一、居住權(quán)屬于什么權(quán)利
居住權(quán)，是指特定的公民在自己依法占有的房屋內(nèi)因居住和生活而享有的并排斥他人非法干涉的使用房屋的權(quán)利。居住權(quán)的性質(zhì)主要表現(xiàn)在以下七個(gè)方面：
（一）居住權(quán)作為一種獨(dú)立的用益權(quán)制度，屬于物權(quán)，是一種他物權(quán)。
由于居住權(quán)人可以對(duì)房屋直接行使其權(quán)利，但房屋所有人并無(wú)為之有積極作為的義務(wù)，故居住權(quán)屬于物權(quán)。同時(shí)，又由于居住權(quán)只有在他人所有的房屋上設(shè)定，因而居住權(quán)又屬于他物權(quán)。
（二）居住權(quán)的主體范圍限定為特定的自然人。
因?yàn)榱_馬法設(shè)立該制度的初衷就是：隨著“無(wú)夫權(quán)婚姻和奴隸的解放日多，每遇家長(zhǎng)亡故，那些沒(méi)有繼承權(quán)又缺乏或喪失勞動(dòng)能力的人的生活就成了問(wèn)題。因此，丈夫和家主就把一部分家產(chǎn)的使用權(quán)、收益權(quán)等遺贈(zèng)給妻或被解放的奴隸，使他們生有所靠，老有所養(yǎng)。”故法人或其他非法人團(tuán)體（如合伙團(tuán)體）不可以成為居住權(quán)主體，其主體范圍具有有限性。
（三）居住權(quán)的客體為他人的所有的建筑的全部或一部分，還包括其他附著物。
居住權(quán)的客體為他人的住房以及其附著物。故在自己的房屋上不能設(shè)立居住權(quán)。
（四）居住權(quán)是因居住而對(duì)房屋進(jìn)行使用的權(quán)利，也就是為特定的自然人的生活用房的需要而設(shè)定的權(quán)利。
居住權(quán)人只能把所取得的房屋用于生活需要，對(duì)房屋的使用只能限于為居住的目的，而不能挪作他用，比如用作商業(yè)房等。但也有學(xué)者認(rèn)為當(dāng)雙方當(dāng)事人有約定和在某些特殊情況下，居住權(quán)人可以將少量的房屋予以出租以獲取收益。
（五）居住權(quán)具有時(shí)間性，期限一般具有為長(zhǎng)期性、終身性。
這點(diǎn)也是居住權(quán)的一項(xiàng)重要特征。居住權(quán)的期限可由當(dāng)事人在合同或遺囑中確定或約定，如果沒(méi)有對(duì)期限作出明確規(guī)定，則應(yīng)推定居住權(quán)的期限為居住權(quán)人的終身。這是因?yàn)榫幼?quán)是用來(lái)供沒(méi)有房屋的人居住的，所以權(quán)利人對(duì)房屋的居住權(quán)如果沒(méi)有約定的話，應(yīng)當(dāng)理解為與其生命共始終。
（六）居住權(quán)一般具有無(wú)償性，居住權(quán)人無(wú)需向房屋的所有人支付對(duì)價(jià)，所以被稱為“恩惠行為”。
這也是由居住權(quán)的性質(zhì)、本質(zhì)而決定了其應(yīng)當(dāng)是一種無(wú)須支付對(duì)價(jià)的無(wú)償行為，即使居住權(quán)人在其居住期間可能需要支付給所有人一定的費(fèi)用，但它必然要低于租金，否則也就無(wú)設(shè)立之必要。
（七）居住權(quán)具有不可轉(zhuǎn)讓性。
人役權(quán)是不能讓與的權(quán)利，但權(quán)利的行使則可以轉(zhuǎn)讓，如轉(zhuǎn)讓某年對(duì)某土地的收獲權(quán)。就人役權(quán)的性質(zhì)而言，它不能與權(quán)利人相分離，故權(quán)利人死亡，其權(quán)利即行消滅。”目前，在中國(guó)，對(duì)居住權(quán)中是否包含租賃權(quán)，學(xué)者們意見(jiàn)還有紛爭(zhēng)。
《民法典》
第三百六十六條　【 居住權(quán)的定義 】居住權(quán)人有權(quán)按照合同約定，對(duì)他人的住宅享有占有、使用的用益物權(quán)，以滿足生活居住的需要。
第三百六十七條　【 居住權(quán)合同 】設(shè)立居住權(quán)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采用書(shū)面形式訂立居住權(quán)合同。
居住權(quán)合同一般包括下列條款：
（一）當(dāng)事人的姓名或者名稱和住所；
（二）住宅的位置；
（三）居住的條件和要求；
（四）居住權(quán)期限；
（五）解決爭(zhēng)議的方法。
第三百六十八條　【 居住權(quán)的設(shè)立 】居住權(quán)無(wú)償設(shè)立，但是當(dāng)事人另有約定的除外。設(shè)立居住權(quán)的，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)居住權(quán)登記。居住權(quán)自登記時(shí)設(shè)立。
二、居住權(quán)制度的演變
（一）傳統(tǒng)居住權(quán)的性質(zhì)與規(guī)定
傳統(tǒng)居住權(quán)屬于人役權(quán)，一般為特定人群無(wú)償設(shè)立，具有幫扶目的。居住權(quán)之前一般適用于婚姻家庭領(lǐng)域，為親屬或其他共同居住人無(wú)償設(shè)立，僅在《民法典》第二十七條第三款進(jìn)行了規(guī)定。此處“居住權(quán)”并無(wú)物權(quán)屬性，不具公示及對(duì)抗效力，對(duì)居住權(quán)人的保護(hù)力度有限。
（二）《民法典》中居住權(quán)規(guī)定的進(jìn)步
在《民法典》頒布前，我國(guó)立法并未確立居住權(quán)制度，在審理涉及居住權(quán)益糾紛時(shí)，法官僅能用“公序良俗”“禁止權(quán)利濫用”等原則進(jìn)行處理。但《民法典》第三百六十八條規(guī)定：“居住權(quán)無(wú)償設(shè)立，但是當(dāng)事人另有約定的除外。”該條文的“除外”情形可視為對(duì)居住權(quán)適用范圍的擴(kuò)張，將“居住權(quán)”確立為用益物權(quán)后，當(dāng)事人可通過(guò)合法有效的形式取得居住權(quán)，保障自身權(quán)益。
三、確定居住權(quán)制度的現(xiàn)實(shí)意義
（一）推進(jìn)以房養(yǎng)老的老齡化住房保障
我國(guó)目前已經(jīng)出現(xiàn)反向抵押等“以房養(yǎng)老”模式，即老年人將自有房屋抵押給金融機(jī)構(gòu)，金融機(jī)構(gòu)按月向老年人發(fā)放豐厚的養(yǎng)老金，同時(shí)老年人可以繼續(xù)居住在房屋里，待老年人身故后由金融機(jī)構(gòu)取得房屋產(chǎn)權(quán)。但反向抵押等以房養(yǎng)老制度在我國(guó)并未實(shí)現(xiàn)普及，居住權(quán)制度允許老年人在將房產(chǎn)提前贈(zèng)與子女的同時(shí)自由行使和處置房屋居住權(quán)益，更好地從法律制度上規(guī)范老齡化住房保障。
（二）保障家庭成員的居住權(quán)益
盡管現(xiàn)有婚姻家庭繼承制度中的居住使用權(quán)可實(shí)現(xiàn)大部分居住利益，但在缺少上位法的情況下，實(shí)踐中對(duì)居住權(quán)的法律性質(zhì)、適用范圍和效力一直存在爭(zhēng)議，遺囑約定或法院判決確定的居住使用權(quán)缺少法律制度保障。通過(guò)明確居住權(quán)制度，有利于明確居住權(quán)的性質(zhì)、尤其是確立居住權(quán)和其他權(quán)利沖突時(shí)的裁判規(guī)范，以更好保障家庭成員間的居住權(quán)益。

《中華人民共和國(guó)民法典》
第三百六十六條
居住權(quán)人有權(quán)按照合同約定，對(duì)他人的住宅享有占有、使用的用益物權(quán)，以滿足生活居住的需要。

《中華人民共和國(guó)民法典》
第三百六十八條
居住權(quán)無(wú)償設(shè)立，但是當(dāng)事人另有約定的除外。設(shè)立居住權(quán)的，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)居住權(quán)登記。居住權(quán)自登記時(shí)設(shè)立。

《中華人民共和國(guó)民法典》
第三百六十九條
居住權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、繼承。設(shè)立居住權(quán)的住宅不得出租，但是當(dāng)事人另有約定的除外。

法律分析：居住權(quán)人有權(quán)按照合同約定，對(duì)他人的住宅享有占有、使用的用益物權(quán)，以滿足生活居住的需要。設(shè)立居住權(quán)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采用書(shū)面形式訂立居住權(quán)合同。 居住權(quán)無(wú)償設(shè)立，但是當(dāng)事人另有約定的除外。居住權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、繼承。 居住權(quán)期限屆滿或者居住權(quán)人死亡的，居住權(quán)消滅。

法律依據(jù)：《中華人民共和國(guó)民法典》

第三百六十六條 居住權(quán)人有權(quán)按照合同約定，對(duì)他人的住宅享有占有、使用的用益物權(quán)，以滿足生活居住的需要。

第三百六十七條 設(shè)立居住權(quán)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采用書(shū)面形式訂立居住權(quán)合同。居住權(quán)合同一般包括下列條款：（一）當(dāng)事人的姓名或者名稱和住所；（二）住宅的位置；（三）居住的條件和要求；（四）居住權(quán)期限；（五）解決爭(zhēng)議的方法。

第三百六十八條 居住權(quán)無(wú)償設(shè)立，但是當(dāng)事人另有約定的除外。設(shè)立居住權(quán)的，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)居住權(quán)登記。居住權(quán)自登記時(shí)設(shè)立。

第三百六十九條 居住權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、繼承。設(shè)立居住權(quán)的住宅不得出租，但是當(dāng)事人另有約定的除外。

第三百七十條 居住權(quán)期限屆滿或者居住權(quán)人死亡的，居住權(quán)消滅。居住權(quán)消滅的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理注銷登記。

第三百七十一條 以遺囑方式設(shè)立居住權(quán)的，參照適用本章的有關(guān)規(guī)定。