所謂建筑物區分所有權，通俗一點說是居住在高層建筑中的業主，對于他自己專有的住宅享有的權利，以及走廊、樓梯、小區綠地和道路等共有部分，享有的共同所有權和共同管理的權利。例如：張三在北京購買了一處住房，他對其購買的房屋享有專有權利，同時對走廊、樓梯、小區綠地等公共設施與其它居住在小區的業主共同享有所有權和管理權。
隨著我國住房商品化的推行，公民在購房時因資金數額和實際需要的限制，造成一棟房被區分為數個部分作為所有權的客體。對這種區分的數個部分所有權，我國房產管理部門是準予登記的，這就產生了建筑物的區分所有權。例如，一幢樓房的不同樓層或單元為不同的人所購買，各所有人對自己購買的部分享所有權并得到法律確認。同時，同一幢樓房的各個所有人為了保有自己房屋的所有權又形成了房屋共有關系。因此，當一幢建筑物被區分為數個部分時，其中有專有部分，也有共有部分，這種在專有部分上成立的所有權，即為建筑物的區分所有權。
一、區分所有權的專有部分
區分所有權的建筑物的專有部分，是指建筑物中具有構造上和使用上的獨立性，并作為區分所有權的客體的部分。
一般認為專有部分的范圍應分內部關系和外部關系而有所不同。就內部關系而言，在區分所有權人相互之間對待建筑物維持、管理關系上，專有部分僅包括墻壁、天花板、地板等境界部分表層所粉刷的部分；在外部關系上，如買賣、保險、納稅等關系上，專有部分達到墻壁、天花板、地板等境界部分厚度的中心線。因此，各區分所有權人可以自由粉刷墻壁、懸掛物品、鋪設地板等，但不得危及墻壁等境界的安全。 區分所有僅的建筑物的專有部分仍屬于不動產，其所有僅的取得和喪失也適用有關房屋所有權的規定。區分所有權人在法律規定的范圍內可以自由使用、收益、處分其專有部分，并排除他人干涉。
二、區分所有權的建筑物的共有部分
區分所有權的建筑物的共有部分，是指供區分所有權人共用，屬于區分所有權人共有的部分。它的范圍包括共用部分和共用設施設備。共用部分是指樓板、屋面、梁、柱、內外墻體、基礎等承重結構和樓梯間、水箱間、走廊、門廳、樓內存車庫、院落、共用廚房、共用廁所等。共用設施設備是指共用的給排水管道、落水管、郵政信箱、垃圾道、煙囪、供電干線、共用照明、共用天線、通訊電纜、暖氣干線、供暖鍋爐設備及房屋加壓水泵設備、房屋消防設施等。各所有權人對共有部分也可以加以約定。 基于區分所有權人的同意或建筑物買賣合同的規定，區分所有權人對共有部分也可以享有專有使用權，如在地下室有專用停車位。
區分所有權人對共有部分按其份額享有使用權，并承擔管理，及時修繕改良的義務。我國的《城市異產毗連房屋管理規定》中對區分所有的建筑物的共有部分的維修有明文規定，現介紹如下。
異產毗連房屋
異產毗連房屋是指結構相連或具有共有、共用設備和附屬建筑，而為不同所有人共有的房屋。異產毗連房屋是具有區分所有權的建筑物。 凡異產毗連房屋發生自然損壞（因不可抗力造成的損壞，視同自然損壞），所需修繕費用按照《城市異產毗連房屋管理規定》，依下列原則處理： 共有房屋主體結構中的基礎、柱、梁、墻的修繕，由共有房屋摶有人按份額比例分擔。共用墻體的修繕（包括因結構需要而涉及的相鄰部位的修繕），按兩側均分后，再由每側房屋所有人按份額比例分擔。
1）屋蓋的修繕：
A、不上人屋蓋，由修繕所及范圍覆蓋下各層的房屋所有人按份額比例分擔。
B、可上人屋蓋（包括屋面和周邊護欄），如為各層所共有，由修繕所及范圍覆蓋下各層的房屋所有人按份額比例分擔；如僅為若干層使用，使用層的房屋所有人分擔一半，其余一半由修繕所及范圍覆蓋下各房屋所有人按份額比例分擔。
2）樓蓋的修繕，其樓面與頂棚部位，由所在層房屋所有人負責；其結構部位，由毗連層上下房屋所有人按份額比例分擔。
3）樓梯及樓梯間（包括出屋面部分）的修繕，各層共用樓梯，由房屋所有人按份額比例分擔；為某些層所專用的樓梯，由其專用的房屋所有人按份額比例分擔。
4）房屋共有部分必要的裝飾，由受益的房屋所有人按份額比例分擔。
5）房屋共有、共用的設備和附屬建筑（如電梯、水泵、暖氣、水衛、電照、溝管、垃圾道、化糞池等）的修繕，由各房屋所有人按份額比例分擔。
6）房屋拆除，其拆除支付或殘值回收，由房屋所有人按份額比例分配。 異產毗連房屋的自然損壞，應及時修繕，不得拖延或拒絕；否則，造成損失的，責任人應負責賠償。異產毗連房屋因使用不當造成損壞，由責任人負責。售給個人的異產毗連公有住房，其共有部分及共用設備的維修辦法，將依照國家住房制度改革的有關文件另行規定。
三、建筑物的區分所有權與一般房屋的所有權的區別
建筑物的區分所有權與一般房屋的所有權的區別，主要表現為：
建筑物區分所有權的客體是建筑物的專有部分。一般房屋所有權的客體是明確的、獨立的。
在區分建筑物中由于既存在著專有部分也存在著共有部分，因而要區分專有部分相互之間的界限及專有部分和共有部分的界限是十分困難的。這就決定了建筑物區分所有僅的客體只具有相對的獨立性，重在利用上和法律上的獨立性。
在建筑物區分所有權的場合，所有權人直接支配的不是有體物，而是由建筑材料組成的空間。因此，有人稱建筑物的區分所有權為空間所有權，而房屋所有權是所有權人對有體物直接支配的權利。 建筑物的區分所有權實質上是房屋所有權和共有權的結合。各房屋所有人對整幢建筑物都不享有所有權，只對自己專有部分享有所有權，同時為了保證自己的專有部分所有權的存在，又形成了共有關系。

建筑物區分所有權：
　　建筑物區分所有權，指業主對于一棟建筑物中自己專有部分的單獨所有權、對共有部分的共有權以及因共有關系而產生的管理權相所形成的“三位一體”的所有權。需注意：不要錯誤地以為，只有高樓大廈才能形成建筑物區分所有權。例如：一棟平房，左邊一戶（獨立產權），右邊一戶（獨立產權），中間共用一面墻。這也形成了建筑物區分所有，只不過是世界上最簡單的建筑物區分所有。
　　享有建筑物區分所有權的人稱為業主?！督ㄖ飬^分所有權解釋》第1條擴大了業主的范圍，擴大到一部分尚未取得專有部分所有權的人。業主包括三類人：①依照不動產登記取得專有部分所有權的人；②通過合法建造、繼承、受遺贈、法院判決取得專有部分所有權，尚未辦理宣示登記的人；③與建設單位簽訂買賣、贈與等合同，已經交付房屋，尚未辦理過戶登記的人。
　　（一）專有權
　　1.專有權的特點：①專有權具有所有權的效力。由此可作兩個推論：（a）業主轉讓其專有權時，其他業主不享有優先購買權。（b）如管理規約規定業主不得轉讓房屋，屬于違反物權法定的約定，該約定不發生物權效力。②專有權受到較多限制。體現在：（a）業主將住宅改為經營性用房的，應經有利害關系的業主同意。所謂“有利害關系的業主”，指本棟建筑物內的所有其他業主。建筑區劃內，本棟建筑物之外的業主，主張自己屬于有利害關系的業主的，應當證明其房屋價值、生活質量受到或者可能受到不利影響。（b）行使專有權不得危及建筑物的安全。否則其他業主可行使物權請求權。③專有權在區分所有權中居于主導地位。體現在：（a）取得專有權即同時取得共有權和成員權；反之，喪失專有權即同時喪失共有權和成員權。（b）專有權的大小，決定共有權的持有份比例，決定管理權的大小。
　　2.專有權的客體：①業主專有的住宅或經營性用房（地板、天花板和四壁形成的空間）②買賣合同明示由業主單獨所有的車位、車庫（《物權法》第74條第一款）③買賣合同明示由業主單獨所有的綠地（《物權法》第73條）④具有構造上、利用上的獨立性，能夠進行房屋登記的攤位（《建筑物區分所有權解釋》第2條）⑤買賣合同明示歸業主專有的露臺（《建筑物區分所有權解釋》第2條）
　　（二）共有權
　　1.共有權的客體。包括：①建筑物的基本構造部分。如支柱、屋頂、梁、柱、外墻、承重墻、地下室。②建筑物的公用設施。如樓梯、走廊、電梯、給排水系統、公共照明設備、貯水塔、消防設備、大門、通信網絡設備、避難層、設備層、設備間。③建筑物占有的地基使用權（建設用地使用權或宅基地使用權），以及小區內的空地（但屬于業主專有的整棟建筑物的規劃占地或者城鎮公共道路、綠地占地除外）④建筑區劃內的綠地（屬于城鎮公共綠地或者明示屬于個人的除外）⑤建筑區劃內的道路（屬于城鎮公共道路的除外）⑥建筑區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房。⑦占用業主共有道路或者其他場地用于停放汽車的車位。⑧建筑物及其附屬設施的維修資金。
　　2.業主對共有部分的權利與義務。除非另有約定，區分所有人按照“持有份”對共有部分享有權利，負擔義務。所謂“持有份”，指專有部分的面積占建筑物總面積的比例。內容為：（1）對共有部分的權利包括：①使用權，業主有權共同使用和輪流使用共有部分。②收益權，業主有權依照其持有份取得因共有部分產生的收益。（2）對共有部分的義務包括：①以共有部分的本來用途使用共有部分。②按照各自的持有份分擔共同費用和其他負擔；并且不得以放棄權利不履行義務。須注意：建筑區分所有權中的共有權既不是按份共有，也不是共同共有，而是一種特殊的共有，又被稱為互有。
　?。ㄈ┕芾頇?br />　　1.行使共同管理權的組織。包括：①業主大會。由全體業主組成，是業主的意思形成機構。②業主委員會。由業主大會選舉產生的部分業主組成的組織機構，是業主大會的執行機構。業主大會和業主委員會的法律地位：①不具有作為原告起訴業主的訴訟主體資格。根據《物權法》第83條，業主大會和業主委員會雖有權請求業主停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失，但無權對該業主提起訴訟。只能由受到侵害的業主提起訴訟。須注意：這一制度目前有所松動。根據《物業服務糾紛解釋》第8條的規定，業主大會決議解聘物業服務企業后，業主委員會有權解除物業服務合同（行使任意解除權，此時若出現爭議業主委員會可作為原告起訴），但業主委員會仍不承擔責任，若有業主欠繳物業費，物業服務企業仍只能請求業主支付。②業主大會或者業主委員會的決定，對業主具有約束力。決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷，但應當在知道或者應當知道決定作出之日起一年內行使。
　　2.業主大會的表決規則
　?。?）決定下列事項，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意（包括本數，達到三分之二即可）（雙絕對多數決）①籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金。②改建、重建建筑物及其附屬設施。
　?。?）決定下列事項，應當經專有部分占建筑總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意（達到半數還不行）（雙簡單多數決）即《物權法》第76條第一款第（一）項至第（四）項、第（七）項規定的事項。
　　須注意：《建筑物區分所有權解釋》第7條規定，決定下列事項，也屬于應當經專有部分占建筑總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意的事項：①改變共有部分的用途；②利用共有部分從事經營性活動；③處分共有部分。
　　須注意：業主人數的確定。根據《建筑物區分所有權解釋》第9條的規定：①原則上，業主人數，按照專有部分的數量計算，一個專有部分按一人計算。②但建設單位尚未出售和雖以出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按一人計算?？側藬?，按照前項的統計總和計算。

建筑物區分所有權，是指區分所有建筑物的所有人對其專有部分享有獨自占有、使用的專有權，對共同使用部分享有共有權，以及對建筑物的整體享有成員權，構成的建筑物的復合共有權?！督ㄖ飬^分所有權司法解釋》第2條規定：“建筑區劃內符合下列條件的房屋，以及車位、攤位等特定空間，應當認定為物權法第六章所稱的專有部分：（一）具有構造上的獨立性，能夠明確區分；（二）具有利用上的獨立性，可以排他使用；（三）能夠登記成為特定業主所有權的客體。
《中華人民共和國民法典》
第二百七十一條業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。
第二百七十二條業主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權利。業主行使權利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業主的合法權益。
第二百七十三條業主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務；不得以放棄權利為由不履行義務。
業主轉讓建筑物內的住宅、經營性用房，其對共有部分享有的共有和共同管理的權利一并轉讓。

建筑物區分所有權是我國物權法專章規定的不動產所有權一種形態。所謂建筑物區分所有權，指的是權利人即業主對于一棟建筑物中自己專有部分的單獨所有權、對共有部分的共有權以及因共有關系而產生的管理權的結合。

一、建筑物區分所有權的含義是什么

建筑物區分所有權是我國 物權 法專章規定的不動產所有權一種形態。所謂建筑物區分所有權，指的是權利人即業主對于一棟建筑物中自己專有部分的單獨所有權、對共有部分的共有權以及因共有關系而產生的管理權的結合。

根據《物權法》規定，業主的建筑物區分所有權，包括了三個方面的基本內容：

一是對專有部分的所有權。即業主對建筑物內屬于自己所有的 住宅 、經營性用房等專有部門可以直接占有、使用，實現居住或者經營的目的；也可以依法出租、出借，獲取和增進與他人感情；還可以用來抵押貸款或出售給他人。

二是對建筑區劃內的共有部分享有共有權。即每個業主在法律對所有權未作特殊規定的情形下，對專有部分以外的走廊、樓梯、 過道 、電梯、外墻面、水箱、水電氣管線等共有部分，對 小區 內道路、綠地、公用設施、 物業管理 用房以及其他公共場所等共有部分享有占有、使用、、處分的權利；對建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫有優先購買的權利。

三是對共有部分享有共同管理的權利，即有權對 共用部位 與公共設備設施的使用、、維護等事項通過參加和組織業主大會進行管理。

二、業主對其建筑物專有部分享有的權利

《物權法》第七十一條業主對其建筑物專有部分享有占有、使用、和處分的權利。業主行使權利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業主的合法權益。

業主的專有部分是建筑物的重要組成部分，但與共有部分不可分離，例如沒有電梯、樓道、走廊，業主不可能出入自己的居室、經營性用房等專有部分；沒有水箱，水、電等管線，業主無法使用自己的居室、經營性用房等專有部分。因此，建筑物的專有部分與共有部分具有一體性、不可分離性，故業主對專有部分行使所有權應受到一定限制。對此，本條規定，業主行使專有部分所有權時，不得危及建筑物的安全，不得損害其他業主的合法權益。例如，業主對專有部分 裝修 時，不得拆除 房屋 內的承重墻，不得在專有部分內儲藏、存放易燃易爆危險等物品，危及整個建筑物的安全，損害其他業主的合法權益。

《物權法》第七十條規定，業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權。本條則對這一所有權的具體權能作出規定，即業主對其建筑物專有部分享有占有、使用、和處分的權利。按照這一規定，業主對建筑物內屬于自己所有的住宅、經營性用房等專有部分可以直接占有、使用，實現居住或者營業的目的；也可以依法出租，獲??；還可以出借，解決親朋好友居住之難，加深親朋好友問的親情與友情；或者在自己的專有部分上依法設定負擔，例如為保證債務的履行將屬于自己所有的住宅或者經營性用房抵押給債權人，或者抵押給金融機構以取得貸款等；還可以將住宅、經營性用房等專有部分出售給他人，對專有部分予以處分。

業主在享有建筑物區分所有權的同時，也必須履行其相應的義務。如行使專有部分所有權時，不得危及建筑物的安全，不得損害其他業主的合法權益；對公共部分行使共有權時，要遵守法律規定和 業主委員會 的約定；及時足額認繳建筑物共有部分的維護資金等。業主更不能以放棄權利為由而不履行義務。