從簽訂認購協(xié)議書到簽訂房屋買賣合同，這中間不乏有各種違約的情況發(fā)生。那么商品房買賣中的違約金確定依據(jù)是什么呢？哪些情況下購房者可以獲得雙倍賠償呢？

商品房買賣中違約金的確定主要是依據(jù)《合同法》的規(guī)定，“當事人可以約定一方違約時，應(yīng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金（違約金數(shù)額不得超過實際損失的3%）；也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計算方法”。

哪些情況購房者可獲雙倍賠償？

（1）和購房者簽訂買賣合同之后，在第一位購房者不知情的情況下，開發(fā)商方又將房屋出賣給另一位購房者。

（2）開發(fā)商方故意向購房者隱瞞項目并未取得《商品房預(yù)售許可證》的信息，或者向購房者提供虛假的《商品房預(yù)售許可證》，進而誘導(dǎo)購房者簽訂購房合同。

（3）開發(fā)商方故意隱瞞所售房屋為拆遷補償安置房的事實，導(dǎo)致購房者簽訂購房合同并付款。

（4）所出售的房屋已經(jīng)被*押，但出賣時隱瞞這一事實。

（5）交房時，房屋的實際面積小于合同約定面積，并且面積誤差比值超過3%，那么3%以內(nèi)（包括3%）部分的房款額由出賣人返還給買方，并支付利息。超過3%部分的房款額，出賣人雙倍返還買方。

（以上回答發(fā)布于2017-03-21，當前相關(guān)購房政策請以實際為準）

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法律分析：只有五種情況。這五種情形是：1、商品房買賣后，出賣人未告知買受人又將該給第三人；2、商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人；3、訂立合同時，出賣人故意隱瞞沒有取得明的事實或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明；4、訂立合同時，出賣人故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實；5、訂立合同時，出賣人故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為房屋的事實。

法律依據(jù)：《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》

第八條 對房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當事人另有約定的除外。房屋毀損、滅失的風險，在交付使用前由出賣人承擔，交付使用后由買受人承擔；買受人接到出賣人的書面交房通知，無正當理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風險自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔，但法律另有規(guī)定或者當事人另有約定的除外。

第九條 因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。

第十四條 由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得不動產(chǎn)權(quán)屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當承擔違約責任：

（一）商品房買賣合同約定的辦理不動產(chǎn)登記的期限；

（二）商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；

（三）商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。

合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期貸款利息的標準計算。

法律分析：1.商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人;

2.商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人;

3.訂立合同時，出賣人故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明;

4.在訂立合同時，出賣人故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實;

5.訂立合同時，出賣人故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。

賣家有以上五種行為表現(xiàn)，但是若沒有導(dǎo)致商品房買賣合同無效或被撤銷，則買家將不能要求獲得雙倍賠償。

法律依據(jù)：《商品房買賣合同解釋》

第八條　具有下列情形之一，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：

(一)商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人;(二)商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。

第九條　出賣人訂立商品房買賣合同時，具有下列情形之一，導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：

(一)故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明;(二)故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實;（三）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。

第十四條　出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理;合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：

(一)面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)(含3%)，按照合同約定的價格據(jù)實結(jié)算，買受人請求解除合同的，不予支持;(二)面積誤差比絕對值超出3%，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應(yīng)予支持。買受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價款由買受人按照約定的價格補足，面積誤差比超出3%部分的房價款由出賣人承擔，所有權(quán)歸買受人;房屋實際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。

法律分析：(1)和購房者簽訂買賣合同之后，在第一位購房者不知情的情況下，開發(fā)商方又將房屋出賣給另一位購房者。

(2)開發(fā)商方故意向購房者隱瞞項目并未取得《商品房預(yù)售許可證》的信息，或者向購房者提供虛假的《商品房預(yù)售許可證》，進而誘導(dǎo)購房者簽訂購房合同。

(3)開發(fā)商方故意隱瞞所售房屋為拆遷補償安置房的事實，導(dǎo)致購房者簽訂購房合同并付款。

(4)所出售的房屋已經(jīng)被抵押，但出賣時隱瞞這一事實。

(5)交房時，房屋的實際面積小于合同約定面積，并且面積誤差比值超過3%，那么3%以內(nèi)(包括3%)部分的房款額由出賣人返還給買方，并支付利息。超過3%部分的房款額，出賣人雙倍返還買方。

法律依據(jù)：《商品房買賣合同解釋》 第九條 出賣人訂立商品房買賣合同時，具有下列情形之一，導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失、并可以請求出賣人承擔不超過已付房款一倍的賠償責任：

(1)故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明(2)故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(3)故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。