不少購房者買房從認購到簽訂正式合同的過程中，會面臨違約問題的出現(xiàn)。那么在商品房買賣過程中，違約金的確定依據(jù)是什么？哪些情況下，購房者可以獲得雙倍賠償呢？

商品房買賣中違約金的確定主要是依據(jù)《合同法》的規(guī)定，“當事人可以約定一方違約時，應(yīng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金（違約金數(shù)額不得超過實際損失的3%）；也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計算方法”。

哪些情況購房者可獲雙倍賠償？

（1）和購房者簽訂買賣合同之后，在第一位購房者不知情的情況下，開發(fā)商方又將房屋出賣給另一位購房者。

（2）開發(fā)商方故意向購房者隱瞞項目并未取得《商品房預(yù)售許可證》的信息，或者向購房者提供虛假的《商品房預(yù)售許可證》，進而誘導(dǎo)購房者簽訂購房合同。

（3）開發(fā)商方故意隱瞞所售房屋為拆遷補償安置房的事實，導(dǎo)致購房者簽訂購房合同并付款。

（4）所出售的房屋已經(jīng)被抵押，但出賣時隱瞞這一事實。

（5）交房時，房屋的實際面積小于合同約定面積，并且面積誤差比值超過3%，那么3%以內(nèi)（包括3%）部分的房款額由出賣人返還給買方，并支付利息。超過3%部分的房款額，出賣人雙倍返還買方。

（以上回答發(fā)布于2016-11-18，當前相關(guān)購房政策請以實際為準）

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法律分析：只有五種情況。這五種情形是：1、商品房買賣后，出賣人未告知買受人又將該給第三人；2、商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人；3、訂立合同時，出賣人故意隱瞞沒有取得明的事實或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明；4、訂立合同時，出賣人故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實；5、訂立合同時，出賣人故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為房屋的事實。

法律依據(jù)：《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》

第八條 對房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當事人另有約定的除外。房屋毀損、滅失的風險，在交付使用前由出賣人承擔，交付使用后由買受人承擔；買受人接到出賣人的書面交房通知，無正當理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風險自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔，但法律另有規(guī)定或者當事人另有約定的除外。

第九條 因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。

第十四條 由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得不動產(chǎn)權(quán)屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當承擔違約責任：

（一）商品房買賣合同約定的辦理不動產(chǎn)登記的期限；

（二）商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；

（三）商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。

合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期貸款利息的標準計算。