一、商品房認(rèn)購協(xié)議的法律效力如何
1、商品房認(rèn)購協(xié)議是商品房買賣雙方在簽訂商品房預(yù)售合同或商品房現(xiàn)房買賣合同之前所簽訂的文書，是對(duì)雙方交易房屋有關(guān)事宜的初步確認(rèn)；
2、簽訂認(rèn)購協(xié)議后，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)與購房者在約定的期限內(nèi)簽訂正式的商品房買賣合同。
3、《商品房銷售管理辦法》第十六條，規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。
《城市商品房預(yù)售管理辦法》第十條規(guī)定，商品房預(yù)售，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與承購人簽訂商品房預(yù)售合同。開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自簽約之日起30日內(nèi)，向房地產(chǎn)管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)。房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)積極應(yīng)用網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù)，逐步推行商品房預(yù)售合同網(wǎng)上登記備案。商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)可以委托代理人辦理。委托代理人辦理的，應(yīng)當(dāng)有書面委托書。
二、房屋認(rèn)購協(xié)議有法律效力嗎，與合同有何不同
1、如果認(rèn)購協(xié)議不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，同時(shí)符合協(xié)議書約定的生效條件時(shí)，該協(xié)議書即發(fā)生法律效力，開發(fā)商和購買人均應(yīng)按照協(xié)議書約定享有權(quán)利，履行義務(wù)。
2、購房合同更加詳細(xì)。如果認(rèn)購書中，對(duì)于房屋的房號(hào)、面積、價(jià)格以及雙方權(quán)利義務(wù)等內(nèi)容做了較為明確的約定，那么認(rèn)購書可以被看作為一份預(yù)先約定的房屋買賣合同。
3、正式的《商品房買賣合同》只是對(duì)于認(rèn)購書內(nèi)容做出了更為具體的約定，而如果認(rèn)購書中沒有約定上述內(nèi)容，則其只是一份購房意向書，不具備合同性質(zhì)，也就沒有合同的約束力。

依法成立的認(rèn)購協(xié)議具有法律效力。只要認(rèn)購協(xié)議是合同當(dāng)事人根據(jù)真實(shí)的意思表示簽訂的合同，且不違反法律法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的，就具有法律效力，一方不履行認(rèn)購協(xié)議約定的，要承擔(dān)違約責(zé)任。
一、商品房“內(nèi)部認(rèn)購協(xié)議”性質(zhì)及效力
我國法律、行政法規(guī)均嚴(yán)令禁止房地產(chǎn)開發(fā)商在未取得商品房預(yù)售許可證前不得以認(rèn)購、預(yù)訂、排號(hào)等形式收取或變相收取定金、預(yù)訂款等性質(zhì)的費(fèi)用進(jìn)行變相的商品房預(yù)售。
依據(jù)最高人民法院頒布的《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（簡(jiǎn)稱《商品房買賣合同司法解釋》）第二條規(guī)定，尚未取得商品房預(yù)售許可證的，該商品房買賣合同無效，但在起訴前取得預(yù)售許可證的，該合同有效，但是上述司法解釋對(duì)商品房預(yù)售合同的強(qiáng)制性規(guī)定并不適用于認(rèn)購協(xié)議。因?yàn)檎J(rèn)購協(xié)議是獨(dú)立于商品房預(yù)售合同的預(yù)約合同，因此司法實(shí)踐普遍傾向于認(rèn)為，商品房認(rèn)購協(xié)議的效力不以出賣人是否取得商品房預(yù)售許可證明為必要，出賣人未取得商品房預(yù)售許可證也不影響認(rèn)購協(xié)議的合同效力。
作為預(yù)約合同的《商品房認(rèn)購書》是出賣人與買受人雙方為將來訂立作為本約合同的《商品房買賣合同》所做的承諾，而非正式的商品房預(yù)售行為，作為法定的商品房預(yù)售行為強(qiáng)制性前提條件的商品房預(yù)售許可證明就不應(yīng)對(duì)出賣人訂立預(yù)約合同的行為干預(yù)禁止。未取得商品房預(yù)售許可證前簽訂的《商品房認(rèn)購書》等預(yù)約合同均為有效”。
所以，諸如“內(nèi)部認(rèn)購協(xié)議”等合同，在符合相應(yīng)法律規(guī)定的情況，即使不構(gòu)成《商品房買賣合同》，但仍然具有一般合同法意義上的合同效力。
法律依據(jù)
《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》
第五條規(guī)定，商品房的認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。

有法律效力。當(dāng)事人簽訂認(rèn)購書、訂購書、預(yù)訂書、意向書、備忘錄等預(yù)約合同，約定在將來一定期限內(nèi)訂立買賣合同，一方不履行訂立買賣合同的義務(wù)，對(duì)方請(qǐng)求其承擔(dān)預(yù)約合同違約責(zé)任或者要求解除預(yù)約合同并主張損害賠償?shù)摹ＵJ(rèn)購協(xié)議書是在簽署預(yù)售合同或買賣合同前所簽訂的相關(guān)文書，同時(shí)也是一開始對(duì)雙方房屋有關(guān)事宜的確認(rèn)。
簽訂認(rèn)購書要注意什么
1、當(dāng)事人雙方基本情況別寫錯(cuò)：購房者在簽訂認(rèn)購書的時(shí)候需要注意，對(duì)于買賣雙方的基本信息不能寫錯(cuò)，要注意看“出賣人”位置填寫的是不是開發(fā)商的公司名全稱。如果開發(fā)商委托第三方房產(chǎn)中介公司代為銷售，那么應(yīng)該在認(rèn)購書中寫明代理關(guān)系。填寫購房者本人相關(guān)信息時(shí)，要注意“認(rèn)購人”寫自己的名字，通訊地址填寫身份證上的戶籍地址。
2、房屋的基本情況要寫清：購房者要注意認(rèn)購書上有沒有寫清楚房屋的基本信息，一般情況下，預(yù)售/銷售許可證的證書號(hào)碼是開發(fā)商提供的。如果簽訂時(shí)是空白的，這時(shí)就要警惕了，沒有預(yù)售/銷售許可證的房子，賣出去也是不合法的，如果開發(fā)商到辦理產(chǎn)權(quán)變更之日時(shí)，還拿不到相關(guān)證件，也是沒有辦法辦理房屋產(chǎn)權(quán)所有證的。
3、價(jià)款與付款方式約定清楚：買賣雙方簽訂的認(rèn)購書上還會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)和付款方式進(jìn)行約定，購房者在填寫時(shí)要注意，不能使用“特價(jià)、均價(jià)”等比較模糊的詞語。付款方式及首付款的支付金額都要寫清楚，不要出現(xiàn)差錯(cuò)。
4、開發(fā)商承諾要寫進(jìn)認(rèn)購書：對(duì)于開發(fā)商的口頭承諾，購房者可以把它加在認(rèn)購書里面，比如說銷售人員或開發(fā)商承諾的贈(zèng)送面積、保留房源等，都要寫進(jìn)認(rèn)購書中。包括承諾不兌現(xiàn)，違約如何處理等，都要做出明確的規(guī)定。實(shí)際操作中，要將承諾寫進(jìn)認(rèn)購書，還需與開發(fā)商進(jìn)行交涉。