一房二賣的處理原則是什么

一房二賣是指出賣人先后或同時以兩個買賣合同，將同一特定的房屋出賣給兩個不同的買受人。又稱房屋的二重買賣。

一房二賣的處理原則：

1.在一房二賣中，出賣人先后與兩個不同的買受人訂立合同后，對后買受人履行了合同義務(wù)，辦理了房產(chǎn)過戶登記手續(xù)的情形。

一房二賣中，這種情形最為普遍。在該情形下，如前所述，兩個房屋買賣合同均屬有效。但因成立在后的合同已經(jīng)履行完畢，該合同中的買受人已實際取得房屋所有權(quán)。此時，前后兩個買受人享有的請求權(quán)性質(zhì)是不同的：后買受人因其債權(quán)已得到滿足，已經(jīng)是該房屋的所有權(quán)人，故其享有的是基于對該房屋所有權(quán)上產(chǎn)生的物權(quán)請求權(quán)。

前買受人享有的是基于房屋買賣合同產(chǎn)生的債權(quán)請求權(quán)，該債權(quán)請求權(quán)系一種對出賣人的請求給付，尤其是受領(lǐng)其給付的銀銷陸權(quán)利，對買賣標的物本身無直接支配及排他的效力。即使其已占有買賣標的物，因該房屋所有權(quán)已經(jīng)經(jīng)過登記移轉(zhuǎn)于后買受人，故其對該房屋的占有即失去法律上的基礎(chǔ)，構(gòu)成無權(quán)占有，應(yīng)負返還房屋的義務(wù)。依據(jù)《民法典》第580條第(一)項的規(guī)定，出賣人對買受人不履行非金錢債務(wù)或者履行非金錢債務(wù)不符合約定的，在法律上或者事實上不能履行情況下，買受人不得要求履行。出賣人違反此種義務(wù)，即應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律后果。也就是說，合同的標的物已經(jīng)歸他人所有，實際履行已不能，在該種情形下，沒有強制實際履行問題。此時，合同上的債務(wù)轉(zhuǎn)化為損害賠償?shù)膫鶆?wù)。出賣人依《民法典》第577條當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責(zé)任的規(guī)定，對債權(quán)得不到滿足的買受人承擔(dān)賠償損失的責(zé)任。

關(guān)于債務(wù)不履行的損害賠償，值得討論的是，前買受人可否向出賣人請求相當(dāng)于其再出售房屋所獲取價金的損害賠償，亦即賠償?shù)姆秶绾巍Ｎ覀冋J為，損害賠償，除法律另有規(guī)定或合同另有約定外，應(yīng)以填補債權(quán)人所受損害及所失利益為限。實務(wù)中，出賣人往往在房地產(chǎn)升值時，見利背信而與后買受人成交，對此買賣標的物的漲價部分，系前買受人可期待利益，應(yīng)視為所失利益，列人賠償范圍之內(nèi)。這樣才能更徹底地履行公平和誠信原則。

2.在一房二賣中，出賣人將房屋售與前買受人并辦理了產(chǎn)權(quán)過戶登記之后，又與后買受人成立就同一房屋為標的物的買賣合同。

在一房二賣中，這種情形也很普遍。此時，由于房屋產(chǎn)權(quán)已經(jīng)過戶，出賣人已非房屋所有權(quán)人。出賣斗尺人系出賣他人之物。《民法典》第597條第一款規(guī)定：出賣的標的物，應(yīng)當(dāng)屬于出賣人所有或者出賣人有權(quán)處分。不屬于出賣人所有且出賣人無處分權(quán)的物，不構(gòu)成買賣合同的標的物。換言之，《民法典》不承認出賣他人之物的合同的效力。違反《合同法》第597條第一款的規(guī)定，即屬于無權(quán)處分行為。

3.在一房二賣中，二次買賣均未完成過戶登記的處理。

在一房二賣中，二次買賣均未辦理過戶登記的情形下，房屋所有權(quán)仍為出賣人享有，而二次買賣的買受人均未取得房屋的所有權(quán)。原則上講，買受人只能通過債權(quán)保護方法保護自己的權(quán)益。然而，基于先后買賣合同而生的此二重債權(quán)，系處于平等地位，并無位序關(guān)系，不因先后而異其效力，故前買受人及后買受人均得隨時向出賣人請求履行債務(wù)。也就是說，一合同的債權(quán)人并不能排斥另一合同的債權(quán)請求。