國有土地使用權出讓是指土地使用者向國家交付土地使用權出讓費用，國家將土地使用權在一定的年限內讓予以土地使用者的行為。國有土地使用權出讓可以采取下列方式：協議、招標、拍賣。
出讓轉讓
(一)主體不同。
出讓主體：國有土地所有者，即國家，由法律授權的縣以上人民政府予以具體實施;
轉讓主體：取得國有土地使用權的土地使用者。
(二)行為性質不同
根據物權理論，出讓，他物權設定;轉讓：他物權轉移。
(三)轉移條件與程序不同
出讓條件無限制，簽訂出讓合同，繳出讓金，即可辦證;轉讓條件有限制，轉讓須經申請、審批或補辦出讓手續，繳納稅費，方可登記過戶。
(四)交易市場不同
出讓，一級市場，即國家作為國有土地所有者壟斷;轉讓：二級市場，即符合法定條件的自由轉讓。
Ⅱ、國有土地使用權轉讓模式及操作事項
一、國有土地使用權直接轉讓
(一)國有土地使用權轉讓條件。
除一般的民事行為生效要件外，尚須如下特別要件：
1、以出讓方式取得的國有土地使用權轉讓條件
(1)按照出讓合同約定支付全部土地出讓金，并取得國有土地使用權;
(2)按照出讓合同約定進行投資開發，屬于房屋建設工程的，完成開發投資總額的 25% 以上，屬于成片開發土地的，形成工業用地或者其他建設用地條件;
(3)轉讓房地產時房屋已經建成的，還應當持有房屋所有權證書。
2、以劃撥方式取得的國有土地使用權轉讓條件
(1)土地使用者為公司、企業、其他經濟組織和個人;
(2)領有國有土地使用證;
(3)具有地上建筑物、其他附著物合法的產權證明;
(4)經有批準權的人民政府審批。
3、法律依據：
《房地產管理法》第 38 條、第 39 條
《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第 45 條
注意事項
國有土地使用權的出讓使用是有期限的，其專業性也較強，因此在出讓過程中出讓方和受讓方須注意相關事項，避免產生糾紛和訴訟。
一、國有土地的權屬調查
出讓合同簽訂之前，要對出讓方的出讓主體資格進行核實，確認出讓方有資產處分權。
二、土地出讓須符合政府規劃
國有土地使用權出讓的，必須符合土地利用總體規劃、城市規劃和土地利用年度計劃，否則會出現出讓行為因違反政策無效等情形。
三、土地使用權的出讓方式
對于商業、旅游、娛樂、住宅及工業用地依法應當采用招標、拍賣、掛牌的方式出讓，其他性質用地的可以采用協議方式出讓。
四、土地使用權出讓的簽訂形式
1、土地使用權出讓，應當由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂書面的土地使用權出讓合同，同時向縣級以上地方人民政府土地管理部門申請登記。
2、出讓合同應該包括地塊位置、面積、用途、容積率、土地開發程度、出讓年限、投資強度（工業用地）、動工及竣工時間、支付出讓金的時間、違約責任等內容，條款內容須清晰、具體。同時，土地用途及相關條件能否變更、變更程序及費用負擔應在轉讓合同中約定清楚。
五、出讓價格
1、注意無論是通過招拍掛取得的土地還是協議出讓的土地，簽訂土地使用權出讓合同時，出讓價格不得低于同類用地的最低價標準，否則就屬于違背行政法規禁止規定的無效條款。
2、如果土地使用權出讓合同約定出讓價格不得低于同類用地的最低價標準，出讓方或者受讓方可以請求按照訂立合同時的市場價格交納土地使用權出讓金，如果受讓方不同意按照市場評估價格補足出讓金，受讓方有權請求解除合同并要求出讓方對由此造成的損失按過錯承擔責任。
六、合同公證
土地使用權出讓合同專業性較強，為了確保簽訂合同的雙方履行合同條款，避免產生糾紛和訴訟，對合同內容是否符合有關法律法規及簽訂合同的雙方代表是否具備合法資格等進行公證。
七、注意收回土地條件和時限
1、土地使用權出讓合同應明確規定收回土地的條件，即使土地使用權出讓合同沒有明確規定收回土地的條件，政府仍然可以依據法定條件收回閑置土地。
2、以出讓方式取得土地使用權進行房地產開發的，必須按照土地使用權出讓合同約定的土地用途、動工開發期限開發土地。
①超過出讓合同約定的動工開發日期滿1年未動工開發的，可以征收相當于土地使用權出讓金20%以下的土地閑置費。
②滿2年未動工開發的，可以無償收回土地使用權。
③因不可抗力或者政府、政府有關部門的行為或者動工開發必需的前期工作造成動工開發遲延的除外。
因此，受讓方應注意土地使用權出讓合同約定的開發時間，避免因自身原因延期開工造成土地閑置，達到收回土地的法定條件，導致政府無償收回土地行為的發生。
出讓方式
招拍掛出讓
國土資源部土地利用管理司負責人指出，以下六類土地必須納入招標拍賣掛牌范圍：
供應經營性用地以及有競爭要求的工業用地；其他土地供地計劃公布后同一宗地有兩個或者兩個以上意向用地者的；劃撥土地使用權改變用途，《國有土地劃撥決定書》或法律、法規、行政規定等明確應當收回土地使用權，實行招標拍賣掛牌出讓的；出讓土地使用權改變用途，《國有土地使用權出讓合同》約定或法律、法規、行政規定等明確應當收回土地使用權，實行招標拍賣掛牌出讓的；依法應當招標拍賣掛牌出讓的其他情形。
協議出讓
以下五類情形，可協議出讓：
供應商業、旅游、娛樂和商品住宅等各類經營性用地以外用途的土地，其供地計劃公布后同一宗地只有一個意向用地者的；原劃撥、承租土地使用權人申請辦理協議出讓，經依法批準的；劃撥土地使用權轉讓申請辦理協議出讓，經依法批準的；出讓土地使用權人申請續期，經審查批準的；法律、法規規定可以協議出讓的其他情形。
協議出讓必須公示，發生價格爭議可提請裁決
針對此前協議出讓公開程度不夠，《規范》明確提出今后所有協議出讓的國有土地在協議雙方達成一致后，需將意向出讓地塊的位置、用途、面積、出讓年限、土地使用條件、意向用地者、擬出讓價格等信息在中國土地市場網進行公示。公示期間有異議且經審查確實存在違反法律法規行為的，協議出讓終止。此外，協議出讓結果也必須向社會公開，接受監督。
隨著土地使用制度改革進一步深化，經營性基礎設施將逐步實行有償使用，油田等礦業開采用地也將逐步有償使用，這些用地均具有獨占性和排他性，在協議出讓過程中很容易產生出讓價格爭議。如意向用地者認為出讓方提出的出讓價格明顯高于土地市場價格的，可提請出讓方的上一級國土資源管理部門進行出讓價格爭議裁決。
中低價位商品房條件寫入土地出讓文件，違約將追究責任
據國土資源部土地利用管理司負責人介紹，《規范》要求，各地國土資源部門可以將已經確定的中低價位、中小套型普通商品住房的套型結構比例、房屋銷售價格限制、銷售對象等條件寫入地方土地出讓文件，并向社會發布出讓公告，只有符合條件的申請人才能參加土地公開出讓。
此外，公示的套型建筑限制、容積率、綠地率、項目開工竣工時間、銷售對象條件、銷售價格限制等內容應在國有土地使用出讓合同中予以約定，并明確違約責任。合同履行中，要求各地國土資源部門加強監督檢查，對受讓人不按出讓合同約定進行開發建設和銷售的，在有關部門依法處罰的基礎上，國土資源管理部門也將追究其違約責任，從而保證政府供應的土地能夠及時轉化為中低價位、中小套型的普通商品住房供應。
有條件地方將建立用地預申請制度，參與招拍掛可提前申請
《規范》提出，有條件的地方國土資源管理部門可以建立用地預申請制度。
如有單位和個人對列入招標拍賣掛牌出讓計劃內的某個具體地塊有使用意向的，可以提前向有關部門提出用地預申請，并承諾愿意支付的土地價格。市、縣國土資源管理部門認為其承諾的土地價格和條件可以接受的，應當根據土地出讓計劃和土地市場情況，組織實施招標拍賣掛牌出讓活動，并通知提出該宗用地預申請的單位或個人參加。提出用地預申請的單位和個人，應當參加該宗地競投或競買，且報價不得低于其承諾的土地價格。

工業用地轉讓條件： 1、簽訂書面的工業用地轉讓合同； 2、需轉讓的工業用地已支付全部的 土地使用權 出讓金以及相關稅費； 3、出讓方取得 建設用地使用權 證書。根據《城市房地產管理法》第三十九條第一款規定，以出讓方式 取得土地使用權 的， 轉讓房地產 時，應當符合下列條件： （一）按照出讓合同約定已經支付全部 土地使用權出讓 金，并取得土地使用權證書； （二）按照出讓合同約定進行投資開發，屬于房屋建設工程的，完成開發投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發土地的，形成工業用地或者其他建設用地條件。第四十一條規定， 房地產轉讓 ，應當簽訂書面轉讓合同，合同中應當載明土地使用權取得的方式。《城市房地產管理法》第三十九條第一款以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當符合下列條件： （一）按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書； （二）按照出讓合同約定進行投資開發，屬于房屋建設工程的，完成開發投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發土地的，形成工業用地或者其他建設用地條件。第四十一條房地產轉讓，應當簽訂書面轉讓合同，合同中應當載明土地使用權取得的方式。

買房對大多數人來說是常事，但是等到想換套大一點的房子，把小房子賣掉的時候，很多人都會一頭霧水。許多人都會頭疼，賣房需要什么流程又得注意什么事項？本期小編就帶你了解一下，那些賣房的流程和注意事項。
一、賣房流程和注意事項，與付款方式有關
目前賣房的流程，因為買方的付款方式的不同，大概可以分為兩個流程。按照付款方式為全款和貸款兩種方式，具體的賣房流程也稍微有些差別。想要了解賣房流程和注意事項，要根據買方“全款買房”和“貸款買房”的不同，來進行區別。
二、買方全款買房的流程和注意事項
如果買方是全款進行買房的話，那么交易流程就較為簡單，并且用時也比較短，一般1個月左右就能走完所有流程，具體賣房流程如下：
1、簽署合同
買賣雙方需要簽署《存量房買賣合同》及《定金協議》，并收取定金。需要注意的事項是：簽署合同時，需攜帶房產證、產權人身份證，并且賣方所有產權人都必須在場，如不能到場的話需要提供委托書。并且房產如果是夫妻共有的話，還需提供《配偶同意出售證明》。
2、審核環節
在審核環節之中，賣方需要進行房屋核驗，確保房屋產權清晰，若無抵押查封則可正常交易。而買方則需要進行資質審核，確定是否有購房資格。買賣雙方審核環節，可以同時進行，大概在10個工作日內出結果。
3、網上簽約
目前房地產管理部門有強制要求，需要進行網上簽約，這是為了避免“一房二賣”的情況。一旦網上簽約成功之后，同一套房源將無法再次生成買賣合同，無法再次售賣給他人。一般在資質審核和房屋核驗之后，便可以直接進行網上簽約。
注意事項：你并且雙方都需要帶齊相關資料。
房屋買方需攜帶：身份證、戶口簿、婚姻證明、銀行卡；
房屋賣方需攜帶：身份證、產權證、戶口簿、婚姻證明、銀行卡。
4、資金監管
賣方須在銀行進行開戶，而買方則需將錢打入賣方賬戶，同時銀行會將這筆錢進行凍結處理。等到過戶全部完成之后，才會解凍付給賣家。這一流程對雙方都有好處，能避免許多風險。
5、交稅過戶
所謂的交稅，即繳稅，買賣雙方需要去當地的地稅局繳納房屋買賣所涉及的稅費。同時還需進行過戶，即房屋產權由賣方轉移給買方的過程。繳稅和過戶可以在同一天進行。
注意事項：繳稅和過戶也需要買賣雙方全部在場，一般流程是先去地稅局繳納相關稅款后，再憑借稅票去“建委”辦理過戶手續。
而等到這一些系列流程都完成之后，買方就成為這套房子的新業主，可以本人憑借身份證領取新的房本。
三、買方貸款買房的流程和注意事項
如果買方是貸款進行買房的話，那么就會多出幾個步驟。具體流程為：簽署合同、審核環節、房屋評估、面簽、批貸、繳稅過戶、抵押登記、放款、物業交割。（以下僅對多出來的流程，進行具體闡述）
1、房屋評估
如果是貸款買房的話，則需要由評估公司對房屋進行評估，因為買方需向銀行申請按揭貸款，因此需要進行評估這一環節，來確定可以貸款幾成金額。一般評估結果在3個工作日內出。
2、面簽
而面簽也是申請房屋貸款的一個流程，通俗一點來說，就是買方需要去銀行簽訂借款協議。如果是市屬公積金面簽的話，則需買賣雙方都攜帶材料，一起前往當地公積金管理中心進行辦理貸款手續。
3、抵押登記
如果是貸款買房的話，那么在繳稅過戶之后，需攜帶新房本并將其提交到公積金管理中心，辦理抵押登記手續，辦理抵押登記之后，房產會抵押給銀行，銀行才會放款。