大家都知道買房要簽訂房屋認購書，房屋認購書是商品房買賣雙方在簽署預售合同或買賣合同前所簽訂的文書，是對雙方交易房屋有關事宜的初步確認。但是簽了房屋認購書就不一定代表著萬事大吉，這里面其實還是有不少貓膩的，今天我們就來仔細分析一下這里面需要注意什么。
一、什么是房屋認購書
《房屋認購協議書》是商品房買賣雙方在簽署預售合同或買賣合同前所簽訂的文書，是對雙方交易房屋有關事宜的初步確認。簡單說來，即是開發商承諾在一定期間內保證不將房屋賣給除認購人以外的第三人，認購人則保證將在此期間內遵循協議約定的條款與開發商就買房事項進行商談。這種認購行為的主要特征是買賣雙方約定的為將來訂立合同而談判的義務，而并非終達到簽約。
二、商品房認購書包含內容
1、認購物業；
2、房價，包括戶型、面積、單位價格（幣種）、總價等；
3、付款方式，包括一次付款、分期付款、按揭付款；
4、認購條件，包括認購書應注意事項、定金、鑒定正式條約的時間、付款地點、賬戶、簽約地點等。
三、簽訂認購書注意事項
1、規避受牽制條款。如果購房人自己想簽訂認購的話，則要避免認購書中的受牽制條款。前些年的認購書中往往有這樣的條款：購房人在規定期限內未簽訂合同的，開發商所收定金不予退還。但不簽合同的原因有很多種，其中主要原因往往是在具體條款上達不成協議。這種情況不能完全將過錯就歸結于購房人。但因為該條款的存在，開發商往往以此威脅購房人。如果由于各種原因必須簽訂認購書的話，應當避免該條款的出現。建議購房人要求簽訂認購書示范文本，該文本充分保護了購房人的利益。
2、購房者不要與開發商約定預付款或認購金予以“沒收”、“不予退還”等條款，這種條款實際上針對購房者單方違約的違約金條款，開發商這里有個圈套，購房者只要沒有與開發商簽訂正式買賣合同，不論什么原因都算購房者違約，開發商就要沒收認購金，不予退還；
3、不使用模糊概念，在認購書對于價格條款的約定，不要使用“均價”，“優惠價”“折扣價”等，而要準確到單價的具體數額；
4、開發商答應為購房者保留價格或房號的，要將保留承諾寫進認購書，如此價格保留10天，此房號保留10天。此時還要注意，這種保留是開發商的單方承諾，如果開發商沒有兌現承諾應該承擔違約責任，不要把這種保留簽訂成購房者在10天之內必須購買的義務；
5、注意認購協議書中權利義務的對等性。合同中體現的基本原則就是自愿平等，換個角度說，即各方當事人應當在認購協議中規定必要的義務，雙方的義務都是圍繞合同目的的實現而確立的，任何一方的義務不能過多也不能過少。目前多數的認購書都是開發商提供格式合同，對購房者的限制較多，而開發商基本不承擔責任。為了避免一方責任傾斜，在簽訂協議時要注意加上限制開發商行為的條款。
6、在簽訂《認購協議書》時，購房者應對開發商提供的格式條款進行認真審查，適當補充完善，將定金的約定范圍加以調整，從根本上將《認購協議書》與房屋買賣合同區別開，使之獨立。這樣才能真正保護購房者的合法權益。
四、認購書里有貓膩
1、“訂金”“定金”要弄清
定金，簡單地說就是預先付給開發商的金額：如果購房者違約，定金不退，如果開發商違約，須向購房者雙倍返還定金。
而訂金是房產交易過程中，預付款性質的一種支付，不具備定金的性質。“訂金”在法律上沒有明文規定，在市場上類似的稱呼還有“認籌金”，“誠意金”等。出現在房屋認購書中的“訂金”，是購房者對開發商的保證，在實踐中一般被視為預付款。而“訂金”，無論哪一方反悔，賣方都只須原數退還“訂金”即可。
提醒大家，在支付金額簽合同時，一定要認真閱讀，合同上一般會注明這筆金額是否會退還、幾個工作日內退還等重要內容。
2、小區規劃
根據國家有關法律規定，小區建成入住，產權即發生轉移，產權所有人已由開發商轉為全體業主。這時，開發商在未得到全體業主同意的情況下，是無權擅自改變小區公有土地用途的。業主們可以去相關部門查詢小區的整體規劃審批，如果該地塊屬于小區已入住部分，那么，就有充分理由認為這種規劃變更時不合法的。
另外，即便是建設中的小區，開發商要變更原有的規劃，也應該對全體業主公示，在大部分業主沒有異議的情況下，才可以變更。
3、房屋質量
商品房質量對消費者來說尤為重要，它不僅關系其居住安全，而且也關系其居住舒適度。然而有些開發商修建的商品房，卻存在這樣或那樣的房屋質量缺陷，嚴重侵害了消費者的合法權益。所以建議購房者要認真對待驗房環節。如果經濟允許的情況下，可以選擇專業的驗房公司驗房。
如果是自己驗房的話，好在收房之前先去網上學習一下相關的知識，驗房的時候要多注意建筑結構、門窗、墻面、地面、頂棚、防水工程、采暖系統、給水、排水系統、室內電氣工程安裝質量等方面。
對于一般性質的不符合質量要求的房屋，購房者可請求開發商維修，因為修致使房屋使用功能受到影響或給購買者造成損失的，也可向開發方索賠。
而對于嚴重不符合質量要求的房屋，購房者應先請求房屋所在地的房屋工程質量監督單位檢查，在取得房屋鑒定不合格的證書后，可要求開發商予以退房，對消費者的正當要求，開發商不予理睬的，可以向消費者協會投訴或者向房屋所在地人民法院起訴。
4、面積誤差
根據圖紙建造的房子面積難以精確到100%，為此，國家也制訂了3%的面積浮動，有些置業者會發現交房時面積誤差率超過了浮動的范圍，錢交了面積卻少了。
根據有關司法解釋，面積誤差比絕對值超出3%時，買受人有權退房。買受人退房的，房地產開發企業應當在買受人提出退房之日起30日內將買受人已付房價款退還給買受人，同時支付已付房價款利息。買受人不退房的，產權登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3%以內(含3%)部分的房價款由買受人補足；超出3%部分的房價款由房地產開發企業承擔，產權歸買受人。
產權登記面積小于合同約定面積時，面積誤差比絕對值在3%以內(含3%)部分的房價款由房地產開發企業返還買受人；絕對值超出3%部分的房價款由房地產開發企業雙倍返還買受人。在此提醒大家，簽訂合同時應注意約定細節，如簽合同時，要把建筑面積與套內建筑面積都做約定。

在簽訂正式的房屋買賣合同之前，大多數開發商會要求購房者簽署一份認購書，而認購書的內容相對比較簡單，所以很多購房者對此并不是很重視。但是在這小小的認購書中卻隱藏著很多風險，所以購房者千萬不能對此掉以輕心。那么，簽訂認購書要注意什么？

在簽訂正式的 房屋買賣合同 之前，大多數 開發商 會要求 購房 者簽署一份認購書，而認購書的內容相對比較簡單，所以很多購房者對此并不是很重視。但是在這小小的認購書中卻隱藏著很多風險，所以購房者千萬不能對此掉以輕心。那么，什么是認購書？簽訂認購書要注意什么？

一、什么是認購書？

認購書全稱為《 商品房認購書 》，是購房者與開發商對交易房屋有關事宜的初步確認。

在沒有簽訂《 商品房買賣合同 》之前，是解決 買房 相關事項的條款，具有一定的法律效力。

二、認購書包含哪些內容？

一般情況下，認購書包括以下基本條款：當事人雙方基本情況、房屋基本情況、開發商銷售資質、價款和付款方式、 定金 相關協議。

1、當事人雙方基本情況

賣方，即開發商名稱、地址、電話、銷售代理方名稱、地址、電話；買方，即購房者姓名、地址、電話、身份證件種類。

2、房屋的基本情況

包括 樓盤 地址、認購房屋的樓號、樓棟號、房間號、朝向、建筑面積、套內建筑面積、公攤面積。

3、開發商銷售資質

認購書中應當有房屋的屬性（ 現房 或期房），開發商的 預售 ／銷售許可證編號， 土地使用證 等內容。

4、價款與付款方式

認購書中，這一部分占據了比較大的篇幅，內容包括房子單價、計價面積類型、總房款、付款方式（全款、分期、貨款或其他方式）。

5、定金

在認購書中約定定金的金額、付款時間、違約責任、違約處理方法、簽訂合同的日期等。

三、簽訂認購書要注意什么？

簽訂認購書，需要注意認購書中的內容不要寫錯，尤其是關乎信息類的內容。房子的基本情況要保證零差錯，如果出現差錯，可能會導致買房糾紛。

1、當事人雙方基本情況別寫錯

在填寫賣方信息的時候，要注意看“出賣人”位置填寫的是不是開發商的公司名全稱。如果開發商委托第三方 房產中介 公司代為銷售，那么應該在認購書中寫明代理關系。

填寫購房者本人相關信息時，要注意“認購人”寫自己的名字，通訊地址填寫身份證上的 戶籍 地址。如果不是本人簽訂認購書，需要填寫代理人的相關信息。如果是公司或組織買房，認購人寫公司全稱。

2、房屋的基本情況要寫清

在簽訂認購書的時候，自己認購的房子的基本情況，要在認購書中寫清楚。一般情況下，預售／銷售許可證的證書號碼是開發商提供的。

如果簽訂時是空白的，這時就要警惕了，沒有預售／銷售許可證的房子，賣出去也是不合法的，如果開發商到辦理產權變更之日時，還拿不到相關證件，也是沒有辦法辦理 房屋產權 所有證的。

實際上，只要認購書具備合同主要條款并生效后，在于正式合同沒有沖突的情況下，可以做主合同的補充。

3、價款與付款方式約定清楚

房屋單價約定要寫清楚，注意不能使用“特價、 均價 ”等比較模糊的詞語。付款方式及 首付款 的支付金額都要寫清楚，不要出現差錯。

4、定金違約要約定

約定清楚交定金的時間、定金金額（繳納定金的比例一定不要超過總房款的20％），違約后對定金的處理辦法。

5、開發商承諾要寫進認購書

在看房時，銷售人員或開發商承諾的 贈送面積 、保留 房源 等，都要寫進認購書中。包括承諾不兌現，違約如何處理等，都要做出明確的規定。實際操作中，要將承諾寫進認購書，還需與開發商進行交涉。

簽訂認購書時，還要琢磨一下認購書中的條款是否平等，如果有不對等的條款，可以直接向開發商提出異議。

商品房認購合同的這個重要的話題，是很多的購房者在買房之前最關心的問題。還有很多的開發商也都會在買房之前，就要求相關的購房者簽訂好商品房的認購合同。那么，相關的購房者在簽訂房屋的認購書之前，需要注意什么呢？接下來就跟著小編來看一看相關的內容。
房屋認購需要什么
根據我國目前的相關的法律規定，還沒有明確地規定好購房者在簽訂正式的預售（銷售）合同之前，必須要簽訂相關的認購書。認購書的法律意義主要在于，這是雙方的當事人意思表示一致的書面上的約定。一旦簽訂了的話，就具有一些法律方面的約束力，簽訂人必須要為其負責，同時還需要受其約束。如果說認購書對房號、面積還有價格、雙方的權利義務都作了明確的約定的話，那么也可以認為，認購書也就是一份買賣的合同。實際上，雙方簽訂的正式的合同，也不過是把相關的認購書約定的內容進行具體化。如果說認購書沒有明確主要的條款，那么，認購書也是不具備買賣合同的性質的，還可以看做是雙方的意向書，但是，仍然是具有一定的法律效力的。那么，簽訂的商品房的認購合同還應當要注意什么內容呢？根據相關的合同法規定：如果說相關的當事人在簽訂正式的房地產的買賣、租賃等合同之前，又訂立了《意向書》還有《預訂書》的，如確說是雙方的真實意思表示的話，同時，相關的權利義務內容也是不違反現行的法律、法規的，那么，該《意向書》還有《預訂書》等都是對雙方有約束力的。因此，雖然說購房者在買房前并不是一定要簽訂房屋的認購書的。但是，如果說一旦簽訂的話，也必須要遵守房屋認購書的相關的約定。所以，購房者在簽訂房屋的認購書時，一定要和簽訂正式的合同，同樣要做到謹慎。具體情況，購房者在簽訂商品房的認購合同時，還應當要注意以下的幾點。
房屋認購注意事項
首先要確認房產的資質問題。《預售合同》一般是有規范文本的，但是，《房屋認購書》的條款也是較簡單的，有的開發商也可能會利用《認購書》中沒有必要寫明《預售許可證》等資質的情況，來規避相關的法律，購房者不可以忽視這一點。接著，一定要注意一些基本的生效條款。盡管，法律中沒有明確規定，《認購書》里面必須要寫明哪些條款，但是，從法律原則上來講，既然是有相關的約束力的意向書，至少也要對雙方達成一致的基本的內容，尤其是一些達成意向的房屋的位置、面積還有單價、總價等，要有明確的約定，否則，《認購書》也是沒有產生效力的事實基礎的。如果說因為沒人了解清楚注意事項而出現了糾紛的話，到時候就會后悔了。房屋認購需要什么的內容就是這些，希望可以幫助到大家。

　　商品房買賣認購書是商品房買賣合同雙方當事人在簽署預售契約或買賣契約前所簽訂的文書，是對雙方交易房屋有關事宣的初步確認。
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　　根據我國目前的法律規定，并未明確規定購房者在簽訂正式預售(銷售)合同前，必須簽訂認購書。認購書的法律意義就在于，它畢竟是雙方當事人意思表示一致的書面約定，一旦簽訂，便具有當然的法律約束力，簽訂人就要為其負責，受其約束。如果認購書對房號、面積、價格、雙方權利義務都作了明確的約定，那么可以認為，認購書就是一份買賣合同，雙方簽訂的正式合同，不過是把認購書約定的內容具體化;如果認購書未明確主要條款，則認購書不具備合同的性質，可以看做是雙方的意向書，沒有合同約束力。
　　商品房認購書的效力
　　認購書為預約合同，其效力必須區別于本約即商品房銷售合同的效力。一般認為，預約合同是談判當事人一方或雙方為將來訂立確定性合同達成的書面允諾或協議。預約和本約最根本的區別在于：預約合同僅能請求對方誠信談判，履行訂立本約的義務，不得直接就本約內容請求履行。審判實務中，常有原告根據認購書，訴請法院判令被告履行交房，最后被判決駁回訴訟請求，原因就在于交付商品房是本約即商品房買賣合同的內容而非認購書的內容。 認購書屬于學理上的將行談判的預約，即哪怕雙方當事人在預約合同中規定了交易的實質性具體條款，但雙方當事人不受其約束，他們僅承擔繼續談判直至達成最后本約的義務，其特點：一是當事人要對違反誠信談判義務，導致不能達成本約的行為承擔責任;二是當事人如果盡到誠信的談判義務，即使不能達成本約，也不承擔任何責任。因此可以說，認購書的效力主要體現在以下三個方面：一是鑒于買賣雙方對交易標的物所擁有的信息不對稱，開發商應當充分披露可能影響買方訂立本約的信息。二是不應強加具有不合理條件的實際談判義務，特別是開發商不得利用自身的優勢，免除自己的責任或加重買方的責任。三是持續談判的義務，除非出現重大僵局或終止談判的事由，雙方當事人應恪守誠信義務，繼續進行談判。
　　商品房認購書的性質
　　審判實踐中，對商品房認購書性質的認定，歸納起來有兩種觀點：一種觀點認為認購書就是正式預售合同，因為認購書是買賣雙方平等自愿基礎上的真實意思表示;另一種觀點認為認購書非獨立的合同，因為認購書僅是對簽訂正式合同相關事宜的約定。我們認為，認購書應屬于商品房買賣合同的預約合同，與商品房買賣合同之間是預約與本約的關系。首先，認購書是平等主體之間為設立買賣商品房民事權利義務關系而簽訂的協議，根據我國合同法第二條規定，本法所稱合同是平等主體的自然人、法人、其他組織之間設立、變更、終止民事權利義務關系的協議，認購書應為獨立的合同。其次，認購書是買賣雙方就簽訂商品房買賣合同相關事宜進行的約定，不是對商品房買賣結果進行直接確認，所以也不應屬于商品房買賣合同。