不少人認為一旦簽訂了商品房認購書，無論什么原因房子終沒有買成，定金就一定不能返還，但實際上符合條件的購房定金是可以退還的，那么購房定金如何退呢？下面由的小編在本文詳細介紹。
購房定金如何退？
從目前的法律規定與法院審判實踐來看，可以退房的條件主要包括約定條件與法定條件兩種。約定條件是指購房者與開發商在購房合同中約定可以退房的條件。比如房產商延遲交房超過一定期限，購房人可以要求退房。另外，購房者也可在合同中約定如小區規劃或配套設施不符合售樓廣告或售樓書、房屋交付后在一定期限內無法取得產權證等退房條件。
購房人可以通合同條件談判時雙方修改的記錄來證明，也可以通過雙方談話的錄音來證明。有些購房者本身不想要此房，屬于違約行為，但也通過增加補充協議的方式達到了退定金的目的。另外，對于內部認購等無銷售許可證或產權證的項目，因本身不具備銷售條件，因此任何情況下定金都可退，無需做大量的取證工作，直接起訴即可。
購房定金能否退還？
而對于定金能否退還的判定，主要取決于以下幾個因素：
1、如果在正式購房合同簽訂之前，買方沒有按照認購書規定的時間、地點去簽約或者賣方在認購書規定的期限內將認購房屋轉售他人而導致未能正式簽約，買方違約的，定金不予返還；賣方違約的，應雙倍返還定金；
2、如果已簽訂正式購房合同，則應將定金抵押房款或退回買房，在雙方履行正式合同過程中，一方違約的，適用不予返還或者雙倍返還；
3、如果雙方在上述過程中都不存在違約情況，僅對預售（銷售）契約及補充協議內容難以達成一致，而未能簽約的，賣方應把定金全數返還買方，而不涉及賠償問題；
4、如果因賣方未取得房屋銷售的合法證件或買方不具備購房資格而導致雙方未能簽訂正式合同或者正式合同無效的，應按無效合同處理，賣方應將定金返還。但有過錯的一方應當賠償另一方的利息損失或者其它損失。
5、如果在正式簽約時，賣方未能履行認購書中確認的房屋條件，如房價、樓層、面積、朝向等而導致簽約未成，視為賣方違約，應雙倍返還定金。
6、若賣方在認購書中表明有權在正式合同中對認購書中所列之價格、面積等有修正之權利或聲明以正式為準的，應視為合同的主要條款未確定，正式合同如因此不能成立，賣方應將定金及利息返還買方。

交了購房定金，出現不可抗力導致合同無法履行，可以退房。雙方就退房事宜協商，簽訂解除房屋買賣合同的協議；賣方退還定金，履行協議。如果退房行為構成違約情形，定金不會退還。
購房定金糾紛，可以報警，但報警作用比較小。因為該糾紛屬于民事糾紛，最好是通過協商等方式解決。
定金指合同當事人為保證合同履行，由一方當事人預先向對方交納一定數額的錢款。
符合商品房銷售條件的房地產開發企業，在訂立商品房買賣合同之前，向買受人收取預訂款性質費用的，訂立商品房買賣合同時，所收費用應當抵作房價款，當事人未能訂立商品房買賣合同的，房地產開發企業應當向買受人返還所收費用”。除了依據相關法規，要避免定金陷阱，還要注意以下幾點：
1、首先不要與開發商簽訂認購協議書，不要交定金。在商品房的交易過程中，在簽訂商品房買賣合同前簽訂認購書、交定金并不是簽訂商品房買賣合同的一個必經程序，雙方經協商一致，可以直接簽訂商品房買賣合同。如果商品房買賣合同簽不成，購房者可以全身而退，不留任何后患。
2、是將“定金”寫成“訂金”、“預付款”、“保證金”、“誠意金”、“押金”、“訂約金”等，這樣一旦房屋買賣合同簽不成所交款項能退回。
法律依據：
《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的司法解釋》第四條明確規定，出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為商品房買賣合同擔保的，如果因為當事人一方原因不能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關于定金的規定處理;因不可歸責于當事人的事由導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應將定金返還買房人。

法律主觀：

因買方無故毀約退房時購房定金不可以退，因賣方違約、或雙方對協議及補充協議內容未能達成合意不歸責于任何一方的、或出現政策變化和天然要素導致不能簽定生意合同的，定金可以退還。

法律客觀：

《中華人民共和國民法典》第五百八十六條 當事人可以約定一方向對方給付定金作為債權的擔保。定金合同自實際交付定金時成立。 《中華人民共和國民法典》第五百八十七條 債務人履行債務的，定金應當抵作價款或者收回。給付定金的一方不履行債務或者履行債務不符合約定，致使不能實現合同目的的，無權請求返還定金；收受定金的一方不履行債務或者履行債務不符合約定，致使不能實現合同目的的，應當雙倍返還定金。

買房交了定金后悔了怎么辦
1、如果是合同條款意見不一致，購房者可以要求退房，開發商一般都會退還定金，要是不退的話，購房者可以向住建委投訴；2、對于退定金條件有約定的話，只要符合退定金條款，都可依據認購書或購房合同讓開發商退定金；3、如果開發商沒有銷售許可證或產權證，可以要求開發商退定金，如果開發商不退定金，可以直接起訴。
買房交定金要注意什么
1、確認房產性質
買房交定金時，一定要確認好房產性質，否則交了定金就要打水漂了。如果買的是期房，最好要開發商出示售房許可證，如果是現房，要讓開發商出示房產證。
2、交定金并不是必經的程序
在購房時不要輕易的交定金，因為在簽訂合同之前，沒必要先交定金。要是買賣雙方協商一致，可以直接簽訂商品房買賣合同，就算沒有簽約成功，購房者也不會有損失。
3、交定金時一定要簽協議
交定金時，一定要和開發商簽訂定金協議，不能只用口頭承諾，如果沒有協議，定金就沒有法律效力。
4、寫明是“定金”兩字，以免發生爭議
交定金時，要注意寫明“定金”和“訂金”的字樣，否則很容易發生爭議;且協議中約定的預付款、違約都不能混淆，如果寫成“訂金”、“預付款”、“認購金”等，這些都不具有法律效力。
5、定金的數額是有規定的，必須在房屋成交金額的20%內，超過部分定金由雙方當事人協商確定。定金的數額約定過高，可能會使購房者的損害賠償高于實際損失金額;如果定金過低，則起不到擔保合同履行的作用。