近些年，住房的需求一直都是大家高度關(guān)注的話題，雖然房價一路上升，但是住房的需求量卻從未減少；而在買房的過程中，不僅要準(zhǔn)備購房款，同時還要了解有關(guān)的法律知識，以防自己到時候房錢兩空。

近些年，住房的需求一直都是大家高度關(guān)注的話題，雖然房價一路上升，但是住房的需求量卻從未減少；而在 買房 的過程中，不僅要準(zhǔn)備 購房 款，同時還要了解有關(guān)的法律知識，以防自己到時候房錢兩空。買商品房最重要的就是簽訂 商品房買賣合同 ，這也能夠在糾紛發(fā)生時成為主要的證據(jù)。下面我就告訴大家關(guān)于商品房買賣的法律知識，一起來看看吧。

一、 商品房預(yù)售合同 效力問題

1、商品房預(yù)售須具備四個條件

根據(jù)《城市 房地產(chǎn) 管理法》45條規(guī)定，商品房預(yù)售須具備四個條件：

（1）已交付全部 土地使用權(quán) 出讓金，取得土地使用權(quán)證。

（2）持有 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 。

（3）按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25％以上，并已確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。

（4）向縣級以上人民政府 房產(chǎn) 管理部門辦理預(yù)售登記，取得 商品房預(yù)售許可證 明。

2、除預(yù)售證外，其他三個條件缺失并不導(dǎo)致商品房預(yù)售合同無效

（1）法院只進(jìn)行形式審查

為避免司法權(quán)與行政權(quán)直接的沖突，法院在認(rèn)定商品房預(yù)售合同的效力時，對出賣人的預(yù)售資格應(yīng)只從形式上進(jìn)行審查，即對出賣人未取得商品房預(yù)售許可證簽訂的預(yù)售合同應(yīng)認(rèn)定無效，出賣人取得商品房預(yù)售許可證明的，可認(rèn)定合同有效。

（2）實質(zhì)審查（出賣人是否具備全部預(yù)售條件）

這屬于行政管理部門權(quán)限，當(dāng)事人對預(yù)售許可證有異議的，可通過行政或者行政訴訟的方式解決。

（3）起訴前取得

出賣人在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，法院也可以認(rèn)定商品房預(yù)售合同有效。

二、 商品房認(rèn)購書 及 定金 問題

1、認(rèn)購書應(yīng)屬于商品房買賣合同的預(yù)約合同

認(rèn)購書是平等主體之間為設(shè)立某種民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系而簽訂的協(xié)議，符合《合同法》第2條關(guān)于合同定義的規(guī)定。因此認(rèn)購書可以成為獨立的合同。

其次，從內(nèi)容來看，認(rèn)購書是當(dāng)事人就簽訂商品房買賣合同相關(guān)事宜進(jìn)行的約定，是約定當(dāng)事人有義務(wù)在一定期限內(nèi)簽訂買賣合同，不是對行為結(jié)果的直接確認(rèn)。所以認(rèn)購書不屬于商品房買賣合同，而應(yīng)屬于商品房買賣合同的預(yù)約合同，即認(rèn)購書與商品房買賣合同之間是預(yù)約與本約的關(guān)系。

2、簽訂認(rèn)購書時交付的定金為立約定金

一方當(dāng)事人違反認(rèn)購書約定，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，按照定金罰則承擔(dān)責(zé)任。

三、商品房買賣是否適用懲罰性賠償責(zé)任

1、什么是懲罰性賠償責(zé)任

《消費者權(quán)益保護(hù)法》第55條規(guī)定：經(jīng)營者提供商品或者服務(wù)有欺詐行為的，應(yīng)當(dāng)按照消費者的要求增加賠償其受到的損失，增加賠償?shù)慕痤~為消費者購買商品的價款或者接受服務(wù)的費用的三倍；增加賠償?shù)慕痤~不足五百元的，為五百元。法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定。

2、商品房買賣可以有條件的適用懲罰性賠償責(zé)任

對商品房買賣合同中某些出賣人惡意違約和欺詐的行為可以有條件地適用懲罰性賠償責(zé)任。

《人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第八、九條明確規(guī)定了5種適用懲罰性賠償責(zé)任的情形：

（1）商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該 房屋抵押 給第三人。

（2）商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。

（3）商品房買賣合同訂立時，出賣人故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證的事實或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明。

（4）訂立合同時，出賣人故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實。

（5）訂立合同時，出賣人故意隱瞞房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償 安置房 的事實。

四、房屋交付時與合同約定的面積不符如何處理？

《人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第14條：出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定，按照約定處理；沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：

1、 面積誤差比 值在3％以內(nèi)（含3％），按照合同約定的價格據(jù)實結(jié)算，買受人請求解除合同的，不予支持。

2、面積誤差比值超出3％，買受人請求解除合同、返還已付購房款的，應(yīng)予支持。

買受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3％以內(nèi)（含3％）部分的房款由買受人按照約定的價格補(bǔ)足，面積誤差比超出3％部分的房款由出賣人承擔(dān)，所有權(quán)歸買受人；

房屋實際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3％以內(nèi)（含3％）部分的 利息 由出賣人返還買受人。面積誤差比超過3％部分的房屋價款由出賣人雙倍返還買受人。

一、房屋買賣合同是否有法律效力
1、房屋買賣合同有法律效力。但是，房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)以轉(zhuǎn)讓登記為所有權(quán)轉(zhuǎn)讓的有效要件；因此，雖然合同有效，但不轉(zhuǎn)讓意味著房地產(chǎn)所有權(quán)仍以原所有人的名義。如果以后對方不想轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)，只能要求對方按照買賣合同支付違約金。
2、法律依據(jù)：《中華人民共和國民法典》第二百一十四條
不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀模杂涊d于不動產(chǎn)登記簿時發(fā)生效力。
第二百二十一條
當(dāng)事人簽訂買賣房屋的協(xié)議或者簽訂其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。
預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動產(chǎn)登記之日起九十日內(nèi)未申請登記的，預(yù)告登記失效。
二、房屋買賣合同何時生效
房屋買賣合同自成立時即生效，并且保證合同當(dāng)事人均具有完全民事行為能力；房屋買賣不存在欺詐、重大誤解等可能導(dǎo)致合同被撤銷的情形；不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，不違背公序良俗。但是，如果房屋買賣合同中特別約定了附條件或附期限生效的條款，那么自條件或期限滿足時合同生效。此外，房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記影響的是物權(quán)效力，不影響房屋買賣合同的效力。