法律主觀：

購房者可以 退房的情形 主要包括以下幾種情況： 一、延期交付房屋。 到了開發商與購房人在合同中約定的交房日后，卻遲遲得不到開發商的入住通知。 二、合同無效。 合同無效的原因 多由于開發商的手續不全，開發商必須證件齊全才能蓋樓、賣房。如果開發商證件不全，就屬于違法操作，與買房人簽署的合同屬于無效合同。由于是無效合同，開發商應當返還購房人交納的房款。 三、開發商未經購房人同意擅自變更設計。 在購房人與開發商 簽訂的合同 中，一般都約定開發商在變更設計之前，必須經過購房人同意。否則，開發商就構成違約，購房人有權退房。 四、房屋面積誤差超過3%。 如果交房時房屋的實測面積與簽約時的暫測面積的誤差比絕對值超出3%，購房人可以提出退房并要求退賠利息。 五、 房屋質量不合格 影響使用。 根據最新司法解釋，因 房屋質量問題 影響正常居住使用，購房人可以提出退房并要求 開發商賠償 損失。認為主體結構質量不合格的，可以依照有關規定委托工程質量檢測機構重新核驗。 六、房子產權不清楚。 如存在抵押、查封或其他經濟糾紛。

法律客觀：

《中華人民共和國民法典》
第五百六十三條
有下列情形之一的，當事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能實現合同目的；
（二）在履行期限屆滿前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務；
（三）當事人一方遲延履行主要債務，經催告后在合理期限內仍未履行；
（四）當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的；
（五）法律規定的其他情形。
以持續履行的債務為內容的不定期合同，當事人可以隨時解除合同，但是應當在合理期限之前通知對方。

1、購房者與開發商簽訂的房屋銷售合同無效，購房者有權退房。通常導致房屋銷售合同無效的表現形式主要有兩種：
（1）開發商的項目開發違法，沒有履行法律規定的手續，不具備完備的法律文件，因此違反法律的禁止性規定或者違反社會公共利益，導致合同無效。
（2）開發商采取欺詐手段，誘使購房者與其訂立房屋銷售合同，合同無效。如開發商故意告知置業者虛假情況，如竣工日期、裝修規格及質量標準等，或者故意隱瞞真實情況，可以認定為欺詐行為，合同無效。
2、開發商違約的，購房者有權解除合同，并追究開發商的責任，也就是說因為開發商的原因導致購房者不能購買，不能如期收房或者不能以合同的要求收房時，購房者可以退房，例如下面幾種情況：
（1）開發商預售未取得商品房預售許可證，不能銷售該房產；
（2）開發商逾期交房構成根本違約，經催告3個月后仍不能交付使用的；
（3）房屋結構有重大質量問題，不能修復或者經修復仍不能得到約定的質量標準影響購房者使用的；
（4）由于開發商的過錯，購房者不能依法取得房屋所有權證書的；
（5）開發商變更規劃、設計影響房屋結構型式、戶型、空間尺寸、朝向的；
（6）實測面積與合同約定面積誤差絕對值超過3％的；
（7）合同約定的其他退房條件出現的。
關于退房的法律依據
在房產交易中，商品房買賣需要簽訂購房合同，而退房也就是指商品房買賣雙方解除合同的情形。根據我國合同法第94條規定：有下列情況之一的，當事人可以解除合同：
1、因不可抗力致使不能實現合同目的；
2、在履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務的；
3、當事人一方遲延履行主要債務，經催告后在合理期限內仍未履行；
4、當事人遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同的；
5、法律規定的其他情形。

1、由于不可抗力導致合同不能繼續的
不可抗力可以是自然因素，也可以是人為、社會因素。自然因素包括地震、水災、海嘯等，人為、社會因素包括戰爭、政府政策等。當不可抗力影響了合同的正常履行，購房者有權解除合同。
2、開發商違約、違法的
開發商違約包括延期交房、不履行合同中規定的義務的，購房者需注意保留開發商違約證據，向開發商提出解約。根據規定“在履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務”，開發商經購房者催告后的三個月的合理期限內，仍未履行交房義務的，購房者有權要求退房，合同中另有約定的除外。
3、房屋質量出現重大問題的
《司法解釋》第十三條規定“因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。”房屋出現重大問題的，例如樓體出現傾斜、墻體開裂、滲漏嚴重影響正常居住的、主體結構不合格的等多種情況。如果合同中相關約定，先按合同上的約定處理。如果合同上沒有約定，需要經過專業機構對問題進行鑒定，鑒定結果確屬房屋質量問題的，購房者有權退房。
4、開發商沒有賣房資質的
如果是期房項目，開發商只有拿到《預售許可證》，才可以開盤賣給購房者。開發商沒有《預售許可證》就將房子賣出的，購房者可無條件退房。
5、過分遲延產權過戶
商品房買賣合同約定或者《城市房地產開發經營管理條例》第三十三條規定的辦理房屋所有權登記的期限(商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付之日起90日。商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日)屆滿后超過一年，由于賣方的原因，導致購房者無法辦理房屋所有權登記的，購房者有權解除合同。
退房違約金一般是多少
1、只有當一方當事人有重大違約行為時，另一方當事人有權解除合同，并要求其返還所交的預售購房款和利息，并支付違約金。此外，如果辦理按揭，銀行就會將貸款打入開發商賬戶，這部分房款視為已付，購房者可以要求開發商按照房屋總價值及合同相應條款進行賠償，這是受到法律保護的，一般都是每天萬分之1到5的違約金。
2、如果交房時房屋的實測面積與簽約時的暫測面積的誤差比絕對值超出3％，購房人可以提出退房并要求退賠利息。根據新司法解釋，因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，購房人可以提出退房并要求開發商賠償損失。認為主體結構質量不合格的，可以依照有關規定委托工程質量檢測機構重新核驗。

購房者和開發商簽訂購房合同后，有時會因一些意外的出現，導致合同無法繼續履行，以至于購房者不得不選擇退房來維護自己的權利。那么，在什么情況下，購房者可以合理退房并得到法律的支持呢？下面小編就來告訴你。
一、延遲交房
如果購房者和開發商簽訂了購房合同，而開發商違約，延期交房，這樣的行為是違法的，購房者可以要求開發商按合同約定，支付違約金，立即交房。如果合同中沒有約定或者約定不明確的，可以要求開發商退房，并賠償利息。如果開發商拒不退房又不償還違約金，那么購房者可以去法院進行維權。
二、房屋質量不合格
房屋質量不合格主要體現在房屋主體結構質量經核驗確屬不合格，購房者有權拒收、解除合同和要求賠償損失。在維權的時候特別需要注意的是：如果因房屋質量嚴重影響正常居住使用的，購房者可以請求解除合同和賠償損失。
購房者要想索賠成功，還要注意保存和搜集證據，因為在法院審理中，要求出賣人賠償損失需要購房人提供證據證明：房屋出現質量問題的證據；出賣人拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的證據；購房者自行修復或者委托他人修復的證據；購房人發生損失的證據。
三、房屋面積誤差超出3％
根據我國《商品房銷售管理辦法》第二十條的規定，面積誤差比絕對值超出3％時，買受人有權退房。買受人退房的，出賣人在買受人提出退房之日起30天內將買受人已付款退還給買受人。
四、拿不到產權證
在《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的十八條中就對此有明確的規定：由于出賣人的原因，買受人在約定的期限屆滿未能取得房屋權屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應當承擔違約責任，購房者有權退房。
五、開發商把房子作抵押
如果開發商在出售房屋之前就把所售房屋抵押，或賣給購房人后，又把房子抵押給他人，根據有關法律規定，在沒有告知購房人房產已經被抵押的情況下賣房，合同無效，購房人可以要求退房。
六、開發商證件不全
根據相關規定，開發商必須證件齊全才能蓋樓、賣房。如果開發商證件不全，就屬于違法操作，與買房人簽署的合同屬于無效合同。由于是無效合同，購房者買了這樣的房屋是可以申請解除合同，退回房款的。
如果在買房的過程中出現以上六種情況，即便簽了合同，購房者一樣可以無條件解除合同，要求開發商退房退款。