋
對小產權的解釋歸納起來主要有3種解釋，目前面臨整治的小產權房，指的是下面的第三種。
種解釋是針對發展商的產權而言，將發展商的產權叫大產權，購房人的產權叫小產權，這種叫法是因為購房人的產權是由發展商一個產權分割來的。
第二種解釋是按房屋再轉讓時是否需要繳納土地出讓金來區分的，不用再繳土地出讓金的叫大產權，要補繳土地出讓金的叫小產權。按這種解釋普通商品房就是大產權房，經濟適用房就是小產權房。
第三種解釋是按產權證的發證機關來區分的，國家發產權證的叫大產權，國家不發產權證的，由鄉鎮政府發證書的叫小產權，又被稱為鄉產權，鄉產權并不構成真正法律意義上的產權。
四、小產權房的風險
1、無法辦理房產證、產權證
小產權房沒有國家頒發的土地使用證和預售許可證，當然購房合同也不可能在房管局備案。所以你就不可能拿到一個合法合規，有效的房產證。這是小產權房嚴重的問題。
2、無法進行銀行貸款和抵押貸款
購買小產權房沒有房產證，沒有經過備案，就不能去銀行做貸款，只能一次交清房款；同樣未來也不能拿這個房子去銀行做抵押。
3、小產權房交易難
小產權房若向非集體成員的第三人出售，因其沒有房產證而無法完成產權過戶，小產權房屋購買人完全可以與其他人再次簽訂房屋買賣協議，達到一房二賣或是多賣的目的，第三人的利益根本得不到保證。
4、拆遷補償難，質量沒保證
因不是房屋合法所有人，無法對抗國家的征地和拆遷，購房者將來遇到拆遷，將得到補償，你的孩子就不能成為”拆二代“。且小產權房屋違反國家政策被強拆后，購房人很可能面臨既無法取得房屋，又不能索回房款的艱難局面。
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法律主觀：

購買小產權房有什么風險？一、什么是小產權房?(一)小產權房并不是一個專業的法律名詞，實際生活中關于“小產權”房的說法也各有不同。最普遍的說法是按房屋權屬證明的發證機關來區分，即由國家統一制作發放房屋所有權證和國有土地使用權證的叫“大產權”房，而由鄉鎮政府或村民委員會私自制作發放的“房屋所有權證”則被稱為“小產權”房，也叫“鄉產權”或“村產權”。雖然名稱有所不同，但是我國法律明確規定，小產權房屋無法辦理權屬證明，不受法律保護。本來小產權房是為了解決農村住房問題才建設出售的，但現在很多小產權房主并不是農村人口。(二)小產權房便宜的價格固然是吸引力之一，但背后還有一個原因是“建了也沒有人管”、“買了也沒有人管”。北京很多小產權房都在公開、“正規”地銷售，銷售人員會明確告知購房人房子是小產權的。二、購買小產權房有什么風險?購買不受法律保護的小產權房有以下風險：(一)如果所購買的小產權房是占用耕地建設的，首先就違反了國策，不但不會受到保護，還屬于違規行為。(二)購買了小產權房不能上市交易。(三)購買小產權房會擾亂房地產秩序的建立。(四)因為目前的法律法規不允許在集體土地上進行房地產開發，不允許集體土地上建設的房屋向本集體經濟組織以外成員銷售，所以購買了小產權房的人沒有產權證，一旦國家要征用土地，沒有權屬證明保護自己的權益。(五)別墅產品類型居多的小產權房，業主和當地村民因為社會財富等不同，容易形成新的社會矛盾。已經建成的小產權房，在開發商和購房人應該補交相應的稅費的同時，還要對違反了土地管理法的開發商和村組織有關負責人給予行政處罰，并沒收非法所得。目前，還有大量開發商打著社會主義新農村建設的名義，在集體土地上進行違規開發建設。小產權房的泛濫和市場有關，也和以往立法、執法不及時、不嚴格相關。以往的土地違法中，相關人員受到的處罰都是“濫用職權罪或者行賄受賄罪”。由此可見，購買小產權房的法律風險還是很大的，購房者最好不要為了貪圖便宜購買這類不受法律保護的小產權房。

法律客觀：

《中華人民共和國民法典》第二百零九條 不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但是法律另有規定的除外。依法屬于國家所有的自然資源，所有權可以不登記。 《中華人民共和國民法典》第二百一十五條 當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者當事人另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。