什么是借名買房？有哪些風(fēng)險(xiǎn)？

一、關(guān)鍵詞:借名買房、事實(shí)認(rèn)定、法律風(fēng)險(xiǎn)

近年來，隨著房?jī)r(jià)的不斷上漲，因借名買房引發(fā)的糾紛屢見不鮮。據(jù)裁判文書網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，僅2020年一年因戶口問題引發(fā)的房屋買賣合同糾紛就有近2600余起。那么，什么是借名買房?借名買房有什么法律風(fēng)險(xiǎn)呢?

二、重點(diǎn)

第一，什么是借名買房?

借名買房合同并不在新頒布的《民法典》合同編規(guī)定的19種典型合同中，屬于非典型合同。一般而言，“借名買房”是指一方當(dāng)事人與他人約定,借他人名義購(gòu)買房屋并將房屋登記在他人名下,但由當(dāng)事人實(shí)際享有房屋權(quán)益,他人在符合約定條件時(shí)將房屋轉(zhuǎn)移登記的行為。其中的一方當(dāng)事人為借名人,他人為出名人。借名買房是一種典型的“名實(shí)不符”的行為,房屋登記在出名人名下,而房屋相關(guān)權(quán)益應(yīng)由借名人享有。

第二，證明借名買房需要提供哪些證據(jù)?

一般而言，借名買房發(fā)生在親友之間，借名買房的書面證據(jù)較少。生效裁判文書顯示，在缺之直接書面證據(jù)的場(chǎng)合，法院認(rèn)定雙方是否存在借名買賣合同關(guān)系,一般需要考慮的要件事實(shí)為:雙方關(guān)系、出資主體、房屋使用、證件資料保管、是否存在借名協(xié)議及雙方陳述的合理性。在認(rèn)定證據(jù)的真實(shí)性上，往往綜合全部證據(jù)內(nèi)容、證據(jù)間的關(guān)聯(lián)性,結(jié)合借名買賣合同的特點(diǎn),運(yùn)用邏輯推理和日常生活經(jīng)驗(yàn)法則進(jìn)行綜合認(rèn)定。因此，可以說，在缺乏書面直接證據(jù)比如借名買房協(xié)議的前提下，法院往往根據(jù)在案證據(jù)情況進(jìn)行綜合判斷。

另外，需要特別說明的是，根據(jù)證明規(guī)則，主張存在借名買房合同關(guān)系存在的一方當(dāng)事人負(fù)有舉證證明責(zé)任。因此，借名人須要格外注意，不斷增強(qiáng)證據(jù)意識(shí)。

第三，借名買房的合同效力如何?

《民法典》第一百四十三條規(guī)定: 具備下列條件的民事法律行為有效: (一) 行為人具有相應(yīng)的民事行為能力; (二) 意思表示真實(shí);(三) 不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定不違背公序良俗。因此，借名買房合同只要符合上述規(guī)定，就將被認(rèn)定為有效。相關(guān)裁判文書網(wǎng)站公開的生效文書也顯示，一般借名買房合同都以有效為原則，以無效為例外。這種例外一般是因?yàn)榻杳?gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房等政策性保障住房或隱匿財(cái)產(chǎn)、逃避債務(wù)等所致。

第四，借名買房有哪些風(fēng)險(xiǎn)?

1、無法被認(rèn)定存在借名買房合同關(guān)系的風(fēng)險(xiǎn)因?yàn)榻杳l(fā)生在親友之間，證據(jù)意識(shí)較弱，多數(shù)案件無書面協(xié)議，查清事實(shí)較難。生效判決顯示，判斷借名買房合同關(guān)系是否成立往往根據(jù)案情進(jìn)行綜合判斷，因此，在證據(jù)不充分的前提下，存在無法認(rèn)定存在借名買房合同關(guān)系的風(fēng)險(xiǎn)。

2、被認(rèn)定為合同無效的風(fēng)險(xiǎn)。如前所述，借名買房合同以認(rèn)定有效為原則，無效為例外。對(duì)有規(guī)避政策、冒用身份、轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)等目的的借名買房協(xié)議存在被認(rèn)定為無效的可能。

3、存在著無法履行的風(fēng)險(xiǎn)。即便借名買房協(xié)議能夠被證據(jù)證明成立且有效，在借名人重新拿回房產(chǎn)的過程中，還存在著諸如房屋已被抵押或查封，導(dǎo)致無法過戶的障礙。