一般情況下，購房者可以 退房的情形 主要包括以下幾種情況： 一、延期交付房屋。到了開發(fā)商與購房人在合同中約定的交房日后，卻遲遲得不到開發(fā)商的入住通知。根據(jù)現(xiàn)在《司法解釋》的規(guī)定，開發(fā)商經(jīng)購房人催告后的三個月的合理期限內(nèi)仍未履行的，購房人就有權(quán)要求 開發(fā)商退房 ，并要求返還訂金或支付房款利息。 二、合同無效。 合同無效的原因 多由于開發(fā)商的手續(xù)不全，開發(fā)商必須證件齊全才能蓋樓、賣房。如果開發(fā)商證件不全，就屬于違法操作，與買房人簽署的合同屬于無效合同。由于是無效合同，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)返還購房人交納的房款。 三、開發(fā)商未經(jīng)購房人同意擅自變更設(shè)計。在購房人與開發(fā)商 簽訂的合同 中，一般都約定開發(fā)商在變更設(shè)計之前，必須經(jīng)過購房人同意。否則，開發(fā)商就構(gòu)成違約，購房人有權(quán)退房。發(fā)生開發(fā)商未經(jīng)購房人同意而擅自變更房屋戶型、朝向、面積等有關(guān)設(shè)計的情況，購房人可以依據(jù)合同約定，要求開發(fā)商退房。 四、房屋面積誤差超過3%。如果交房時房屋的實測面積與簽約時的暫測面積的誤差比絕對值超出3%，購房人可以提出退房并要求退賠利息。 五、 房屋質(zhì)量不合格 影響使用。根據(jù)最新司法解釋，因 房屋質(zhì)量問題 影響正常居住使用，購房人可以提出退房并要求 開發(fā)商賠償 損失。認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以依照有關(guān)規(guī)定委托工程質(zhì)量檢測機構(gòu)重新核驗。 六、房子產(chǎn)權(quán)不清楚。如存在抵押、查封或其他經(jīng)濟糾紛。 七、存在合同欺詐等其他問題的。

購房者發(fā)現(xiàn)問題準(zhǔn)備退房時，必須要知道相關(guān)法規(guī)再來退房。因為導(dǎo)致業(yè)主退房的原因有許多，比如原規(guī)劃變更，面積縮水、產(chǎn)權(quán)證未辦理下來等問題。那么，哪些情形購房者可以退房？退房后購房者應(yīng)注意什么？下面我們將為大家一一介紹。
一、哪些情形購房者可以退房？
（1）出賣人未告知買受人而將房屋抵押給第三人
根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第8條第1項的規(guī)定，商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同。
（2）一房兩賣
根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第8條第2項的規(guī)定，商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同。
（3）商品房預(yù)售許可證存在欺詐
據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第9條第1項的規(guī)定，出賣人訂立商品房買賣合同時，故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明，買受人可以請求解除合同；根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，開發(fā)商在預(yù)售商品房前必須取得商品房預(yù)售許可證，否則不得預(yù)售商品房。
開發(fā)商缺少有效證件與批文，導(dǎo)致合同無效。根據(jù)規(guī)定，開發(fā)商必須證件齊全才能蓋樓、賣房。如果開發(fā)商證件不全，就屬于違法操作，與買房人簽署的合同屬于無效合同。由于是無效合同，購房人應(yīng)當(dāng)騰空房屋，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)返還購房人交納的房款。
二、退房后購房者應(yīng)注意什么？
1、發(fā)出退房通知
購房人通過掛號信、傳真或電話向開發(fā)商發(fā)出退房通知。然后督促開發(fā)商在提出退房要求后15日內(nèi)負(fù)責(zé)辦理購房人與貸款銀行解除或終止合同的全部手續(xù)。
2、消費者與銀行解除借款合同
督促開發(fā)商將全部購房款返還給購房人，并辦理停止向公積金管理機構(gòu)或貸款銀行還款的手續(xù)。
3、辦理保險退保手續(xù)
在購房者辦理按揭貸款時，銀行一般都會要求買家為其購房上保險，保險受益人為貸款銀行，解除借款合同后再辦理保險退保手續(xù)等。
4、定金問題
《合同法》第116條具體內(nèi)容：當(dāng)事人既約定違約金，又約定定金的，一方違約時，對方可以選擇適用違約金或定金條款。
上面我們?yōu)榇蠹医榻B了哪些情形購房者可以退房以及退房后購房者應(yīng)注意什么的內(nèi)容，要退房的購房者可以了解一下退房的相關(guān)知識和注意事項。雖然法律規(guī)定，在符合法定或者約定的情形時購房者可以退房，但是更多的時候，購房者提出退房，會受到開發(fā)商的種種抵制。因此，建議購房者在遇到退房的情形時請專業(yè)的房產(chǎn)律師協(xié)助，避免開發(fā)商各種耍賴皮。

法律主觀：

買房者可以退房的10種情形有哪些 下列情況下，買房人可以把房子退掉，討回房款并索賠相應(yīng)的損失： 1、延遲交房 此現(xiàn)象比較嚴(yán)重，延遲交房是指到了開發(fā)商與購房人在合同中約定的交房日后，卻遲遲得不到開發(fā)商的入住通知。一般約定的延遲交付房屋可以退房的期限是30天到90天不等，如果超過這個期限開發(fā)商還不能交房，購房人就可以要求開發(fā)商退房，并要求雙倍返還 訂金 或支付房款利息。 2、開發(fā)商缺少有效證件與批文，導(dǎo)致 合同無效 。 根據(jù)規(guī)定，開發(fā)商必須證件齊全才能蓋樓、賣房。如果開發(fā)商證件不全，就屬于違法操作，與買房人簽署的合同屬于 無效合同 。由于是無效合同，購房人應(yīng)當(dāng)騰空房屋，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)返還購房人交納的房款。 3、開發(fā)商沒經(jīng)購房人同意變更設(shè)計 在購房人與開發(fā)商簽訂的合同中，一般都約定開發(fā)商在變更設(shè)計之前，必須經(jīng)過購房人同意。否則，開發(fā)商構(gòu)成違約，購房人有權(quán)退房。發(fā)生開發(fā)商未經(jīng)購房人同意，而擅自變更房屋戶型、朝向、面積等有關(guān)設(shè)計的情況，購房人可以依據(jù)合同約定要求開發(fā)商退房。 4、拿不到產(chǎn)權(quán)證 由于開發(fā)商的原因，買房人在合同約定的期限內(nèi)無法得到產(chǎn)權(quán)證，如約定此條件可退房，買房人就可以要求退房。另外，由于前幾年一些房地產(chǎn)運作不規(guī)范，一些開發(fā)商拖欠政府 土地出讓金 等問題時有發(fā)生，導(dǎo)致購買這些樓盤的購房人入住多年后，無法拿到 房屋產(chǎn)權(quán)證 ，購房人也可以要求退房。 5、無法得到 貸款 在簽訂合同時，除一次性付款或分期付款外，都有對商業(yè)貸款或 公積金貸款 的約定。如果是 公積金 貸款，需要開發(fā)商出具相關(guān)資料，交由公積金歸集部門審核。如果開發(fā)商提供的資料顯示出不具備公積金貸款條件，購房人因此而不能取得公積金貸款，購房人就可以要求退房。同樣，如果因開發(fā)商的原因購房人無法辦理商業(yè) 按揭貸款 的，也可以依照合同規(guī)定退房。 6、實測房屋面積與暫測面積的誤差超過3% 套內(nèi)建筑面積誤差比絕對值超出3%時，買受人有權(quán)退房。這突破了以前按建筑面積來測量的“慣例”。 7、房屋質(zhì)量不合格 房屋質(zhì)量不合格是房屋的“硬傷”，出現(xiàn)這種情況，開發(fā)商難以拿到《竣工備案表》，無法交房，或者是房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗確屬不合格。 8、 商品房 地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)檢測不合格的，買受人有權(quán)退房。 買受人退房的，出賣人應(yīng)當(dāng)退還全部已付款，并付給利息，給買受人造成損失的由出賣人承擔(dān)賠償責(zé)任，因此而發(fā)生的檢測費用由出賣人承擔(dān)。 9、房屋質(zhì)量導(dǎo)致嚴(yán)重影響使用 因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，購房人要求退房并要求開發(fā)商賠償損失的， 法院 也會支持。一般認(rèn)定房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，主要是房屋入住后由于前期施工原因?qū)е路績?nèi)空氣質(zhì)量差影響室內(nèi)居住人的健康、房內(nèi)噪聲影響居住等。 10、開發(fā)商把房子抵押 如果開發(fā)商在出售房屋之前就把所售房屋抵押，或賣給購房人后，又把房子抵押給他人，根據(jù)有關(guān)法律規(guī)定，在沒有告知購房人房產(chǎn)已經(jīng)被抵押的情況下賣房，合同無效，購房人可以要求退房。 如果還有什么疑問，也提供 律師在線 咨詢服務(wù)，歡迎您進(jìn)行 法律咨詢 。

法律客觀：

《商品房銷售管理辦法》
第三十五條

商品房交付使用后，買受人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以依照有關(guān)規(guī)定委托工程質(zhì)量檢測機構(gòu)重新核驗。經(jīng)核驗，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，買受人有權(quán)退房；
給買受人造成損失的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。