一、預(yù)售 商品房 不能轉(zhuǎn)讓的情形有哪些？ 預(yù)售商品房不能轉(zhuǎn)讓的情形主要有： 第一、預(yù)售 商品房轉(zhuǎn)讓合同 簽訂后未進(jìn)行登記的; 第二、商品房預(yù)購(gòu)方未按照合同的規(guī)定交付 定金 及未付清合同所規(guī)定的房?jī)r(jià)款三分之二的; 第三、預(yù)售 商品房合同 雙方發(fā)生糾紛訴至法院后均要求 解除合同 的; 第四、預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓合同雙方對(duì)該行為有重大誤解的; 第五、預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓合同的出讓方倒賣合同，牟取非法利益，干擾了房地產(chǎn)市場(chǎng)的。 預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓的條件 我國(guó)《 城市房地產(chǎn)管理法 》第45條規(guī)定“商品房預(yù)售的，商品房預(yù)購(gòu)人將購(gòu)買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓的問(wèn)題，由國(guó)務(wù)院規(guī)定。”說(shuō)明預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓是有條件的。預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓的條件如下： 1、依照法律、 法規(guī) 等規(guī)定，允許預(yù)售的商品房轉(zhuǎn)讓的可以轉(zhuǎn)讓;不允許轉(zhuǎn)讓的不得轉(zhuǎn)讓，例如《 深圳 經(jīng)濟(jì)特區(qū)商品住宅外銷管理辦法》第12條規(guī)定：“預(yù)售的外銷商品住宅，在未領(lǐng)取房地產(chǎn)證前不得轉(zhuǎn)讓，否則轉(zhuǎn)讓無(wú)效。” 2、轉(zhuǎn)讓人必須持有經(jīng)過(guò)登記備案的 商品房預(yù)售合同 和 轉(zhuǎn)讓合同 才能成為轉(zhuǎn)讓人，未登記備案的預(yù)售商品房不得轉(zhuǎn)讓。這種規(guī)定有利于國(guó)家加強(qiáng)宏觀管理。因?yàn)轭A(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓主體與預(yù)售主體不同，轉(zhuǎn)讓人具有雙重身份，它是前一商品房預(yù)售合同的預(yù)購(gòu)方，同時(shí)又是后一轉(zhuǎn)讓合同的轉(zhuǎn)售方，而不是未竣工商品房預(yù)售方，故轉(zhuǎn)讓人不具備預(yù)售方的主體資格，也不必具有 商品房預(yù)售許可證 ，但轉(zhuǎn)讓人必須持有經(jīng)過(guò)登記備案的預(yù)售合同和轉(zhuǎn)讓合同才具有預(yù)售轉(zhuǎn)讓的主體資格。 3、預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的物必須是尚未竣工的、正在建設(shè)中的預(yù)售商品房，如果轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的物已經(jīng)竣工驗(yàn)收，預(yù)購(gòu)方已經(jīng)實(shí)際取得預(yù)售商品房產(chǎn)權(quán)后，將商品房再轉(zhuǎn)讓給他人，不是預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓，應(yīng)按商品房買賣關(guān)系處理，同時(shí)預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓行為必須是行為人真實(shí)意思表示，否則轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格不穩(wěn)定，轉(zhuǎn)讓人將預(yù)售的商品房提前轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)移跌價(jià)風(fēng)險(xiǎn);新預(yù)購(gòu)人自愿承擔(dān)跌價(jià)風(fēng)險(xiǎn)，冒著風(fēng)險(xiǎn)提前買受，然后再次轉(zhuǎn)讓，這種轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)和買受風(fēng)險(xiǎn)必須是平等自愿的。當(dāng)然，與之相對(duì)應(yīng)也有獲得利益的機(jī)會(huì)。 4、商品房的預(yù)售合同必須合法有效，才允許預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓，否則預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓無(wú)效。最高人民法院民(1996)2號(hào)文件第28條規(guī)定：“商品房的預(yù)售 合同無(wú)效 的，預(yù)售商品房的轉(zhuǎn)讓合同，一般也應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效。”從商品房的預(yù)售合同內(nèi)容看，分以下幾種情況：第一，如果商品房預(yù)售合同對(duì)轉(zhuǎn)讓有約定，當(dāng)雙方約定的轉(zhuǎn)讓條件已經(jīng)具備時(shí)，可以轉(zhuǎn)讓。例如分期付款中，商品房預(yù)售合同約定必須付清前二次應(yīng)付款項(xiàng)或者付清應(yīng)付款項(xiàng)達(dá)到2/3后方可轉(zhuǎn)讓。第二，商品房預(yù)售合同未約定轉(zhuǎn)讓條件， 合同履行 中，預(yù)購(gòu)方提出轉(zhuǎn)讓，必須征得預(yù)售人同意，否則轉(zhuǎn)讓無(wú)效。這樣規(guī)定既可預(yù)防預(yù)購(gòu)人倒賣合同，牟取非法利益。又可以保證預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓及預(yù)售合同的順利履行。第三，預(yù)購(gòu)方已經(jīng)全部履行商品房預(yù)售合同規(guī)定的全部義務(wù)，對(duì)預(yù)售商品房的再行轉(zhuǎn)讓，不必征得預(yù)售人的同意，但事后應(yīng)及時(shí)通知預(yù)售人知道，使其正確履行合同。通知人是轉(zhuǎn)讓人和新預(yù)購(gòu)人，轉(zhuǎn)讓人和新預(yù)購(gòu)人持原經(jīng)過(guò)登記備案的預(yù)售合同和新簽訂的預(yù)售轉(zhuǎn)讓合同通知預(yù)售人，并了解原預(yù)購(gòu)人履行合同情況。 5、預(yù)售的商品房轉(zhuǎn)讓需要簽訂轉(zhuǎn)讓合同，不必重新簽訂新預(yù)售合同。因?yàn)檗D(zhuǎn)讓人與新預(yù)購(gòu)人簽訂合同將原商品房預(yù)售合同的預(yù)購(gòu)人(轉(zhuǎn)讓人)更名為新的預(yù)購(gòu)人，新預(yù)購(gòu)人通過(guò)預(yù)售轉(zhuǎn)讓合同取得原預(yù)售合同預(yù)購(gòu)人的地位。這種預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)依法繳納有關(guān)稅費(fèi)。轉(zhuǎn)讓人無(wú)論是 債權(quán)轉(zhuǎn)讓 ，還是權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)讓，都只是合同主體的變更，而合同內(nèi)容即權(quán)利義務(wù)并沒(méi)有改變。如果轉(zhuǎn)讓人是債權(quán)轉(zhuǎn)讓，預(yù)售人拒絕重新簽訂預(yù)售合同，將阻止轉(zhuǎn)讓人對(duì)債權(quán)的處分權(quán)，故新預(yù)購(gòu)人沒(méi)有必要與預(yù)售人重新簽訂預(yù)售合同，預(yù)售轉(zhuǎn)讓合同依法成立后，具有不可逆轉(zhuǎn)性，即新的法律關(guān)系形成，原預(yù)購(gòu)人和新預(yù)購(gòu)人均不得反悔，但新預(yù)購(gòu)人符合轉(zhuǎn)讓條件時(shí)仍可以再行轉(zhuǎn)讓。 綜上所述，現(xiàn)在的房屋開(kāi)發(fā)商為了讓自己所建造的房子能夠在正式開(kāi)始售賣之前都已經(jīng)銷售出去以免盈利虧損，就會(huì)提前向公眾預(yù)售還沒(méi)有完成的商品房，而雖然已經(jīng)簽訂合同確定是個(gè)人財(cái)產(chǎn)的預(yù)售商品房如果沒(méi)有經(jīng)過(guò)正式的登記或者其他情況是不能轉(zhuǎn)讓的。

1、預(yù)售商品房尚未付清房款的購(gòu)房者應(yīng)該先征得開(kāi)發(fā)商同意方能與受讓方簽訂轉(zhuǎn)讓合同；
2、已付清預(yù)售商品房總價(jià)款的，購(gòu)房者可以與新購(gòu)房者訂立轉(zhuǎn)讓合同并以書(shū)面形式通知開(kāi)發(fā)商；
3、轉(zhuǎn)讓合同雙方應(yīng)在轉(zhuǎn)讓合同生效后前往房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)辦理轉(zhuǎn)讓合同登記備案手續(xù)，而目前我國(guó)有些地方為防期房的過(guò)渡投機(jī)還沒(méi)有對(duì)再轉(zhuǎn)讓可以進(jìn)行直接備案，而是從嚴(yán)控制，往往造成期房再次購(gòu)入者不訂立周密的合同風(fēng)險(xiǎn)增大
4、預(yù)售商品房的再轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)依法交納相應(yīng)的稅費(fèi)。如沒(méi)能進(jìn)行再轉(zhuǎn)讓備案，則只能出讓方做出房產(chǎn)權(quán)證后再過(guò)戶給受讓方，如是這樣的合同不需通知房產(chǎn)商，但如出讓方把房子再賣給了第三者，只能追究其違約責(zé)任，存在較大的風(fēng)險(xiǎn)；
5、如果出讓方辦理了商品房抵押貸款，而受讓方也要辦理商品房抵押貸款，則雙方應(yīng)去原銀行詢問(wèn)能否辦理“轉(zhuǎn)按揭”手續(xù)，如果可以并且符合條件，雙方直接辦理“轉(zhuǎn)按揭”手續(xù)即可;如果受讓方不需要辦理抵押貸款，則出讓方應(yīng)辦理解除抵押貸款手續(xù)，否則將會(huì)給雙方辦理備案或產(chǎn)權(quán)登記帶來(lái)障礙；
6、如果確是房子不相要而原價(jià)轉(zhuǎn)讓，你也可以與開(kāi)發(fā)商協(xié)商，辦理商品房預(yù)售合同終止手續(xù)，到房地產(chǎn)交易中心注銷預(yù)售合同備案登記，并且還應(yīng)當(dāng)與貸款銀行辦理終止貸款合同手續(xù)，注銷抵押登記，在上述手續(xù)辦清后，新受讓方即可直接與開(kāi)發(fā)商簽訂商品房預(yù)售合同，辦理預(yù)售合同備案。
預(yù)售房抵押具體要求
1、預(yù)售房抵押的條件是：抵押人是預(yù)售商品房的購(gòu)房人。購(gòu)房人購(gòu)買在建的商品房后，對(duì)所預(yù)購(gòu)商品房享有權(quán)之期待權(quán)，購(gòu)房人以預(yù)售的商品房作為抵押，是對(duì)其享有的權(quán)利進(jìn)行的處分。購(gòu)房人與預(yù)售人簽訂了《商品房預(yù)售合同》，按合同約定支付了到期購(gòu)房款，抵押時(shí)要提供付款憑證。
2、預(yù)售房抵押的條件是：商品房預(yù)售合同須為有效合同，預(yù)售商品房抵押是以預(yù)購(gòu)的商品房作為抵押標(biāo)的，要使抵押有效，預(yù)售人與購(gòu)買人之間的預(yù)售關(guān)系合法必須有效。若預(yù)售行為違法無(wú)效，建立在此基礎(chǔ)上的抵押行為無(wú)效。預(yù)售商品房抵押須辦理抵押登記。規(guī)定當(dāng)事人以房地產(chǎn)抵押時(shí)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上人民政府規(guī)定的部門辦理抵押登記。

可以交易，就是在雙方過(guò)戶時(shí)需要按照國(guó)家規(guī)定繳納一定的稅；國(guó)稅總局關(guān)于征收個(gè)人所得稅有關(guān)問(wèn)題通知 國(guó)稅發(fā)[2006]108號(hào)各省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市地方稅務(wù)局，河北、黑龍江、江蘇、浙江、山東、安徽、福建、江西、河南、湖南、廣東、廣西、重慶、貴州、青海、寧夏、新疆、甘肅省(自治區(qū)、直轄市)財(cái)政廳(局)，青島、寧波、廈門市財(cái)政局：《中華人民共和國(guó)個(gè)人所得稅法》及其實(shí)施條例規(guī)定，個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房，以其轉(zhuǎn)讓收入額減除財(cái)產(chǎn)原值和合理費(fèi)用后的余額為應(yīng)納稅所得額，按照“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”項(xiàng)目繳納個(gè)人所得稅。之后，根據(jù)我國(guó)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)發(fā)展需要，《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局、建設(shè)部關(guān)于個(gè)人出售住房所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問(wèn)題的通知》(財(cái)稅字[1999]278號(hào))對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房的個(gè)人所得稅應(yīng)納稅所得額計(jì)算和換購(gòu)住房的個(gè)人所得稅有關(guān)問(wèn)題做了具體規(guī)定。目前，在征收個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房的個(gè)人所得稅中，各地又反映出一些需要進(jìn)一步明確的問(wèn)題。為完善制度，加強(qiáng)征管，根據(jù)個(gè)人所得稅法和稅收征收管理法的有關(guān)規(guī)定精神，現(xiàn)就有關(guān)問(wèn)題通知如下：一、對(duì)住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅時(shí)，以實(shí)際成交價(jià)格為轉(zhuǎn)讓收入。納稅人申報(bào)的住房成交價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)格且無(wú)正當(dāng)理由的，征收機(jī)關(guān)依法有權(quán)根據(jù)有關(guān)信息核定其轉(zhuǎn)讓收入，但必須保證各稅種計(jì)稅價(jià)格一致。 二、對(duì)轉(zhuǎn)讓住房收入計(jì)算個(gè)人所得稅應(yīng)納稅所得額時(shí)，納稅人可憑原購(gòu)房合同、發(fā)票等有效憑證，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后，允許從其轉(zhuǎn)讓收入中減除房屋原值、轉(zhuǎn)讓住房過(guò)程中繳納的稅金及有關(guān)合理費(fèi)用。(一)房屋原值具體為：1.商品房：購(gòu)置該房屋時(shí)實(shí)際支付的房?jī)r(jià)款及交納的相關(guān)稅費(fèi)。2.自建住房：實(shí)際發(fā)生的建造費(fèi)用及建造和取得產(chǎn)權(quán)時(shí)實(shí)際交納的相關(guān)稅費(fèi)。3. 經(jīng)濟(jì)適用房(含集資合作建房、安居工程住房)：原購(gòu)房人實(shí)際支付的房?jī)r(jià)款及相關(guān)稅費(fèi)，以及按規(guī)定交納的土地出讓金。4.已購(gòu)公有住房：原購(gòu)公有住房標(biāo)準(zhǔn)面積按當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格計(jì)算的房?jī)r(jià)款，加上原購(gòu)公有住房超標(biāo)準(zhǔn)面積實(shí)際支付的房?jī)r(jià)款以及按規(guī)定向財(cái)政部門(或原產(chǎn)權(quán)單位)交納的所得收益及相關(guān)稅費(fèi)。已購(gòu)公有住房是指城鎮(zhèn)職工根據(jù)國(guó)家和縣級(jí)(含縣級(jí))以上人民政府有關(guān)城鎮(zhèn)住房制度改革政策規(guī)定，按照成本價(jià)(或標(biāo)準(zhǔn)價(jià))購(gòu)買的公有住房。經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格按縣級(jí)(含縣級(jí))以上地方人民政府規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)確定。5.城鎮(zhèn)拆遷安置住房：根據(jù)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》(國(guó)務(wù)院令第305號(hào))和《建設(shè)部關(guān)于印發(fā)〈城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)〉的通知》(建住房[2003]234號(hào))等有關(guān)規(guī)定，其原值分別為：(1)房屋拆遷取得貨幣補(bǔ)償后購(gòu)置房屋的，為購(gòu)置該房屋實(shí)際支付的房?jī)r(jià)款及交納的相關(guān)稅費(fèi)；(2)房屋拆遷采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式的，所調(diào)換房屋原值為《房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》注明的價(jià)款及交納的相關(guān)稅費(fèi)；(3)房屋拆遷采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式，被拆遷人除取得所調(diào)換房屋，又取得部分貨幣補(bǔ)償?shù)模{(diào)換房屋原值為《房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》注明的價(jià)款和交納的相關(guān)稅費(fèi)，減去貨幣補(bǔ)償后的余額；(4)房屋拆遷采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式，被拆遷人取得所調(diào)換房屋，又支付部分貨幣的，所調(diào)換房屋原值為《房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》注明的價(jià)款，加上所支付的貨幣及交納的相關(guān)稅費(fèi)。(二)轉(zhuǎn)讓住房過(guò)程中繳納的稅金是指：納稅人在轉(zhuǎn)讓住房時(shí)實(shí)際繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、土地增值稅、印花稅等稅金。(三)合理費(fèi)用是指：納稅人按照規(guī)定實(shí)際支付的住房裝修費(fèi)用、住房貸款利息、手續(xù)費(fèi)、公證費(fèi)等費(fèi)用。1.支付的住房裝修費(fèi)用。納稅人能提供實(shí)際支付裝修費(fèi)用的稅務(wù)統(tǒng)一發(fā)票，并且發(fā)票上所列付款人姓名與轉(zhuǎn)讓房屋產(chǎn)權(quán)人一致的，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核，其轉(zhuǎn)讓的住房在轉(zhuǎn)讓前實(shí)際發(fā)生的裝修費(fèi)用，可在以下規(guī)定比例內(nèi)扣除：(1)已購(gòu)公有住房、經(jīng)濟(jì)適用房：最高扣除限額為房屋原值的15%；(2)商品房及其他住房：最高扣除限額為房屋原值的10%。納稅人原購(gòu)房為裝修房，即合同注明房?jī)r(jià)款中含有裝修費(fèi)(鋪裝了地板，裝配了潔具、廚具等)的，不得再重復(fù)扣除裝修費(fèi)用。2.支付的住房貸款利息。納稅人出售以按揭貸款方式購(gòu)置的住房的，其向貸款銀行實(shí)際支付的住房貸款利息，憑貸款銀行出具的有效證明據(jù)實(shí)扣除。3.納稅人按照有關(guān)規(guī)定實(shí)際支付的手續(xù)費(fèi)、公證費(fèi)等，憑有關(guān)部門出具的有效證明據(jù)實(shí)扣除。本條規(guī)定自2006年8月1日起執(zhí)行。三、納稅人未提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證，不能正確計(jì)算房屋原值和應(yīng)納稅額的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可根據(jù)《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》第三十五條的規(guī)定，對(duì)其實(shí)行核定征稅，即按納稅人住房轉(zhuǎn)讓收入的一定比例核定應(yīng)納個(gè)人所得稅額。具體比例由省級(jí)地方稅務(wù)局或者省級(jí)地方稅務(wù)局授權(quán)的地市級(jí)地方稅務(wù)局根據(jù)納稅人出售住房的所處區(qū)域、地理位置、建造時(shí)間、房屋類型、住房平均價(jià)格水平等因素，在住房轉(zhuǎn)讓收入1%-3%的幅度內(nèi)確定。四、各級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)要嚴(yán)格執(zhí)行《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理的通知》(國(guó)稅發(fā)[2005]82號(hào))和《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于實(shí)施房地產(chǎn)稅收一體化管理若干具體問(wèn)題的通知》(國(guó)稅發(fā)[2005]156號(hào))的規(guī)定。為方便出售住房的個(gè)人依法履行納稅義務(wù)，加強(qiáng)稅收征管，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要在房地產(chǎn)交易場(chǎng)所設(shè)置稅收征收窗口，個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房應(yīng)繳納的個(gè)人所得稅，應(yīng)與轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)應(yīng)繳納的營(yíng)業(yè)稅、契稅、土地增值稅等稅收一并辦理；地方稅務(wù)機(jī)關(guān)暫沒(méi)有條件在房地產(chǎn)交易場(chǎng)所設(shè)置稅收征收窗口的，應(yīng)委托契稅征收部門一并征收個(gè)人所得稅等稅收。五、各級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)要認(rèn)真落實(shí)有關(guān)住房轉(zhuǎn)讓個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策。按照《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局、建設(shè)部關(guān)于個(gè)人出售住房所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問(wèn)題的通知》(財(cái)稅字[1999]278號(hào))的規(guī)定，對(duì)出售自有住房并擬在現(xiàn)住房出售1年內(nèi)按市場(chǎng)價(jià)重新購(gòu)房的納稅人，其出售現(xiàn)住房所繳納的個(gè)人所得稅，先以納稅保證金形式繳納，再視其重新購(gòu)房的金額與原住房銷售額的關(guān)系，全部或部分退還納稅保證金；對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個(gè)人所得稅。要不折不扣地執(zhí)行上述優(yōu)惠政策，確保維護(hù)納稅人的合法權(quán)益。六、各級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)要做好住房轉(zhuǎn)讓的個(gè)人所得稅納稅保證金收取、退還和有關(guān)管理工作。要按照《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局、建設(shè)部關(guān)于個(gè)人出售住房所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問(wèn)題的通知》(財(cái)稅字[1999]278號(hào))和《國(guó)家稅務(wù)總局、財(cái)政部、中國(guó)人民銀行關(guān)于印發(fā)〈稅務(wù)代保管資金賬戶管理辦法〉的通知》(國(guó)稅發(fā)[2005]181號(hào))要求，按規(guī)定建立個(gè)人所得稅納稅保證金專戶，為繳納納稅保證金的納稅人建立檔案，加強(qiáng)對(duì)納稅保證金信息的采集、比對(duì)、審核；向納稅人宣傳解釋納稅保證金的征收、退還政策及程序；認(rèn)真做好納稅保證金退還事宜,符合條件的確保及時(shí)辦理。七、各級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)要認(rèn)真宣傳和落實(shí)有關(guān)稅收政策，維護(hù)納稅人的各項(xiàng)合法權(quán)益。一是要持續(xù)、廣泛地宣傳個(gè)人所得稅法及有關(guān)稅收政策，加強(qiáng)對(duì)納稅人和征收人員如何繳納住房交易所得個(gè)人所得稅的納稅輔導(dǎo)；二是要加強(qiáng)與房地產(chǎn)管理部門、中介機(jī)構(gòu)的協(xié)調(diào)、溝通，充分發(fā)揮中介機(jī)構(gòu)協(xié)稅護(hù)稅作用，促使其協(xié)助納稅人準(zhǔn)確計(jì)算稅款；三是嚴(yán)格執(zhí)行住房交易所得的減免稅條件和審批程序，明確納稅人應(yīng)報(bào)送的有關(guān)資料，做好涉稅資料審查鑒定工作；四是對(duì)于符合減免稅政策的個(gè)人住房交易所得，要及時(shí)辦理減免稅審批手續(xù)。國(guó)家稅務(wù)總局 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法律主觀：

預(yù)售商品房 的轉(zhuǎn)讓，是指 商品房預(yù)售 后，預(yù)購(gòu)人將購(gòu)買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓的行為。這種轉(zhuǎn)讓只變更預(yù)售合同的主體，預(yù)售 合同的內(nèi)容 不發(fā)生變化，由商品房預(yù)購(gòu)人將預(yù)售合同的債權(quán)或權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)讓給第三人，使第三人與預(yù)售人之間建立新的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。

法律客觀：

《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》
第四十五條
商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：
（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū)；
（二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；
（三）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；
（四）向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。
商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案。
商品房預(yù)售所得款項(xiàng)，必須用于有關(guān)的工程建設(shè)。

《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》
第四十六條
商品房預(yù)售的，商品房預(yù)購(gòu)人將購(gòu)買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓的問(wèn)題，由國(guó)務(wù)院規(guī)定。