大家都知道買房要簽訂房屋認(rèn)購書，房屋認(rèn)購書是商品房買賣雙方在簽署預(yù)售合同或買賣合同前所簽訂的文書，是對(duì)雙方交易房屋有關(guān)事宜的初步確認(rèn)。但是簽了房屋認(rèn)購書就不一定代表著萬事大吉，這里面其實(shí)還是有不少貓膩的，今天我們就來仔細(xì)分析一下這里面需要注意什么。
一、什么是房屋認(rèn)購書
《房屋認(rèn)購協(xié)議書》是商品房買賣雙方在簽署預(yù)售合同或買賣合同前所簽訂的文書，是對(duì)雙方交易房屋有關(guān)事宜的初步確認(rèn)。簡單說來，即是開發(fā)商承諾在一定期間內(nèi)保證不將房屋賣給除認(rèn)購人以外的第三人，認(rèn)購人則保證將在此期間內(nèi)遵循協(xié)議約定的條款與開發(fā)商就買房事項(xiàng)進(jìn)行商談。這種認(rèn)購行為的主要特征是買賣雙方約定的為將來訂立合同而談判的義務(wù)，而并非終達(dá)到簽約。
二、商品房認(rèn)購書包含內(nèi)容
1、認(rèn)購物業(yè)；
2、房價(jià)，包括戶型、面積、單位價(jià)格（幣種）、總價(jià)等；
3、付款方式，包括一次付款、分期付款、按揭付款；
4、認(rèn)購條件，包括認(rèn)購書應(yīng)注意事項(xiàng)、定金、鑒定正式條約的時(shí)間、付款地點(diǎn)、賬戶、簽約地點(diǎn)等。
三、簽訂認(rèn)購書注意事項(xiàng)
1、規(guī)避受牽制條款。如果購房人自己想簽訂認(rèn)購的話，則要避免認(rèn)購書中的受牽制條款。前些年的認(rèn)購書中往往有這樣的條款：購房人在規(guī)定期限內(nèi)未簽訂合同的，開發(fā)商所收定金不予退還。但不簽合同的原因有很多種，其中主要原因往往是在具體條款上達(dá)不成協(xié)議。這種情況不能完全將過錯(cuò)就歸結(jié)于購房人。但因?yàn)樵摋l款的存在，開發(fā)商往往以此威脅購房人。如果由于各種原因必須簽訂認(rèn)購書的話，應(yīng)當(dāng)避免該條款的出現(xiàn)。建議購房人要求簽訂認(rèn)購書示范文本，該文本充分保護(hù)了購房人的利益。
2、購房者不要與開發(fā)商約定預(yù)付款或認(rèn)購金予以“沒收”、“不予退還”等條款，這種條款實(shí)際上針對(duì)購房者單方違約的違約金條款，開發(fā)商這里有個(gè)圈套，購房者只要沒有與開發(fā)商簽訂正式買賣合同，不論什么原因都算購房者違約，開發(fā)商就要沒收認(rèn)購金，不予退還；
3、不使用模糊概念，在認(rèn)購書對(duì)于價(jià)格條款的約定，不要使用“均價(jià)”，“優(yōu)惠價(jià)”“折扣價(jià)”等，而要準(zhǔn)確到單價(jià)的具體數(shù)額；
4、開發(fā)商答應(yīng)為購房者保留價(jià)格或房號(hào)的，要將保留承諾寫進(jìn)認(rèn)購書，如此價(jià)格保留10天，此房號(hào)保留10天。此時(shí)還要注意，這種保留是開發(fā)商的單方承諾，如果開發(fā)商沒有兌現(xiàn)承諾應(yīng)該承擔(dān)違約責(zé)任，不要把這種保留簽訂成購房者在10天之內(nèi)必須購買的義務(wù)；
5、注意認(rèn)購協(xié)議書中權(quán)利義務(wù)的對(duì)等性。合同中體現(xiàn)的基本原則就是自愿平等，換個(gè)角度說，即各方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在認(rèn)購協(xié)議中規(guī)定必要的義務(wù)，雙方的義務(wù)都是圍繞合同目的的實(shí)現(xiàn)而確立的，任何一方的義務(wù)不能過多也不能過少。目前多數(shù)的認(rèn)購書都是開發(fā)商提供格式合同，對(duì)購房者的限制較多，而開發(fā)商基本不承擔(dān)責(zé)任。為了避免一方責(zé)任傾斜，在簽訂協(xié)議時(shí)要注意加上限制開發(fā)商行為的條款。
6、在簽訂《認(rèn)購協(xié)議書》時(shí)，購房者應(yīng)對(duì)開發(fā)商提供的格式條款進(jìn)行認(rèn)真審查，適當(dāng)補(bǔ)充完善，將定金的約定范圍加以調(diào)整，從根本上將《認(rèn)購協(xié)議書》與房屋買賣合同區(qū)別開，使之獨(dú)立。這樣才能真正保護(hù)購房者的合法權(quán)益。
四、認(rèn)購書里有貓膩
1、“訂金”“定金”要弄清
定金，簡單地說就是預(yù)先付給開發(fā)商的金額：如果購房者違約，定金不退，如果開發(fā)商違約，須向購房者雙倍返還定金。
而訂金是房產(chǎn)交易過程中，預(yù)付款性質(zhì)的一種支付，不具備定金的性質(zhì)。“訂金”在法律上沒有明文規(guī)定，在市場上類似的稱呼還有“認(rèn)籌金”，“誠意金”等。出現(xiàn)在房屋認(rèn)購書中的“訂金”，是購房者對(duì)開發(fā)商的保證，在實(shí)踐中一般被視為預(yù)付款。而“訂金”，無論哪一方反悔，賣方都只須原數(shù)退還“訂金”即可。
提醒大家，在支付金額簽合同時(shí)，一定要認(rèn)真閱讀，合同上一般會(huì)注明這筆金額是否會(huì)退還、幾個(gè)工作日內(nèi)退還等重要內(nèi)容。
2、小區(qū)規(guī)劃
根據(jù)國家有關(guān)法律規(guī)定，小區(qū)建成入住，產(chǎn)權(quán)即發(fā)生轉(zhuǎn)移，產(chǎn)權(quán)所有人已由開發(fā)商轉(zhuǎn)為全體業(yè)主。這時(shí)，開發(fā)商在未得到全體業(yè)主同意的情況下，是無權(quán)擅自改變小區(qū)公有土地用途的。業(yè)主們可以去相關(guān)部門查詢小區(qū)的整體規(guī)劃審批，如果該地塊屬于小區(qū)已入住部分，那么，就有充分理由認(rèn)為這種規(guī)劃變更時(shí)不合法的。
另外，即便是建設(shè)中的小區(qū)，開發(fā)商要變更原有的規(guī)劃，也應(yīng)該對(duì)全體業(yè)主公示，在大部分業(yè)主沒有異議的情況下，才可以變更。
3、房屋質(zhì)量
商品房質(zhì)量對(duì)消費(fèi)者來說尤為重要，它不僅關(guān)系其居住安全，而且也關(guān)系其居住舒適度。然而有些開發(fā)商修建的商品房，卻存在這樣或那樣的房屋質(zhì)量缺陷，嚴(yán)重侵害了消費(fèi)者的合法權(quán)益。所以建議購房者要認(rèn)真對(duì)待驗(yàn)房環(huán)節(jié)。如果經(jīng)濟(jì)允許的情況下，可以選擇專業(yè)的驗(yàn)房公司驗(yàn)房。
如果是自己驗(yàn)房的話，好在收房之前先去網(wǎng)上學(xué)習(xí)一下相關(guān)的知識(shí)，驗(yàn)房的時(shí)候要多注意建筑結(jié)構(gòu)、門窗、墻面、地面、頂棚、防水工程、采暖系統(tǒng)、給水、排水系統(tǒng)、室內(nèi)電氣工程安裝質(zhì)量等方面。
對(duì)于一般性質(zhì)的不符合質(zhì)量要求的房屋，購房者可請(qǐng)求開發(fā)商維修，因?yàn)樾拗率狗课菔褂霉δ苁艿接绊懟蚪o購買者造成損失的，也可向開發(fā)方索賠。
而對(duì)于嚴(yán)重不符合質(zhì)量要求的房屋，購房者應(yīng)先請(qǐng)求房屋所在地的房屋工程質(zhì)量監(jiān)督單位檢查，在取得房屋鑒定不合格的證書后，可要求開發(fā)商予以退房，對(duì)消費(fèi)者的正當(dāng)要求，開發(fā)商不予理睬的，可以向消費(fèi)者協(xié)會(huì)投訴或者向房屋所在地人民法院起訴。
4、面積誤差
根據(jù)圖紙建造的房子面積難以精確到100%，為此，國家也制訂了3%的面積浮動(dòng)，有些置業(yè)者會(huì)發(fā)現(xiàn)交房時(shí)面積誤差率超過了浮動(dòng)的范圍，錢交了面積卻少了。
根據(jù)有關(guān)司法解釋，面積誤差比絕對(duì)值超出3%時(shí)，買受人有權(quán)退房。買受人退房的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在買受人提出退房之日起30日內(nèi)將買受人已付房價(jià)款退還給買受人，同時(shí)支付已付房價(jià)款利息。買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時(shí)，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價(jià)款由買受人補(bǔ)足；超出3%部分的房價(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人。
產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時(shí)，面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還買受人；絕對(duì)值超出3%部分的房價(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人。在此提醒大家，簽訂合同時(shí)應(yīng)注意約定細(xì)節(jié)，如簽合同時(shí)，要把建筑面積與套內(nèi)建筑面積都做約定。

在簽訂正式的房屋買賣合同之前，大多數(shù)開發(fā)商會(huì)要求購房者簽署一份認(rèn)購書，而認(rèn)購書的內(nèi)容相對(duì)比較簡單，所以很多購房者對(duì)此并不是很重視。但是在這小小的認(rèn)購書中卻隱藏著很多風(fēng)險(xiǎn)，所以購房者千萬不能對(duì)此掉以輕心。那么，簽訂認(rèn)購書要注意什么？

在簽訂正式的 房屋買賣合同 之前，大多數(shù) 開發(fā)商 會(huì)要求 購房 者簽署一份認(rèn)購書，而認(rèn)購書的內(nèi)容相對(duì)比較簡單，所以很多購房者對(duì)此并不是很重視。但是在這小小的認(rèn)購書中卻隱藏著很多風(fēng)險(xiǎn)，所以購房者千萬不能對(duì)此掉以輕心。那么，什么是認(rèn)購書？簽訂認(rèn)購書要注意什么？

一、什么是認(rèn)購書？

認(rèn)購書全稱為《 商品房認(rèn)購書 》，是購房者與開發(fā)商對(duì)交易房屋有關(guān)事宜的初步確認(rèn)。

在沒有簽訂《 商品房買賣合同 》之前，是解決 買房 相關(guān)事項(xiàng)的條款，具有一定的法律效力。

二、認(rèn)購書包含哪些內(nèi)容？

一般情況下，認(rèn)購書包括以下基本條款：當(dāng)事人雙方基本情況、房屋基本情況、開發(fā)商銷售資質(zhì)、價(jià)款和付款方式、 定金 相關(guān)協(xié)議。

1、當(dāng)事人雙方基本情況

賣方，即開發(fā)商名稱、地址、電話、銷售代理方名稱、地址、電話；買方，即購房者姓名、地址、電話、身份證件種類。

2、房屋的基本情況

包括 樓盤 地址、認(rèn)購房屋的樓號(hào)、樓棟號(hào)、房間號(hào)、朝向、建筑面積、套內(nèi)建筑面積、公攤面積。

3、開發(fā)商銷售資質(zhì)

認(rèn)購書中應(yīng)當(dāng)有房屋的屬性（ 現(xiàn)房 或期房），開發(fā)商的 預(yù)售 ／銷售許可證編號(hào)， 土地使用證 等內(nèi)容。

4、價(jià)款與付款方式

認(rèn)購書中，這一部分占據(jù)了比較大的篇幅，內(nèi)容包括房子單價(jià)、計(jì)價(jià)面積類型、總房款、付款方式（全款、分期、貨款或其他方式）。

5、定金

在認(rèn)購書中約定定金的金額、付款時(shí)間、違約責(zé)任、違約處理方法、簽訂合同的日期等。

三、簽訂認(rèn)購書要注意什么？

簽訂認(rèn)購書，需要注意認(rèn)購書中的內(nèi)容不要寫錯(cuò)，尤其是關(guān)乎信息類的內(nèi)容。房子的基本情況要保證零差錯(cuò)，如果出現(xiàn)差錯(cuò)，可能會(huì)導(dǎo)致買房糾紛。

1、當(dāng)事人雙方基本情況別寫錯(cuò)

在填寫賣方信息的時(shí)候，要注意看“出賣人”位置填寫的是不是開發(fā)商的公司名全稱。如果開發(fā)商委托第三方 房產(chǎn)中介 公司代為銷售，那么應(yīng)該在認(rèn)購書中寫明代理關(guān)系。

填寫購房者本人相關(guān)信息時(shí)，要注意“認(rèn)購人”寫自己的名字，通訊地址填寫身份證上的 戶籍 地址。如果不是本人簽訂認(rèn)購書，需要填寫代理人的相關(guān)信息。如果是公司或組織買房，認(rèn)購人寫公司全稱。

2、房屋的基本情況要寫清

在簽訂認(rèn)購書的時(shí)候，自己認(rèn)購的房子的基本情況，要在認(rèn)購書中寫清楚。一般情況下，預(yù)售／銷售許可證的證書號(hào)碼是開發(fā)商提供的。

如果簽訂時(shí)是空白的，這時(shí)就要警惕了，沒有預(yù)售／銷售許可證的房子，賣出去也是不合法的，如果開發(fā)商到辦理產(chǎn)權(quán)變更之日時(shí)，還拿不到相關(guān)證件，也是沒有辦法辦理 房屋產(chǎn)權(quán) 所有證的。

實(shí)際上，只要認(rèn)購書具備合同主要條款并生效后，在于正式合同沒有沖突的情況下，可以做主合同的補(bǔ)充。

3、價(jià)款與付款方式約定清楚

房屋單價(jià)約定要寫清楚，注意不能使用“特價(jià)、 均價(jià) ”等比較模糊的詞語。付款方式及 首付款 的支付金額都要寫清楚，不要出現(xiàn)差錯(cuò)。

4、定金違約要約定

約定清楚交定金的時(shí)間、定金金額（繳納定金的比例一定不要超過總房款的20％），違約后對(duì)定金的處理辦法。

5、開發(fā)商承諾要寫進(jìn)認(rèn)購書

在看房時(shí)，銷售人員或開發(fā)商承諾的 贈(zèng)送面積 、保留 房源 等，都要寫進(jìn)認(rèn)購書中。包括承諾不兌現(xiàn)，違約如何處理等，都要做出明確的規(guī)定。實(shí)際操作中，要將承諾寫進(jìn)認(rèn)購書，還需與開發(fā)商進(jìn)行交涉。

簽訂認(rèn)購書時(shí)，還要琢磨一下認(rèn)購書中的條款是否平等，如果有不對(duì)等的條款，可以直接向開發(fā)商提出異議。

商品房認(rèn)購合同的這個(gè)重要的話題，是很多的購房者在買房之前最關(guān)心的問題。還有很多的開發(fā)商也都會(huì)在買房之前，就要求相關(guān)的購房者簽訂好商品房的認(rèn)購合同。那么，相關(guān)的購房者在簽訂房屋的認(rèn)購書之前，需要注意什么呢？接下來就跟著小編來看一看相關(guān)的內(nèi)容。
房屋認(rèn)購需要什么
根據(jù)我國目前的相關(guān)的法律規(guī)定，還沒有明確地規(guī)定好購房者在簽訂正式的預(yù)售（銷售）合同之前，必須要簽訂相關(guān)的認(rèn)購書。認(rèn)購書的法律意義主要在于，這是雙方的當(dāng)事人意思表示一致的書面上的約定。一旦簽訂了的話，就具有一些法律方面的約束力，簽訂人必須要為其負(fù)責(zé)，同時(shí)還需要受其約束。如果說認(rèn)購書對(duì)房號(hào)、面積還有價(jià)格、雙方的權(quán)利義務(wù)都作了明確的約定的話，那么也可以認(rèn)為，認(rèn)購書也就是一份買賣的合同。實(shí)際上，雙方簽訂的正式的合同，也不過是把相關(guān)的認(rèn)購書約定的內(nèi)容進(jìn)行具體化。如果說認(rèn)購書沒有明確主要的條款，那么，認(rèn)購書也是不具備買賣合同的性質(zhì)的，還可以看做是雙方的意向書，但是，仍然是具有一定的法律效力的。那么，簽訂的商品房的認(rèn)購合同還應(yīng)當(dāng)要注意什么內(nèi)容呢？根據(jù)相關(guān)的合同法規(guī)定：如果說相關(guān)的當(dāng)事人在簽訂正式的房地產(chǎn)的買賣、租賃等合同之前，又訂立了《意向書》還有《預(yù)訂書》的，如確說是雙方的真實(shí)意思表示的話，同時(shí)，相關(guān)的權(quán)利義務(wù)內(nèi)容也是不違反現(xiàn)行的法律、法規(guī)的，那么，該《意向書》還有《預(yù)訂書》等都是對(duì)雙方有約束力的。因此，雖然說購房者在買房前并不是一定要簽訂房屋的認(rèn)購書的。但是，如果說一旦簽訂的話，也必須要遵守房屋認(rèn)購書的相關(guān)的約定。所以，購房者在簽訂房屋的認(rèn)購書時(shí)，一定要和簽訂正式的合同，同樣要做到謹(jǐn)慎。具體情況，購房者在簽訂商品房的認(rèn)購合同時(shí)，還應(yīng)當(dāng)要注意以下的幾點(diǎn)。
房屋認(rèn)購注意事項(xiàng)
首先要確認(rèn)房產(chǎn)的資質(zhì)問題。《預(yù)售合同》一般是有規(guī)范文本的，但是，《房屋認(rèn)購書》的條款也是較簡單的，有的開發(fā)商也可能會(huì)利用《認(rèn)購書》中沒有必要寫明《預(yù)售許可證》等資質(zhì)的情況，來規(guī)避相關(guān)的法律，購房者不可以忽視這一點(diǎn)。接著，一定要注意一些基本的生效條款。盡管，法律中沒有明確規(guī)定，《認(rèn)購書》里面必須要寫明哪些條款，但是，從法律原則上來講，既然是有相關(guān)的約束力的意向書，至少也要對(duì)雙方達(dá)成一致的基本的內(nèi)容，尤其是一些達(dá)成意向的房屋的位置、面積還有單價(jià)、總價(jià)等，要有明確的約定，否則，《認(rèn)購書》也是沒有產(chǎn)生效力的事實(shí)基礎(chǔ)的。如果說因?yàn)闆]人了解清楚注意事項(xiàng)而出現(xiàn)了糾紛的話，到時(shí)候就會(huì)后悔了。房屋認(rèn)購需要什么的內(nèi)容就是這些，希望可以幫助到大家。

　　商品房買賣認(rèn)購書是商品房買賣合同雙方當(dāng)事人在簽署預(yù)售契約或買賣契約前所簽訂的文書，是對(duì)雙方交易房屋有關(guān)事宣的初步確認(rèn)。
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　　根據(jù)我國目前的法律規(guī)定，并未明確規(guī)定購房者在簽訂正式預(yù)售(銷售)合同前，必須簽訂認(rèn)購書。認(rèn)購書的法律意義就在于，它畢竟是雙方當(dāng)事人意思表示一致的書面約定，一旦簽訂，便具有當(dāng)然的法律約束力，簽訂人就要為其負(fù)責(zé)，受其約束。如果認(rèn)購書對(duì)房號(hào)、面積、價(jià)格、雙方權(quán)利義務(wù)都作了明確的約定，那么可以認(rèn)為，認(rèn)購書就是一份買賣合同，雙方簽訂的正式合同，不過是把認(rèn)購書約定的內(nèi)容具體化;如果認(rèn)購書未明確主要條款，則認(rèn)購書不具備合同的性質(zhì)，可以看做是雙方的意向書，沒有合同約束力。
　　商品房認(rèn)購書的效力
　　認(rèn)購書為預(yù)約合同，其效力必須區(qū)別于本約即商品房銷售合同的效力。一般認(rèn)為，預(yù)約合同是談判當(dāng)事人一方或雙方為將來訂立確定性合同達(dá)成的書面允諾或協(xié)議。預(yù)約和本約最根本的區(qū)別在于：預(yù)約合同僅能請(qǐng)求對(duì)方誠信談判，履行訂立本約的義務(wù)，不得直接就本約內(nèi)容請(qǐng)求履行。審判實(shí)務(wù)中，常有原告根據(jù)認(rèn)購書，訴請(qǐng)法院判令被告履行交房，最后被判決駁回訴訟請(qǐng)求，原因就在于交付商品房是本約即商品房買賣合同的內(nèi)容而非認(rèn)購書的內(nèi)容。 認(rèn)購書屬于學(xué)理上的將行談判的預(yù)約，即哪怕雙方當(dāng)事人在預(yù)約合同中規(guī)定了交易的實(shí)質(zhì)性具體條款，但雙方當(dāng)事人不受其約束，他們僅承擔(dān)繼續(xù)談判直至達(dá)成最后本約的義務(wù)，其特點(diǎn)：一是當(dāng)事人要對(duì)違反誠信談判義務(wù)，導(dǎo)致不能達(dá)成本約的行為承擔(dān)責(zé)任;二是當(dāng)事人如果盡到誠信的談判義務(wù)，即使不能達(dá)成本約，也不承擔(dān)任何責(zé)任。因此可以說，認(rèn)購書的效力主要體現(xiàn)在以下三個(gè)方面：一是鑒于買賣雙方對(duì)交易標(biāo)的物所擁有的信息不對(duì)稱，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)充分披露可能影響買方訂立本約的信息。二是不應(yīng)強(qiáng)加具有不合理?xiàng)l件的實(shí)際談判義務(wù)，特別是開發(fā)商不得利用自身的優(yōu)勢，免除自己的責(zé)任或加重買方的責(zé)任。三是持續(xù)談判的義務(wù)，除非出現(xiàn)重大僵局或終止談判的事由，雙方當(dāng)事人應(yīng)恪守誠信義務(wù)，繼續(xù)進(jìn)行談判。
　　商品房認(rèn)購書的性質(zhì)
　　審判實(shí)踐中，對(duì)商品房認(rèn)購書性質(zhì)的認(rèn)定，歸納起來有兩種觀點(diǎn)：一種觀點(diǎn)認(rèn)為認(rèn)購書就是正式預(yù)售合同，因?yàn)檎J(rèn)購書是買賣雙方平等自愿基礎(chǔ)上的真實(shí)意思表示;另一種觀點(diǎn)認(rèn)為認(rèn)購書非獨(dú)立的合同，因?yàn)檎J(rèn)購書僅是對(duì)簽訂正式合同相關(guān)事宜的約定。我們認(rèn)為，認(rèn)購書應(yīng)屬于商品房買賣合同的預(yù)約合同，與商品房買賣合同之間是預(yù)約與本約的關(guān)系。首先，認(rèn)購書是平等主體之間為設(shè)立買賣商品房民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系而簽訂的協(xié)議，根據(jù)我國合同法第二條規(guī)定，本法所稱合同是平等主體的自然人、法人、其他組織之間設(shè)立、變更、終止民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議，認(rèn)購書應(yīng)為獨(dú)立的合同。其次，認(rèn)購書是買賣雙方就簽訂商品房買賣合同相關(guān)事宜進(jìn)行的約定，不是對(duì)商品房買賣結(jié)果進(jìn)行直接確認(rèn)，所以也不應(yīng)屬于商品房買賣合同。