專業的說法:

　　房地產評估方法常用的有成本法、市場比較法、剩余法、收益法、假設開發法，針對土地估價還有基準地價修正法。另外還有路線價法、房地產價格指數調整法等等。
成本法
　　針對土地使用權價值評估，經常叫做成本積算法，即對取得土地或已實現的土地開發的各項成本費用進行核算，剔除不正常因素影響的價值，對于正常成本費用累積后取一定的資本利息和合理的投資利潤，得出土地使用權價值的方法。該方法常用于對正常程序取得的土地的評估。
　　針對房屋評估，通常稱為重置成本法，它是對現有的房屋按照正常市場標準下的重新建造房屋所需成本的測算，然后考慮資金的利息并計取一定的開發(或建設利潤)得出完全重置成本價，然后根據實際情況和法律規范確定房屋成新率，二者相乘后得出房屋的評估價值的方法。
市場比較法
　　挑取市場上相同用途、其他條件相似的房地產價格案例(已成交的或評估過的、具備正常報價的)與待估房地產的各項條件相比較，對各個因素進行指數量化，通過準確的指數對比調整，得出估價對象房地產的價值的方法。這種方法具有較強的實際意義和準確性，在市場經濟不太成熟的時候較難適用，在市場較為成熟、成交透明、比較案例易找的時候常常使用，并且估價結果較為準確。
剩余法
　　房地產總價知道或者可以測算出來時，因為房地產總價=土地使用權價值+房產價值，因此測算出土地使用權價值或房產價值，用總價值扣除它后即可得出房產價值或土地使用權價值。這種方法常用于房屋或土地的單項估價。
收益法
　　房地產之所以有價值，其根本原因是因為他有使用價值，使用價值即為房地產所有者帶來收益，收益的大小是決定房地產價值高低的內在原因，通過一定的分析，房地產收益與其價值有一定的比例關系(即房地產收益率)。不同的地區、不同用途、類型的房地產收益率也有所不同，根據待估房地產的收益返算其價值的方法即為收益還原法。房地產價值=房地產純收益÷收益還原利率。
假設開發法
　　對于一個未完成的房地產開發項目(純土地或在建工程等)，通過測算正常開發完畢后的市場價值，然后扣除剩余開發任務的正常投入，即得出待估房地產價值的方法。
基準地價法
　　對于城市土地使用權的價值，近年來進行了大范圍的基準地價評定工作，并且已得出城市不同級別的土地的基準地價，這對于衡量城市土地使用權的價值具有較可靠的指導意義。針對到某一地塊的土地使用權價值評估，可以參照已有的同級別、同用途的基準地價，進行一般因素、區域因素、個別因素的調整，最后得出估價對象土地使用權價值的方法。這種方法有一定的政策性。
路線價法
　　土地使用權的價值跟土地所處位置(臨街狀況：寬度深度)有很大的關系，對于同一街區，土地的價值具備相對的穩定性，如果知道該街區土地的平均價格，通過臨街寬度、臨街深度的調整得出估價對象土地價值的方法即為路線價法。

實際的做法:

根據該房產的建成年份,土地使用年限,朝向,樓層,格局,地段,配套,裝修狀況等,結合市場上實際成交的價格,加上市場風險及銀行認可保守度等原因,以7-9折之間的折扣換算,就得出評估價了

　　 一、測算價格，二手房以同地區商品房價格為基準：
　　 1、房屋因素
　　(1)折舊：年折舊-2%
　　(2)套型：“三小”套型(小廳、小廚、小衛)-10%
　　(3)樓層：2、6樓-3%;7樓-5%;3、4樓+3%;1、5樓為基準價;
　　(4)朝向：無朝南外門窗-5%
　　 2、環境因素
　　(1)無物業管理-5%
　　(2)非獨立封閉小區-5%
　　(3)有省、市重點小學區+15%
　　 二、計算折舊
　　房屋折舊是房屋價格補償的形式，即房屋的折舊費。折舊費是指房屋建造價值的平均損耗。房屋在長期的使用中，雖然原有的實物形態不變，但由于自然損耗和人為的損耗，它的價值也會逐漸減少。這部分因損耗而減少的價值，以貨幣形態來表現，就是折舊費。確定折舊費的依據是建筑造價、殘值、清理費用和折舊年限。
　　 (1)建筑造價是核算折舊費的基礎，由建造中必要的物質消耗、勞動報酬和稅金、利潤所組成，是住宅經營中的進貨價。
　　它只應是住宅本身的進價，而不應包括其他費用。由于住宅的使用年限長達幾十年，甚至一百多年，在這樣長時期內物價變化很大，故一般均不以其原始造價為計算依據，而按重置，即在現實條件下重新建造該類住宅所需的貨幣支出來計算。
　　 (2)房屋的殘值，是指房屋經過長期使用，失去使用價值后，經過拆除清理以后殘留的建筑材料的價值。清理費用是拆除清理報廢的破舊房屋時所支付的人工、機具的費用，它作為使用房屋的追加耗費，應計入成本之內。一般都以殘值扣除清理費用后的剩余部分為凈殘值，簡稱殘值。因為它在住宅價值中所占的比例不大，而且是在住宅報廢后才能得到的，因此它與原值無法比較。
　　在計算時，都采用按當時工資和材料價格水平預告估計的辦法，有時計算折舊時也采用殘值率這一參數，即殘值和原值的比率。各種結構房屋的殘值率一般為：鋼筋混凝土結構為0;磚混結構為2%;磚木結構一等為6%;磚木結構二等為4%;磚木結構三等為3%;簡單結構為0。
　　 (3)使用年限，是住宅實物形態經外界的物理、化學因素作用下，從而發生有形的磨損;在有形的磨損下，住宅能維持正常使用的年限，稱為使用年限。使用年限是由住宅的結構、質量決定的自然壽命。折舊年限，是住宅價值轉移的年限，它是由使用過程中社會經濟條件決定的社會必要平均使用壽命，或稱經濟壽命。折舊年限除與使用年限有關外，還受無形損耗的影響。
　　房屋折舊費的計算方法在《國有企業固定資產折舊試行條例》中明確規定，房屋一類的固定資產折舊，采用平均年限法，即定額折舊法。其計算公式為：
　　造價-殘值　造價×(1-殘值率)
　　消費者在購買舊房時，也可以利用折舊法求出所購舊房大概價值。公式為：
　　舊房價格=造價-年折舊費已使用年數
　　當然，確定房屋的價格還要考慮很多因素，如房屋所處的地段位置、房屋的建筑面積和樓房的層次與朝向等。

房齡
中國的住宅使用年限都是70年，計算方式都是從開發商拿地的時候開始計算，所以即使是新房的話，也達不到70年的產權，而因為房子也會一個損耗品，所以房齡越長的房子價值就越低。一般有這三類評估檔：
1、新房的價格比較高，一般是1-3年左右。
2、其次是5-10年房齡的房子。
3、如果是超過20年的房齡的老房子，售價一般比較低。
當然，這是一個正常情下的恒定指標，有一些二手房也會因為稀缺性的原因而忽略的房齡問題，比如：地段極佳的房子、學區房等;很多地方就是這類動輒幾萬元一平的稀缺房源，房齡問題都在其次。
地段
地段可能是最密切關系到居住舒適性問題的一個指標，較好的地段，是會拉高整個區域價格。尤其是整個地區已經開發完了，不會再有新項目產生的情況下， 該地段的稀缺性不言而喻，會給整個地區房價帶來不可估量的價值空間。另外，一個規劃完整的區域也會為本地房地產提供一個2%-5%的加價空間，所以買房的時候一定要看它未來的規劃發展。現在很多城市都興盛開發新區或者遠離市中心的次中心，那都是未來一個城市的發展前景。
環境
房產如果是位于外部環境極佳，綠化率極高的，周邊條件極好的小區，這些因素都會為目標房產提供每平方2%—5%左右的加價空間。
同樣周邊交通便利、配套設施齊全的小區生活的宜居度是會有很大的提高的，如果這些配套并沒有齊全的小區可能會在估值上扣掉5%左右的一個價格。
小區樓棟
一個好的樓梯結構、朝向、小區建筑密度和樓間距都是為房產加分的一個重要因素。通常一個樓間距合適、朝向好的房子能夠比普通樓棟高出3%-8%的價格。良好的建筑質量和有外部造型及內部裝修極佳的都會給房價帶來5%的加價。
戶型
其實很多人最關心的還是戶型問題，同樣的室內面積，我如果買到了一個戶型好，凈高廣，開間跨度合理的。功能區分布，輔助廚衛空間始終，通風采光都比較理想的好戶型，想來都是大家熱捧的對象，價格會高很多。而如果在房屋內的布局中，廚衛空間小， 或者設計不合理的話，房價則可能會扣除10%的價格。
電梯
相對較多的或者電梯或者采用的是信譽程度比較高的電梯品牌雖然不一定會為整個房產價值加分，但是去會對買家提供一個比較良好的購買體驗， 有利于提高買家購買率。最近經常發生了電梯故障或者暫停的事故，所以越來越多的買家會注意到這一方面，你在給買家介紹的時候，如果有這一方面的優勢那就會好很多。

如果發生了上述情形之一，房屋的所有權人或者其他人決定對房產進行評估，應該怎么做呢? 1、首先是尋找一家合法的評估機構，其程序一般包括以下9個步驟： (1)接受估價委托; (2)明確估價基本事項; (3)擬定估價作業方案; (4)搜集估價所需資料; (5)實地查勘估價對象; (6)選定估價方法進行計算; (7)確定估價結果; (8)撰寫估價報告。 2、目前市場上應用最為廣泛的也是最為精確的房產評估方法是市場比較法，在估算房價時參考的因素如下： (1)所在小區的均價，以及小區內類似房屋的掛牌價和成交價格; (2)周邊小區類似房源的掛牌價和成交價格; (3)所在小區和所在板塊的房價走勢; (4)被估算 二手房 的特性，包括房型、樓層、裝修、朝向、房齡、小區內位置、景觀等等。 如果在實際操作中對于評估機構的資質或者流程有不確定之處，建議不要盲目做決定，可以先咨詢房產 律師 ，請律師陪同選擇評估機構，對評估流程進行監督，合理做出決定。 “房產評估應該怎么做”的解答，如果生活中房屋的所有權人或者其他權利人不確定是否需要對房產價格進行評估，或者不知如何科學合法地確定房屋價格，可以咨詢律師，以決定是否進行房產評估，然后在律師的指引下操作，只有確定房屋的合理價格，才能給房產所有權人的決策提供合理參考依據。