業主拖欠工程款時，建設工程價款的優先權問題
1、權利行使主體①建設工程價款優先受償權的權利主體僅指建設工程施工合同的承包人，不包括建設工程勘察、設計合同的承包人；②根據合同相對性原理，只有總承包人享有建設工程價款優先受償權，分包人不能主張該優先權；③裝飾裝修合同的承包人是否具有工程優先受償權？只能在建筑物因裝飾裝修而增加價值的范圍內優先受償，同時發包人必須是該建筑物的所有人。
2、受償范圍享有優先受償權的工程款應當包括承包人為建設工程支付的勞務報酬、材料款等實際支出的費用，但對于承包人依合同向發包人主張的損害賠償(賠償金、違約金等)則不應包括在內。《合同法》第286條規定享有優先受償權的是“建設工程價款”，而按照一般人的通常理解，損害賠償金并不屬于“價款”之列。
3、關于起算時間①建設工程正常竣工情況下：建設工程竣工之日；②建設工程無法正常竣工情況下：建設工程合同約定的竣工之日。此時承包人可以與發包人協商以“爛尾”工程折價，或者達成延期付款和竣工的合意，以便繼續履行變更后的施工合同。如果承、發包雙方不愿協商或協商不成，承包人可以在工程約定的竣工之日起六個月內行使優先受償權，但承包人優先受償權的實現，有待于建設項目的接盤、轉讓或重新啟動。當出現“爛尾”樓整體拍賣時，承包人應從拍賣所得財產中優先受償，當有新的開發商接盤“爛尾”工程時，接盤人在向承包人支付原發包人拖欠的工程價款后方可受讓項目。【我們要注意！】：A、如果承、發包雙方在合同中約定，除按進度支付部分工程款外，余款于工程竣工六個月后支付，這種約定就有可能造成承包人難以及時行使優先受償權。因此，在合同簽約時，就應注意這個付款時間問題。B、在結算過程中延誤優先權的行使，導致因優先權的喪失而無法獲得清償或全部清償。因此，我們要注意，一旦6個月的時間即到，而工程價款尚未確定的話，我們就要考慮發包人有沒有承擔責任的能力，如果沒有的話，就要及時提起訴訟，要求行使工程優先受償權。
4、權利行使方式《合同法》第286條規定，建設工程價款優先受償權的行使方式有二種：一是與發包人協議將該工程折價，二是申請人民法院將該工程依法拍賣。具體的行使程序：催告——協議折價或申請拍賣(訴訟)①催告：有約定的應從其約定，沒有約定的，一般將催告的“合理期限”確定為兩個月以上；②協議折價:并非必經程序；③申請拍賣：大多數都是發生在審理程序中，法院審判實際的做法是，承包人向人民法院起訴，獲得生效判決或者調解書后，向人民法院申請執行。當然承包人也可以仲裁書為依據申請人民法院強制執行。
5、不予支持工程優先受償權的情形：①建設工程的所有權已經轉移或已被法院生效法律文書確定轉移的；②建設工程已經出售給交納了全部或者大部份購房款的消費者的；工程優先受償權是優先于所涉工程上的抵押權和其他一般債權，卻不能優先于物權和具有物權期待權的購房人的權利行使。對于已經支付了全部或大部分購房款的買房人所購買的房屋，雖然該房屋尚未辦理過戶手續，但是為滿足人民基本生活的需要，為維護交易安全和社會的穩定性，法律規定施工人的工程優先受償權并不涉及該以出售的房屋。當然只有以生活消費為目的購買住宅的購房人才是消費者，對于以投資為目的的購房人，并不是消費者，他所購買的商鋪、寫字樓是不能對抗施工人的工程優先受償權的。③標的物為不宜折價、拍賣的學校、醫院、政府機關辦公樓、道路、橋梁等公益建筑工程的；④承包人放棄優先權承諾有效。綜上，在施工過程中，現場項目經理部需要就工期、質量標準、付款方式、結算方式、違約條款、工程簽證等重要條款與發包人達成補充協議、會議紀要或者應發包人要求出具書面承諾函時，應嚴格按照承包人內部的合同評審程序進行合同審核，及時將有關函件在簽字蓋章前送交承包人總部各部門進行審查，并報承包人高層領導同意，從而最大限度規避公司經營風險。

法律主觀：

無效建設工程施工合同中的工程價款引起的糾紛。修復后的建設工程經驗收合格的，發包人可以請求承包人承擔修復費用；不合格的，承包人無權請求參照合同關于工程價款的約定折價補償。固定總價合同履行中，承包人未完成工程施工的糾紛，用合同約定的固定價乘以按比例折算系數確定發包人應付的工程款。

法律客觀：

《中華人民共和國民法典》
第七百九十三條
建設工程施工合同無效，但是建設工程經驗收合格的，可以參照合同關于工程價款的約定折價補償承包人。建設工程施工合同無效，且建設工程經驗收不合格的，按照以下情形處理：
（一）修復后的建設工程經驗收合格的，發包人可以請求承包人承擔修復費用；
（二）修復后的建設工程經驗收不合格的，承包人無權請求參照合同關于工程價款的約定折價補償。發包人對因建設工程不合格造成的損失有過錯的，應當承擔相應的責任。