房屋買賣合同作為一種特殊的買賣合同，它是指出賣人將房屋交付并轉移所有權與買受人，買受人支付價款的合同。房屋買賣合同的法律特征既有買賣合同的一般特征，也有其自身固有的特征。　 　 1、不可抗力：因不可抗力致使不能實現購房合同目的的，買房人有權解除合同。　　2、賣方明示違約：在履行期限屆滿前，房屋賣方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務的，即賣方明確表示將不交付房屋的，買房人有權解除合同。　　3、先賣后抵押：商品房買賣合同訂立后，賣方未告知買方又將該房屋抵押給第三人導致買方購房合同目的不能實現的，買房人有權解除合同。　　4、一房二賣：商品房買賣合同訂立后，賣方又將該房屋出賣給第三人導致買方購房合同目的不能實現的，買房人有權解除合同。　　5、隱瞞無證售房事實：賣房人故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假的預售許可證明的，買房人有權解除合同。　　6、隱瞞房屋抵押的事實：賣方故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實的，買房人有權解除合同。　　7、隱瞞房屋已出賣或為拆遷安置房屋的事實：賣方故意隱瞞所售房屋已出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實的，買房人有權解除合同。　　8、房屋主體結構不合格：因房屋主體質量不合格不能交付使用或者交付使用后，房屋主體質量經檢驗確屬不合格，買房人有權解除合同。　　9、房屋存在嚴重質量問題：因房屋質量問題嚴重影響正常居住的，買房人有權解除合同。　　10、面積誤差比超過3%：賣方交付使用的房屋套內建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同漢有約定處理方式或約定的處理方式不明確的，若面積誤差比絕對值超出3%的，買受人有權解除合同，請求返還購房款及利息。　　11、過分遲延交付房屋的：賣方遲延交付房屋，經催告后在三個月的合理期限內仍未履行的，買房人有權解除合同。12、過分遲延產權過戶《民法典》、《最高院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》《民法典》第五百六十二條【合同約定解除】當事人協商一致，可以解除合同。當事人可以約定一方解除合同的事由。解除合同的事由發生時，解除權人可以解除合同。《民法典》第五百六十三條，有下列情形之一的，當事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能實現合同目的;；(二)在履行期限屆滿前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務；(三)當事人一方遲延履行主要債務，經催告后在合理期限內仍未履行；(四)當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的；(五)法律規定的其他情形。以持續履行的債務為內容的不定期合同，當事人可以隨時解除合同，但是應當在合理期限之前通知對方。《最高院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十二條 因房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結構質量經核驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。第十三條 因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。交付使用的房屋存在質量問題，在保修期內，出賣人應當承擔修復責任;出賣人拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的，買受人可以自行或者委托他人修復。修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔。第十四條 出賣人交付使用的房屋套內建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理;合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：(一)面積誤差比絕對值在3%以內(含3%)，按照合同約定的價格據實結算，買受人請求解除合同的，不予支持;(二)面積誤差比絕對值超出3%，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應予支持。買受人同意繼續履行合同，房屋實際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(含3%)部分的房價款由買受人按照約定的價格補足，面積誤差比超出3%部分的房價款由出賣人承擔，所有權歸買受人;房屋實際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(含3%)部分的房價款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。第十五條 出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經催告后在三個月的合理期限內仍未履行，當事人一方請求解除合同的，應予支持，但當事人另有約定的除外。法律沒有規定或者當事人沒有約定，經對方當事人催告后，解除權行使的合理期限為三個月。對方當事人沒有催告的，解除權應當在解除權發生之日起一年內行使;逾期不行使的，解除權消滅。

1、開發商不能按期交房。在交付房屋日期到來前，開發商明確表示或者以其行為表明其不能按期交付房屋的或者表明不履行主要 債務 的， 購房 人可以 解除合同 要求 退房 ; 2、開發商將已售房屋私自 抵押 。 商品房買賣合同 訂立后，開發商私下將該 房屋抵押 給第三人導致購房人 購房合同 目的不能實現的， 買房 人有權退房并解除合同; 3、 一房二賣 的。商品房買賣 合同訂立 后，開發商又將該房屋私自賣給第三人導致買方購房合同目的不能實現的，買房人有權要求退房并解除合同; 4、隱瞞房屋真實情況構成欺詐的。如開發商故意隱瞞沒有取得許可證明的事實或者提供虛假的預售許可證明的，買房人有權解除合同;開發商故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實的，買房人有權解除合同。開發商故意隱瞞所售房屋已出賣給第三人或者為 拆遷補償 安置房 屋的事實的，買房人有權解除合同; 5、房屋不符合要求的。如因房屋主體質量不合格不能交付使用或者交付使用后，房屋主體質量經檢驗確屬不合格;房屋的主體結構、防水、電氣、管道等存在嚴重影響正常居住的;賣方交付使用的房屋套內建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同沒有約定處理方式或約定的處理方式不明確的，若面積誤差比絕對值超出3%的，買受人有權解除合同，請求返還購房款及利息; 6、開發商遲延履行主要義務。如開發商在交房期滿后，經購房人催告在三個月的合理期限內仍未履行的，買房人有權解除合同;商品房買賣合同約定或者《城市房地產開發經營管理條例》規定的辦理 房屋所有權 登記的期限屆滿后超過一年，由于賣方的原因，導致買房人無法辦理房屋所有權登記的，買房人有權解除合同; 7、合同中對購房人退房有明確約定的。在標準購房合同中，有協議條款部分，如果在簽訂合同時，雙方對購房人有權要求退房規定了明確的條款，則可以依據該條款要求解除合同; 8、雙方協商一致。 綜合上面所說的，商品房買賣合同還有合同備案，這兩者情形都是雙方在協商之后才進行實施的行為，只要簽訂必定就會受到法律的保護，但如果要進行解除，那么就必須要有一個合適的理由，因為合同只要一旦違反就會存在有違約的責任。

1、開發商預售未取得商品房預售許可證，不能銷售該房產。
2、開發商逾期交房構成根本違約，經催告3個月后仍不能交付使用的。
3、房屋結構有重大質量問題，不能修復或者經修復仍不能得到約定的質量標準影響購房者使用的。
4、由于開發商的過錯，購房者不能依法取得房屋所有權證書的。
5、開發商變更規劃、設計影響房屋結構型式、戶型、空間尺寸、朝向的。
6、實測面積與合同約定面積誤差絕對值超過3%的。
7、合同約定的其他退房條件出現的。
購房合同丟了該怎么辦
1、沒做預售登記前：如果購房者只是剛簽了購房合同，還沒有辦理其他手續，是在做預售登記前購房者將合同丟失的話，只需將剩余的合同作廢，和開發商重新簽訂一份合同。購房者需要支付的費用是一份合同的工本費。
2、未辦銀行貸款：購房合同的作用有很多，除了預售登記會使用到之外，辦理銀行貸款的時候也會使用到。如果購房者只是做完了預售登記，沒有辦理銀行貸款，所采取的措施是在報紙上刊登聲明合同作廢，到三個月期滿后，拿著報紙去做預售登記的機關申請注銷所簽訂的那份合同，然后和開發商重新簽訂一份合同，再去做預售登記。
3、已辦理按揭貸款：如果購房者已經已經辦理了銀行貸款，也就是最麻煩的一種情況了，除需要辦理第二種情況所辦理的手續外，購房者還要和辦理貸款的銀行簽訂一份變更協議，并將新的合同放在銀行質押，因為原先的購房合同已經注銷了，換成新的合同，也就是說購房者和銀行所簽的借款合同里的合同號已經發生變化了。