建筑工程分戶驗收？
長期以來，住宅質量竣工驗收只按10%的比例抽查，但明年1月1日起，必須100%驗收合格才能交付。近日，寧波市建筑工程安全質量監督總站發布消息稱，與住宅質量分戶驗收同步實施的還包括住宅工程結構實體檢驗。住宅交付時，實體檢驗及分戶驗收結果應作為《住宅質量保證書》內容之一交給住戶。
質量分戶驗收是在單位工程質量驗收基礎上，以單位工程中的每戶(套)住宅和公共部位劃分為一個子單位工程進行檢查驗收。每套住宅完工后，建設單位應組織監理、施工等單位人員組成驗收小組實行分戶驗收。已選定的物業管理企業也應參加驗收。
分戶驗收以檢查工程觀感質量和影響使用功能的質量為主，包括樓地面、墻面和頂棚，門窗安裝，欄桿安裝，防水工程，室內空間尺寸，給排水系統安裝，室內電氣工程安裝，公共部位、共用設施和其他規定要求檢查的內容。
質量監督機構將隨機抽查質量分戶驗收結果，復核結果與分戶驗收記錄不一致，目測觀察有明顯差異或實測誤差在5毫米以上，并經確認的，可判定分戶驗收記錄不真實，并責令整改。對驗收中弄虛作假、降低標準，將不合格工程按合格驗收的行為，將按有關法律法規處理，并給予不良行為記錄。
由于原來主要是通過對原材料、混凝土試塊和鋼筋焊接質量的檢測來判斷結構實體質量，沒有考慮養護質量、實際尺寸和其他因素的影響，不是很準確。因此，明年起建設單位要委托有相應資質的機構對結構實體抽樣檢測。
結構實體檢測主要針對涉及結構安全的重要部位，包括混凝土構件強度、鋼筋保護層厚度和現澆樓板厚度等。未經結構實體檢測或檢測不符合要求的，不得組織結構工程質量驗收。
那么杭目前這方面進展如何呢？本報專門連線杭州建設工程質量安全監督總站，該站負責人朱站長表示，杭州實施分戶驗收是必然的，目前相關政策正在制定之中，不日即將出臺。
分戶驗房無疑將會給方興未艾的民間驗房師帶來極大的沖擊。正是因為目前普遍采取的抽樣驗房模式，使得業主與開發商之間的交房糾紛不斷，民間驗房師應運而生。他們如同江湖游俠，受雇于業主，穿梭于高樓廣廈間，專門幫助買房市民在辦理新居入住手續前查看房屋質量，為業主提供房屋的質量檢測報告。他們沒有國家頒發的資格認定證書，工商部門也無法按照專門的類別給驗房機構頒發營業執照，他們所開出的驗房結果也并不具有法律約束力。
民間驗房人的驗房標準是不是真的權威？房屋存在的質量隱患是否都難逃驗房師的“火眼金睛”？由于現在存在于全國各地的驗房人并沒有正規的行業標準和資格認證，這意味著，稍微懂行一點的人就可以去做民間驗房師，業主也無從分辨他是否專業。
現在一些城市的大多數驗房師都是從事土建、裝修的建筑工人，還有一部分是舊有監理公司的員工，他們有的只是經驗，但是缺乏統一的專業訓練,素質良莠不齊，各家公司的驗房標準也都只是各自經驗與國家標準結合的產物。杭州一位民間驗房師說，因為目前這還是民間自發形成的行業，沒有“名分”，沒有權威，不少房地產商對他們的驗房結果并不買賬。
目前民間驗房師一方面缺乏行業規范，魚龍混雜；另一方面，隨著分戶驗收的普及，也不可避免將面臨著生存危機。分戶驗房，或將終結民間驗房師。
市民可以借此仔細比對自行檢驗
近日，寧波市建筑工程安全質量監督總站公布了相應驗收標準。
墻面、地面和頂棚面層質量：地面空鼓面積不應大于400平方厘米，且每自然間不多于兩處可不計；不得出現裂縫和起砂。墻面和頂棚無滲漏、空鼓、脫層、裂縫、爆灰。有排水要求的建筑地面面層與相連接各類層面的標高差應符合設計要求。
門窗安裝質量：外窗臺凈高不低于0.9米，不得有負偏差；外窗及周邊無滲漏；推拉窗必須有防脫落裝置；應使用安全玻璃的，不得使用普通玻璃，玻璃上有安全認證標志。
欄桿安裝質量：臨空高度在24米以下時，欄桿高度不應低于1.05米。臨空高度在24米及24米以上時，欄桿高度不應低于1.1米；防護欄桿的欄桿垂直凈間距不應大于0.11米；欄桿應防止攀登；護欄玻璃的使用必須符合設計要求，并符合下列規定：承受水平荷載的無框架護欄玻璃必須使用鋼化玻璃或鋼化夾層玻璃，厚度不應小于12毫米。當護欄一側距樓地面高度5米及以上時，必須使用鋼化夾層玻璃。
防水工程質量：屋面不得有滲漏或積水現象；地面無滲漏、排水順暢；墻面無滲漏。室內空間尺寸偏差：凈高負偏差及實測最大值與最小值之差不超過20毫米；凈開間及實測最大值與最小值之差不超過20毫米；測量地面水平度，當開間(進深)5米以內不超過20毫米，開間(進深)超過5米時每米不超過5毫米。精裝修標準另定。
給排水工程質量：給水管道、閥門、水嘴等無滲漏。排水管灌水后管道及接口無滲漏；管道坡向正確、無倒坡；地漏水封高度不得小于50毫米或設置存水彎；伸縮節設置必須符合設計或規范要求；在立管上應每隔一層設置一個檢查口，但在最底層和有衛生器具的最高層必須設置。
電氣工程安裝質量：漏電保護裝置動作靈活可靠，動作電流不大于30MA，動作時間不大于0.1S；接線整齊，回路編號齊全，標識正確；接地連接可靠；開關、插座面板應緊貼墻面，安裝牢固；相位正確。其他驗收內容包括煙道表面無裂縫，出屋面高度符合規范要求；空調孔、板位置和大小正確，排水坡向正確。
公共部位和共用設施質量：外墻無滲漏、裂縫。樓地面無裂縫、空鼓、起砂。6層及6層以下住宅，一邊設有欄桿的梯段凈寬不應小于1米。6層以上不應小于1.1米。樓梯平臺寬度不應小于梯段寬度，并不得小于1.2米。扶手高度不應小于0.9米。防護欄桿垂直間距不應大于0.11米。樓梯井凈寬大于0.11米時，必須采取防止兒童攀滑的措施。電梯門凈寬不得小于0.8米。首層疏散外門凈寬必須大于1.1米。走廊和公共部位通道凈寬不應小于1.2米，凈高不應低于2米。機動車庫車道凈高不應低于2.2米，車位凈高不應低于2米。自行車庫凈高不應低于2米。地下室底板、側板、頂板無滲漏、裂縫。地下室地面不得出現裂縫和起砂。
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建筑工程分戶驗收內容及標準？
分戶驗收，即“一戶一驗”，是指建筑住宅工程在按照國家有關標準、規范要求進行工程竣工驗收時，對每一戶住宅及單位工程公共部位進行專門驗收，并在分戶驗收合格后出具工程質量竣工驗收記錄。
那么分戶驗收到底有什么驗收條件呢？驗收哪些項目呢？檢查方法及驗收標準又有哪些呢？本文就從戶內部分及公共部分來說明住宅工程質量分戶驗收內容及規范，供大家參考。
一、分戶驗收的條件
1、工程已完成設計和合同約定的工作量。
2、所含分部(子分部)工程的質量均驗收合格。
3、工程質量控制資料完整。
4、主要功能項目的抽查結果均符合要求。
5、有關安全和功能的檢測資料應完整。
二、分戶驗收前的準備工作
1、建設單位負責成立分戶驗收小組，組織制定分戶驗收方案，進行技術交底。
2、配備好分戶驗收所需的檢測儀器和工具，并經計量檢定合格。
3、做好屋面、廁浴間、外窗等有防水要求部位的蓄水(淋水)試驗的準備工作。
4、在室內地面上標識好暗埋的各類管線走向和空間尺寸測量的控制點、線;配電控制箱內電氣回路標識清楚，并且暗埋的各類管線走向應附圖紙。
5、確定檢查單元。
6、建筑物外墻的顯著部位鑲刻工程銘牌。
三、分戶驗收參加人員
1、建設單位參驗人員應為項目負責人、工程建設專業技術人員;
2、施工單位參驗人員應為建造師(項目經理)、質量檢查員、施工員等執業資格;
3、監理單位參驗人員應為總監理工程師、相關專業的監理工程師、監理員。
四、分戶驗收的規定
1、檢查項目應符合本規程的規定。
2、每一檢查單元計量檢查的項目中有90%及以上檢查點在允許偏差范圍內，最大偏差應在允許偏差的1.2倍以內。
3、分戶驗收記錄完整。
五、分戶驗收時應形成的資料
1、驗收過程中應按附錄A填寫《住宅工程質量分戶驗收記錄表》。
2、分戶驗收結束后應按附錄B填寫《住宅工程質量分戶驗收匯總表》。
分戶驗收資料應單獨整理、組卷，隨施工技術資料一并歸檔。
六、分戶驗收內容及標準
戶內部分
1、驗收項目：樓地面、墻面、天棚面層
驗收內容：（1）樓地面空鼓、裂縫、起砂；（2）墻面、天棚空鼓裂縫、脫層和爆灰。
檢查方法：小錘輕擊和觀察檢查，可擊范圍內輕擊點間距不得超過40cm。
驗收標準：樓地面空鼓面積不得超過400cm2，不得出現裂縫和起砂。墻面、天棚無空鼓、脫層；距檢查面1M處正視無裂縫和爆灰。
參照標準：GB50209-2002-5.3.4、5.3.6；gb50210-2001.4.3.5；GB50204-2002.8.2.1。
2、驗收項目：門窗安裝
（1）驗收內容：窗臺高度
檢查方法：鋼尺檢查，每個窗臺不少于一處。
驗收標準：窗臺或落地窗防護欄桿高度不低于900mm且不得有負偏差。
參照標準：GB50352-2005.6.10.3；GB50096-1999.3.9.1驗收項目：門窗安裝。
（2）驗收內容：外窗滲漏
檢查方法：淋水試驗或雨后目測。
驗收標準：外窗及周邊無滲漏。
參照標準：《建筑法》第六十條。
（3）驗收內容：門窗開啟
檢查方法：開啟和關閉檢查，手扳檢查。
驗收標準：開啟靈活、關閉嚴密；分戶門等不松動、不晃動。
參照標準：GB50210-2001.5.3.4；GB50210-2001.5.1.11。
（4）驗收內容：安全玻璃認證標識
檢查方法：觀察檢查安全認證標識。
驗收標準：應使用安全玻璃的不得使用非安全玻璃，玻璃上有安全認證標識。切且標識不得隱蔽。
參照標準：發改運行（2003）2116號第六條。
3、驗收項目：欄桿安裝
（1）驗收內容：欄桿高度、豎桿間距
檢查方法：鋼尺檢測，每片欄桿不少于一處。
驗收標準：低層、多層凈高不應低于1.05m，中高層、高層凈高不應低于1.10m，不得有負偏差。
參照標準：GB50210-2001-12.5.6、12.5.9。
（2）驗收內容：防攀爬措施
檢查方法：觀察檢查。
驗收標準：有水平構件的欄桿或花式欄桿應設防攀爬措施（金屬密網、安全玻璃等）。
參照標準：GB50352-2005-6.6.3。
（3）驗收內容：護攔玻璃
檢查方法：觀察檢查3C安全標識、游標卡尺測量。
驗收標準：必須使用剛化玻璃或剛化夾層玻璃，厚度不應小于12mm，當臨空高度超過5m時，必須采用剛化夾層玻璃。
參照標準：GB50210-2001-12.5.7。
4、驗收項目：防水工程
（1）驗收內容：屋面滲漏
檢查方法：平屋面分塊蓄水，蓄水時間不少于24小時，天溝、管道根部蓄水深度不得小于20mm，坡屋面淋水試驗不少于2小時。
驗收標準：屋面無滲漏無積水。
參照標準：GB50207-2002-10.0.5。
（2）驗收內容：衛生間等有防水要求的地面滲漏
檢查方法：蓄水24小時后放水，最小蓄水深度不得小于20mm。
驗收標準：無滲漏，排水順暢。
參照標準：GB50209-2002-4.9.8驗收項目：防水工程。
（3）驗收內容：外墻滲漏
檢查方法：外窗人工淋水試驗一小時后檢查。
驗收標準：墻面無滲漏，滴水線無爬水。
參照標準：《建筑法》第60條。
5、驗收項目：室內空間尺寸
（1）驗收內容：室內凈高
檢查方法：每個房間凈高測五點。偏差為實測值與推算值之差；極差為實測值中最大值與最小值之差。使用激光測距儀或鋼卷尺進行檢測。
驗收標準：最大負偏差不超過20mm，極差不超過20mm。
參照標準：DGJ32/J16-2005-6.3.2驗收項目：室內空間尺寸。
（2）驗收內容：室內凈開間
檢查方法：每個房間開間、進深尺寸各抽測兩處。偏差為實測值與推算值之差；極差為實測值中最大值與最小值之差。使用激光測距儀或鋼卷尺進行檢測。
驗收標準：極差不超過20mm且不超過垂直長度的0.5%。
參照標準：DGJ32/J16-2005-6.3.2。
（3）驗收內容：構件尺寸
檢查方法：使用激光測距儀或鋼卷尺進行測量、偏差為實測值與推算值之差；極差為實測值中最大值與最小值之差。
驗收標準：室內梁、窗臺等構件不得出現明顯的大小頭現象。
6、驗收項目：外墻保溫
（1）驗收內容：設計做法
檢查方法：對照圖紙進行檢查。
驗收標準：設計做法必須通過圖紙審查。
（2）驗收內容：保溫層厚度
檢查方法：用鋼卷尺進行測量檢查。
驗收標準：保溫層厚度必須與圖紙要求一致。
（3）細部處理
檢查方法：觀察檢查。
驗收標準：外飄窗周邊等必須進行保溫層處理。
7、驗收項目：水暖安裝
（1）驗收內容：管道滲漏
檢查方法：試水檢查。
驗收標準：給水、排水、采暖管道、散熱器、衛生器具、閥門、熱表、水表等的接口無滲漏參照標準：gb50242-2002-4.2.2、5.2.1。
（2）驗收內容：管道坡向
檢查方法：試水檢查。
驗收標準：給水、排水、采暖管道無堵塞。
參照標準：GB50242-2002.5.2.3。
（3）驗收內容：管道坡度
檢查方法：觀察檢查。
驗收標準：排水管道坡向、坡度正確。
（4）驗收內容：安裝固定
檢查方法：觀察檢查。
驗收標準：給水、排水、采暖管道、散熱器、衛生器具、閥門、熱表、水表等安裝固定牢固、支架間距位置符合要求。
參照標準：GB50242-2002。
（5）驗收內容：地漏水封
檢查方法：尺量檢查。
驗收標準：地漏水封深度不小于50mm。
參照標準：GB50242-2002。
（6）驗收內容：熱表和溫控閥
檢查方法：觀察檢查。
驗收標準：入戶裝置安裝熱計量表、或每組散熱器安裝熱分配表，以及每組散熱器安裝溫控閥。
參照標準：GB50242-2002。
8、驗收項目：電氣工程安裝
（1）驗收內容：插座相位、接地
檢查方法：使用“漏電保護相位檢測器”逐個檢查。
驗收標準：“漏電保護相位檢測器”無接錯顯示。
參照標準：GB50303-2002-6.1.9、6.2.8。
（2）驗收內容：戶內配電箱（盤）
檢查方法：觀察和開、關觸電保護器動作。
驗收標準：照明配電箱（盤）內配線整齊，回路編號齊全，標接線整齊，回路編號齊全，標識正確；箱（盤）內開關動作靈活可靠。
參照標準：GB50303-2002-6.1.9、6.2.8。
（3）驗收內容：通電檢查
檢查方法：通電檢查。
驗收標準：照明系統通電運行正常。
參照標準：GB50303-2002。
（4）等電位
檢查方法：觀察檢查。
驗收標準：等電位連接端齊全、位置正確。
9、驗收項目：其它
（1）驗收內容：煙道設置及附件
檢查方法：觀察檢查。
驗收標準：止回閥、防火門按規定安裝；表面無裂紋；上人屋煙道（包括管道透氣孔）高度應超過1.8m。
（2）驗收內容：墻面空調
檢查方法：觀察檢查。
驗收標準：無滲漏、反坡、位置正確、與插座位置協調。
公共部分
1、驗收項目：外墻及散水坡
驗收內容：窗角斜裂縫、墻面裂縫。
檢查方法：在距外墻兩米范圍內平視或仰視觀察檢查。
驗收標準：墻面及窗角無可見裂縫；散水坡無斷裂和不均勻沉降，應與建筑物及道路斷開并進行相應的防水處理。
參照標準：《建筑法》第60條。
2、驗收項目：樓（電）梯通道
（1）驗收內容：電梯侯梯廳深度，電梯門凈寬
檢查方法：鋼尺或激光測距儀檢查。
驗收標準：1、電梯侯梯廳深度不得小于1.5m；2、電梯門凈寬不得小于80cm。
參照標準：GB50096-1999-4.1.9 JGJ50-2001-7.4.1驗收項目：樓（電）梯通道。
（2）驗收內容：高層首層疏散外門及通道的寬度
檢查方法：鋼尺或激光測距儀檢查。
驗收標準：疏散門應外開，其凈寬不小于1.1m，通道寬度不應小于1.2m。
參照標準：GB50045-95-6.1.9驗收項目：樓（電）梯通道。
（3）驗收內容：公共走道凈高
檢查方法：鋼尺或激光測距儀測量、觀察檢查。
驗收標準：走道等有人員正常活動的凈高度不小于2.0m。
參照標準：GB50368-2005-5.4.2驗收項目：地下室。
（4）驗收內容：通道凈高
檢查方法：鋼尺或激光測距儀檢查。
驗收標準：通道的凈高度不小于2.0m。
參照標準：GB50368-2005-5.4.2。
3、驗收項目：地下室
（1）驗收內容：地面及天棚滲漏、裂縫
檢查方法：觀察檢查。
驗收標準：無滲漏、無裂縫。
參照標準：GB50208-2002-4.1.9。
（2）驗收內容：地面裂縫、起砂
檢查方法：觀察檢查。
驗收標準：不得出現裂縫和起砂。
參照標準：GB50209-2002-5.3.6。
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