搜集證據，到法院起訴，主張對方承擔違約責任就可以了。
《中華人民共和國合同法》第七章 違約責任 第一百零七條 當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。 第一百零八條 當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行合同義務的，對方可以在履行期限屆滿之前要求其承擔違約責任。
作為買受人，要考慮的是能不能得到房屋，如果涉及一房二賣，合同雖然有效，但很可能得不到房屋，那么就要考慮解除合同，請求出賣人返還房款并承擔不高于已付房款一倍的損失；如果能得到房屋，那么就請求買受人配合辦理過戶手續。
如果買受人不愿意要房屋，那么就要考慮是否有法定或約定的解除條件，如果有則解除買賣合同。沒有，就只有違約解除，承擔違約責任，但同時可以請求降低標準。
另外，對于付款順序、房屋交付、辦理過戶等條件，要完全和合同約定的內容對應。
如果合同在政策沒有出臺之前已經簽定的話，營業稅部份可由雙方協商解決，在政策出臺之后的話，由業主方承擔，中介同時也有不可推卸的責任，打官司的話勝訴的可能性大，有過兩年的房產工作經驗，意見僅供參考
二手房買賣合同糾紛
照現在的情況來看應該是你的問題，不管是不抄房，簽合同時都應該把產權證的問題說清楚。但是我覺得20%違約金有點過分，因為不太清楚你們具體的合同內容，所以不清楚你違約的話陪多少。但合同上面應該有條款，你可以看看。不過中介告的情況我也覺得不太現實。
這個還是屬于在過戶的過程中出現一些未預見的問題，導致過戶時間延長。
這個按現狀來說還談不上違約，只能說大家一起想辦法解決問題！中介方要想辦法協調，主要就是一個5000元費用的問題，這個大家都協商一下，看這么解決這個費用！
過戶時做陰陽合同，這個在法律上說是不行的，但是你是凈得價格，過戶費你就不去管了。別人跟你把貸款也還了，退也退不了，急的是買方，你也要保證大家的利益！
房產證的樓層有錯誤，嚴格來說是屬于賣家要解決的問題！所以你要配合中介去找開發商解決問題。
房屋合同糾紛是指房屋買賣過程中出現的糾紛，包括售房廣告引起的糾紛、認購書相關的糾紛、房屋買賣合同價款支付相關糾紛、房屋交付相關的糾紛、延期辦證的糾紛、懲罰性賠償的糾紛、二手房買賣的糾紛、商品房買賣合同解除與房屋按揭關系的沖突與協調、有關包銷的糾紛等。
管轄依據最高院相關的司法解釋，應由被告住所地法院或合同實際履行地法院（即該房屋所在地法院）管轄。
法律適用
處理房屋買賣合同糾紛的法律依據主要是《城市房地產管理法》、《土地管理法》、《合同法》、《物權法》、《城市房地產開發經營管理條例》、最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》等相關規定。
目前國家尚未出臺二手房買賣的格式合同，一般的二手房買賣合同都是由當事人自己協商議定。我們知道，與房地產一級市場相比較，二手房市場顯得規模更小、零散、隨意、交易主體多樣、情形復雜、風險大，正因為如此，買賣雙方當事人在議定合同時，就必須極為謹慎，方能減少漏洞與風險，從而最大限度地維護自己的權益。依據我國《合同法》及有關規定，下列內容在一份二手房買賣合同中是必不可少的：
一、當事人的名稱或姓名、住所這里主要是搞清當事人的具體情況、地址、聯系辦法等，以免出現欺詐情況。
二、標的本合同的標的，就是雙方欲進行買賣的二手房，這是本合同的關鍵，一定要明確約定。這里應寫明房屋位置、性質、面積、結構、格局、裝修、設施設備等情況，同時還要寫明房屋產權歸屬等。
三、價款這是很重要的內容，主要寫明總價款；付款方式，付款條件，如何申請按揭貸款、定金、尾款等。
四、履行期限、地點、方式這里主要寫明交房時間、條件、辦理相關手續的過程等。
五、違約責任這里主要說明哪些系違約情形；如何承擔違約責任；違約金、定金、賠償金的計算與給付等。
六、解決爭議的方式這里主要約定解決爭議是采用仲裁方式還是訴訟方式，需要注意的是，如果雙方同意采用仲裁的形式解決糾紛，應按照我國《仲裁法》的規定寫清明確的條款。
七、合同生效條款雙方在此約定合同生效時間；生效或失效條件等。
八、合同中止、終止或解除條款按照《合同法》第六十八條、第九十一條、第九十四條之規定，合同當事人可以中止、終止或解除房屋買賣合同。有必要在此明確約定合同中止、終止或解除的條件等。
九、合同的變更與轉讓在此約定合同的變更與轉讓的條件或不能進行變更、轉讓的禁止條款
您與賣方簽訂的是買賣合同，可以向法院起訴賣方違約，主張違約責任賠償。
另外，您與中介公司所簽訂的合同具體細節不明，但理論上應該是屬于居間合同。
根據我國《合同法》第四百二十四條 居間合同是居間人向委托人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務，委托人支付報酬的合同。
第四百二十五條 居間人應當就有關訂立合同的事項向委托人如實報告。居間人故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實或者提供虛假情況，損害委托人利益的，不得要求支付報酬并應當承擔損害賠償責任。
第四百二十七條 居間人未促成合同成立的，不得要求支付報酬，但可以要求委托人支付從事居間活動支出的必要費用。
另外此處“促成合同成立”的標準是 ：
1、看委托人與相對人是否成立合同關系;
2、看居間人的居間活動是否為合同的成立起到促進作用，例如提供便利、降低難度、加快進度等。若居間人的居間活動對于合同的成立完全或基本上無助益，則不能認為促成合同成立。
需要注意的是只要合同成立即可，至于合同生效與否則在所不問。例如，附條件的合同成立后，因條件未實現而未生效，不可因此而認為居間人不得請求支付報酬。
按照您的說法，您與賣家已經簽訂了合同，中介公司已經盡到了其應盡的義務，所以我認為您不能要求中介公司退還中介費。
但這是建立在您與中介公司簽訂的合同確屬與居間合同的前提下，建議您找律師咨詢下。另外注意該中介公司有無故意隱瞞與合同簽訂有關事實的情況，如果有，該公司和賣家將承擔連帶責任，那么您就可以起訴該中介公司，追究他們的違約責任。
即當事人自行協商解決，調解仲裁和訴訟。其中，仲裁方法由于比較靈活、簡便，解決糾紛比較快，費用又比較低，所以很受當事人歡迎。但是，如果當事人一方不愿仲裁，則不能采用仲裁的方式、而只能采用訴訟的方式來解決雙方當事人之間的爭議。所以，訴訟是解決合同糾紛的最終形式。
房屋買賣合同糾紛發生的原因有哪些?
1、 房地產 經紀機構的不規范操作和 二手房 交易雙方的法律風險意識淡薄，是 二手房買賣 合同糾紛案件發生的主要原因。
2、委托合同簽訂不規范。
3、逃避居間義務，房地產經紀機構在深圳市 房產 交易市場辦理產權證時不在《深圳市房地產買賣契約》(現變更為《深圳市存量房買賣合同》)上簽字蓋章，不如實將雙方的權利義務反映在合同上，逃避居間義務。這樣一旦發生糾紛，買賣雙方經常會就二手房買賣合同是否成立以及如何履行發生爭議。二手房買賣合同的內容不完整二手房買賣合同應當包括當事人的名稱或姓名住所、標的、價款、履行期限、地點、方式、違約責任和解決爭議的方式、合同生效、中止、終止或解除條款、合同的變更與轉讓和附件等8項內容。
4、二手房買賣合同補充協議的效力不確定，在二手房買賣過程中，經常發生合同簽訂后一方反悔不愿 買房 或者 購房 的情形。買賣雙方常常對是否解約不簽訂書面的協議。這樣一旦發生糾紛，買賣雙方是否解約以及哪一方存在過錯較難認定。二手房中介人員的證言就起到較大的決定性作用，但是二手房中介人員很難保持中立的狀態，而且是否愿意作證也存在疑問。
房屋買賣合同簽訂需要注意什么?
1、盡量利用合同附件。
一些賣家承諾贈送的設施等僅限于口頭承諾是沒有法律保障的，這時你不能因為要面子或者怕麻煩而把這些約定一筆帶過，這樣的話，如果產生糾紛就無法保障自己的權益。所以，在簽訂房屋買賣合同時，一定要盡量利用合同的附件，將這些問題約定清楚。
2、約定交易金額及付款方式。
交易金額在約定時，應頂格大寫，字跡清晰，如有小寫，則須注意前后一致，明確付款金額和具體時間，保證總金額一致，前后時間不沖突，至于過戶貸款具體事項，要以銀行和房地產管理部門為準。在簽署合同時你如果支付了定金，那就要求賣方出具收款票據或收條，好有正規中介經紀人或律師見證。
3、仔細閱讀合同條款。
簽訂合同時要仔細閱讀合同條款，注意各個細節，如果有不清楚的條款，你可以要求中介機構或者賣方予以解釋。假如你覺得有必要修改或補充的，可以與對方協商處理，這樣在發生糾紛時才可以將合同作為依據，主張自己的權利。
4、約定維修基金的結算方式。
房屋交接時會遇到一些情況，比如賣方尚未繳付維修基金或維修基金部分已經使用，如果買賣合同中約定不明確，賣方可以認為維修基金是“送”的，未繳部分或不足部分就會由買方自行繳付。所以，交易雙方在簽訂合同時，應當明確維修基金的結算數額以及結算方式，以免產生糾紛。
5、房屋面積應與房產證上的一致。
簽訂合同時，房屋面積要按照房地證或房產證上注明的面積填寫，因為這個面積是國家經過專業機構測量的面積，也就是法律上承認該房屋的權利面積。如果有部分房屋附有贈送的小院、閣樓、地下室或露臺等，這部分的面積可能不含在房地證或房產證的面積中，你就需要在合同的“其他條款”中注明清楚。
碧桂園翹楚棠
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