根據《合同法》第52條的規(guī)定,如果一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同,損害國家利益的;或惡意串通,損害國家、集體或者第三人利益;或以合法形式掩蓋非法目的;又或損害社會公共利益;違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定的合同無效。第53條規(guī)定,合同中出現造成對方人身傷害的;或因故意或者重大過失造成對方財產損失的免責條款無效。
單位集資建房,實質上是福利分房的一種,在未房改前住戶享受所謂“半產權”。盡管單位仍稱之為產權人,但單位實質上失去了自由處置房屋的權利,除非得到住戶的許可。作為一種歷史性產物,其時地方政府、有關單位甚至國家的行政規(guī)章、地方法規(guī)對福利性集資房的轉讓都作了不少禁止性規(guī)定,但這些規(guī)定沒有法律、法規(guī)的效力,不能作為認定合同無效的依據。
綜上所述,集資房買賣合同既不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定,不在法律規(guī)定的合同無效情形范圍。同時,合同體現了雙方當事人的真實意思,應認定為合法有效。
一、集資房買賣合同效力如何
根據《合同法》第52條的規(guī)定,如果一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同,損害國家利益的;或惡意串通,損害國家、集體或者第三人利益;或以合法形式掩蓋非法目的;又或損害社會公共利益;違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定的合同無效。第53條規(guī)定,合同中出現造成對方人身傷害的;或因故意或者重大過失造成對方財產損失的免責條款無效。
單位集資建房,實質上是福利分房的一種,在未房改前住戶享受所謂“半產權”。盡管單位仍稱之為產權人,但單位實質上失去了自由處置房屋的權利,除非得到住戶的許可。作為一種歷史性產物,其時地方政府、有關單位甚至國家的行政規(guī)章、地方法規(guī)對福利性集資房的轉讓都作了不少禁止性規(guī)定,但這些規(guī)定沒有法律、法規(guī)的效力,不能作為認定合同無效的依據。
綜上所述,集資房買賣合同既不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定,不在法律規(guī)定的合同無效情形范圍。同時,合同體現了雙方當事人的真實意思,應認定為合法有效。
二、哪些房子屬于集資房
1、單位職工集資建房方式
單位提供國有劃撥土地,由單位和職工共同集資繳納建房款,再委托建設單位開發(fā)建設。由于建造過程中可以減免許多房地產開發(fā)商必須要繳納的配套稅費及利潤,所以國家也一直把單位職工集資建房納入福利分房這種制度體制中。也就是說,如果你承租了公房且有資格購買房改房,你就沒有權利再集資建房,反之亦然。由于一些地區(qū)出現部分單位以集資合作建房名義,變相搞住房實物福利分配或商品房開發(fā)等問題。故建設部發(fā)文,自自2006年08月14日起,停止審批黨政機關集資合作建房項目。但國有企業(yè)或事業(yè)單位的集資建房政策沒有取消,但審查已嚴格控制。
2、個人集資建房方式
即由居住在同一城鎮(zhèn)區(qū)域的在不同單位工作的職工通過政府牽頭組織成一個社會團體(城鎮(zhèn)住宅合作社),再由職工集資建造房取得住宅,比如說安居工程就是其中的一種。這種方式也一直是國家鼓勵與支持,但由于缺乏法律與行政法規(guī)的立法,且與地方政府通過利用國有土地經營城市和創(chuàng)造財富的執(zhí)政理念沖突,因此,目前幾乎所有地方政府都對此持消極態(tài)度。目前國家實際上已經否決了該方式,而取代的是廉租制度、經濟適用住房政策和限制商品房政策。
根據上文的表述我們可以知道,如果集資房買賣合同不違反法律法規(guī)的規(guī)定,并且不屬于合同無效的情形,那么該集資房買賣合同就是有效的。同時還帶來了集資房的類型的知識,希望對你有所幫助。要是你在這方面還有疑問的話,可以來電咨詢我們的在線律師。
P2P中電子合同的法律效力問題
P2P網貸系統(tǒng),是P2P借貸與網絡借貸相結合的金融服務網站。網絡借貸指的是借貸過程中,資料與資金、合同、手續(xù)等全部通過網絡實現,它是隨著互聯(lián)網的發(fā)展和民間借貸的興起而發(fā)展起來的一種新的金融模式,這也是未來金融服務的發(fā)展趨勢。
但是P2P平臺由于是線上交易,簽訂的電子合同是否具有法律效力呢?本文就這個問題作出了知識整理,僅作參考。
1、《合同法》承認電子合同的法律效力。
我國《合同法》第十條規(guī)定:當事人訂立合同,有書面形式、口頭形式和其他形式。法律、行政法規(guī)規(guī)定采用書面形式的,應當采用書面形式。當事人約定采用書面形式的,應當采用書面形式。
第十一條規(guī)定:書面形式是指合同書、信件和數據電文(包括電報、電傳、傳真、電子數據交換和電子郵件)等可以有形地表現所載內容的形式。
2、《電子簽名法》承認電子合同的法律效力。
《電子簽名法》第三條規(guī)定:民事活動中的合同或者其他文件、單證等文書,當事人可以約定使用或者不使用電子簽名、數據電文。
當事人約定使用電子簽名、數據電文的文書,不得僅因為其采用電子簽名、數據電文的形式而否定其法律效力。
第四條規(guī)定:能夠有形地表現所載內容,并可以隨時調取查用的數據電文,視為符合法律、法規(guī)要求的書面形式。
第十四條規(guī)定:可靠的電子簽名與手寫簽名或者蓋章具有同等的法律效力。
《合同法》、《電子簽名法》的上述規(guī)定,實際上賦予了電子合同與傳統(tǒng)合同同等的法律效力,并且從立法上賦予了電子合同應有的法律地位。
但從實務操作的角度分析:
經我們向各地仲裁委員會、法院立案庭咨詢,得到答復如下:
序號咨詢對象咨詢時間答復
1、上海仲裁委員會
(021-52921235)2014年7月29日下午3點25分P2P網絡借貸是新興的事物,之前未處理過。立案需要攜帶電子合同等證據材料進行現場審核,必要時請示領導決定。
2、上海國際經濟貿易仲裁委員會
(021-63875588)2014年7月30日上午9點31分之前未處理過P2P網貸電子合同方面的糾紛,如果不能提供紙質形式的合同,則必須提供能證明借款合同已實際履行的證據,形成完整的證據鏈。
3、深圳仲裁委員會
(0755-25831662)2014年7月29日下午4點06分鑒于電子合同是新事物,無法證明其真實性,也不能以有形的形式展現,需要攜帶電子合同等材料到立案庭進行現場確認,必要時請示領導。
4、華南國際經濟貿易仲裁委員會(深圳國際仲裁院)
(0755-83501700)2014年7月30日下午4點11分采用電子合同形式訂立的合同,對方有可能以未簽字為由,主張合同未生效,提出仲裁管轄權異議,平臺須提供實際上已履行借款合同的證據(譬如說提供借款的轉賬憑證)。如能提供借款實際發(fā)生的完整證據鏈,即使沒有電子簽名,也可以立案。
5、北京仲裁委員會
(010-65669856)2014年7月30日上午11點12分之前未受理過P2P網貸電子合同的糾紛,但受理過其他行業(yè)的電子合同糾紛。如對方認可電子合同,則仲裁不存在障礙;如對方不認可電子合同的真實性,需要仲裁申請人簽署《風險提示》,保證電子合同的真實性,與原件一致,否則應承擔不利后果。對P2P網絡借貸這一新興的事物持保護、支持的態(tài)度。
6、深圳市福田區(qū)人民法院
(0755-82925891)2014年7月29日下午3點33分如果不能提供有雙方當事人簽字蓋章、能以書面有形方式展示的電子合同,則立案可能存在障礙,需要領導審批。
從以上各地仲裁委員會、法院的答復可以看出:P2P網絡借貸屬于新興事物,大多數仲裁委員會、法院對P2P網絡借貸、電子合同比較陌生,仲裁委員會、法院立案仍然傾向于以書面形式、有當事人簽名蓋章的合同作為認定案件事實的證據。采用電子簽名的形式訂立的合同證明力上可能會有瑕疵,仲裁委員會、法院可能會不予立案,或者是立案需要經過上級領導的審批,程序負擔加重。
如果是沒有電子簽名的電子合同,在對方當事人不予認可的情況下,該電子合同就是孤證,證明力較弱,需要平臺提供其他證據予以佐證,比如說借款合同已實際履行的證據,包括但不限于提供借款時的.轉賬憑證、對方還款記錄、催收證明等,只有形成了完整的證據鏈,切實證明借款行為在雙方當事人之間已實際發(fā)生的情況下,仲裁委員會、法院等才會予以立案。完整的證據鏈能使仲裁或訴訟程序順利進行,減少訴訟風險。
鑒于現階段司法實踐中,各地區(qū)司法機關對電子合同的證明效力問題存在爭議,同時,考慮到電子合同和電子簽名在現行法律上的有效性,電子合同和電子簽名的運用、發(fā)展是大勢所趨,從提升用戶體驗的角度考量,建議P2P網貸平臺著手考慮采購具有相關資質、得到司法機關及相關政府部門認可的電子簽名服務供應商提供的電子簽名服務,運用電子簽名技術,解決電子合同的真實性、可視性不足等問題,補足電子合同的證明效力。
口頭合同有沒有法律效力
口頭合同有沒有法律效力呢?什么樣的合同可以作出口頭合同呢?《中華人民共和國合同法》第十條關于“當事人訂立合同,有書面形式、口頭形式和其他形式”的規(guī)定,人們除法律、行政法規(guī)規(guī)定采用書面形式的合同外,均可采用口頭形式訂立合同或協(xié)議。本文就口頭合同有無法律效力做簡單介紹,希望對大家有所幫助。
口頭合同的有效適用情形
口頭形式的合同是指當事人以直接對話的方式或者以通訊設備如電話交談訂立合同。它廣泛應用于社會生活的各個領域,與人們的衣食住行密切相關,如在自由市場買菜、在商店買衣服等。現代合同法之所以對合同形式實行不要式為主的原則,其重要原因也正在于此。合同的口頭形式,無須當事人約定。凡當事人無約定或法律未規(guī)定特定形式的合同,均可以采取口頭形式。
口頭合同不宜采用的情形
口頭合同屬于不要式合同,是指當事人以語言為意思表示、而不用文字表達合同內容的合同形式。在法律未規(guī)定必須采用書面形式的情況下,只要當事人協(xié)商一致,都可以采用口頭形式??陬^合同在即時清結的交易中非常普遍。其特點是簡便易行,但其不足之處在于發(fā)生合同糾紛時難以取證,當事人孰對孰錯很難劃分。因此,《合同法》征求意見稿原本規(guī)定,不動產轉讓合同,應當采用書面形式。涉外合同、價款或者報酬10萬元以上的合同,除即時清結的以外,應當采用書面形式。法律規(guī)定應當采用書面形式訂立合同的,依照其規(guī)定。
但是,鑒于我國東西部、城鄉(xiāng)經濟發(fā)展的不平衡,例如10萬元在深圳、上海的經濟往來中不屬于數額巨大、而在經濟欠發(fā)達地區(qū)卻屬于數額巨大,因此《合同法》第10條修改了征求意見稿的規(guī)定,改為:“法律、行政法規(guī)規(guī)定或者當事人約定采用書面形式的,應當采用書面形式”。因此不動產轉讓合同、涉外合同、價款或報酬在當事人認為數額巨大、不能即時清結的合同都不宜采用口頭形式,否則發(fā)生合同糾紛時舉證困難。
口頭合同的效力認定
只要其內容不違反法律和行政法規(guī)的強制性規(guī)定;一方沒有以欺詐、脅迫的手段訂立合同,損害國家利益;雙方不是惡意串通,損害國家、集體或者第三人利益;雙方不是以合法的形式掩蓋非法目的;沒有損害社會公共利益;訂立合同的主體具有民事行為能力和民事權利能力;意思表示真實,這個合同就成立并具有法律效力,受法律保護。
希望以上內容對您了解口頭合同的相關內容有所幫助,如果您還有其他法律疑惑,歡迎免費咨詢我們的專業(yè)律師,他們會給您具體專業(yè)的解答。
合同上的默認是什么意思
合同上的默認 是指當事人無言語、文字表示,又無任何積極的行為,以沉默方式進行的意思表示。
在通常,要約生效以后,承諾的意思表示必須由承諾人明確表示,并把意思表示通知給要約人。因而默認一般不會構成成承諾。但根據法律的有關規(guī)定,在特殊情況下,默認是能產生相應的法律效力的。
我國與之相關的法律規(guī)定 :
1、《中華人民共和國合同法》第二十九條規(guī)定:“受要約人在承諾的期限內發(fā)出承諾,按照通常情形能夠在有效期內到達要約人,但因其他原因承諾到達要約人時超過了承諾期限,除要約人及時通知受要約人因承諾超過期限不接受該承諾的以外,該承諾有效?!?/p>
2、《中華人民共和國合同法》第三十六條規(guī)定:“法律,行政法規(guī)規(guī)定或者當事人約定采取書面形式訂立合同,當事人未采用書面形式,但一方已經履行主要義務,對方接受的,該合同成立。此處為對合同成立的默認。”
3、《中華人民共和國合同法》第三十七條規(guī)定:“采用合同書形式訂立合同,在簽字或蓋章之前,當事人一方已經履行主要義務,對方接受的,合同成立。此處為以行為默認了合同的成立?!?/p>
4、《中華人民共和國合同法》第一百五十八條規(guī)定:“當事人約定檢驗期間的,買受人應當在檢驗期間內將標的物的數量或者質量不符合約定的情形通知出賣人。買受人怠于通知的,視為標的物的數量或者質量符合約定?!币暈槟J。
5、《中華人民共和國合同法》第一百七十一條規(guī)定:“試用買賣的買受人在試用期屆滿以后,買受人對是否購買標的物未做表示的視為同意購買。即默認愿意購。”
6、《中華人民共和國合同法》第二百一是十一條規(guī)定:“自然人間的借款合同對支付利息沒有約定或者約定不明確的,視為不付利息?!?/p>
雙方都簽字的合同就能生效嗎?
一份合同只是要求了乙方要承擔的責任,沒有一條是甲方要承擔的責任.雙方都簽字了.這樣的合同是否合法有效?請看下文。
一般這樣的合同是有效的,可以起訴請求確認顯失公平,但是具體的還要看這個合同是什么合同。
這是關于合同效力的問題,合同效力,是指依法成立的合同的約束力。對于合同效力的含義,應從以下三方面來理解:
第一,合同效力是合同本身的強制力,表現為對合同的自覺遵守和不履行合同義務應承擔責任乃至制裁。合同的目的是通過履行而實現的。在履行中,當事人對合同義務的遵守,其根本動因不在于合同利益的驅使、誠實信用等道德因素,而在于合同的強制力;同時,不履行合同義務,一定會產生相應的責任,并因此承擔不利的法律后果。
第二,合同效力是一種法律保護力,合同和合同權利是依靠法律的保護力維持的。依法成立的合同本身,不受任何單位和個人的非法干涉及非法侵害;合同和合同權利的實現,均受國家法律的保護。由此說來,不被法律保護的合同,不可能存在合同效力的問題。
第三,合同效力,實際上是合同的實效力。合同實效力,是實現合同目的的確定性。合同目的實現,包括對合同遵守的必然性和對違反合同制裁的必然性。如果能夠做到履行合同義務、實現合同權利,則說明該合同是有實效的。每個合同失去了實效力并不一定意味著失去效力。因此,我們認識和把握合同效力的含義,應當更多地從合同的實效力方面來理解,離開合同的實效力談論合同效力,沒有什么實際意義。
因此各當事人在簽訂合同的時候,要首先考慮你要實現怎么樣的合同效力,然后細心地去審查合同的條款。
怎么認定債權讓與合同的效力?
1、須存在有效的債權
根據《合同法》第79條之規(guī)定及其解釋,有效債權的存在,是債權讓與合同的根本前提。以不存在或無效的債權讓與給他人,或者以消滅的債權讓與給他人,都將因標的不存在或者標的不能而導致債權讓與合同無效,讓與人對受讓人因此而產生的損失負賠償之責。
有效的債權,應該從寬解釋,只要是該債權真實存在且并未消滅,都應認定為有效。至于其能否實現,債權人不負有物的瑕疵的擔保之責,因為債權人并不享有處分債務人之物的權利,他只負權利瑕疵的擔保之責,只要債權是真實的,就應允許其轉讓。
2、被轉讓的債權須具有可轉讓性
由于債權轉讓本質上是一種交易行為,從鼓勵交易,減少乃至消除財產流轉的障礙,增加社會財富的角度出發(fā),應當允許絕大多數合同債權能夠被轉讓。
但問題總是有另外一面的,因為債權畢竟是特定主體之間發(fā)生的法律關系,具有一定的人身信賴色彩,為了尊重這樣的社會關系,《合同法》第79條明文規(guī)定了三種債權不得轉讓:根據合同性質不得轉讓的債權,按照當事人約定不得轉讓的債權,依照法律規(guī)定不得轉讓的債權。
根據合同性質不得轉讓和依照法律規(guī)定不得轉讓的債權一般有一定的規(guī)律性,本文不在此贅述。按照當事人約定不得轉讓屬于意思自治的范疇,應作符合當事人合意的解釋,但是我國合同法對于禁止讓與的約定具有何種法效未作明文規(guī)定。
德國民法認定為有效,但在1994年德國商法典中增加了一項規(guī)定,即如果當事人是在商業(yè)交易中達成的協(xié)議,則在合同中的禁止讓與條款無效;日本民法承認其效力,但不得對抗善意第三人;我國臺灣地區(qū)民法與日本民法持同樣態(tài)度。根據日本和臺灣地區(qū)民法的原則,債權人違反禁止讓與的約定而讓與債權,如果債權讓與合同符合有效條件,受讓人只要是善意的,不管有無過失都取得該債權,債務人無權對抗善意的受讓人,待債務履行期限屆至時,受讓人有權要求債務人清償。不過,債權人擅自讓與禁止讓與的債權,違反了合同中的約定條款,理應承擔違約責任。對于受讓人為惡意的債權讓與效力,存在不同的觀點。其中,債權效果說認為,讓與行為仍屬有效,但是債務人可以依據惡意提出抗辯,主張債權讓與行為無效;物權效果說認為債權人負有不得轉讓的義務,違反約定之轉讓即為無效,在這里可以主張無效的不局限于債務人,第三人也可以主張債權讓與行為無效,并且這種無效不僅是指債權讓與對于債務人無效,而且在讓與人與受讓人之間也歸于無效,原因在于受讓人明知該轉讓行為屬于禁止之列而為之,那么當事人之間的合意不具備合法之因素,故而準物權行為無效,不過,債務人事后承認該轉讓行為時,則可使之有效。
按照崔教授的觀點,認為“禁止債權讓與的約定有效,但不得對抗善意第三人”,因為這區(qū)分了法律禁止債權讓與和當事人約定禁止債權讓與的不同范圍,兼顧和平衡了財產權的流通性、意思自治、交易安全幾項價值,區(qū)分了當事人的不同主觀心理狀態(tài),值得我國借鑒??偨Y德國民法理論,并且對其作適宜的改進,筆者以為可以形成以下規(guī)則:其一,在受讓人為善意時,債權讓與合同有效,即債權人與債務人之間關于禁止轉讓的約定不得對抗善意受讓人,待債務履行期限屆至時,受讓人可以請求債務人清償,不過債務人可以向債權人追究違約責任。其二,在受讓人為惡意的場合,如果債務人不提出抗辯,債權人與受讓人之間的轉讓合同有效;如果債務人提出了受讓人為惡意的抗辯,主張債權讓與合同無效,應當維護債務人的利益,對其主張予以支持。
并存的債務承擔之探討
按照債務人是否免責為標準,可以將債務承擔分為免責的債務承擔和并存的債務承擔兩類。前者即為債務人全部移轉債務的情況,債務人退出合同關系,不再承擔合同債務;后者即為債務人部分移轉債務的情形,由第三人加入債權債務關系,和原債務人共同成為債務人,承擔合同義務之履行。通常情況所指之債務承擔即為免責的債務承擔,在此不再贅述,我們主要探討一下債務并存。
并存的債務承擔是在以原已有效存在的債務為前提的,這時的債務僅限于原來的范圍,債務參加人和債務人不會因債務承擔而增加或減少原先應負之債務范圍,其實此時的債務參加人和原債務人可以視為新債務人這一個主體來考慮,那就相當于沒有發(fā)生債務承擔,而只是在參加人和原債務人之間來重新劃分債務。對于按份承擔債務的情況,應當經債權人同意,因為很有可能債務參加人不具備償債的能力,債權人會因此而承擔不必要之風險,根據民法之等價原理,債權人不可能同意不具備資質之第三人來履約;對于連帶債務的情況下,《合同法》84條規(guī)定“應當經債權人同意”,筆者認為不應適用。因為第三人作為連帶債務人加入合同關系,對于債權人來說,對他的權利保護就多了一層保障,有益無害,他可以向參加人主張,也可以向債務人主張履約,債務人并未退出債權債務關系,此為其一;如果參加人是債權人的債權人,那么在兩個債務的履行期限屆至之際,可以主張抵銷,這樣做可以方便交易、降低成本,滿足當事人各方最大利益的追求,促進債權的快速流轉,加速資本周轉,此為其二(這也是合同法調整平等主體之間財產關系的立法初衷);如果由“應當經債權人同意”改為“須通知債權人”,那么既可以使債權人債權得到實現,也可以減少因為第三人加入債權債務關系而帶來的糾紛,此為其三。不過有學者認為,如若第三人加入債務關系成為債務人,未經債權人同意,那么第三人只能作為債務人的履行輔助人而不能作為債務人存在。筆者對此不敢茍同,畢竟債務并存和第三人代為履行存在著明顯的區(qū)別,對于前者,債權人可以主動要求第三人履行合同義務,如果第三人加以拒絕,那么債權人有權采取法律救濟措施;而在于后者,第三人作為債務人的履行輔助人則是第三人主動參加的,債權人沒有理由請求第三人為履行行為,若第三人加以拒絕,債權人也無權強制其履行。前者,第三人受合同約束,第三人是以明確的意思表示方式作出的;在于后者,第三人則不受任何法律關系約束,第三人并未事先允諾要替?zhèn)鶆杖寺募s。
按照《合同法》85條之規(guī)定,新債務人可以主張原債務人對債權人的抗辯。這一點對于免責的債務承擔,還是并存的債務承擔都應適用。產生債務的合同存在無效原因,第三人作為新債務人,可以向債權人主張移轉債務的不存在;債務履行期限尚未屆滿的,新債務人對于債權人的履行請求也可以抗辯;此外,在雙務合同中,也可以主張同時履行抗辯權。
按法律規(guī)定,以下情形的合同無效:
1、一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同,損害國家利益;
2、惡意串通,損害國家、集體或者第三人利益;
3、以合法形式掩蓋非法目的;
4、損害社會公共利益;
5、違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。
單位集資建房,實質上為福利分房,在沒有房改前住戶享受所謂“半產權”。盡管單位還稱為產權人,但單位已經沒有了處置房屋的權利,除非得到住戶的同意。我國對福利性集資房的轉讓作了不少禁止性的規(guī)定,但這些規(guī)定不屬于法律、行政法規(guī),因此不能作為認定合同無效的依據。如果集資房合同沒有違反法律規(guī)定,也沒有出現合同無效情形的,且合同訂立是雙方真實意思表示,那么應認定為合同合法有效。
法律依據:《中華人民共和國民法典法》第五十二條有下列情形之一的,合同無效:(一)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同,損害國家利益;(二)惡意串通,損害國家、集體或者第三人利益;(三)以合法形式掩蓋非法目的;(四)損害社會公共利益;(五)違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。
《勞動合同法》第四十七條 經濟補償按勞動者在本單位工作的年限,每滿一年支付一個月工資的標準向勞動者支付。六個月以上不滿一年的,按一年計算;不滿六個月的,向勞動者支付半個月工資的經濟補償。
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