遇到一房二賣怎么辦？

一、關鍵詞: 房屋買賣合同、一房二賣、合同效力

1.典型案例:

2017年，老陳與老劉訂立房屋買賣合同，約定老陳以160萬元價格購買老劉名下房屋。締約后，老陳依約支付了定金和首付款。沒想到房屋市場價格不斷上揚，老劉抵不住誘惑，又將房屋以180萬元的價格賣與小賈，締約當天，雙方就辦理了產權過戶登記手續。老陳聞訊后，與老劉交涉。但因雙方關于履行合同和損失賠償無法達成一致，老陳遂將老劉、小賈訴至法院，要求老劉履行房屋買賣合同向自己交房并賠償損失。

2.法院判決

法院經審理后認為:老劉作為賣房人就同一房屋訂立兩份房屋買賣合同，先后將房屋賣與不同買受人，兩份房屋買賣合同均屬有效，此時若出賣人將房屋過戶至小賈名下，則另一方買受人即老陳的買賣合同客觀上無法繼續履行,即使其締約時間在先也不能要求出賣人依約繼續履行合同。但老劉在未取得老陳同意的情況下，徑行將訴爭房屋再次出賣，是造成雙方買賣合同無法履行的根本原因，老劉作為違約方應當賠償老陳相應經濟損失，據此根據雙方約定最終判決老劉賠償老陳經濟損失16萬元。

二、懂法重點

1、一房二賣的合同效力如何?

《民法典》第一百四十六條、第一百五十三條、第一百五十四條等條文規定了民事行為無效的情形，上述法定無效情形中均不包含一房二賣的情形。此外，《民法典》第二百一十五條還確立了物權變動與合同效力區分規則。因此，只要數份房屋買賣合同均是締約方真實意思表示，不違反其他法律強制性規定，均屬于有效合同。

2、有效的合同為何可能無法履行?

合同效力和合同履行屬于兩個不同層面的問題。合同效力解決的是雙方締結的合同能否發生雙方所期望的結果以及該種結果能否得到法律保護的問題。合同履行問題解決的是合同雙方通過履行行為消滅債權債務的問題。關于履行問題，《民法典》第五百八十條規定，在法律或事實上履行不能、不適合強制履行等情況下，守約方亦不得請求違約方履行非金錢債務。本案中，老劉已將房屋另售小賈且完成過戶，老劉在事實上已無法實際履行，因此老陳要求老劉繼續履行合同的請求未得到支持。

3、遇到一房二賣如何尋求救濟?

根據《民法典》第五百八十條規定，即便守約方無法請求履行，也可以請求違約方承擔其他違約責任，比如賠償損失。作為二手房購房人，遇到一房二賣時不必驚慌失措，首先應當關注的是自己所購房屋是否已獲不動產登記，如果登記則可以高枕無憂，繼續履行與賣方的合同。如果尚未登記，則應當立即要求出賣方辦理過戶登記或者徑行請求賣方承擔賠償損失等其他違約責任。