商品房預售 合同無效如何認定， 商品房預售合同 的有效條件包括：主體合格、意思表示真實、內容和形式合法。以上條件缺一不可。所謂的主體合格是指，根據《城市房地產管理法》和《城市商品房預售管理辦法》的有關規定，商品房預售合同的預售方應當具備下列條件： (一)預售方必須是經過批準設立，并在工商行政管理部門登記注冊的 房地產開發 企業。 房地產開發企業 是以營利為目的，從事房地產開發和經營的企業。但是，如果不具備房地產開發經營資格的企業，在《城市房地產管理法》施行之前，與他人訂立了商品房預售合同，而在一審訴訟期間依法取得了房地產開發經營資格，則可以認定合同有效; (二)預售方必須交付全部 土地使用權出讓 金， 取得土地使用權 證書。但在《城市房地產管理法》施行之前，預售方沒有取得 土地使用權證 書，但投入了一定的開發建設資金，進行了施工建設，并與他人訂立了商品房預售合同，而在一審訴訟期間補辦了土地使用權證書的，則可以認定合同有效; (三)預售方必須取得建設工程規劃許可證，投入的開發資金必須符合法律的要求。預售方必須按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的百分之二十五以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期; (五)預售方必須取得 商品房預售許可證 明。但在《城市房地產管理法》施行之前，預售方沒有取得商品房預售許可證明的，而在一審訴訟期間補辦了商品房預售證明的，則可以認定合同有效。如何預售方不滿足上述任意條件，商品房預售合同即可被認定為無效。同時，商品房預售合同無效還有下列情形： (一) 商品房買賣合同 訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人; (二)商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人; (三)故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明; (四)故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實; (五)故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為 拆遷補償安置 房屋的事實。