為了保障買(mǎi)賣(mài)雙方的利益，買(mǎi)賣(mài)房屋必須簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同。但是房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛涉及到產(chǎn)權(quán)、價(jià)款、原承租戶的利益等諸多問(wèn)題，這些都離不開(kāi)買(mǎi)賣(mài)合同的有效性問(wèn)題。那么，究竟哪些房屋買(mǎi)賣(mài)合同屬無(wú)效合同呢？下面我們就來(lái)一起了解一下吧！

房屋買(mǎi)賣(mài)合同的無(wú)效合同主要有以下七種：

一、房產(chǎn)、地產(chǎn)分別轉(zhuǎn)讓，合同無(wú)效。

房屋是建筑在土地上的，為土地的附著物，具有不可分離性，因此，房屋所有權(quán)通過(guò)買(mǎi)賣(mài)而轉(zhuǎn)讓時(shí)，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也必須同時(shí)轉(zhuǎn)讓。如果賣(mài)方將房產(chǎn)和土地分別轉(zhuǎn)讓于不同的當(dāng)事人，或者出賣(mài)房屋時(shí)只轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)而不同時(shí)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，買(mǎi)方可以提出這種買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。

二、未辦理登記過(guò)戶手續(xù)，合同無(wú)效。

房屋買(mǎi)賣(mài)合同的標(biāo)的物所有權(quán)的轉(zhuǎn)移以買(mǎi)賣(mài)雙方到房屋所在地的房管部門(mén)登記過(guò)戶為標(biāo)志，否則，房屋買(mǎi)賣(mài)合同不能生效，也就不能發(fā)生房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的法律效果，即使房屋已實(shí)際交付也屬無(wú)效。故只要房屋沒(méi)有正式辦理登記過(guò)戶手續(xù)，即使賣(mài)方已收取了房?jī)r(jià)款，交將房屋交付買(mǎi)方使用，當(dāng)事人仍可提出合同無(wú)效的主張。

三、產(chǎn)權(quán)主體有問(wèn)題，合同無(wú)效。

出賣(mài)房屋的主體必須是該房屋的所有權(quán)人。非所有權(quán)出賣(mài)他人房屋的，其買(mǎi)賣(mài)行為無(wú)效。房屋的產(chǎn)權(quán)為數(shù)人共有的，必須征得共有人同意才能出賣(mài)，出賣(mài)共有房屋時(shí)，須提交共有人同意的證明書(shū)。

四、侵犯優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，合同無(wú)效。

房屋所有人出賣(mài)共有房屋時(shí)，在同等條件下，共有人有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。房屋所有人出賣(mài)出租房屋時(shí)，須提前3個(gè)月通知承租人，在同等條件下，承租人有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。房屋所有人出賣(mài)房屋時(shí)侵犯共有人、承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)時(shí)，共有人、承租人可以請(qǐng)求法院宣告該房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。

五、單位違反規(guī)定購(gòu)房，合同無(wú)效。

機(jī)關(guān)、團(tuán)體、部隊(duì)、企業(yè)事業(yè)單位不得購(gòu)買(mǎi)或變相購(gòu)買(mǎi)城市私有房屋。如因特殊需要必須購(gòu)買(mǎi)，須經(jīng)縣級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)。單位違反規(guī)定，購(gòu)買(mǎi)私房的，該買(mǎi)賣(mài)關(guān)系無(wú)效。

六、買(mǎi)賣(mài)中存在欺詐行為，顯失公平，合同無(wú)效。

買(mǎi)賣(mài)城市私有房屋，雙方應(yīng)當(dāng)本著按質(zhì)論價(jià)的原則，參照房屋所在地人民政府規(guī)定的私房評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)議定價(jià)格，經(jīng)房屋所在地房管機(jī)關(guān)同意后才能生效。買(mǎi)賣(mài)合同生效后，雙方均不得因價(jià)格高低無(wú)故反悔，應(yīng)按合同議定的價(jià)款、期限和方式交付。但如果出賣(mài)人在房屋質(zhì)量問(wèn)題上有欺詐、隱瞞行為或在生效后發(fā)現(xiàn)存在質(zhì)量問(wèn)題的，買(mǎi)受人可要求同出賣(mài)人重新議定價(jià)格，協(xié)商不成的，可向法院起訴。

七、非法轉(zhuǎn)讓，合同無(wú)效。

根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓（包括買(mǎi)賣(mài)）：1、以出讓方式取得土地使用權(quán)的，不符合轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)條件的；2、司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；3、依法收回土地使用權(quán)的；4、共有房產(chǎn)未經(jīng)共有人書(shū)面同意的；5、權(quán)屬有爭(zhēng)議的；6、未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的；7、法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。

以上就是房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的幾種情況，大家在進(jìn)行房產(chǎn)交易時(shí)，一定要確保簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同是真實(shí)有效的，只有這樣才能保障我們自身的權(quán)益，避免發(fā)生財(cái)產(chǎn)損失的情況。

（以上回答發(fā)布于2015-10-19，當(dāng)前相關(guān)購(gòu)房政策請(qǐng)以實(shí)際為準(zhǔn)）

點(diǎn)擊領(lǐng)取看房紅包，百元現(xiàn)金直接領(lǐng)

一、遇到二手房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效怎么辦？根據(jù)我國(guó)法律規(guī)定，合同被確認(rèn)無(wú)效后，合同尚未履行的，不得履行；正在履行的，應(yīng)當(dāng)立即終止履行。對(duì)于無(wú)效合同造成的財(cái)產(chǎn)損失，一般采取如下方法處理：（一）返還財(cái)產(chǎn)。返還財(cái)產(chǎn)是使當(dāng)事人的財(cái)產(chǎn)關(guān)系恢復(fù)到合同簽訂以前的狀態(tài)。返還財(cái)產(chǎn)可以是一方返還，也可以是雙方互相返還。如果當(dāng)事人依據(jù)無(wú)效合同取得的標(biāo)的物還存在則應(yīng)返還對(duì)方；如果標(biāo)的物即房屋已不存在或者已損壞、已被第三人合法取得，不能返還或者沒(méi)有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。（二）賠償損失。沒(méi)有過(guò)程的一方可以要求有過(guò)錯(cuò)的一方賠償自己的損失；雙方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)按照責(zé)任大小、輕重各自承擔(dān)經(jīng)濟(jì)損失中與其責(zé)任相適應(yīng)的份額。二、哪些情況下二手房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效？（一）非房屋產(chǎn)權(quán)人出賣(mài)他人房屋的。有的房屋買(mǎi)賣(mài)合同的出賣(mài)人不是房屋的產(chǎn)權(quán)人，而是出賣(mài)了他人的（主要是在親屬名下的）房屋，事后又不能得到房屋產(chǎn)權(quán)人的同意。有的父母將房屋登記在未成年子女的名下，又將房屋出賣(mài)，因法律明確規(guī)定，監(jiān)護(hù)人非因被監(jiān)護(hù)人的利益，不得處分被監(jiān)護(hù)人的財(cái)產(chǎn)，因而無(wú)法辦理過(guò)戶手續(xù)。這種情況法律上稱為無(wú)權(quán)處分。（二）出賣(mài)共有房屋未經(jīng)其他共有人同意的。共有房屋形成的原因一般是：1、因婚姻關(guān)系形成的夫妻共有房屋，雖然房屋產(chǎn)權(quán)登記在一方名下，但實(shí)際上是夫妻共有房屋；2、因繼承形成的共有房屋，即房屋的所有人死亡，其合法繼承人為二人以上，尚未辦理遺產(chǎn)析產(chǎn)，其房屋產(chǎn)權(quán)應(yīng)為繼承人共有；3、因拆遷形成的家庭共有房屋，即依據(jù)拆遷補(bǔ)償協(xié)議，被補(bǔ)償人為家庭中的數(shù)人，但是回遷房登記在了其中一個(gè)人的名下，實(shí)則為家庭共有房屋；shzyshange444、因共同出資建房、購(gòu)房形成的共有房屋。《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》第六條第四款規(guī)定“共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書(shū)面同意的不得轉(zhuǎn)讓。”出賣(mài)人因侵犯了其他共有人的合法權(quán)益因而形成合同無(wú)效。（三）因房屋前期開(kāi)發(fā)建設(shè)及銷售違法無(wú)法取得合法產(chǎn)權(quán)的。開(kāi)發(fā)商違反規(guī)劃、未取得土地使用權(quán)證、工程未經(jīng)竣工驗(yàn)收、未能辦理合法的銷售手續(xù)等原因，不能辦理房屋合法產(chǎn)權(quán)的房屋。比如集體土地上建設(shè)的“小產(chǎn)權(quán)”房屋，因沒(méi)有辦理土地征用手續(xù)，沒(méi)有取得土地使用權(quán)證，是法律禁止上市銷售的房屋。違章建筑也屬于此類房屋。（四）已經(jīng)設(shè)定抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓的房屋。

房屋買(mǎi)賣(mài)無(wú)效合同的成因

在房屋買(mǎi)賣(mài)中，當(dāng)事人“簽訂”無(wú)效房屋買(mǎi)賣(mài)合同的原因很多，大致可分為以下四種情況：
一、一方出于欺騙的故意而簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同。即房屋買(mǎi)賣(mài)的一方當(dāng)事人故意告知對(duì)方虛假的情況，或者故意隱瞞真實(shí)情況，誘使對(duì)方當(dāng)事人作出錯(cuò)誤的意思表示而簽訂的合同。其特點(diǎn)是一方出于欺詐的故意。

二、房屋買(mǎi)賣(mài)的雙方當(dāng)事人為了謀求不當(dāng)利益訂立房屋買(mǎi)賣(mài)合同。房屋買(mǎi)賣(mài)的當(dāng)事人為了追求最大的利益。無(wú)可厚非，但不能侵害國(guó)家、集體和第三人的利益。現(xiàn)實(shí)生活中房屋買(mǎi)賣(mài)的雙方當(dāng)事人為了謀求不當(dāng)利益而簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同屢見(jiàn)不鮮，主要有以下兩種情況：一是出賣(mài)人和買(mǎi)受人惡意串通，損害國(guó)家、集體和第三人利益。表現(xiàn)在公有房的買(mǎi)賣(mài)為最多。某些單位的負(fù)責(zé)人和買(mǎi)受人串通，以低價(jià)出賣(mài)國(guó)有或者集體的房屋，達(dá)到損公肥私的目的。二是規(guī)避法律簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同。如房屋買(mǎi)賣(mài)的出賣(mài)人出于逃避債務(wù)的需要，假借房屋買(mǎi)賣(mài)的名義和所謂的買(mǎi)受人串通簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，以達(dá)到逃避債務(wù)的目的。
三、一方脅迫另一方強(qiáng)買(mǎi)強(qiáng)賣(mài)簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同。
四、房屋買(mǎi)賣(mài)的雙方當(dāng)事人主觀上都無(wú)過(guò)錯(cuò)簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同的。城鎮(zhèn)居民與農(nóng)村村民簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，不能簡(jiǎn)單說(shuō)是一方或雙方的主觀的原因造成的，很大程度上是因?yàn)楹贤漠?dāng)事人對(duì)農(nóng)村的集體土地屬于禁止性流轉(zhuǎn)的不動(dòng)產(chǎn)的法律規(guī)定不了解造成的。

你好！房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的七種情形
房地產(chǎn)分離出賣(mài)，合同無(wú)效。
產(chǎn)權(quán)未登記過(guò)戶，合同無(wú)效。
產(chǎn)權(quán)主體有問(wèn)題，合同無(wú)效。
侵犯優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，合同無(wú)效。
單位違反規(guī)定購(gòu)房，合同無(wú)效。
價(jià)格欺詐，顯失公平，合同無(wú)效。
非法轉(zhuǎn)讓，合同無(wú)效。

一、以下情況二手房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效： (1)無(wú)民事行為能力人所簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同。根據(jù)我國(guó)《民法通則》的有關(guān)規(guī)定，無(wú)民事行為能力人由其法定代理人代理實(shí)施民事行為。因此，無(wú)民事行為能力人的房屋買(mǎi)賣(mài)均應(yīng)由其法定代理人代理簽訂合同

在房屋買(mǎi)賣(mài)中，當(dāng)事人“簽訂”無(wú)效房屋買(mǎi)賣(mài)合同的原因很多，大致可分為以下四種情況：
一、一方出于欺騙的故意而簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同。即房屋買(mǎi)賣(mài)的一方當(dāng)事人故意告知對(duì)方虛假的情況，或者故意隱瞞真實(shí)情況，誘使對(duì)方當(dāng)事人作出錯(cuò)誤的意思表示而簽訂的合同。其特點(diǎn)是一方出于欺詐的故意。
二、房屋買(mǎi)賣(mài)的雙方當(dāng)事人為了謀求不當(dāng)利益訂立房屋買(mǎi)賣(mài)合同。房屋買(mǎi)賣(mài)的當(dāng)事人為了追求最大的利益。無(wú)可厚非，但不能侵害國(guó)家、集體和第三人的利益。現(xiàn)實(shí)生活中房屋買(mǎi)賣(mài)的雙方當(dāng)事人為了謀求不當(dāng)利益而簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同屢見(jiàn)不鮮，主要有以下兩種情況：一是出賣(mài)人和買(mǎi)受人惡意串通，損害國(guó)家、集體和第三人利益。表現(xiàn)在公有房的買(mǎi)賣(mài)為最多。某些單位的負(fù)責(zé)人和買(mǎi)受人串通，以低價(jià)出賣(mài)國(guó)有或者集體的房屋，達(dá)到損公肥私的目的。二是規(guī)避法律簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同。如房屋買(mǎi)賣(mài)的出賣(mài)人出于逃避債務(wù)的需要，假借房屋買(mǎi)賣(mài)的名義和所謂的買(mǎi)受人串通簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，以達(dá)到逃避債務(wù)的目的。
三、一方脅迫另一方強(qiáng)買(mǎi)強(qiáng)賣(mài)簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同。
四、房屋買(mǎi)賣(mài)的雙方當(dāng)事人主觀上都無(wú)過(guò)錯(cuò)簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同的。城鎮(zhèn)居民與農(nóng)村村民簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，不能簡(jiǎn)單說(shuō)是一方或雙方的主觀的原因造成的，很大程度上是因?yàn)楹贤漠?dāng)事人對(duì)農(nóng)村的集體土地屬于禁止性流轉(zhuǎn)的不動(dòng)產(chǎn)的法律規(guī)定不了解造成的。

現(xiàn)在的國(guó)家政策是城鎮(zhèn)居民不允許購(gòu)買(mǎi)農(nóng)民宅基地，在這個(gè)法律政策下 ，如果你是城鎮(zhèn)居民 ，無(wú)論使用什么樣的合同購(gòu)買(mǎi) ，都是違反法律規(guī)定的 ，也就注定了都是無(wú)效合同 。

1、《中華人民共和國(guó)民法通則》
(一) 無(wú)民事行為能力人實(shí)施的；
(二) 限制民事行為能力人依法不能獨(dú)立實(shí)施的；
(三) 一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對(duì)方在違背真實(shí)意思的情況下所為的；
(四) 惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益的；
(五) 違反法律或者社會(huì)公共利益的；
(六) 經(jīng)濟(jì)合同違反國(guó)家指令性計(jì)劃的；
(七) 以合法形式掩蓋非法目的的；
2、《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條 有下列情形之一的，合同無(wú)效：
（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國(guó)家利益；
（二）惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益；
（三）以合法形式掩蓋非法目的；
（四）損害社會(huì)公共利益；
（五）違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。

《合同法》第五十二條 有下列情形之一的，合同無(wú)效：
（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國(guó)家利益；
（二）惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益；
（三）以合法形式掩蓋非法目的；
（四）損害社會(huì)公共利益；
（五）違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。

房屋買(mǎi)賣(mài)無(wú)效合同的成因

在房屋買(mǎi)賣(mài)中，當(dāng)事人“簽訂”無(wú)效房屋買(mǎi)賣(mài)合同的原因很多，大致可分為以下四種情況：
一、一方出于欺騙的故意而簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同。即房屋買(mǎi)賣(mài)的一方當(dāng)事人故意告知對(duì)方虛假的情況，或者故意隱瞞真實(shí)情況，誘使對(duì)方當(dāng)事人作出錯(cuò)誤的意思表示而簽訂的合同。其特點(diǎn)是一方出于欺詐的故意。

二、房屋買(mǎi)賣(mài)的雙方當(dāng)事人為了謀求不當(dāng)利益訂立房屋買(mǎi)賣(mài)合同。房屋買(mǎi)賣(mài)的當(dāng)事人為了追求最大的利益。無(wú)可厚非，但不能侵害國(guó)家、集體和第三人的利益。現(xiàn)實(shí)生活中房屋買(mǎi)賣(mài)的雙方當(dāng)事人為了謀求不當(dāng)利益而簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同屢見(jiàn)不鮮，主要有以下兩種情況：一是出賣(mài)人和買(mǎi)受人惡意串通，損害國(guó)家、集體和第三人利益。表現(xiàn)在公有房的買(mǎi)賣(mài)為最多。某些單位的負(fù)責(zé)人和買(mǎi)受人串通，以低價(jià)出賣(mài)國(guó)有或者集體的房屋，達(dá)到損公肥私的目的。二是規(guī)避法律簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同。如房屋買(mǎi)賣(mài)的出賣(mài)人出于逃避債務(wù)的需要，假借房屋買(mǎi)賣(mài)的名義和所謂的買(mǎi)受人串通簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，以達(dá)到逃避債務(wù)的目的。
三、一方脅迫另一方強(qiáng)買(mǎi)強(qiáng)賣(mài)簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同。
四、房屋買(mǎi)賣(mài)的雙方當(dāng)事人主觀上都無(wú)過(guò)錯(cuò)簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同的。城鎮(zhèn)居民與農(nóng)村村民簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，不能簡(jiǎn)單說(shuō)是一方或雙方的主觀的原因造成的，很大程度上是因?yàn)楹贤漠?dāng)事人對(duì)農(nóng)村的集體土地屬于禁止性流轉(zhuǎn)的不動(dòng)產(chǎn)的法律規(guī)定不了解造成

以下為七種無(wú)效的房屋買(mǎi)賣(mài)合同
(1)無(wú)民事行為能力人所簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同。根據(jù)我國(guó)《民法通則》的規(guī)定，無(wú)民事行為能力人由其法定代理人代理實(shí)施民事行為，因此，無(wú)民事行為能力人的房屋買(mǎi)賣(mài)均應(yīng)由其法定代理人代理簽訂合同，他們不能獨(dú)立簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，否則，屬無(wú)效合同。
(2)限制行為能力人未取得法定代理人的同意簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同。限制行為能力人只能進(jìn)行與其年齡、智力、精神狀況相適應(yīng)的民事活動(dòng)，他們進(jìn)行房屋買(mǎi)賣(mài)應(yīng)當(dāng)由其法定代理人代為簽訂合同或取得法定代理人的同意。沒(méi)有法定代理人的同意，限制行為能力人自己簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。
(3)以欺詐簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同。這是指一方當(dāng)事人以捏造事實(shí)或隱瞞真相等欺騙手段，致使對(duì)方當(dāng)事人發(fā)生錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)所簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同。
(4)以脅迫的手段簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同。指一方當(dāng)事人以使對(duì)方財(cái)產(chǎn)、肉體或精神上受損害相威脅，迫使其產(chǎn)生恐怖而簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同。
(5)乘人之危簽訂的經(jīng)濟(jì)合同。是指一方當(dāng)事人乘對(duì)方處于危難之際或利用對(duì)方的迫切需要，強(qiáng)迫對(duì)方接受明顯不利的條件所簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同。
(6)雙方當(dāng)事人惡意串通，損害國(guó)家、集體或他人利益所簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同。是指雙方當(dāng)事人故意串通，損害國(guó)家、集體或第三人的利益簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同。
(7)當(dāng)事人之間沒(méi)有簽訂書(shū)面房屋買(mǎi)賣(mài)合同，又無(wú)據(jù)可查的，亦認(rèn)定為房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。

購(gòu)房合同無(wú)效對(duì)于想退房的購(gòu)房者是件利器，抓住開(kāi)發(fā)商的貓膩就能夠有效的避免糾紛和經(jīng)濟(jì)損失。購(gòu)房者知道這些合同無(wú)效的情形也能避免自己在買(mǎi)房過(guò)程中簽訂無(wú)用的合同進(jìn)而房子最終也沒(méi)能買(mǎi)到。

無(wú)效情形：

1、開(kāi)發(fā)商違反法律法規(guī)

如果開(kāi)發(fā)商在沒(méi)有取得預(yù)售證的情況下就像購(gòu)房者出售房屋簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同，則購(gòu)房合同無(wú)效。

2、開(kāi)發(fā)商存在欺詐、脅迫購(gòu)房者簽訂合同

對(duì)于開(kāi)發(fā)商誤導(dǎo)導(dǎo)致購(gòu)房人產(chǎn)生重大誤解，或者開(kāi)發(fā)商脅迫購(gòu)房者違背真實(shí)意思而簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同是無(wú)效的。但是購(gòu)房者需要進(jìn)行舉證來(lái)申請(qǐng)法院和仲裁機(jī)構(gòu)予與變更或者撤銷。

3、交付房屋的套型和設(shè)計(jì)不符

開(kāi)發(fā)商私自變更設(shè)計(jì)包括戶型、面積朝向等事先沒(méi)有經(jīng)過(guò)購(gòu)房者同意的，購(gòu)房者有權(quán)要求退房，購(gòu)房合同無(wú)效。

4、房屋面積誤差超過(guò)3%

開(kāi)發(fā)商實(shí)際交付的房屋實(shí)測(cè)面積與合同該約定的建筑面積或者套內(nèi)面積誤差絕對(duì)值超過(guò)3%，購(gòu)房者有權(quán)要求退房，購(gòu)房合同無(wú)效。

5、房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格

房屋主體結(jié)構(gòu)指的是承重墻、梁、柱等,經(jīng)工程質(zhì)量檢測(cè)機(jī)構(gòu)核驗(yàn),確屬主體結(jié)構(gòu)不合格的,購(gòu)房人有權(quán)退房，購(gòu)房合同無(wú)效。

6、無(wú)民事行為能力或者限制行為能力人簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同

無(wú)民事行為能力的人或者限制行為能力的人需要由法定代理人簽訂購(gòu)房合同，否則合同無(wú)效。這里主要是在二手房買(mǎi)賣(mài)中比較常見(jiàn)。

7、出賣(mài)人未告知買(mǎi)受人買(mǎi)房再次抵押

簽訂買(mǎi)賣(mài)合同后，出售人未告知買(mǎi)受人又將房屋抵押給第三方，合同無(wú)效。或者一房多賣(mài)的行為，購(gòu)房合同是無(wú)效的。

8、開(kāi)發(fā)商隱瞞事實(shí)出售拆遷安置房

開(kāi)發(fā)商將拆遷安置房出售給購(gòu)房者，簽訂的購(gòu)房合同無(wú)效。

9、延期交房超過(guò)合理期限

出賣(mài)人遲延交付房屋，三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未能履行交付房屋任務(wù)的，購(gòu)房合同無(wú)效;

10、出賣(mài)方原因?qū)е聼o(wú)法辦理房產(chǎn)證

商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定或者《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過(guò)一年，由于出賣(mài)人的原因，導(dǎo)致買(mǎi)受人無(wú)法辦理房屋所有權(quán)登記。

法律依據(jù)

《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三十三條

違反本條例規(guī)定，未取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照，擅自從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的，由縣級(jí)以上人民政府工商行政管理部門(mén)責(zé)令停止房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，沒(méi)收違法所得，可以并處違法所得5倍以下的罰款。