法律主觀：

購房者可以 退房的情形 主要包括以下幾種情況： 一、延期交付房屋。 到了開發(fā)商與購房人在合同中約定的交房日后，卻遲遲得不到開發(fā)商的入住通知。 二、合同無效。 合同無效的原因 多由于開發(fā)商的手續(xù)不全，開發(fā)商必須證件齊全才能蓋樓、賣房。如果開發(fā)商證件不全，就屬于違法操作，與買房人簽署的合同屬于無效合同。由于是無效合同，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)返還購房人交納的房款。 三、開發(fā)商未經(jīng)購房人同意擅自變更設(shè)計。 在購房人與開發(fā)商 簽訂的合同 中，一般都約定開發(fā)商在變更設(shè)計之前，必須經(jīng)過購房人同意。否則，開發(fā)商就構(gòu)成違約，購房人有權(quán)退房。 四、房屋面積誤差超過3%。 如果交房時房屋的實測面積與簽約時的暫測面積的誤差比絕對值超出3%，購房人可以提出退房并要求退賠利息。 五、 房屋質(zhì)量不合格 影響使用。 根據(jù)最新司法解釋，因 房屋質(zhì)量問題 影響正常居住使用，購房人可以提出退房并要求 開發(fā)商賠償 損失。認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以依照有關(guān)規(guī)定委托工程質(zhì)量檢測機構(gòu)重新核驗。 六、房子產(chǎn)權(quán)不清楚。 如存在抵押、查封或其他經(jīng)濟(jì)糾紛。

法律客觀：

《中華人民共和國民法典》
第五百六十三條
有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的；
（二）在履行期限屆滿前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)；
（三）當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；
（四）當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的；
（五）法律規(guī)定的其他情形。
以持續(xù)履行的債務(wù)為內(nèi)容的不定期合同，當(dāng)事人可以隨時解除合同，但是應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知對方。

1、購房者與開發(fā)商簽訂的房屋銷售合同無效，購房者有權(quán)退房。通常導(dǎo)致房屋銷售合同無效的表現(xiàn)形式主要有兩種：
（1）開發(fā)商的項目開發(fā)違法，沒有履行法律規(guī)定的手續(xù)，不具備完備的法律文件，因此違反法律的禁止性規(guī)定或者違反社會公共利益，導(dǎo)致合同無效。
（2）開發(fā)商采取欺詐手段，誘使購房者與其訂立房屋銷售合同，合同無效。如開發(fā)商故意告知置業(yè)者虛假情況，如竣工日期、裝修規(guī)格及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等，或者故意隱瞞真實情況，可以認(rèn)定為欺詐行為，合同無效。
2、開發(fā)商違約的，購房者有權(quán)解除合同，并追究開發(fā)商的責(zé)任，也就是說因為開發(fā)商的原因?qū)е沦彿空卟荒苜徺I，不能如期收房或者不能以合同的要求收房時，購房者可以退房，例如下面幾種情況：
（1）開發(fā)商預(yù)售未取得商品房預(yù)售許可證，不能銷售該房產(chǎn)；
（2）開發(fā)商逾期交房構(gòu)成根本違約，經(jīng)催告3個月后仍不能交付使用的；
（3）房屋結(jié)構(gòu)有重大質(zhì)量問題，不能修復(fù)或者經(jīng)修復(fù)仍不能得到約定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)影響購房者使用的；
（4）由于開發(fā)商的過錯，購房者不能依法取得房屋所有權(quán)證書的；
（5）開發(fā)商變更規(guī)劃、設(shè)計影響房屋結(jié)構(gòu)型式、戶型、空間尺寸、朝向的；
（6）實測面積與合同約定面積誤差絕對值超過3％的；
（7）合同約定的其他退房條件出現(xiàn)的。
關(guān)于退房的法律依據(jù)
在房產(chǎn)交易中，商品房買賣需要簽訂購房合同，而退房也就是指商品房買賣雙方解除合同的情形。根據(jù)我國合同法第94條規(guī)定：有下列情況之一的，當(dāng)事人可以解除合同：
1、因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的；
2、在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)的；
3、當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；
4、當(dāng)事人遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同的；
5、法律規(guī)定的其他情形。

1、由于不可抗力導(dǎo)致合同不能繼續(xù)的
不可抗力可以是自然因素，也可以是人為、社會因素。自然因素包括地震、水災(zāi)、海嘯等，人為、社會因素包括戰(zhàn)爭、政府政策等。當(dāng)不可抗力影響了合同的正常履行，購房者有權(quán)解除合同。
2、開發(fā)商違約、違法的
開發(fā)商違約包括延期交房、不履行合同中規(guī)定的義務(wù)的，購房者需注意保留開發(fā)商違約證據(jù)，向開發(fā)商提出解約。根據(jù)規(guī)定“在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)”，開發(fā)商經(jīng)購房者催告后的三個月的合理期限內(nèi)，仍未履行交房義務(wù)的，購房者有權(quán)要求退房，合同中另有約定的除外。
3、房屋質(zhì)量出現(xiàn)重大問題的
《司法解釋》第十三條規(guī)定“因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。”房屋出現(xiàn)重大問題的，例如樓體出現(xiàn)傾斜、墻體開裂、滲漏嚴(yán)重影響正常居住的、主體結(jié)構(gòu)不合格的等多種情況。如果合同中相關(guān)約定，先按合同上的約定處理。如果合同上沒有約定，需要經(jīng)過專業(yè)機構(gòu)對問題進(jìn)行鑒定，鑒定結(jié)果確屬房屋質(zhì)量問題的，購房者有權(quán)退房。
4、開發(fā)商沒有賣房資質(zhì)的
如果是期房項目，開發(fā)商只有拿到《預(yù)售許可證》，才可以開盤賣給購房者。開發(fā)商沒有《預(yù)售許可證》就將房子賣出的，購房者可無條件退房。
5、過分遲延產(chǎn)權(quán)過戶
商品房買賣合同約定或者《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限(商品房買賣合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付之日起90日。商品房買賣合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日)屆滿后超過一年，由于賣方的原因，導(dǎo)致購房者無法辦理房屋所有權(quán)登記的，購房者有權(quán)解除合同。
退房違約金一般是多少
1、只有當(dāng)一方當(dāng)事人有重大違約行為時，另一方當(dāng)事人有權(quán)解除合同，并要求其返還所交的預(yù)售購房款和利息，并支付違約金。此外，如果辦理按揭，銀行就會將貸款打入開發(fā)商賬戶，這部分房款視為已付，購房者可以要求開發(fā)商按照房屋總價值及合同相應(yīng)條款進(jìn)行賠償，這是受到法律保護(hù)的，一般都是每天萬分之1到5的違約金。
2、如果交房時房屋的實測面積與簽約時的暫測面積的誤差比絕對值超出3％，購房人可以提出退房并要求退賠利息。根據(jù)新司法解釋，因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，購房人可以提出退房并要求開發(fā)商賠償損失。認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以依照有關(guān)規(guī)定委托工程質(zhì)量檢測機構(gòu)重新核驗。

購房者和開發(fā)商簽訂購房合同后，有時會因一些意外的出現(xiàn)，導(dǎo)致合同無法繼續(xù)履行，以至于購房者不得不選擇退房來維護(hù)自己的權(quán)利。那么，在什么情況下，購房者可以合理退房并得到法律的支持呢？下面小編就來告訴你。
一、延遲交房
如果購房者和開發(fā)商簽訂了購房合同，而開發(fā)商違約，延期交房，這樣的行為是違法的，購房者可以要求開發(fā)商按合同約定，支付違約金，立即交房。如果合同中沒有約定或者約定不明確的，可以要求開發(fā)商退房，并賠償利息。如果開發(fā)商拒不退房又不償還違約金，那么購房者可以去法院進(jìn)行維權(quán)。
二、房屋質(zhì)量不合格
房屋質(zhì)量不合格主要體現(xiàn)在房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗確屬不合格，購房者有權(quán)拒收、解除合同和要求賠償損失。在維權(quán)的時候特別需要注意的是：如果因房屋質(zhì)量嚴(yán)重影響正常居住使用的，購房者可以請求解除合同和賠償損失。
購房者要想索賠成功，還要注意保存和搜集證據(jù)，因為在法院審理中，要求出賣人賠償損失需要購房人提供證據(jù)證明：房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題的證據(jù)；出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的證據(jù)；購房者自行修復(fù)或者委托他人修復(fù)的證據(jù)；購房人發(fā)生損失的證據(jù)。
三、房屋面積誤差超出3％
根據(jù)我國《商品房銷售管理辦法》第二十條的規(guī)定，面積誤差比絕對值超出3％時，買受人有權(quán)退房。買受人退房的，出賣人在買受人提出退房之日起30天內(nèi)將買受人已付款退還給買受人。
四、拿不到產(chǎn)權(quán)證
在《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的十八條中就對此有明確的規(guī)定：由于出賣人的原因，買受人在約定的期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，購房者有權(quán)退房。
五、開發(fā)商把房子作抵押
如果開發(fā)商在出售房屋之前就把所售房屋抵押，或賣給購房人后，又把房子抵押給他人，根據(jù)有關(guān)法律規(guī)定，在沒有告知購房人房產(chǎn)已經(jīng)被抵押的情況下賣房，合同無效，購房人可以要求退房。
六、開發(fā)商證件不全
根據(jù)相關(guān)規(guī)定，開發(fā)商必須證件齊全才能蓋樓、賣房。如果開發(fā)商證件不全，就屬于違法操作，與買房人簽署的合同屬于無效合同。由于是無效合同，購房者買了這樣的房屋是可以申請解除合同，退回房款的。
如果在買房的過程中出現(xiàn)以上六種情況，即便簽了合同，購房者一樣可以無條件解除合同，要求開發(fā)商退房退款。