專業(yè)的說法:

　　房地產(chǎn)評估方法常用的有成本法、市場比較法、剩余法、收益法、假設(shè)開發(fā)法，針對土地估價還有基準(zhǔn)地價修正法。另外還有路線價法、房地產(chǎn)價格指數(shù)調(diào)整法等等。
成本法
　　針對土地使用權(quán)價值評估，經(jīng)常叫做成本積算法，即對取得土地或已實現(xiàn)的土地開發(fā)的各項成本費用進(jìn)行核算，剔除不正常因素影響的價值，對于正常成本費用累積后取一定的資本利息和合理的投資利潤，得出土地使用權(quán)價值的方法。該方法常用于對正常程序取得的土地的評估。
　　針對房屋評估，通常稱為重置成本法，它是對現(xiàn)有的房屋按照正常市場標(biāo)準(zhǔn)下的重新建造房屋所需成本的測算，然后考慮資金的利息并計取一定的開發(fā)(或建設(shè)利潤)得出完全重置成本價，然后根據(jù)實際情況和法律規(guī)范確定房屋成新率，二者相乘后得出房屋的評估價值的方法。
市場比較法
　　挑取市場上相同用途、其他條件相似的房地產(chǎn)價格案例(已成交的或評估過的、具備正常報價的)與待估房地產(chǎn)的各項條件相比較，對各個因素進(jìn)行指數(shù)量化，通過準(zhǔn)確的指數(shù)對比調(diào)整，得出估價對象房地產(chǎn)的價值的方法。這種方法具有較強(qiáng)的實際意義和準(zhǔn)確性，在市場經(jīng)濟(jì)不太成熟的時候較難適用，在市場較為成熟、成交透明、比較案例易找的時候常常使用，并且估價結(jié)果較為準(zhǔn)確。
剩余法
　　房地產(chǎn)總價知道或者可以測算出來時，因為房地產(chǎn)總價=土地使用權(quán)價值+房產(chǎn)價值，因此測算出土地使用權(quán)價值或房產(chǎn)價值，用總價值扣除它后即可得出房產(chǎn)價值或土地使用權(quán)價值。這種方法常用于房屋或土地的單項估價。
收益法
　　房地產(chǎn)之所以有價值，其根本原因是因為他有使用價值，使用價值即為房地產(chǎn)所有者帶來收益，收益的大小是決定房地產(chǎn)價值高低的內(nèi)在原因，通過一定的分析，房地產(chǎn)收益與其價值有一定的比例關(guān)系(即房地產(chǎn)收益率)。不同的地區(qū)、不同用途、類型的房地產(chǎn)收益率也有所不同，根據(jù)待估房地產(chǎn)的收益返算其價值的方法即為收益還原法。房地產(chǎn)價值=房地產(chǎn)純收益÷收益還原利率。
假設(shè)開發(fā)法
　　對于一個未完成的房地產(chǎn)開發(fā)項目(純土地或在建工程等)，通過測算正常開發(fā)完畢后的市場價值，然后扣除剩余開發(fā)任務(wù)的正常投入，即得出待估房地產(chǎn)價值的方法。
基準(zhǔn)地價法
　　對于城市土地使用權(quán)的價值，近年來進(jìn)行了大范圍的基準(zhǔn)地價評定工作，并且已得出城市不同級別的土地的基準(zhǔn)地價，這對于衡量城市土地使用權(quán)的價值具有較可靠的指導(dǎo)意義。針對到某一地塊的土地使用權(quán)價值評估，可以參照已有的同級別、同用途的基準(zhǔn)地價，進(jìn)行一般因素、區(qū)域因素、個別因素的調(diào)整，最后得出估價對象土地使用權(quán)價值的方法。這種方法有一定的政策性。
路線價法
　　土地使用權(quán)的價值跟土地所處位置(臨街狀況：寬度深度)有很大的關(guān)系，對于同一街區(qū)，土地的價值具備相對的穩(wěn)定性，如果知道該街區(qū)土地的平均價格，通過臨街寬度、臨街深度的調(diào)整得出估價對象土地價值的方法即為路線價法。

實際的做法:

根據(jù)該房產(chǎn)的建成年份,土地使用年限,朝向,樓層,格局,地段,配套,裝修狀況等,結(jié)合市場上實際成交的價格,加上市場風(fēng)險及銀行認(rèn)可保守度等原因,以7-9折之間的折扣換算,就得出評估價了

　　 一、測算價格，二手房以同地區(qū)商品房價格為基準(zhǔn)：
　　 1、房屋因素
　　(1)折舊：年折舊-2%
　　(2)套型：“三小”套型(小廳、小廚、小衛(wèi))-10%
　　(3)樓層：2、6樓-3%;7樓-5%;3、4樓+3%;1、5樓為基準(zhǔn)價;
　　(4)朝向：無朝南外門窗-5%
　　 2、環(huán)境因素
　　(1)無物業(yè)管理-5%
　　(2)非獨立封閉小區(qū)-5%
　　(3)有省、市重點小學(xué)區(qū)+15%
　　 二、計算折舊
　　房屋折舊是房屋價格補(bǔ)償?shù)男问剑捶课莸恼叟f費。折舊費是指房屋建造價值的平均損耗。房屋在長期的使用中，雖然原有的實物形態(tài)不變，但由于自然損耗和人為的損耗，它的價值也會逐漸減少。這部分因損耗而減少的價值，以貨幣形態(tài)來表現(xiàn)，就是折舊費。確定折舊費的依據(jù)是建筑造價、殘值、清理費用和折舊年限。
　　 (1)建筑造價是核算折舊費的基礎(chǔ)，由建造中必要的物質(zhì)消耗、勞動報酬和稅金、利潤所組成，是住宅經(jīng)營中的進(jìn)貨價。
　　它只應(yīng)是住宅本身的進(jìn)價，而不應(yīng)包括其他費用。由于住宅的使用年限長達(dá)幾十年，甚至一百多年，在這樣長時期內(nèi)物價變化很大，故一般均不以其原始造價為計算依據(jù)，而按重置，即在現(xiàn)實條件下重新建造該類住宅所需的貨幣支出來計算。
　　 (2)房屋的殘值，是指房屋經(jīng)過長期使用，失去使用價值后，經(jīng)過拆除清理以后殘留的建筑材料的價值。清理費用是拆除清理報廢的破舊房屋時所支付的人工、機(jī)具的費用，它作為使用房屋的追加耗費，應(yīng)計入成本之內(nèi)。一般都以殘值扣除清理費用后的剩余部分為凈殘值，簡稱殘值。因為它在住宅價值中所占的比例不大，而且是在住宅報廢后才能得到的，因此它與原值無法比較。
　　在計算時，都采用按當(dāng)時工資和材料價格水平預(yù)告估計的辦法，有時計算折舊時也采用殘值率這一參數(shù)，即殘值和原值的比率。各種結(jié)構(gòu)房屋的殘值率一般為：鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)為0;磚混結(jié)構(gòu)為2%;磚木結(jié)構(gòu)一等為6%;磚木結(jié)構(gòu)二等為4%;磚木結(jié)構(gòu)三等為3%;簡單結(jié)構(gòu)為0。
　　 (3)使用年限，是住宅實物形態(tài)經(jīng)外界的物理、化學(xué)因素作用下，從而發(fā)生有形的磨損;在有形的磨損下，住宅能維持正常使用的年限，稱為使用年限。使用年限是由住宅的結(jié)構(gòu)、質(zhì)量決定的自然壽命。折舊年限，是住宅價值轉(zhuǎn)移的年限，它是由使用過程中社會經(jīng)濟(jì)條件決定的社會必要平均使用壽命，或稱經(jīng)濟(jì)壽命。折舊年限除與使用年限有關(guān)外，還受無形損耗的影響。
　　房屋折舊費的計算方法在《國有企業(yè)固定資產(chǎn)折舊試行條例》中明確規(guī)定，房屋一類的固定資產(chǎn)折舊，采用平均年限法，即定額折舊法。其計算公式為：
　　造價-殘值　造價×(1-殘值率)
　　消費者在購買舊房時，也可以利用折舊法求出所購舊房大概價值。公式為：
　　舊房價格=造價-年折舊費已使用年數(shù)
　　當(dāng)然，確定房屋的價格還要考慮很多因素，如房屋所處的地段位置、房屋的建筑面積和樓房的層次與朝向等。

房齡
中國的住宅使用年限都是70年，計算方式都是從開發(fā)商拿地的時候開始計算，所以即使是新房的話，也達(dá)不到70年的產(chǎn)權(quán)，而因為房子也會一個損耗品，所以房齡越長的房子價值就越低。一般有這三類評估檔：
1、新房的價格比較高，一般是1-3年左右。
2、其次是5-10年房齡的房子。
3、如果是超過20年的房齡的老房子，售價一般比較低。
當(dāng)然，這是一個正常情下的恒定指標(biāo)，有一些二手房也會因為稀缺性的原因而忽略的房齡問題，比如：地段極佳的房子、學(xué)區(qū)房等;很多地方就是這類動輒幾萬元一平的稀缺房源，房齡問題都在其次。
地段
地段可能是最密切關(guān)系到居住舒適性問題的一個指標(biāo)，較好的地段，是會拉高整個區(qū)域價格。尤其是整個地區(qū)已經(jīng)開發(fā)完了，不會再有新項目產(chǎn)生的情況下， 該地段的稀缺性不言而喻，會給整個地區(qū)房價帶來不可估量的價值空間。另外，一個規(guī)劃完整的區(qū)域也會為本地房地產(chǎn)提供一個2%-5%的加價空間，所以買房的時候一定要看它未來的規(guī)劃發(fā)展。現(xiàn)在很多城市都興盛開發(fā)新區(qū)或者遠(yuǎn)離市中心的次中心，那都是未來一個城市的發(fā)展前景。
環(huán)境
房產(chǎn)如果是位于外部環(huán)境極佳，綠化率極高的，周邊條件極好的小區(qū)，這些因素都會為目標(biāo)房產(chǎn)提供每平方2%—5%左右的加價空間。
同樣周邊交通便利、配套設(shè)施齊全的小區(qū)生活的宜居度是會有很大的提高的，如果這些配套并沒有齊全的小區(qū)可能會在估值上扣掉5%左右的一個價格。
小區(qū)樓棟
一個好的樓梯結(jié)構(gòu)、朝向、小區(qū)建筑密度和樓間距都是為房產(chǎn)加分的一個重要因素。通常一個樓間距合適、朝向好的房子能夠比普通樓棟高出3%-8%的價格。良好的建筑質(zhì)量和有外部造型及內(nèi)部裝修極佳的都會給房價帶來5%的加價。
戶型
其實很多人最關(guān)心的還是戶型問題，同樣的室內(nèi)面積，我如果買到了一個戶型好，凈高廣，開間跨度合理的。功能區(qū)分布，輔助廚衛(wèi)空間始終，通風(fēng)采光都比較理想的好戶型，想來都是大家熱捧的對象，價格會高很多。而如果在房屋內(nèi)的布局中，廚衛(wèi)空間小， 或者設(shè)計不合理的話，房價則可能會扣除10%的價格。
電梯
相對較多的或者電梯或者采用的是信譽(yù)程度比較高的電梯品牌雖然不一定會為整個房產(chǎn)價值加分，但是去會對買家提供一個比較良好的購買體驗， 有利于提高買家購買率。最近經(jīng)常發(fā)生了電梯故障或者暫停的事故，所以越來越多的買家會注意到這一方面，你在給買家介紹的時候，如果有這一方面的優(yōu)勢那就會好很多。

如果發(fā)生了上述情形之一，房屋的所有權(quán)人或者其他人決定對房產(chǎn)進(jìn)行評估，應(yīng)該怎么做呢? 1、首先是尋找一家合法的評估機(jī)構(gòu)，其程序一般包括以下9個步驟： (1)接受估價委托; (2)明確估價基本事項; (3)擬定估價作業(yè)方案; (4)搜集估價所需資料; (5)實地查勘估價對象; (6)選定估價方法進(jìn)行計算; (7)確定估價結(jié)果; (8)撰寫估價報告。 2、目前市場上應(yīng)用最為廣泛的也是最為精確的房產(chǎn)評估方法是市場比較法，在估算房價時參考的因素如下： (1)所在小區(qū)的均價，以及小區(qū)內(nèi)類似房屋的掛牌價和成交價格; (2)周邊小區(qū)類似房源的掛牌價和成交價格; (3)所在小區(qū)和所在板塊的房價走勢; (4)被估算 二手房 的特性，包括房型、樓層、裝修、朝向、房齡、小區(qū)內(nèi)位置、景觀等等。 如果在實際操作中對于評估機(jī)構(gòu)的資質(zhì)或者流程有不確定之處，建議不要盲目做決定，可以先咨詢房產(chǎn) 律師 ，請律師陪同選擇評估機(jī)構(gòu)，對評估流程進(jìn)行監(jiān)督，合理做出決定。 “房產(chǎn)評估應(yīng)該怎么做”的解答，如果生活中房屋的所有權(quán)人或者其他權(quán)利人不確定是否需要對房產(chǎn)價格進(jìn)行評估，或者不知如何科學(xué)合法地確定房屋價格，可以咨詢律師，以決定是否進(jìn)行房產(chǎn)評估，然后在律師的指引下操作，只有確定房屋的合理價格，才能給房產(chǎn)所有權(quán)人的決策提供合理參考依據(jù)。