法律主觀：

民法典中的預告登記是：不動產物權變動所需要的條件尚未成就時，為限制債務人處分該不動產由請求權人向登記機關申請進行的預先登記。預告登記將債權通過登記的方式記載下來并予以公示轉化為準物權，具有排他性的法律效力。預告登記大概在9個工作日完成，費用包括預告登記費和檔案管理費。

法律客觀：

《中華人民共和國民法典》
第二百二十一條
當事人簽訂買賣房屋的協議或者簽訂其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起九十日內未申請登記的，預告登記失效。

法律主觀：

當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。預告登記后，債權消滅或者自能夠進行 不動產登記 之日起三個月內未申請登記的，預告登記失效。預告登記的功能是限制房地產開發商等 債務人 處分其權利，即“預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力”，以保障 債權人 將來實現其債權。有下列情形之一的，當事人可以申請預告登記： (一)預購 商品房 ; (二)以預購商品房設定抵押; (三)房屋所有權轉讓、抵押; (四)法律、法規規定的其他情形。 預告登記后，未經預告登記的權利人書面同意，處分該房屋申請登記的，房屋登記機構應當不予辦理。預告登記后，債權消滅或者自能夠進行相應的房屋登記之日起三個月內，當事人申請房屋登記的，房屋登記機構應當按照預告登記事項辦理相應的登記。

根據我國有關法律的規定，房地產登記機構不予登記的情形如下：（一）違反法律、行政法規的；（二）存在尚未解決的權屬爭議；（三）申請登記的房地產權利超過規定期限的；（四）法律、行政法規規定不予登記的其他情形。
《不動產登記暫行條例》第二十二條