一、商品房認購協議的法律效力如何
1、商品房認購協議是商品房買賣雙方在簽訂商品房預售合同或商品房現房買賣合同之前所簽訂的文書，是對雙方交易房屋有關事宜的初步確認；
2、簽訂認購協議后，開發商應當與購房者在約定的期限內簽訂正式的商品房買賣合同。
3、《商品房銷售管理辦法》第十六條，規定的商品房買賣合同的主要內容，并且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協議應當認定為商品房買賣合同。
《城市商品房預售管理辦法》第十條規定，商品房預售，開發企業應當與承購人簽訂商品房預售合同。開發企業應當自簽約之日起30日內，向房地產管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理商品房預售合同登記備案手續。房地產管理部門應當積極應用網絡信息技術，逐步推行商品房預售合同網上登記備案。商品房預售合同登記備案手續可以委托代理人辦理。委托代理人辦理的，應當有書面委托書。
二、房屋認購協議有法律效力嗎，與合同有何不同
1、如果認購協議不違反法律、行政法規的強制性規定，同時符合協議書約定的生效條件時，該協議書即發生法律效力，開發商和購買人均應按照協議書約定享有權利，履行義務。
2、購房合同更加詳細。如果認購書中，對于房屋的房號、面積、價格以及雙方權利義務等內容做了較為明確的約定，那么認購書可以被看作為一份預先約定的房屋買賣合同。
3、正式的《商品房買賣合同》只是對于認購書內容做出了更為具體的約定，而如果認購書中沒有約定上述內容，則其只是一份購房意向書，不具備合同性質，也就沒有合同的約束力。

依法成立的認購協議具有法律效力。只要認購協議是合同當事人根據真實的意思表示簽訂的合同，且不違反法律法規強制性規定的，就具有法律效力，一方不履行認購協議約定的，要承擔違約責任。
一、商品房“內部認購協議”性質及效力
我國法律、行政法規均嚴令禁止房地產開發商在未取得商品房預售許可證前不得以認購、預訂、排號等形式收取或變相收取定金、預訂款等性質的費用進行變相的商品房預售。
依據最高人民法院頒布的《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（簡稱《商品房買賣合同司法解釋》）第二條規定，尚未取得商品房預售許可證的，該商品房買賣合同無效，但在起訴前取得預售許可證的，該合同有效，但是上述司法解釋對商品房預售合同的強制性規定并不適用于認購協議。因為認購協議是獨立于商品房預售合同的預約合同，因此司法實踐普遍傾向于認為，商品房認購協議的效力不以出賣人是否取得商品房預售許可證明為必要，出賣人未取得商品房預售許可證也不影響認購協議的合同效力。
作為預約合同的《商品房認購書》是出賣人與買受人雙方為將來訂立作為本約合同的《商品房買賣合同》所做的承諾，而非正式的商品房預售行為，作為法定的商品房預售行為強制性前提條件的商品房預售許可證明就不應對出賣人訂立預約合同的行為干預禁止。未取得商品房預售許可證前簽訂的《商品房認購書》等預約合同均為有效”。
所以，諸如“內部認購協議”等合同，在符合相應法律規定的情況，即使不構成《商品房買賣合同》，但仍然具有一般合同法意義上的合同效力。
法律依據
《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》
第五條規定，商品房的認購、訂購、預訂等協議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容，并且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協議應當認定為商品房買賣合同。

有法律效力。當事人簽訂認購書、訂購書、預訂書、意向書、備忘錄等預約合同，約定在將來一定期限內訂立買賣合同，一方不履行訂立買賣合同的義務，對方請求其承擔預約合同違約責任或者要求解除預約合同并主張損害賠償的。認購協議書是在簽署預售合同或買賣合同前所簽訂的相關文書，同時也是一開始對雙方房屋有關事宜的確認。
簽訂認購書要注意什么
1、當事人雙方基本情況別寫錯：購房者在簽訂認購書的時候需要注意，對于買賣雙方的基本信息不能寫錯，要注意看“出賣人”位置填寫的是不是開發商的公司名全稱。如果開發商委托第三方房產中介公司代為銷售，那么應該在認購書中寫明代理關系。填寫購房者本人相關信息時，要注意“認購人”寫自己的名字，通訊地址填寫身份證上的戶籍地址。
2、房屋的基本情況要寫清：購房者要注意認購書上有沒有寫清楚房屋的基本信息，一般情況下，預售/銷售許可證的證書號碼是開發商提供的。如果簽訂時是空白的，這時就要警惕了，沒有預售/銷售許可證的房子，賣出去也是不合法的，如果開發商到辦理產權變更之日時，還拿不到相關證件，也是沒有辦法辦理房屋產權所有證的。
3、價款與付款方式約定清楚：買賣雙方簽訂的認購書上還會對房價和付款方式進行約定，購房者在填寫時要注意，不能使用“特價、均價”等比較模糊的詞語。付款方式及首付款的支付金額都要寫清楚，不要出現差錯。
4、開發商承諾要寫進認購書：對于開發商的口頭承諾，購房者可以把它加在認購書里面，比如說銷售人員或開發商承諾的贈送面積、保留房源等，都要寫進認購書中。包括承諾不兌現，違約如何處理等，都要做出明確的規定。實際操作中，要將承諾寫進認購書，還需與開發商進行交涉。