二手房交易流程圖如下：

　　二手房交易前需要注意的問題：

　　1、看二手房的物管費用是否拖欠：

　　有些房主在賣房子時，有些費用長期拖欠，甚至已經欠下數目不小的費用。如果不知情就買了，那這些費用需要自己承擔。

　　（1）水費。

　　要問賣家是否已付清水費，可以索要交房日上個月份已繳納的水費賬單收據。

　　（2）電費。

　　除了索要交房日上個月份已繳納的電費賬單收據，最好親自查一下電表有否移動、改裝、走表是否正常等。

　　（3）煤氣費。

　　（4）電話、寬帶、有線電視等。

　　（5）物業相關費用。

　　2、注意遷移戶口問題。

　　買房前可到相關部門（街道、居委會、派出所之類）查閱賣家的戶口是否已經遷出。如果賣家戶口要在交房后才能遷，就一定要與賣家就此問題在合同里講清楚。

　　五、簽訂合同時的注意事項：

　　1、合同的建立：

　　房管局大多會提供二手房買賣合同范本并要求交易雙方使用，可以直接拿來在范本的基礎上做改動，民間合同多由賣方提供。買房就要注意，賣方做了哪些改動，提出自己的意見看法，以達成最后的統一。

　　2、約定付房款：

　　一般有一次性付款或者按揭付款兩種方式。

　　3、確定交房細節：

　　（1）交房的時間和條件。

　　（2）物業費、水電費等

　　（3）過戶：

　　①時間：確定到房管局辦理買賣合同登記和過戶的時間。

　　②費用：過戶所涉稅收和費用誰出。這些要在合同里訂好。

　　二手房交易稅費包括：營業稅、個人所得稅、土地增值稅、印花稅、城市維護建設稅、契稅、教育費附加等。其中比較大塊的是營業稅、個人所得稅、契稅三項，（其余幾項都很少一般就是幾百塊錢）。“交易稅費由乙方承擔”是合同中的常見陷阱，一般來說營業稅、個人所得稅由賣方負責，買方負責契稅。

　　③上證的人數

　　④戶口遷出

　　4、明確違約責任：

　　（1）合同上的時間必須都是精確的日期。

　　（2）每項主要義務都要有一一對應的違約責任，最好直接定下具體數額的違約金。

　　（3）定下如果違約，賣方要承擔買方裝修、搬家之類的損失。另外，定下違約方要承擔守約方主訴訟費、律師費等等各種花費。

法律分析：購買二手房注意事項：1、房屋產權是否明晰；土地情況是否清晰。二手房中買受人應注意土地的使用性質，看是劃撥還是出讓，劃撥的土地一般是無償使用，政府可無償收回；3、交易房屋是否在租。有些二手房在轉讓時，存在物上負擔，即還被別人租賃；4、房屋手續是否齊全。房產證是證明房主對房屋享有所有權的惟一憑證，沒有房產證的房屋交易時對買受人來說有得不到房屋的極大風險；5、福利房屋是否合法；6、物管費用是否拖欠。

法律依據：《中華人民共和國民法典》

第二百零九條 不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力;未經登記，不發生效力，但是法律另有規定的除外。

依法屬于國家所有的自然資源，所有權可以不登記。

第二百一十條 不動產登記，由不動產所在地的登記機構辦理。 國家對不動產實行統一登記制度。統一登記的范圍、登記機構和登記辦法，由法律、行政法規規定。

第二百一十一條 當事人申請登記，應當根據不同登記事項提供權屬證明和不動產界址、面積等必要材料。

《不動產登記暫行條例實施細則》

第九條 申請不動產登記的，申請人應當填寫登記申請書，并提交身份證明以及相關申請材料。 申請材料應當提供原件。因特殊情況不能提供原件的，可以提供復印件，復印件應當與原件保持一致。

第三十八條 申請國有建設用地使用權及房屋所有權轉移登記的，應當根據不同情況，提交下列材料：

（一）不動產權屬證書;

（二）買賣、互換、贈與合同;

（三）繼承或者受遺贈的材料;

（四）分割、合并協議;

（五）人民法院或者仲裁委員會生效的法律文書;

（六）有批準權的人民政府或者主管部門的批準文件;

（七）相關稅費繳納憑證;

（八）其他必要材料。

不動產買賣合同依法應當備案的，申請人申請登記時須提交經備案的買賣合同。