商品房預(yù)售 合同無效如何認(rèn)定， 商品房預(yù)售合同 的有效條件包括：主體合格、意思表示真實(shí)、內(nèi)容和形式合法。以上條件缺一不可。所謂的主體合格是指，根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》和《城市商品房預(yù)售管理辦法》的有關(guān)規(guī)定，商品房預(yù)售合同的預(yù)售方應(yīng)當(dāng)具備下列條件： (一)預(yù)售方必須是經(jīng)過批準(zhǔn)設(shè)立，并在工商行政管理部門登記注冊的 房地產(chǎn)開發(fā) 企業(yè)。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 是以營利為目的，從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)。但是，如果不具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格的企業(yè)，在《城市房地產(chǎn)管理法》施行之前，與他人訂立了商品房預(yù)售合同，而在一審訴訟期間依法取得了房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格，則可以認(rèn)定合同有效; (二)預(yù)售方必須交付全部 土地使用權(quán)出讓 金， 取得土地使用權(quán) 證書。但在《城市房地產(chǎn)管理法》施行之前，預(yù)售方?jīng)]有取得 土地使用權(quán)證 書，但投入了一定的開發(fā)建設(shè)資金，進(jìn)行了施工建設(shè)，并與他人訂立了商品房預(yù)售合同，而在一審訴訟期間補(bǔ)辦了土地使用權(quán)證書的，則可以認(rèn)定合同有效; (三)預(yù)售方必須取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，投入的開發(fā)資金必須符合法律的要求。預(yù)售方必須按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期; (五)預(yù)售方必須取得 商品房預(yù)售許可證 明。但在《城市房地產(chǎn)管理法》施行之前，預(yù)售方?jīng)]有取得商品房預(yù)售許可證明的，而在一審訴訟期間補(bǔ)辦了商品房預(yù)售證明的，則可以認(rèn)定合同有效。如何預(yù)售方不滿足上述任意條件，商品房預(yù)售合同即可被認(rèn)定為無效。同時，商品房預(yù)售合同無效還有下列情形： (一) 商品房買賣合同 訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人; (二)商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人; (三)故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明; (四)故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí); (五)故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為 拆遷補(bǔ)償安置 房屋的事實(shí)。