房屋買賣合同作為一種特殊的買賣合同，它是指出賣人將房屋交付并轉移所有權與買受人，買受人支付價款的合同。房屋買賣合同的法律特征既有買賣合同的一般特征，也有其自身固有的特征。這主要表現為：（1）出賣人將所出賣的房屋所有權轉移給買受人，買受人支付相應的價款；（2）房屋買賣合同是諾成、雙務、有償合同；（3）房屋買賣合同的標的物為不動產，其所有權轉移必須辦理登記手續；（4）房屋買賣合同屬于法律規定的要式法律行為。
房屋買賣合同是一方轉移房屋所有權于另一方，另一方支付價款的合同。轉移所有權的一方為出賣人或賣方，支付價款而取得所有權的一方為買受人或者買方。
合同形式
編輯
房屋買賣合同標的額較大且系比較重要之合同，故法律規定應當采取書面形式訂立。《城市房地產管理法》第40條規定：“房地產轉讓，應當簽訂書面轉讓合同……”。《城市房地產開發經營管理條例》第28規定：“商品房銷售，當事人雙方應當簽訂書面合同。……”上述規定是認定房屋買賣合同應當采用書面形式的法律依據。根據法律及相關司法解釋的規定，房屋買賣合同書面形式應包括如下類型：
(一)正式房屋買賣合同
正式房屋買賣合同是房屋買賣合同書面形式的基本類型，內容一般包括房屋買賣合同的基本條款，如房屋位置、結構、建筑面積、價款及其支付期限、交房期限、質量標準、產權轉移登記等條款。盡管法律法規并未規定買賣雙方必須采用統一的房屋買賣合同文本，但在辦理產權轉移登記時，房屋產權登記機關往往要求使用建設主管部門統一制訂的規范的合同文本，否則，不予辦理備案、登記。但是，并不因為不使用統一合同文本而影響書面房屋買賣合同的成立和效力。實踐中，商品房買賣時，要求必須使用建設主管部門統一制作的格式文本。但在正式合同文本簽訂之前，多由開發商提供認購書、預訂協議等預約合同文本要求買受人簽署，其中有的預約合同已經具備本約性質，相當于房屋買賣合同。二手房買賣的合同形式未作統一要求，買賣雙方一般會根據協商一致的意見共同起草一份房屋買賣合同，經雙方簽字、蓋章生效，并據此履行，在產權登記機關填寫的制式合同只作為登記文件使用。
(二)具備特定條件的預約合同
最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(下稱商品房買賣司法解釋)第五條規定：“商品房的認購、訂購、預訂等協議具備<商品房銷售管理辦法>第16條規定的商品房買賣合同的主要內容，并且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協議應當認定為商品房買賣合同。”根據最高法院民一庭的觀點，商品房認購、訂購、預訂等協議是在開發商取得立項、規劃、報建審批手續至取得商品房銷售許可證之前簽訂的預約性質的合同(事實上預約合同的簽訂并不限于這個期間)。為保障交易安全，保護業主權益，促進簽約，規定具備合同實際履行條件的預約合同，應當認定為本約合同。筆者認為，司法解釋的本條規定，用意雖好，但效果一般，極易造成誤導。首先，《商品房銷售管理辦法》第16條規定的商品房買賣合同的主要內容多達13項，而認購書等預約合同均為開發商擬定的格式合同，同時具備該13項內容的可能性很少，買受人依據該條規定維護自身權益的機會并不多見。其次，認定合同性質的依據為合同內容，而非合同名稱。預約合同如果具備了商品房買賣合同的主要內容，理應認定為商品房買賣合同，不再具有預約性質。第三，“出賣人已經按照約定收受購房款”，表明買賣合同已經實際履行。即使預約合同未完全具備《商品房銷售管理辦法》第16條規定的商品房買賣合同的主要內容，只要標的物明確、價款確定，完全可以依據合同法的相關規定認定雙方房屋買賣合同成立。如果機械適用該條司法解釋的規定，就會導致依據合同法應當認定房屋買賣合同成立，而依據該條司法解釋則不能認定合同成立。
(三)房屋買賣合同的其他書面形式。
《合同法》第11條規定：“書面形式是指合同書、信件和數據電文(包括電報、電傳、傳真、電子數據交換和電子郵件)等可以有形地表現所載內容的形式。”根據《電子簽名法》第3條第3款的規定，“涉及土地、房屋等不動產權益轉讓的”的文書，不適用“電子簽名、數據電文”。無疑排除了以“數據電文”為表現形式的房屋買賣合同。記載雙方房屋買賣意思表示的、以有形方式表現的信函等雙方往來資料，應當認定為其他書面形式的房屋買賣合同。有些情況下，沒有書面合同，也無法認定口頭合同存在，買受人以其持有的購房款收據或發票主張房屋買賣合同成立。此時，買受人持有的購房款收據或發票，既是書面合同形式，也是合同實際履行證據，如果收據或發票載明的房屋位置具體、房屋價款明確，應當認定雙方之間的房屋買賣合同成立。筆者認為，認定其他書面形式的房屋買賣合同成立，已有書面證據必須能夠證明三項事實：房屋買賣的意思表示、房屋具體位置和價款。

起草依據起草該《辦法》的主要依據是《中華人民共和國房地產管理法》、國務院《城市房地產開發經營管理條例》和《甘肅省城市房地產管理條例》，同時參照了建設部第77號令《房地產開發企業資質管理規定》、95號令《城市商品房預售管理辦法》等有關規章和文件。

　　此外，還借鑒了兄弟城市關于房地產開發經營管理的先進經驗。

　　出臺背景2002年7月22日，蘭州市政府召開全市整頓房地產市場動員大會，對全市房地產市場的整頓和規范進行了安排部署。針對蘭州市房地產市場的現狀，蘭州市市長張志銀在講話中提出要盡快制定和完善房地產業管理的法規規章。蘭州市房地產管理部門和法制部門經過緊張工作，旨在依法規制蘭州市房地產開發經營行為、加強房地產開發經營活動的監督管理、保障房地產權利人的合法權益的《蘭州市房地產開發經營管理辦法》于今年4月25日經市政府第9次常務會議討論通過，4月30日，蘭州市市長張志銀簽發了2003年第3號蘭州市政府令，對該《辦法》予以公布，于2003年7月1日起施行。

　　解讀房地產開發企業不得越級承攬業務《辦法》規定，蘭州市房地產開發企業應當按照資質證書確定的資質等級從事房地產開發，不得越級承攬業務。一級房地產開發企業，承擔房地產開發項目的建設規模不受限制；二級房地產開發企業可以承擔建筑面積25萬平方米以下的開發項目；三級房地產開發企業可以承擔建筑面積10萬平方米以下的開發項目；四級房地產開發企業只能承擔層數在六層以下、建筑面積不超過1萬平方米的開發建設項目。

　　開發項目通過公開招標方式取得對于已確定的開發項目，《辦法》要求通過公開招標的方式確定開發企業。房地產開發用地應當符合蘭州市土地儲備制度的相關規定，以公開招標、拍賣的方式取得。房地產開發主管部門和規劃土地行政管理部門，應當在確定開發企業之日起10日內，分別向中標的開發企業核發房地產開發項目中標通知書和建設用地規劃許可證。

　　2年不動工無償收回土地使用權開發項目建設用地使用權出讓合同約定，動工開發期限滿1年未動工開發的，土地行政管理部門應當征收其相當于開發項目建設用地使用權出讓金20％的土地閑置費；滿2年未動工開發的，土地行政管理部門應當無償收回開發項目建設用地使用權。

　　按總投資的20％設立項目建設資本金針對一些房地產開發企業取得開發項目的同時，缺少必要的資本金以及房地產企業挪用商品房預售款，而導致房地產開發項目出現“爛尾樓”和“半截子工程”的問題，《辦法》第二十一條規定，房地產開發企業應當根據開發項目設立項目建設資本金，資本金占項目總投資比例不得低于20％；同時《辦法》還規定，房地產開發企業預售商品房所得價款，應當存入銀行專戶，在房地產行政主管部門和建設行政主管部門的監督下專款用于該項目建設，在支付和清償該項目的全部建設費用之前不得挪作他用。

　　預售商品房的宣傳廣告作為對購買人的條款《辦法》規定，房地產開發企業預售商品房，應當與預售商品房購買人簽訂書面合同，明確雙方的權利、義務和責任。房地產開發企業為預售商品房所作的宣傳廣告，其內容應當作為對預售商品房購買人的條款，寫入預售商品房購買合同。預售商品房購買人應當自商品房交付使用之日起90日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續。預售商品房購買人可以將已預購尚未竣工的商品房轉讓，但相關當事人應當簽訂轉讓合同以及其他相關協議，明確轉讓人、受讓人與預售人三者之間的權利和義務。

　　預售款不得挪用房地產開發企業預售商品房所得價款，應當存入銀行專戶，在房地產開發主管部門監督下專款專用；在支付和清償該項目的全部建設費用之前不得挪用。否則，將處以1萬元以上2萬元以下罰款。

　　未經驗收房屋交付使用可罰款30萬為保護購買人的合法權益，《辦法》加大了對房產商違規行為的處罰力度。交付使用未經驗收房屋者，責令其限期補辦手續；逾期不補辦驗收手續，由建設行政主管部門組織有關部門和單位進行驗收，并處以10萬元以上30萬元以下的罰款。交付使用驗收不合格房屋者，責令其限期返修，并處以交付使用的房屋總造價2％以下的罰款；情節嚴重的，提請原登記發證的工商行政管理部門吊銷其營業執照；給購買人造成損失的，應當依法承擔賠償責任；造成重大傷亡事故或其他嚴重后果，構成犯罪的，提請司法機關依法追究刑事責任。