法律主觀：

退房 的流程： 第1步：向開發商發出 解除合同 通知書。 第2步：在 購房合同 解除后，可向貸款銀行請求解除 商品房 擔保貸款 合同。第3步：將開發商歸還的 購房 款優先歸還享有押權的銀行。 退房的注意事項： 1、保險退保手續不要忘。 2、 違約金 就高不就低。 3、 辦房產證 前退房更省事。

法律客觀：

《民法典》第五百六十二條 當事人協商一致，可以解除合同。當事人可以約定一方解除合同的事由。解除合同的事由發生時，解除權人可以解除合同。 第五百六十五條 當事人一方依法主張解除合同的，應當通知對方。合同自通知到達對方時解除；通知載明債務人在一定期限內不履行債務則合同自動解除，債務人在該期限內未履行債務的，合同自通知載明的期限屆滿時解除。對方對解除合同有異議的，任何一方當事人均可以請求人民法院或者仲裁機構確認解除行為的效力。當事人一方未通知對方，直接以提起訴訟或者申請仲裁的方式依法主張解除合同，人民法院或者仲裁機構確認該主張的，合同自起訴狀副本或者仲裁申請書副本送達對方時解除。

1、提出退房申請
在購房者提出退房申請之前，最好跟開發商協商清楚，購房人可以向開發商提出的退房的方式一般分為三種掛號信、傳真或者電話。如開發商自己的責任所導致的退房，那就會是開發商自己承擔退房造成的損失，包括購房的稅費、房屋貸款的利息費、首付存款的利息費等等。
2、辦理退房手續
如果是事先跟開發商已經協商好了退房的，提出退房申請之后就可以等待通知辦理退房手續了，在購房者提出退房申請后的15日內，開發商應當退還買房人已經支付的全部房款，并且負責辦理買房人與貸款銀行解除或者終止合同的全部手續，在所述手續或者文件尚未簽訂前，開發商應當代替買房人向貸款銀行支付每月支付的本金與利息。
3、退還房款
退房手續辦理完之后，一般需要等待一段時間之后開發商才會退款，開發商應該將全部購房款返還給購房者，并且辦理完畢公積金管理機構或者貸款銀行的還款手續。如果無法辦理完成前述內容，自買房人發出退房通知后第16日至買房人取得全部房款之日，開發商應當每天向買房人支付違約金。
怎樣才能申請退房1、開發商延期交房
我們購買房屋的時候，簽訂的購房合同里面是有規定具體的交房時間的，如果開發商未能按照合同約定期限交付時，應按照合同約定處理，如未約定，購房者有權要求開發商退房，并依照合同約定的金額支付延期違約金。
2、房屋存在重大質量問題
房屋在交付給購房者之前都是需要經過相關部門驗收的，如因房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結構質量經核驗確屬不合格，購房者有權要求解除合同和賠償損失。這里需要注意的是，所謂房屋主體結構不合格，需要經工程質量監督單位核驗，不能僅憑購房者主觀判斷。
3、開發商擅自變更規劃設計
開發商銷售房屋的時候可能會存在一些虛假的成分，但是在商品房預售之后，如果開發商未經規劃部門批準，變更規劃設計，影響房屋結構的，購房者有權退房并由開發商承擔違約責任。如果開發商經過規劃部門批準需要書面通知購房者，沒有通知的，購房者也可以退房，并要求開發商賠償損失。

退房的條件和流程會有以下幾種。
退房的條件：（1）實測面積與合同約定面積誤差的絕對值超過3%。
（2）開發商延遲交房。逾期交房屬于違約行為，只要超過合同約定的交房期限，可要求退房。
（3）開發商變更計劃。比如未征得業主同意更改房屋結構、戶型、空間、尺寸和朝向等。
（4）開發商五證二書不全。
（5）房屋質量不合格或者嚴重影響房屋正常使用。
（6）無法拿到產權證，分為不能或者無法按期辦理產權證明兩種。
（7）購房者無法取得貸款，買賣雙方無法就付款方式達成一致。
（8）其他合同約定事項。
退房的流程：購房者滿足退房條件后找開發商協商。
（1）購房者發出退房通知。購房者提出退房要求的，可以通過掛號信、傳真或者電話的形式向開發商提出。
（2）辦好各種手續。開發商應當退還購房者已經支付的全部房款，并且負責辦理購房者與貸款銀行解除或者終止合同的全部手續。
（3）開發商退還房款。開發商應當在購房者發出退房通知后將全部購房款返還給購房者，并且辦理完畢向公積金管理機構或者貸款銀行的還款手續。
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1、買房人提出申請
購房者可通過掛號信、傳真或者電話的形式向開發商提出申請。因開發商責任導致退房，應由開發商承擔退房造成的損失，包括貸款利息、首付款的存款利息、購房的稅費等;如購房合同中約定了退房的賠償標準，按合同約定處理，合同約定的賠償標準不足彌補損失的，可另行要求賠償;因購房者貸款申請未批準，合同雙方對付款方式不能協商一致等原因導致退房的，開發商無需承擔賠償責任。
2、15天內辦好各種手續
購房者提出退房要求后15日內，開發商應當退還買房人已經支付的全部房款，并且負責辦理買房人與貸款銀行解除或者終止合同的全部手續，在所述手續或者文件尚未簽訂前，開發商應當代替買房人向貸款銀行支付每月支付的本金與利息。
新房退房需要滿足哪些條件?
1、開發商違規售房
開發商本身售房就是違規的，應該無條件退房。那么違規包括哪些情況呢?常見的有：開發商沒有取得銷售或預售許可證、房屋產權有爭議的、房屋有其他產權人的、開發商抵押房屋未告知購房者的。
2、未經同意擅自變更規劃
購房者買房的時候都會簽訂合同，如果你發現簽完合同之后，開發商并未按照合同的規劃也未經你的同意就擅自變更規劃，或者沒有經過相關單位同意就更改戶型機構、朝向等的，購房者也可以要求退房。
3、按揭合同辦理不下來
如果是因為開發商原因導致購房者無法順利貸款的，以及不可抗力造成的貸款辦不下來的，購房者也可以要求退房。
4、面積誤差超過3%
在收房的時候有關部門會對房屋面積進行測量，當實際測量的結果和合同約定結果有誤差的，購房者可以看誤差大小，一旦誤差絕對值超過3%的，購房者就有權要求退房。
5、房屋質量不合格
收房時候，購房者如果房屋存在質量問題，可以尋找相關部門進行質量檢測，一旦主體結構質量不合格導致嚴重影響購房者居住的，購房者有權要求開發商退房。而如果只是一些小問題，購房者是不能要求退房的，只可以要求開發商進行整改。
6、延期交付房屋
如果開發商延期交房到一定的時間，購房者也能要求開發商退房，那么時間呢?根據規定，如果超過合同中約定的交房時間三個月以上的，購房者就有權要求開發商退房，并要求返還訂金或支付房款利息。