建筑物區(qū)分所有權(quán)

1，概念：業(yè)主對建筑物內(nèi)其專有部分的專有權(quán)，對共有部分的共有權(quán)和共同管理權(quán)所形成的所有權(quán)

2，業(yè)主：（1）依照不動產(chǎn)登記取得專有部分所有權(quán)的人

（2）合法取得所有權(quán)，尚未辦理登記的人

（3）通過合同交付不動產(chǎn)，尚未辦理登記的

一，專有權(quán)

1，專有權(quán)具有所有權(quán)效力（業(yè)主轉(zhuǎn)讓專有權(quán)時，其他業(yè)主無優(yōu)先購買權(quán)）

2，專有權(quán)特點：業(yè)主改變住宅性質(zhì)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主（本棟建筑的其他業(yè)主）一致同意，專有權(quán)轉(zhuǎn)讓其他權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓。

二，共有權(quán)

1，共有權(quán)的客體：建筑物的基本構(gòu)造部分（支柱，外墻，承重墻，屋頂），公用設(shè)施等

2，共有部分的權(quán)利與義務(wù)：收益權(quán)按業(yè)主持有份（專有部分的面積占建筑物總面積的比例）

三，管理權(quán)

1，業(yè)主大會由全體業(yè)主組成，業(yè)主委員會是大會的執(zhí)行機構(gòu)，業(yè)主大會和業(yè)主委員會對損害他人合法權(quán)益的行為有權(quán)主張救濟（停止侵害，排除妨礙，消除危險等)

2,業(yè)主大會的表決規(guī)則：一般事項（雙2/3以上參與，雙1/2以上同意），特殊事項（籌集維修資金，改建，重建建筑物，改變共有部分的用途或利用共有部分從事經(jīng)營活動）雙2/3以上參與，雙3/4以上同意

共有物分割糾紛的法律適用包括共同共有人對不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權(quán)，共有人可以按照管理的約定對不動產(chǎn)或者動產(chǎn)進行管理，共有物如果具有變更的性質(zhì)需要經(jīng)過共有人的同意才能變更。
【按份共有】按份共有人對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)按照其份額享有所有權(quán)。
【共同共有】共同共有人對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)共同享有所有權(quán)。
【共有人對共有物的管理權(quán)】共有人按照約定管理共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn);沒有約定或者約定不明確的，各共有人都有管理的權(quán)利和義務(wù)。
【共有物的處分、重大修繕和性質(zhì)、用途變更】處分共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)以及對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)作重大修繕、變更性質(zhì)或者用途的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但是
【共有物管理費用的分擔(dān)】共有人對共有物的管理費用以及其他負(fù)擔(dān)，有約定的，按照其約定;沒有約定或者約定不明確的，按份共有人按照其份額負(fù)擔(dān)，共同共有人共同負(fù)擔(dān)。
【共有物的分割】共有人約定不得分割共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)，以維持共有關(guān)系的，應(yīng)當(dāng)按照約定，但是共有人有重大理由需要分割的，可以請求分割;沒有約定或者約定不明確的，按份共有人可以隨時請求分割，共同共有人在共有的基礎(chǔ)喪失或者有重大理由需要分割時可以請求分割。因分割造成其他共有人損害的，應(yīng)當(dāng)給予賠償。
【共有物的分割方式】共有人可以協(xié)商確定分割方式。達不成協(xié)議，共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)可以分割且不會因分割減損價值的，應(yīng)當(dāng)對實物予以分割;難以分割或者因分割會減損價值的，應(yīng)當(dāng)對折價或者拍賣、變賣取得的價款予以分割。 共有人分割所得的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)有瑕疵的，其他共有人應(yīng)當(dāng)分擔(dān)損失。
共有物分割原則：
共有物分割是指共有人將共有物從共有的狀態(tài)通過分割的方式轉(zhuǎn)化為各共有人單獨所有，由此引發(fā)的糾紛叫做共有物分割糾紛。共有物分割糾紛是《民事案件案由規(guī)定》第三級案由項下特意列出的一個案由。
為維持共有關(guān)系，若共有人約定不得分割共有物的一般不予以分割，但共有人有重大理由需要分割的，可以請求分割;若沒有約定或者約定不明確，按份共有人可以隨時要求分割，共同共有人在共有基礎(chǔ)喪失或有重大理由需要分割時可以要求分割?？梢娒總€共有人都有要求分割共有物的權(quán)利，其中按份共有人是可以隨時要求分割;共同共有人在共有基礎(chǔ)喪失或有重大理由時可以要求分割。所謂共有基礎(chǔ)喪失，如夫妻離婚要求分割夫妻共同財產(chǎn)、家庭成員分戶要求分割家庭共有財產(chǎn)、繼承開始要求分割遺產(chǎn);所謂重大理由，如婚姻法司法解釋三第四條：婚姻關(guān)系存續(xù)期間，夫妻一方請求分割共同財產(chǎn)的不予支持，但有下列重大理由且不損害債權(quán)人利益的除外：
(一)一方有隱藏、轉(zhuǎn)移、變賣、毀損、揮霍夫妻共同財產(chǎn)或者偽造夫妻共同債務(wù)等嚴(yán)重?fù)p害夫妻共同財產(chǎn)利益的行為的;
(二)一方負(fù)有法定扶養(yǎng)義務(wù)的人患重大疾病需要醫(yī)治，另一方不同意支付相關(guān)醫(yī)療費用的。
共有物是屬于共同擁有物品的權(quán)利，對共有物具有一定的管理的權(quán)利，并且共有人可以對持有的共有物進行一定程度的約定，可以對共有的不動產(chǎn)或者享有的份額進行確定。
法律依據(jù)
《中華人民共和國民法典》
第二百九十八條 按份共有：按份共有人對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)按照其份額享有所有權(quán)。
第二百九十九條 共同共有：共同共有人對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)共同享有所有權(quán)。
第三百條 共有人對共有物的管理權(quán)：共有人按照約定管理共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn);沒有約定或者約定不明確的，各共有人都有管理的權(quán)利和義務(wù)。
第三百零一條 共有物的處分、重大修繕和性質(zhì)、用途變更：處分共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)以及對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)作重大修繕、變更性質(zhì)或者用途的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但是共有人之間另有約定的除外。
第三百零二條 共有物管理費用的分擔(dān)：共有人對共有物的管理費用以及其他負(fù)擔(dān)，有約定的，按照其約定;沒有約定或者約定不明確的，按份共有人按照其份額負(fù)擔(dān)，共同共有人共同負(fù)擔(dān)。
第三百零三條 共有物的分割：共有人約定不得分割共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)，以維持共有關(guān)系的，應(yīng)當(dāng)按照約定，但是共有人有重大理由需要分割的，可以請求分割;沒有約定或者約定不明確的，按份共有人可以隨時請求分割，共同共有人在共有的基礎(chǔ)喪失或者有重大理由需要分割時可以請求分割。因分割造成其他共有人損害的，應(yīng)當(dāng)給予賠償。
第三百零四條 共有物的分割方式：共有人可以協(xié)商確定分割方式。達不成協(xié)議，共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)可以分割且不會因分割減損價值的，應(yīng)當(dāng)對實物予以分割;難以分割或者因分割會減損價值的，應(yīng)當(dāng)對折價或者拍賣、變賣取得的價款予以分割。 共有人分割所得的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)有瑕疵的，其他共有人應(yīng)當(dāng)分擔(dān)損失。