法律主觀：

一、買賣合同賣方違約如何賠償
1、違約金可分為法定違約金與約定違約金。法定違約金是指由法律明文規定了適用情形、比例或者金額的違約金;約定違約金是指合同雙方當事人在簽訂合同時自行約定適用情形、比例或者金額的違約金。如果合同中只對違約金做了原則性的規定，沒有具體約定違約金的比例或數額，并且有關法律也沒有明確規定違約金比例或者金額的，則可按《民法典》中關于承擔違約金責任的一般原則執行。
2、如果合同中沒有規定違約金的條款，法律也未規定違約金比例或者數額的，但只要由于違約造成了對方的損失，違約方就應向對方支付賠償金。該賠償金的數額，應當按照對方遭受的實際損失確定。當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金，也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。
二、口頭協議違約怎么解決
對方口頭違約的話可以先與對方協商，爭取找到對雙方當事人最佳的解決方式；當雙方都不能協商一致時，被違約的就可以通過訴訟的方式，請求對方繼續履行合約，賠償違約金等。
三、合同前的口頭承諾有效嗎
《民法典》第五十四條民事法律行為是指公民、法人為了設立、變更、終止民事權利和義務所實施的合法行為。
第五十六條民事法律行為可以采用書面形式、口頭形式或其它形式。法律規定使用特定形式的，應當依照其規定。
第五十七條民事法律行為自成立之日起具備法律效力，行為人除非依照法律規定或對方當事人同意，不得隨意變更或解除。
綜上所述，口頭承諾系公民、法人為了設立、變更、終止民事權利和義務所實施的合法行為的一種。
買賣合同賣方違約如何賠償？如果合同中沒有規定違約金的條款，法律也未規定違約金比例或者數額的，但只要由于違約造成了對方的損失，違約方就應向對方支付賠償金。

法律客觀：

根據《民法典》第五百七十七條規定：當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。

根據《合同法》規定，房屋買賣合同違約金的數額由雙方約定，但不得超過合同標的價款的百分之二。如果約定的違約金超過法定上限，則以法律規定為準。

房屋買賣合同是一種法律關系，一般包含了房屋的標的物、質量狀況、價款等內容。在簽署房屋買賣合同時，一般都會約定違約金這個條款，用來制約雙方必須按照合同約定履行義務。那么，房屋買賣合同違約金的數額應該如何確定呢？根據《合同法》第一百四十三條規定，“依據實際情況可以確定違約金的，當事人可以約定違約金。但是，違約金不得超過合同標的價款的百分之二。”也就是說，房屋買賣合同違約金的數額由雙方約定，但是不得超過合同標的價款的百分之二。如果違約金約定數額超過法定上限，則以法律規定為準。需要注意的是，如果在合同中沒有約定違約金的數額，則根據《合同法》第一百四十三條第二款規定，“當事人沒有約定違約金或者約定的違約金顯失過高或者過低的，人民法院可以酌情確定或者修訂。”也就是說，如果雙方未約定違約金的數額，或者約定的數額顯得不合理，法院將會對違約金進行定性、定量。

違約金超過法定上限后，具體應該如何處理？如果在合同中約定的違約金超過了法定上限，則以法律規定為準。一般來說，這種情況下雙方可以協商重新明確違約金的數額，也可以請求人民法院予以確認或者修訂。

房屋買賣合同違約金是一種重要的補償措施，有利于保護雙方的合法權益。在簽署合同時，雙方應當合理約定違約金的數額，并注意不要將違約金定得過高，超過法律規定的上限。如有疑問，建議咨詢專業律師。

【法律依據】：
《中華人民共和國合同法》第一百四十三條 依據實際情況可以確定違約金的，當事人可以約定違約金。但是，違約金不得超過合同標的價款的百分之二。當事人沒有約定違約金或者約定的違約金顯失過高或者過低的，人民法院可以酌情確定或者修訂。

1、在房產交易中，若是由于賣方的個人行為造成交易無法繼續履行的，買方可以向賣方提出解除合同，并且追究其法律責任，而賣方不但要把已收取的定金返還給買方，還要依法賠償買方的損失。
2、房主簽約后卻反悔，購房者的利益變得十分錯綜復雜，至于違約金的數額，一般為定金的兩倍，但也要看合同具體約定的數額是多少，如果約定數額很大，那賣方屆時就很可能是得不償失。
3、也有多種情況的發生，比如賣方因轉讓房屋處于查封狀態而致使買方無法過戶，違反了合同約定的義務。違約責任的承擔不以過錯為要件，因此無論是否因賣方過錯導致房產被查封，賣方都應該承擔違約責任，拒絕履行合同構成根本違約。
4、對于乙方也就是賣房者來說違約給乙方的違約行為給甲方造成了某種程度上的經濟損失。除了支付違約金之外，由于乙方在合同規定應交付房屋之日至實際交付日這段期間實際上占用了甲方的資金，還應向甲方再支付所占用資金的利息。
簽訂房屋買賣合同需要注意什么
1、寫清楚每個程序辦理階段的時間點，例如哪天之前辦完贖契、哪天之前辦完貸款、哪天之前完成過戶手續，避免交易被無限期拖長；
2、買教育房特別要注意，必須在二手房買賣合同里寫上：在過戶前由賣方攜帶身份證和房產證原件，到戶口所在地的公安局戶籍管理中心，查詢戶口及學位是否占用—這一點很重要，一定要在過戶之前查實，不然后面的手續就會很麻煩;
3、在違約賠償一欄，要求違約一方賠償房屋總價的10%，這樣賣方就不好隨便返價了；
4、寫清楚付款的時間點，而且，首期付多少、過戶時付多少，收樓時付多少。這里需要注意的是，一定要至少預留1萬-2萬元尾款，等到順利收樓之后才付清，而不是過戶當天付清，中介費也一定要預留一部分在順利收樓之后才付清—地產經紀當然會用行規來反復要求你過戶當天就要付清，但預留尾款這一條一定要堅持，避免收樓時出現不愉快的狀況；
5、物業維修基金卡可以看情況跟賣方協商，如果對方有，必須過戶后交給你;如果沒有，就要看看這個物業的維修基金賣方有沒有交，如果沒交，是否需要你承擔，具體金額是多少?這些一定都要問清楚，因為很多人都不了解，比較容易忽視;
6、如果是帶租約買的房子，要跟賣方協商好怎么交接租約，哪個時間點之前房租歸誰收、租客的押金如何處理?最好能在過戶之前就跟租客聯系一下，多方面了解房屋的問題、租約的押金是多少。這一點很多買家都會忽略。
7、所有手續都辦完了，過戶也辦好了，按約定時間收樓，此時要查清楚水電、煤氣、電視費、管理費有沒有欠費;帶租約買的，還要查清楚賣方有沒有扣留租客的押金。

法律主觀：

房屋買賣合同違約金一、依據合同約定按照法律規定，商品房買賣合同的當事人可以在合同中就違約金問題作出規定。實踐中，在簽訂商品房買賣合同時，絕大多數出賣人和買受人都會在合同中明確約定當事人一方逾期付款或者預期交付使用房屋時，應當承擔什么樣的違約責任，也就是說，會明確約定逾期履行支付違約金的數額或者賠償損失的計算方法。在商品房買賣合同約定了違約金的情況下，商品房違約金的計算按照合同執行。二、法院作出判決但也有一些商品房買賣合同當事人沒有在合同中約定商品房違約金。在這種情況下，就需要人民法院按照某種標準作為參照系來確定違約方的責任，以彌補守約方的損失。商品房買賣合同沒有約定違約金數額或者損失賠償額計算方法，違約金數額或者損失賠償額可以參照以下標準確定：逾期付款的，按照未付購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關主管部門公布或者有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標準確定。本條是關于合同當事人沒有約定違約金數額或者損失賠償額計算方法時應當根據什么標準確定違約金數額或者損失賠償額的規定。當然，除了逾期付款和逾期交房這兩種商品房違約行為外，針對其他違約行為(比如房屋質量出現問題)，法院會根據雙方的過錯、實際損失等因素來確定違約金。三、法院可以調整約定的違約金《最高人民法院關于審理商品房買賣糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十六條規定，當事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應當以違約金超過造成的損失30%為標準適當減少；當事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的，應當以違約造成的損失確定違約金數額。本條的規定內容實際上包含三層意思：1、當事人沒有按照合同約定履行義務或者遲延履行合同義務，構成違約的，應當按照商品房買賣合同約定的違約金數額或者損失賠償額的計算方法，承擔違約責任;2、當事人如果以約定的違約金過分高于因違約造成的損失為由請求減少的，人民法院可以約定的違約金是否超過損失30%為標準，予以適當調整;3、當事人以約定的違約金低于因違約造成的損失為由請求增加的，應以損失確定違約金數額。

法律客觀：

《中華人民共和國民法典》
第五百八十四條
當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，造成對方損失的，損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益；
但是，不得超過違約一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違約可能造成的損失。

《中華人民共和國民法典》
第五百八十五條
當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金，也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。
約定的違約金低于造成的損失的，人民法院或者仲裁機構可以根據當事人的請求予以增加；
約定的違約金過分高于造成的損失的，人民法院或者仲裁機構可以根據當事人的請求予以適當減少。