首次成立業(yè)主大會(huì)選舉業(yè)主委員會(huì)工作程序
一、 提出申請(qǐng)。在一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，物業(yè)實(shí)際使用的建筑面積達(dá)到百分之五十以上的，應(yīng)有10名以上的業(yè)主聯(lián)名向社區(qū)居委會(huì)提出書面申請(qǐng)，并提供相關(guān)必要的證明材料，要求成立首次業(yè)主大會(huì)；物業(yè)實(shí)際使用的建筑面積達(dá)到30％以上不足50％，但使用已超過(guò)1年的，應(yīng)有20％的業(yè)主聯(lián)名向社區(qū)居委會(huì)提出申請(qǐng)，并提供相關(guān)必要的證明材料，要求成立首次業(yè)主大會(huì)。
二、 發(fā)出成立籌備組的通知。社區(qū)居委會(huì)在接到書面報(bào)告后5個(gè)工作日內(nèi)，驗(yàn)核材料，確定符合成立業(yè)主大會(huì)條件后，以社區(qū)居委會(huì)的名義在物業(yè)管理區(qū)域張貼公告，向全體業(yè)主發(fā)出報(bào)名參加首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組（以下簡(jiǎn)稱“籌備組”）的通知。籌備組報(bào)名時(shí)間為5個(gè)工作日。
籌備組成員必須是該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，開發(fā)建設(shè)單位尚有產(chǎn)權(quán)的，還必須包括開發(fā)建設(shè)單位。開發(fā)建設(shè)單位書面推薦代表參加籌備組（開發(fā)建設(shè)單位棄權(quán)的除外）。
籌備組成員人數(shù)宜為5人以上的單數(shù)。
籌備組應(yīng)當(dāng)在市住建局物業(yè)辦、鎮(zhèn)社區(qū)辦公室、社區(qū)居委會(huì)的指導(dǎo)和監(jiān)督下開展業(yè)主大會(huì)會(huì)議的籌備工作。
籌備組未依法開展工作的，市住建局物業(yè)辦對(duì)選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會(huì)不予備案。
三、 確定籌備組成員。報(bào)名截止后3個(gè)工作日內(nèi)，社區(qū)居委會(huì)對(duì)參加籌備組的報(bào)名人員進(jìn)行業(yè)主身份驗(yàn)核，并組織全部報(bào)名人員召開會(huì)議，確定籌備組成員。
如果符合條件的報(bào)名人員超過(guò)預(yù)定人數(shù)的，社區(qū)居委會(huì)應(yīng)將所有報(bào)名人員通知到場(chǎng)，按照不同物業(yè)類型的比例，采取隨機(jī)抽簽或投票選舉的方式確定籌備組成員。
如果符合條件的報(bào)名人員未達(dá)到預(yù)定人數(shù)，則延長(zhǎng)報(bào)名時(shí)間，繼續(xù)征集業(yè)主報(bào)名參加（延長(zhǎng)期限為5個(gè)工作日）。如延長(zhǎng)期限過(guò)后，仍未達(dá)到預(yù)定人數(shù)的，則暫停指導(dǎo)。
四、 籌備組成員名單公示。社區(qū)居委會(huì)在物業(yè)管理區(qū)域公示籌備組成員名單。公示期為3日。
五、 第一次籌備組會(huì)議。確定正式的籌備組成員名單后3個(gè)工作日內(nèi)，市住建局物業(yè)辦會(huì)同鎮(zhèn)社區(qū)辦公室、社區(qū)居委會(huì)及時(shí)召開第一次籌備組會(huì)議，并安排、布置工作，籌備組推選一名組長(zhǎng)負(fù)責(zé)籌備組工作。籌備組可組建宣傳、文書、票務(wù)、異議處理等小組開展工作。
六、 籌備組的工作。社區(qū)居委會(huì)在物業(yè)管理區(qū)域公告籌備組成員名單，籌備組自公告之日起成立。籌備組負(fù)責(zé)做好以下籌備工作：
1、 確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容，做好會(huì)務(wù)準(zhǔn)備工作；
業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有1/2以上投票權(quán)的業(yè)主參加。籌備組根據(jù)本物業(yè)管理區(qū)域的實(shí)際情況，確定業(yè)主大會(huì)的召開形式。
2、 參照行政主管部門的示范文本，擬定《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》（草案）、《管理規(guī)約》（草案）；
3、 確認(rèn)業(yè)主身份和業(yè)主專有部分建筑面積數(shù)及物業(yè)管理區(qū)域總建筑面積、總業(yè)主人數(shù)，以幢（棟）等形式建立業(yè)主名冊(cè)；
4、 根據(jù)該物業(yè)管理區(qū)域的實(shí)際情況，制定《業(yè)主委員會(huì)委員選舉辦法》，并確定表決票和選票的發(fā)放、監(jiān)票、驗(yàn)票、唱票及計(jì)票的人員名單；
5、 組織每棟業(yè)主選舉棟長(zhǎng)（可視具體情況而定）；
6、 做好召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作。
七、 業(yè)主委員會(huì)候選人報(bào)名及征求《管理規(guī)約（草案）》、《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則（草案》和《業(yè)主委員會(huì)委員選舉辦法》的修改意見。以籌備組的名義發(fā)出業(yè)主委員會(huì)候選人報(bào)名的通知并發(fā)放候選人報(bào)名表，通知上應(yīng)當(dāng)載明業(yè)主委員會(huì)候選人報(bào)名的條件、方式、領(lǐng)取和遞交報(bào)名表的時(shí)間和地點(diǎn)等事項(xiàng)。
業(yè)主委員會(huì)候選人報(bào)名時(shí)間為5日。
籌備組在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)征求全體業(yè)主對(duì)《管理規(guī)約（草案）》、《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則（草案）》和《業(yè)主委員會(huì)委員選舉辦法》的修改意見。
八、 驗(yàn)核委員候選人的業(yè)主身份。籌備組在社區(qū)居委會(huì)的監(jiān)督指導(dǎo)下，按照通知中的資格條件要求進(jìn)行驗(yàn)核（主要驗(yàn)核報(bào)名的候選人是否是本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，是否有違反國(guó)家法律法規(guī)的行為，是否模范履行業(yè)主義務(wù)等）。
籌備組驗(yàn)核業(yè)主委員會(huì)候選人報(bào)名情況后，應(yīng)將候選人的報(bào)名情況如實(shí)報(bào)送社區(qū)居委會(huì)，社區(qū)居委會(huì)辦驗(yàn)核完畢后，由籌備組將候選人報(bào)名材料在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，公示期為5日。如有業(yè)主對(duì)候選人的資格提出異議，并有證據(jù)證明該候選人不符合候選人條件的，籌備組應(yīng)在社區(qū)居委會(huì)的監(jiān)督指導(dǎo)下予以核實(shí)，在正式公布候選人名單之前將核實(shí)情況和處理結(jié)果書面告知異議者。公示期滿后，籌備組確定正式的業(yè)主委員會(huì)委員候選人，并公布正式候選人名單。
九、 印制選票和表決票，制作投票箱。籌備組應(yīng)當(dāng)于業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開前，印制好選票和表決票，做好選票和表決票印制數(shù)量登記，制作選票和表決票發(fā)放簽收登記表和投票登記表，并按照投票點(diǎn)的數(shù)量制作投票箱。 投票箱只能有一個(gè)投票口，且投票入口不得超過(guò)2cm×5cm，箱門貼上封條。
十、 發(fā)出召開業(yè)主大會(huì)的通知。籌備組應(yīng)當(dāng)于業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開15日前將召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議通知及以下材料在物業(yè)管理區(qū)域公布：
1、 業(yè)主大會(huì)會(huì)議議程；
2、 管理規(guī)約（草案）；
3、 業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則（草案）；
4、 業(yè)主委員會(huì)正式候選人資格表；
5、 表決票和選票式樣；
6、 業(yè)主名冊(cè)及票權(quán)數(shù)情況；
7、 其他表決事項(xiàng)。
有條件的，可以采用遞交書面通知、放入業(yè)主信箱內(nèi)、郵寄或其他方式送達(dá)業(yè)主。
十一、業(yè)主大會(huì)的召開。籌備組組建若干發(fā)放組及唱票組、計(jì)票組、監(jiān)票組，每組三人以上，由籌備組成員、業(yè)主代表組成（委員候選人應(yīng)回避）。籌備組根據(jù)業(yè)主大會(huì)會(huì)議通知上確定的時(shí)間、地點(diǎn)和形式，組織召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。
（一）采用書面征求意見形式召開業(yè)主大會(huì)的，按以下程序進(jìn)行：
1、發(fā)放選票和表決票。發(fā)放組將選票和表決票送達(dá)每戶業(yè)主，確認(rèn)業(yè)主身份。業(yè)主須在選票和表決票發(fā)放簽收登記表上簽字。如收到選票或表決票的是非業(yè)主時(shí)，應(yīng)交待非業(yè)主及時(shí)轉(zhuǎn)交或告知業(yè)主。
2、投票。投票采用“流動(dòng)投票”和“集中投票”相結(jié)合的方式進(jìn)行。
（1）流動(dòng)投票。選票和表決票發(fā)放同時(shí)，業(yè)主如愿意立即投票，可將填好的票投入到發(fā)放組攜帶的流動(dòng)票箱內(nèi)，并在投票登記表上簽字。
（2）集中投票。籌備組集中一個(gè)時(shí)段在管理區(qū)域出入口或社區(qū)居委會(huì)等處設(shè)立投票箱。業(yè)主將填好的選票或表決票，持業(yè)主身份的有效證明到指定的投票箱進(jìn)行投票。籌備組應(yīng)當(dāng)組織人員（候選人應(yīng)回避）在投票點(diǎn)做好驗(yàn)核業(yè)主身份、簽收選票或表決票及登記等工作。社區(qū)居委會(huì)在現(xiàn)場(chǎng)全程監(jiān)督。
業(yè)主因故不能參加投票的，可書面委托代理人代為投票。代理人須出示業(yè)主身份有效證明、書面委托書及本人合法的有效證件。
投票的時(shí)間超過(guò)一天的，在投票當(dāng)天截止的時(shí)間，籌備組在業(yè)主代表和市住建局物業(yè)辦、鎮(zhèn)社區(qū)辦公室、社區(qū)居委會(huì)見證下對(duì)所有的投票箱共同封箱，封好的投票箱放置在社區(qū)居委會(huì)辦公室，任何人不得毀損投票箱。
投票時(shí)間不宜超過(guò)7日。但投票截止時(shí)，回收選票未達(dá)到法定票數(shù)的，應(yīng)張貼通知，繼續(xù)征集未投票業(yè)主的意見。
3、計(jì)票。投票結(jié)束后，在市住建局物業(yè)辦、鎮(zhèn)社區(qū)辦公室、社區(qū)居委會(huì)的指導(dǎo)監(jiān)督下，由監(jiān)票組、計(jì)票組進(jìn)行公開唱票、驗(yàn)票，統(tǒng)計(jì)投票結(jié)果。
（二）采用集體討論（現(xiàn)場(chǎng)大會(huì)）的形式召開業(yè)主大會(huì)的，按以下程序進(jìn)行：
1、入場(chǎng)登記。由籌備組根據(jù)物業(yè)產(chǎn)權(quán)份額清單對(duì)到會(huì)的業(yè)主核對(duì)身份，業(yè)主簽到登記。非業(yè)主、物業(yè)使用人參加大會(huì)的，需出示業(yè)主身份有效證明、書面委托書，以及本人合法的有效證件。
籌備組要確認(rèn)到會(huì)的業(yè)主數(shù)量符合法定人數(shù)和投票權(quán)數(shù)后才能宣布大會(huì)開始。
2、宣布會(huì)議議程，介紹委員候選人，宣讀《管理規(guī)約》、《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》和《業(yè)主委員會(huì)委員選舉辦法》及注意事項(xiàng)。
3、發(fā)放選票和表決票。發(fā)放組核對(duì)業(yè)主身份后發(fā)放選票和表決票，業(yè)主須在選票和表決票發(fā)放簽收登記表上簽字。
4、投票。業(yè)主填寫好選票和表決票后，自行投放到會(huì)場(chǎng)設(shè)置的投票箱內(nèi)。
5、統(tǒng)計(jì)投票結(jié)果。由唱票組、監(jiān)票組、計(jì)票組現(xiàn)場(chǎng)開箱，公開唱票、驗(yàn)票，統(tǒng)計(jì)投票結(jié)果。
十二、確定業(yè)主委員會(huì)委員。根據(jù)業(yè)主大會(huì)投票的結(jié)果確定業(yè)主委員會(huì)委員。獲得專有部分占建筑物總面積1/2以上的業(yè)主同意且獲得占總業(yè)主人數(shù)1/2以上的業(yè)主同意的業(yè)主委員會(huì)候選人當(dāng)選為正式的業(yè)主委員會(huì)委員。
十三、確定《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》、《管理規(guī)約》等表決事項(xiàng)是否通過(guò)。對(duì)《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》、《管理規(guī)約》等的表決統(tǒng)計(jì)，獲得專有部分占建筑物總面積1/2以上的業(yè)主同意且獲得占總業(yè)主人數(shù)1/2以上的業(yè)主同意，《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》、《管理規(guī)約》才能正式通過(guò)。
十四、公示選舉和表決結(jié)果。籌備組將業(yè)主大會(huì)對(duì)業(yè)主委員會(huì)委員的選舉結(jié)果和對(duì)《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》、《管理規(guī)約》等的表決結(jié)果在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
十五、召開首次業(yè)主委員會(huì)會(huì)議。自公告之日起，籌備組組長(zhǎng)應(yīng)在3日內(nèi)負(fù)責(zé)召集業(yè)主委員會(huì)委員，召開第一次業(yè)主委員會(huì)會(huì)議，選舉主任1名、副主任1-2名。
十六、業(yè)主委員會(huì)備案。業(yè)主委員會(huì)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，向市住建局物業(yè)辦備案。備案須提交下列材料：
1、 業(yè)主委員會(huì)成立備案申請(qǐng)書；
2、 首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議議程；
3、 業(yè)主大會(huì)會(huì)議紀(jì)要；
4、 業(yè)主委員會(huì)委員名單、報(bào)名表，產(chǎn)權(quán)證明和身份證復(fù)印件；
5、 已通過(guò)的《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》、《管理規(guī)約》等；
6、 其他材料。
十七、刻制印章。業(yè)主委員會(huì)取得市住建局物業(yè)辦的備案證明后，告知鎮(zhèn)社區(qū)辦公室和社區(qū)居委會(huì)，持備案證及相關(guān)證明到公安局指定部門刻制印章。
十八、業(yè)主委員會(huì)成立通告。印章刻制后3日內(nèi)，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)將《業(yè)主委員會(huì)成立通告》、業(yè)主委員會(huì)備案證（復(fù)印件）、《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》、《管理規(guī)約》在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)通告。籌備組自行解散。
十九、資料存檔。業(yè)主大會(huì)選舉和表決工作結(jié)束后，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)將涉及選舉和表決全過(guò)程的書面材料整理存檔。有條件的，對(duì)重要的工作進(jìn)行數(shù)碼拍照留存。
注：1、所有的公示、公布、通告等均應(yīng)在物業(yè)管理區(qū)域公告欄或其他顯著位置張貼。
2、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)人數(shù)較多的，可以幢、單元、樓層等為單位，推選出一名業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。涉及投票選舉或表決的，須由業(yè)主本人親自表決簽名。