從簽訂認購協議書到簽訂房屋買賣合同，這中間不乏有各種違約的情況發生。那么商品房買賣中的違約金確定依據是什么呢？哪些情況下購房者可以獲得雙倍賠償呢？

商品房買賣中違約金的確定主要是依據《合同法》的規定，“當事人可以約定一方違約時，應根據違約情況向對方支付一定數額的違約金（違約金數額不得超過實際損失的3%）；也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法”。

哪些情況購房者可獲雙倍賠償？

（1）和購房者簽訂買賣合同之后，在第一位購房者不知情的情況下，開發商方又將房屋出賣給另一位購房者。

（2）開發商方故意向購房者隱瞞項目并未取得《商品房預售許可證》的信息，或者向購房者提供虛假的《商品房預售許可證》，進而誘導購房者簽訂購房合同。

（3）開發商方故意隱瞞所售房屋為拆遷補償安置房的事實，導致購房者簽訂購房合同并付款。

（4）所出售的房屋已經被*押，但出賣時隱瞞這一事實。

（5）交房時，房屋的實際面積小于合同約定面積，并且面積誤差比值超過3%，那么3%以內（包括3%）部分的房款額由出賣人返還給買方，并支付利息。超過3%部分的房款額，出賣人雙倍返還買方。

（以上回答發布于2017-03-21，當前相關購房政策請以實際為準）

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法律分析：只有五種情況。這五種情形是：1、商品房買賣后，出賣人未告知買受人又將該給第三人；2、商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人；3、訂立合同時，出賣人故意隱瞞沒有取得明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明；4、訂立合同時，出賣人故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實；5、訂立合同時，出賣人故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為房屋的事實。

法律依據：《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》

第八條 對房屋的轉移占有，視為房屋的交付使用，但當事人另有約定的除外。房屋毀損、滅失的風險，在交付使用前由出賣人承擔，交付使用后由買受人承擔；買受人接到出賣人的書面交房通知，無正當理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風險自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔，但法律另有規定或者當事人另有約定的除外。

第九條 因房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結構質量經核驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。

第十四條 由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得不動產權屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應當承擔違約責任：

（一）商品房買賣合同約定的辦理不動產登記的期限；

（二）商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；

（三）商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。

合同沒有約定違約金或者損失數額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。

法律分析：1.商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人;

2.商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人;

3.訂立合同時，出賣人故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明;

4.在訂立合同時，出賣人故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實;

5.訂立合同時，出賣人故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。

賣家有以上五種行為表現，但是若沒有導致商品房買賣合同無效或被撤銷，則買家將不能要求獲得雙倍賠償。

法律依據：《商品房買賣合同解釋》

第八條　具有下列情形之一，導致商品房買賣合同目的不能實現的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：

(一)商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人;(二)商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。

第九條　出賣人訂立商品房買賣合同時，具有下列情形之一，導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：

(一)故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明;(二)故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實;（三）故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。

第十四條　出賣人交付使用的房屋套內建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理;合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：

(一)面積誤差比絕對值在3%以內(含3%)，按照合同約定的價格據實結算，買受人請求解除合同的，不予支持;(二)面積誤差比絕對值超出3%，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應予支持。買受人同意繼續履行合同，房屋實際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(含3%)部分的房價款由買受人按照約定的價格補足，面積誤差比超出3%部分的房價款由出賣人承擔，所有權歸買受人;房屋實際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(含3%)部分的房價款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。

法律分析：(1)和購房者簽訂買賣合同之后，在第一位購房者不知情的情況下，開發商方又將房屋出賣給另一位購房者。

(2)開發商方故意向購房者隱瞞項目并未取得《商品房預售許可證》的信息，或者向購房者提供虛假的《商品房預售許可證》，進而誘導購房者簽訂購房合同。

(3)開發商方故意隱瞞所售房屋為拆遷補償安置房的事實，導致購房者簽訂購房合同并付款。

(4)所出售的房屋已經被抵押，但出賣時隱瞞這一事實。

(5)交房時，房屋的實際面積小于合同約定面積，并且面積誤差比值超過3%，那么3%以內(包括3%)部分的房款額由出賣人返還給買方，并支付利息。超過3%部分的房款額，出賣人雙倍返還買方。

法律依據：《商品房買賣合同解釋》 第九條 出賣人訂立商品房買賣合同時，具有下列情形之一，導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失、并可以請求出賣人承擔不超過已付房款一倍的賠償責任：

(1)故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明(2)故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實(3)故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。