今天跟大家交流的主題是“優(yōu)先承租權(quán)的理解與適用”。      關(guān)于優(yōu)先承租權(quán)，《民法典》第734條第2款規(guī)定，“租賃期限屆滿，房屋承租人享有以同等條件優(yōu)先承租的權(quán)利”。該規(guī)定將優(yōu)先承租權(quán)上升為房屋承租人的一項法定權(quán)利。但是，對于優(yōu)先承租權(quán)的性質(zhì)、具體行使規(guī)則、法律效果、救濟和保護方式等，《民法典》及相關(guān)司法解釋均未作出明確規(guī)定。針對這些問題，今天的討論從四個方面展開，分別是:優(yōu)先承租權(quán)界定、優(yōu)先承租權(quán)行使條件、優(yōu)先承租權(quán)行使方式和期限以及優(yōu)先承租權(quán)救濟和保護。      在開始討論之前，我們先來看一個案例。案例1      出租人甲與承租人乙簽訂租賃合同，約定甲將房屋出租給乙，用于經(jīng)營餐飲。租賃合同期限屆滿前，乙向甲提出續(xù)租。甲回函稱，因乙存在遲延支付租金的違約行為，不再與其續(xù)簽合同，目前已經(jīng)將房屋出租給丙。乙收到回函后隨即表示，其享有優(yōu)先承租權(quán)，要求按照甲、丙之間租賃合同約定的租金標準及租期，續(xù)簽合同。雙方交涉未果，乙訴至法院，請求確認甲、丙之間的租賃合同無效，并要求甲與乙續(xù)簽合同，或者由甲賠償乙搬遷費、裝修損失、另行租賃房屋的差價損失、中介費以及營業(yè)利潤損失。      我們在討論四個方面的問題后，再嘗試具體分析這個案例。01優(yōu)先承租權(quán)界定      下面，我們討論第一個方面的問題，優(yōu)先承租權(quán)界定，主要從優(yōu)先承租權(quán)的概念、范圍和性質(zhì)三個維度出發(fā)。01      先來看一下優(yōu)先承租權(quán)的概念。按照通常的理解，優(yōu)先承租權(quán)是指承租人根據(jù)法律規(guī)定或合同約定，于租賃期限屆滿后，以同等條件優(yōu)先承租原租賃物的權(quán)利。在合同法時代，優(yōu)先承租權(quán)因雙方約定而產(chǎn)生。《民法典》施行后，優(yōu)先承租權(quán)就成為房屋承租人的一項法定權(quán)利。02      優(yōu)先承租權(quán)的范圍，又可以從主體范圍和客體范圍兩個維度展開。就主體范圍而言，《民法典》規(guī)定享有優(yōu)先承租權(quán)的主體為承租人。這里的承租人是否包括次承租人呢?或者說次承租人是否享有優(yōu)先承租權(quán)?個人認為，次承租人作為轉(zhuǎn)租合同項下的承租人，應當享有優(yōu)先承租權(quán)，但基于合同相對性原則，其只能向轉(zhuǎn)租人，而不能向出租人主張該項權(quán)利。優(yōu)先承租權(quán)不具有可讓與性，不能轉(zhuǎn)讓和繼承。因此，承租人的繼承人或者所謂受讓人，并不享有優(yōu)先承租權(quán)。      不過需要注意的是，《民法典》第732條規(guī)定，“承租人在租賃期限內(nèi)死亡的，與其生前共同居住的人或者共同經(jīng)營人可以按照原租賃合同租賃該房屋”。也就是說，承租人生前的共同居住人或者共同經(jīng)營人，因法定繼受租賃合同的權(quán)利義務而成為新的承租人，從而享有優(yōu)先承租權(quán)。      就客體范圍而言，《民法典》規(guī)定的優(yōu)先承租權(quán)客體，僅僅限于租賃房屋，而不包括其他不動產(chǎn)和動產(chǎn)。那公租房、廉租房是否納入優(yōu)先承租權(quán)保護范圍呢?應該說，《民法典》規(guī)制的是市場房屋租賃，公租房、廉租房作為保障房，其承租人有特殊的資格條件要求，并不當然享有優(yōu)先承租權(quán)。02      我們再來看一下優(yōu)先承租權(quán)的性質(zhì)，對此主要有三種觀點，包括請求權(quán)說(其中又包括強制締約請求權(quán)說)、物權(quán)說或準物權(quán)說以及形成權(quán)說(當中又包括附條件的形成權(quán)說)。_請求權(quán)說認為，優(yōu)先承租權(quán)是承租人請求，出租人與自己訂立租賃合同的權(quán)利。其中，強制締約請求權(quán)說認為，承租人提出訂立租賃合同的要約時，法律強制出租人為承諾的意思表示。_物權(quán)說或準物權(quán)說認為，優(yōu)先承租權(quán)的優(yōu)先效力和追及效力，使其可以對抗第三人，因此，優(yōu)先承租權(quán)具有物權(quán)屬性。_形成權(quán)說認為，承租人依其單方意思表示，即可與出租人建立租賃合同關(guān)系。因該權(quán)利的行使，以出租人與第三人訂立租賃合同為條件，所以有觀點認為優(yōu)先承租權(quán)是附停止條件的形成權(quán)。      對于《民法典》規(guī)定的優(yōu)先承租權(quán)的性質(zhì)，我們認為應當根據(jù)立法目的予以認定。《民法典》規(guī)定優(yōu)先承租權(quán)，是為了保護承租人的基本生存權(quán)利或經(jīng)營權(quán)利，降低交易成本，實現(xiàn)社會整體利益的最大化。      如果將優(yōu)先承租權(quán)看作是請求權(quán)，因出租人可以拒絕訂約，明顯不利于承租人保護;強制締約以承租人訴請公權(quán)力介入為前提，租賃合同并非一經(jīng)承租人行使優(yōu)先承租權(quán)即告成立，仍然存在對承租人保護不足的問題。物權(quán)說或準物權(quán)說，賦予優(yōu)先承租權(quán)物權(quán)效力，但在缺乏公示方法的情況下，使其可以對抗第三人，對第三人權(quán)利影響過于巨大。形成權(quán)說，能夠有效保護承租人利益，又能兼顧第三人的合同權(quán)利，應該說最能契合優(yōu)先承租權(quán)的立法目的。因此，《民法典》規(guī)定的優(yōu)先承租權(quán)性質(zhì)上應該是形成權(quán)。優(yōu)先承租權(quán)與《民法典》726條規(guī)定的優(yōu)先購買權(quán)，保護的法益相同，具有相同性質(zhì)。因此，在缺乏具體規(guī)定時，可以參照適用承租人優(yōu)先購買權(quán)的規(guī)定。      與其他形成權(quán)一樣，優(yōu)先承租權(quán)的行使也應當具備相應的條件。02優(yōu)先承租權(quán)行使條件      接下來，我們進入今天討論的第二個方面，優(yōu)先承租權(quán)行使條件。優(yōu)先承租權(quán)的行使條件，包括:第一，存在合法有效的租賃合同關(guān)系。無效租賃合同的承租人，顯然不享有優(yōu)先承租權(quán)。第二，出租人與第三人訂立租賃合同。如果出租人收回房屋自用，自然不發(fā)生優(yōu)先承租權(quán)的問題。出租人出租給近親屬時，承租人是否享有優(yōu)先承租權(quán)呢?答案也是否定的，因為基于身份關(guān)系，此時，出租人同意的租賃條件往往較為優(yōu)惠，這種情形下，賦予承租人優(yōu)先承租權(quán)缺乏正當性。第三，滿足同等條件。何謂同等條件，可能是行使優(yōu)先承租權(quán)最易發(fā)生爭議的地方。      對于同等條件的理解，尤其應當注意優(yōu)先承租權(quán)與優(yōu)先購買權(quán)存在的巨大差異。我們知道買賣合同是典型的一時性合同，出租人出售房屋的主要目的在于獲得價款，并不太關(guān)注交易的對象，因此，價款及其支付方式、支付期限，作為買賣合同核心條款，一般就是優(yōu)先購買權(quán)同等條件的指向。而租賃合同作為典型的繼續(xù)性合同，訂立和履行，是以雙方某種程度的信賴關(guān)系為基礎，因此同等條件應當包括主觀條件和客觀條件。就主觀條件而言，如果承租人在原來合同履行過程中，存在嚴重違約行為，影響雙方信賴關(guān)系時，不能認為滿足同等條件。同時，對于客觀條件，即合同核心條款，相對于優(yōu)先購買權(quán)也應當作更寬泛的理解，一般包括租金標準、支付方式和期限、租期、租賃用途以及其他影響雙方權(quán)利義務的內(nèi)容。      優(yōu)先承租權(quán)行使條件具備后，承租人又如何行使權(quán)利呢?03優(yōu)先承租權(quán)行使方式和期限      下面，我們討論第三個方面的問題——優(yōu)先承租權(quán)行使方式和期限。      優(yōu)先承租權(quán)的行使，以承租人知道出租人與第三人訂立租賃合同為前提，因此出租人對承租人負有通知義務。該項義務性質(zhì)上為雙方租賃合同項下的附隨義務。除非雙方存在明確約定，通知的方式可以是書面的，也可以是口頭的。通知內(nèi)容應當包括出租人與第三人訂立租賃合同的全部核心條款。通知期限有約定從約定，未作約定的，出租人應當在合理期限內(nèi)通知。至于合理期限的確定，應當在個案當中根據(jù)誠實信用原則，綜合租金標準、租賃房屋具體狀況、交易習慣等等予以認定，以不影響承租人行使優(yōu)先承租權(quán)為前提。      承租人收到出租人通知后，應當在合同約定期限或未作約定情形下的合理期限內(nèi)，明確作出是否行使優(yōu)先承租權(quán)的意思表示。這里的合理期限可以參照《民法典》第726條第2款，關(guān)于優(yōu)先購買權(quán)行使期限的規(guī)定，確定為15日。也就是說，承租人收到出租人通知后，應當在15日內(nèi)明確表示是否行使優(yōu)先承租權(quán)，否則，應視為放棄。該期間為除斥期間，不存在中止、中斷或延長的情形。      有疑問的是，出租人未履行通知義務，但是承租人通過其他途徑知道，出租人與第三人訂立租賃合同的，是否可以行使優(yōu)先承租權(quán)?個人認為，從保護承租人的角度，此時，承租人同樣可以行使優(yōu)先承租權(quán)。      當出租人未履行或者未適當履行通知義務，又或者存在其他不當行為，影響承租人實現(xiàn)優(yōu)先承租權(quán)時，如何對承租人提供周全的救濟和保護?04優(yōu)先承租權(quán)救濟與保護      下面我們進入今天討論的第四個方面，優(yōu)先承租權(quán)救濟與保護。首先需要確定承租人主張權(quán)利的請求權(quán)基礎。剛才已經(jīng)討論過，優(yōu)先承租權(quán)性質(zhì)上為形成權(quán)，依承租人單方意思表示即可引起租賃關(guān)系的產(chǎn)生。出租人未依法履行通知義務，不會導致承租人優(yōu)先承租權(quán)的喪失。優(yōu)先承租權(quán)條件成就的，承租人在除斥期間內(nèi)均可行使。因此，優(yōu)先承租權(quán)具有不可侵性，承租人不能向出租人主張侵權(quán)責任。      出租人違反原租賃合同項下的通知義務時，承租人自然可以主張該合同的違約責任，既可以要求出租人繼續(xù)履行，也可以參照《民法典》第728條，關(guān)于出租人妨害承租人優(yōu)先購買權(quán)法律后果的規(guī)定，要求出租人承擔損失賠償責任。同時，承租人行使優(yōu)先承租權(quán)，即在出租人和承租人之間形成新的合同關(guān)系。該合同關(guān)系的成立雖然不導致出租人與第三人之間的租賃合同無效，但可能在事實上形成兩個具有競爭關(guān)系的租賃合同。根據(jù)最高法院修訂后的《城鎮(zhèn)房屋租賃合同司法解釋》第5條的規(guī)定，承租人與出租人之間的租賃合同具有優(yōu)先履行順位時，承租人可以要求出租人履行合同。當出租人已將房屋交付給第三人，導致承租人與出租人之間的租賃合同無法履行時，承租人可以主張解除合同，并要求出租人承擔損失賠償責任。原則上，承租人不得單獨主張違反通知義務的違約責任，以防止承租人在缺乏續(xù)約意愿時，惡意主張損失賠償。      經(jīng)過剛才的討論，我們再來分析一下前面提到的案例。首先，乙是合法有效的房屋租賃合同的承租人，應享有法定的優(yōu)先承租權(quán)。其次，如果乙在租賃合同履行過程中，僅僅存在輕微違約行為，乙明確告知愿意按照甲、丙之間合同約定條件，續(xù)簽合同，應視為滿足同等條件。再次，乙在合理期限內(nèi)，明確表示行使優(yōu)先承租權(quán)的，即在甲、乙之間成立，以甲、丙租賃合同條件為內(nèi)容的新的租賃合同。乙要求甲與其訂立租賃合同的訴請，并不符合優(yōu)先承租權(quán)形成權(quán)的性質(zhì)，應當向其釋明，變更為確認雙方成立與甲、丙之間合同條件一致的租賃合同。最后，甲、乙之間合同成立，并不導致甲、丙之間合同無效，而是同時存在兩個具有競爭關(guān)系的租賃合同。在甲、乙之間租賃合同具有優(yōu)先履行順位時，乙可主張實際履行，丙可向甲主張不能履行的違約責任。反之，乙可向甲主張違約責任，要求甲賠償損失。根據(jù)《民法典》第584條的規(guī)定，此時的賠償范圍，包括合同履行后可以獲得的利益。

房屋的“續(xù)租權(quán)”在法律上稱為“優(yōu)先承租權(quán)”，優(yōu)先承租權(quán)是指在租賃合同/2050801"target="_blank">房屋租賃合同中，租賃期限屆滿，出租人需繼續(xù)出租的，原承租人在同等條件下優(yōu)先于其他第三人取得租用權(quán)。具體來說，優(yōu)先承租權(quán)是一項期待權(quán)，它成立于租賃關(guān)系開始時，發(fā)生于租賃合同屆滿之日。優(yōu)先承租權(quán)制度的存在和確立，完全有其理論和立法基礎和合理依據(jù)。在我國現(xiàn)行民事法律制度中，對優(yōu)先權(quán)制度的規(guī)定確不多見，常見的除了《中華人民共和國民法通則》第78條第三款關(guān)于按份共有財產(chǎn)出售時其他共有人的優(yōu)先購買權(quán)（條文：按份共有財產(chǎn)的每個共有人有權(quán)要求將自己的份額分出或轉(zhuǎn)讓。但在出售時，其他共有人在同等條件下，有優(yōu)先購買的權(quán)利），《中華人民共和國合同法》第230條以及《城市私有房屋管理條理》第11條關(guān)于租賃房屋出售時承租人的優(yōu)先購買權(quán)（《合同法》第230條：出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件下優(yōu)先購買的權(quán)利，〈城市私有房屋管理條例〉第11條：房屋人出賣出租房屋的，須提前3個月通知承租人。在同等條件下，承租人有優(yōu)先購買權(quán)）的規(guī)定外，已難以尋找有關(guān)于優(yōu)先權(quán)的立法，包括效力層次較低的地方性立法或規(guī)章中也沒有相應的規(guī)定，民事法學理中也難以尋找關(guān)于優(yōu)先權(quán)的理論研究學說。

法律主觀：

房屋租賃優(yōu)先權(quán)是什么 所謂承租人的優(yōu)先承租權(quán)，是指原租賃期間屆滿后，出租人將 房屋出租 的時候，在同等條件下承租人依法享有的優(yōu)先于他人承租房屋的權(quán)利。 承租人的優(yōu)先購買權(quán)是承租人的法定權(quán)利，無須當事人事先約定。《 民法典 》規(guī)定：“出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。”在司法實踐中，關(guān)于承租人的優(yōu)先購買權(quán)主要應當注意以下問題： (1)優(yōu)先購買權(quán)發(fā)生的前提。承租人的優(yōu)先購買權(quán)只能發(fā)生在出租人出賣租賃房屋時。 (2)出租人的通知義務。出賣人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，以便承租人考慮是否購買。 (3)優(yōu)先購買權(quán)發(fā)生的要件。承租人僅僅是在同等條件之下才享有優(yōu)先于他人購買租賃房屋的權(quán)利。 (4)承租人應當在合理期限內(nèi)行使優(yōu)先購買權(quán)。 對承租人的優(yōu)先承租權(quán)沒有加以明確。我們認為，優(yōu)先承租權(quán)在司法實踐中也應當?shù)玫匠姓J。原因在于：規(guī)定承租人優(yōu)先購買權(quán)的價值取向在于保護承租人的基本生存權(quán)利，那么在涉及承租人基本生存權(quán)的保護之時，法律就應當繼續(xù)貫徹這一立法價值取向，承認承租人優(yōu)先承租權(quán)。 《民法典》第七百二十六條【房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)】出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利；但是，房屋按份共有人行使優(yōu)先購買權(quán)或者出租人將房屋出賣給近親屬的除外。 出租人履行通知義務后，承租人在十五日內(nèi)未明確表示購買的，視為承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)。 第七百二十七條【委托拍賣情況下房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)】出租人委托拍賣人拍賣租賃房屋的，應當在拍賣五日前通知承租人。承租人未參加拍賣的，視為放棄優(yōu)先購買權(quán)。 第七百二十八條【房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)受到侵害的法律后果】出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使優(yōu)先購買權(quán)情形的，承租人可以請求出租人承擔賠償責任。但是，出租人與第三人訂立的 房屋買賣合同 的效力不受影響。 以上就是網(wǎng)小編總結(jié)的相關(guān)內(nèi)容，如果對本文章還有什么不能夠理解的，可以通過網(wǎng) 找律師 進行咨詢指導，他們能夠直接的告訴你的答案。

法律客觀：

《民法典》第七百零五條租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。租賃期限屆滿，當事人可以續(xù)訂租賃合同；但是，約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過二十年。