房子做了抵押貸款能賣，但在賣之前需要先將貸款還清并將房子解抵押，之后才能辦理交易手續。抵押貸款的房子，產權抵押在銀行，房屋產權人沒有房子的完整產權，因此需要將貸款還清拿到完整產權后才能交易。
抵押貸款的房子出售流程
1、買賣雙方簽訂《房屋買賣合同》;
2、買方、賣方、律師事務所三方簽訂《轉按揭交易安全保證合同》;
3、買方交納房屋價格30%的首付款(按交易價格與評估價格孰低的原則，一年內免評估，以原購買價為準);
4、賣方的貸款銀行書面同意提前一次性還款的確認函(包括所欠資款本息、還款帳號);
5、買方據前述文件及個人資信文件向貸款銀行申請二手房按揭貸款(提出貸款申請，律師初審，銀行復審);
6、賣方向買方實際交付房屋;
7、銀行復審通過后放款，向賣方的銀行劃款;
8、賣方收到款項后，與原貸款行解除貸款合同和抵押登記，與買方、律師一同辦理過戶、并且抵押給買方的貸款銀行;
9、買方的貸款銀行將30%的首付款付給賣方。
房子出售注意事項
1、首先跟貸款銀行了解抵押的房子能不能做轉按，可以的話，你尚欠銀行的錢就直接轉到要買房子的人那里了;如果買房子的人不想做按揭(就是跟銀行繼續做房貸)，也可以辦好轉按之后直接還清銀行的錢，那他可以不必負擔貸款利息。
2、辦好轉按之后就可以進行交易了，當然，收到賣房子的錢是已經扣除欠銀行的款項的。如果貸款銀行不允許做轉按，只能看看能不能找到擔保公司代贖契(也就是還清欠銀行的錢啦)，當然擔保公司不會是雷鋒，會收取一筆費用的。
3、如果連擔保公司都找不到或者說找到的擔保公司不肯代贖契，那只能自己想辦法籌錢贖契，贖契后等于是取消了原來房屋的抵押關系，在這種情況下房屋才能進行交易。
4、買房時若不按揭，簽房屋買賣合同時里面約定到房產交易過戶同時買家要把剩余購房款給賣方。如要按揭，那看買家是自己去銀行辦理按揭貸款，還是找的貸款中介或公司辦理的貸款。

已抵押的房屋是可以買賣的。抵押期間買賣房屋的，應當通知抵押權人并告知受讓人轉讓物已經抵押的情況，抵押人未通知抵押權人或者未告知受讓人的，轉讓行為無效。
抵押的房屋如何買賣?
1、提前還清貸款。
房子只要還清了貸款，房主就可以取得房子的完整的產權。所以，申請人可以先還清房貸，注銷房產抵押登記，再將房子賣出去。也可以和買房一方簽定買賣的合同，房主還清貸款后，再辦理二手房買賣的手續。
2、辦理轉按揭貸款。
這種方法是變更房產的抵押登記，將抵押人從房東變更為買方。這種貸款不需要自己籌錢還款，壓力較小。
3、贖樓。
這樣的貸款要找擔保公司做擔保贖樓，貸款還掉后，該房就可以自由轉讓了，找到買方后，賣掉房產，再還清贖樓的錢就可以啦
所以已經抵押的房子可以買賣的。不過如果個人需要的額度不大，也可以考慮申請款，不用賣房子。畢竟房子的貸款還沒有還清，等辦理好相關的手續再賣房子，花費的時間也是比較長的。
賣房屋要交哪些稅費?
1、出售普通住宅：如果是滿五年且唯一，是沒有相關稅費的;如果滿五年不唯一只須交個人所得稅1%;如果是沒有滿五年，不管是不是唯一都應交營業稅5.65%與人所得稅1%。
2、出售非普通住宅：滿五年唯一的有一個《合同價買進和賣出的差額》得交相關營業稅5.65%，但沒有個人所得稅;滿五年不唯一除了要交有差額的營業稅5.65%以外，還有2%個人所得稅;當然了不滿五年不論是不是唯一的，都得交全額的營業稅5.65%與個人所得稅2%。
3、二手房契稅：房款的1.5%(90平以內，首套，1%;90-143平米，首套，1.5%;144平以上或者兩套，3%)。
4、二手房權屬登記及取證費：按各縣區具體規定，一般情況在200元以內。
5、二手房個人所得稅：房產交易盈利部分的20%或者1%(房產人轉讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，可以免征個人所得稅。

抵押的房屋可以買賣。抵押期間買賣房屋的，應當通知抵押權人并告知受讓人轉讓物已經抵押的情況，抵押人未通知抵押權人或者未告知受讓人的，轉讓行為無效。
抵押人轉讓抵押財產的，應當及時通知抵押權人。抵押權人能夠證明抵押財產轉讓可能損害抵押權的，可以請求抵押人將轉讓所得的價款向抵押權人提前清償債務或者提存。轉讓的價款超過債權數額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。
房屋抵押還不上怎么辦?
1、申請延續展期。
如果實在是資金周轉不靈，暫時不能拿出錢來還的話可以向銀行申請寬限期。一般如果情況屬實的話，銀行會同意將還款的日期延續在一定的期限。
2、向親朋好友借錢還貸。
如果經濟困難，但又不想房子被拍賣的話，可以先向親戚朋友借錢還了銀行的貸款。親戚朋友在人情方面可能多多少會給予幫助。
3、抵押物被拍賣。
如果實在窮盡所有辦法都無力償還貸款的，只好讓銀行拍賣房屋。通常拍賣房屋的價值會比市場價格要低，所得的價款會優先償還貸款，剩余的部分才會返還本人。所以，不到最后，都不要走到拍賣房屋這一步。
房屋抵押能貸多少?
1、房子抵押貸款能貸款多少與很多因素有關，如房齡、借款人年齡、房產的流性、變現性等，歸結起來，這些都會影響到房產的評估和貸款成數，房產的評估值和貸款越高，所能貸到的款項就越多。房產的評估值和貸款成數都會影響到房屋的貸款額度。
2、房屋抵押貸款額度計算公式：貸款額度=房產評估值×貸款成數。
3、房產房齡已成為許多銀行發放貸款的一項審核標準。一般情況下，房齡越長，房屋保值的空間越小，一般獲批貸款的成數就越低，甚至可能不予貸款。位置偏遠、面積小的房屋，貸款成數一般較低。因為位置偏遠，面積又小，房產的變現能力就越差，所以貸款成數就低，甚至可能不予貸款。
4、房屋抵押貸款能貸多少一般都是沒有固定的。通常來說，要看房子的評估價，這個評估價不是你認為多少就是多少，要通過專業的機構來評估。
5、還要看你房子的具體情況，比如年限，地域等等，產權問題等等。偶爾還會看你的個人條件，比如還款能力和個人信用額度等等。