一、婚前貸款買的房子離婚后怎么分配
以個(gè)人財(cái)產(chǎn)支付首付款并在銀行貸款,婚后用夫妻共同財(cái)產(chǎn)還貸,不動(dòng)產(chǎn)登記于首付款支付方名下的,離婚時(shí)該不動(dòng)產(chǎn)由雙方協(xié)議處理。
對(duì)于婚前一方用個(gè)人資產(chǎn)貸款買房子的,并辦理了房產(chǎn)證,即使婚后雙方共同還貸的還是屬于個(gè)人財(cái)產(chǎn),離婚時(shí)對(duì)方無權(quán)分割,但如果配偶有參與共同還貸的,可以要求對(duì)方返還已清償部分。這里無論一方是用個(gè)人工資還是雙方工資來還貸,都應(yīng)視為共同還貸。對(duì)于房子升值的部分,參與還貸的配偶也可以要求補(bǔ)還賠償。
根據(jù)法律的規(guī)定,夫妻結(jié)婚前,父母為雙方購置房屋出資的,該出資應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為對(duì)自己子女的個(gè)人贈(zèng)與,但父母明確表示贈(zèng)與雙方的除外。婚前父母出資買房,婚后共同還貸也不影響房子的歸屬。此時(shí),在離婚按揭房分割時(shí),不參與分割,只歸一方所有。
二、買商鋪貸款有營業(yè)執(zhí)照利率低嗎?
銀行貸款是公司貸款要有營業(yè)執(zhí)照,個(gè)人貸款無需營業(yè)執(zhí)照。貸款利率是和貸款人對(duì)銀行的業(yè)務(wù)回報(bào)有關(guān)系,和有否營業(yè)執(zhí)照關(guān)系不大。
三、商鋪投資回報(bào)怎么算?
一般來講,商鋪可以在8年左右收回投資,此后的年出租收益率一般可以達(dá)到8%,好的商業(yè)旺鋪可以達(dá)到16%以上。當(dāng)然不同的商鋪情況也不同。我們可以拿兩個(gè)公式來計(jì)算:方法一,主要適用于沒有貸款的一次性投資。計(jì)算公式為:(稅后月租金-每月物業(yè)管理費(fèi))×12=年租金收入,而年租金收入÷購買商鋪總價(jià)=年投資收益率。反之,用購買商鋪總價(jià)÷年租金收入=投資回收年限。方法二;主要適用于貸款投資的收益計(jì)算。計(jì)算公式為:(稅后月租金-按揭月供款-每月物業(yè)費(fèi))×12=年租金收入;(首期房款按揭貸款)÷年租金收入=投資回報(bào)年限。反之,用年租金收入÷(首期房款按揭貸款)=年投資收益率。當(dāng)然,投資是為了賺錢。那究竟能不能賺錢?能賺多少錢?這里也不能光算收入,還要充分考慮到各項(xiàng)支出。上面所列的投資收益計(jì)算公式,只是著重考慮了主要的收入和支出部分,另外,還有一些可能和必要的支出,千萬不能忽略。第一項(xiàng)支出是在商鋪的前期購買環(huán)節(jié)中的支出,像購買商鋪應(yīng)交的契稅,這項(xiàng)為總房價(jià)的3%,這一比例是商品住宅契稅的兩倍。第二項(xiàng)支出是商鋪的水、電、氣、熱、物業(yè)管理等在商鋪后期使用過程中的支出都是按商業(yè)市政標(biāo)準(zhǔn)繳費(fèi),大大高于普通住宅標(biāo)準(zhǔn)。所以,在計(jì)算商鋪的投資收益時(shí),一定要充分考慮到以上支出,這樣才能夠算出一個(gè)更加真實(shí)的投資回報(bào)率。
四、公司貸款資金購買商鋪收益如何分配
具體收益分配如下操作。一般來講,商鋪可以在8年左右收回所有的投資,此后的年出租收益率一般可以達(dá)到百分之八,好的商業(yè)旺鋪可以達(dá)到百分之十六以上,當(dāng)然不同的商鋪情況也不同,每年的租金遞增也應(yīng)該算到里面。
法律分析:婚前雙方共同出資購買的房屋,應(yīng)認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn),離婚時(shí)平等分配,如果為婚前一方全款出資購買的房屋,應(yīng)認(rèn)定為一方個(gè)人財(cái)產(chǎn)離婚時(shí)無需分配。如果為一方婚前付首付購買的房產(chǎn),婚后共同還貸的,則共同還貸部分應(yīng)認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn),離婚時(shí)可以要求分割。
法律依據(jù):《中華人民共和國民法典》
第一千零六十三條 下列財(cái)產(chǎn)為夫妻一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn):
(一)一方的婚前財(cái)產(chǎn);
(二)一方因受到人身損害獲得的賠償或者補(bǔ)償;
(三)遺囑或者贈(zèng)與合同中確定只歸一方的財(cái)產(chǎn);
(四)一方專用的生活用品;
(五)其他應(yīng)當(dāng)歸一方的財(cái)產(chǎn)。
第一千零八十七條 離婚時(shí),夫妻的共同財(cái)產(chǎn)由雙方協(xié)議處理;協(xié)議不成的,由人民法院根據(jù)財(cái)產(chǎn)的具體情況,按照照顧子女、女方和無過錯(cuò)方權(quán)益的原則判決。對(duì)夫或者妻在家庭土地承包經(jīng)營中享有的權(quán)益等,應(yīng)當(dāng)依法予以保護(hù)。
《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民法典〉婚姻家庭編的解釋(一)》
第七十八條夫妻一方婚前簽訂不動(dòng)產(chǎn)買賣合同,以個(gè)人財(cái)產(chǎn)支付首付款并在銀行貸款,婚后用夫妻共同財(cái)產(chǎn)還貸,不動(dòng)產(chǎn)登記于首付款支付方名下的,離婚時(shí)該不動(dòng)產(chǎn)由雙方協(xié)議處理。依前款規(guī)定不能達(dá)成協(xié)議的,人民法院可以判決該不動(dòng)產(chǎn)歸登記一方,尚未歸還的貸款為不動(dòng)產(chǎn)登記一方的個(gè)人債務(wù)。雙方婚后共同還貸支付的款項(xiàng)及其相對(duì)應(yīng)財(cái)產(chǎn)增值部分,離婚時(shí)應(yīng)根據(jù)民法典第一千零八十七條第一款規(guī)定的原則,由不動(dòng)產(chǎn)登記一方對(duì)另一方進(jìn)行補(bǔ)償。
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