一、二手房買方應注意什么1、要看二手房所有權是否真實、完整和可靠，審查該房的“兩證”相關文件，沒有兩證的房屋，不得買賣。2、要看房屋是否為共有財產，如為共有，要取得其他共有人的同意。根據規定，二手房屬于兩個以上(含兩個)主體共有的，應當審查(提交)共有權人同意轉讓的書面同意。3、二手房交易前，買方應當查看房屋有無其他債權債務糾紛。有沒有國家和南昌市行政機關如人民法院、人民檢察院、公安機關等查封。4、應當審查二手房有無抵押等情況。若有抵押應當取得出賣人已經通知抵權人的書面證據，或者取得抵權人等他項權利人書面同意轉讓的證明。5、要看所購二手房是否屬于允許出售的房屋，因為公有住房“房改”售房時，有些單位還保留有優先收購權。因為按照房改的有關規定，城市職工以標準價或成本價購買的房屋，在購房后5年之內不得上市交易;5年之后，如果出售房屋，原產權單位也有優先購買的權利。如果購買的是這樣的房屋，就有可能出現問題。6、要看所購二手房的建筑面積是否準確無誤，因為有時會出現所售房屋實際面積與產權證上注明的面積不符的現象，合同中約定出售房屋的面積應以產權證注明的為準。7、應考察房屋的質量、地段、環境、價位和房屋結構、格局、采光條件，以及物業管理等相關問題。二、辦理二手房過戶手續的注意事項(一)買方需本人到場，帶上有效身份證件、購房合同。賣方權利人帶上有效身份證件及相關證件到場。出售共有房產時，共有人同時到場。(二)共有房地產，未經其他共有人書面同意的;未依法登記領取權屬證書的以及權屬有爭議的房地產不能交易。(三)買方本人或賣方因特殊情況不能親自到場辦理過戶手續的可委托他人辦理，但買賣雙方不能委托同一個人辦理。受托人屬非直系親屬的須辦理公證委托方為有效。(四)買賣雙方必須對交付的方式自行協商一致，并對彼此達成的協議負責。

購買二手房，最重要的是認真審查房屋產權的完整性、可靠性。首先要求賣方提供合法的產權證書正本，并到房管部門查詢產權證的真實性，以及擬購房產產權來源和產權記錄。包括房主、登記日期、成交價格等，還需要確認賣方產權的完整性，了解所購房有沒有被抵押，以及與人共享等;注意產權證上的房主與賣房人是否同一個人。其次要搞清楚所購房源是否屬于允許出售的房屋。一般來說，軍隊、醫院、學校的公房必須要原單位蓋章后才能出讓。與商品房不同，一般都是“個案”。所以有關價格、房況等，都需要消費者自己或自己委托機構來詳細了解。在決定購買前，消費者應該仔細觀察戶型是否合理，各種管理是否到位，供電容量是否能夠負荷空調等大型家電。查看天花板是否有滲水痕跡，墻壁是否有爆裂或者脫皮等明顯問題。有的還應詢問小區保安水平、物業管理費及收費標準如何。此外，消費者千萬不要忘記了解購買的房子已有多長歷史、土地使用期限還有多長;有沒有欠費情況，如物業管理、水、電、氣費等。在掌握房屋基本情況的基礎上，消費者應從多個方面對比判斷二手房的價值。也可以委托信得過的中介機構或評估機構進行評估，弄清能否做二手房。一般情況下，銀行按揭時會做保值評估，這個價格可以看出房屋的最低保值價。最后，提醒您，購買二手房時，不要輕信對方，一定要合法、徹底地辦理過戶手續。二手房必須經房屋部門辦理完過戶手續，才算真正換了主人，其他任何單位的保證和公證都不算完成交易。二手房的結構通常比較復雜，有些房子還經過多次改造，結構一般較差。選購時，不僅要了解房屋建成的年代，現有建筑面積和使用面積是否與產權證上所標明的一致，房屋布局是否合理，設施設備是否齊全、完好等情況，更要詳細考察房屋的結構情況，了解房屋有無破壞結構的裝修，有無私搭、改建造成主體結構損壞等隱患。為此，可以到房管部門的檔案室查詢原建檔案，看看圖紙資料，打消疑惑。考察環境和配套,舊房子一般位于市區地帶，建筑密度大，周邊環境已經形成多年，一般較難改變。要認真考察房屋周圍有無污染源，如噪音、有害氣體、水污染、垃圾等，以及房屋周圍環境、小區安全保衛、衛生清潔等方面的情況。對房屋配套設施的考察主要有：水質、水壓、供電容量、燃氣供應、暖氣供應情況和收費標準以及電視接收的清晰度等。走訪一下周圍的鄰居，對這里的環境和生活方便度會有更深入的了解。了解物業管理狀況,對物業管理的考察，主要是考察物業管理企業的信譽情況和服務到位程度，看看保安人員的基本素質、保安裝備和管理人員的專業水平、服務態度如何，小區環境衛生、綠化等是否清潔、舒適，各項設施設備是否完好、運行正常等。還要了解物業管理費用標準，水、電、氣、暖的價格以及停車位的收費標準等，了解是否建立了公共設施設備、公共部位維修養護專項基金，以免日后支付龐大的維修養護費用，出現買得起住不起的情況。許多公房出售后陷入了“無人管”的狀態，選擇時宜慎重。正常情況下，房子交接完畢，房產登記過戶后當日，您就應該拿到全部售房款，如果您不能按時交房，則根據情況，暫扣部分房款，待交房時付清，付款時間在合同中有明確規定。很多賣房人可能想賣房子拿到房款就完事了，其他與我無關。殊不知，如果買方故意不交供暖費、物業費，也不與對方簽訂相關合同，這時收費部門往往找原房主，尤其是原產權單位，弄得不好，還會影響您的聲譽。如果尋找一家中介公司，則會省去這些麻煩。補充一點：門窗老化也是二手房中的一個突出問題。主要的問題要看木門窗是否起皮、變形。另外，二手房要徹底消毒，可用3%的來蘇水、1%-3%的漂白粉水或用3%的過氧乙酸溶液噴灑。灑后關門窗1小時。“五證”包括：《國有》、是證明土地使用者向國家支付出讓金，獲得了在一定年限內某塊國有土地使用權的法律憑證。《建設用地規劃許可證》是建設單位在向土地管理部門申請征用、劃撥土地前，經城市規劃行政主管部門確認建設項目位置和范圍符合城市規劃的法定憑證。《建設工程規劃許可證》是有關建設工程符合城市規劃要求的法律憑證。“五證”還有《建設工程施工許可證》和《商品房銷售(預售)許可證》。兩書是《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。

　　買房子是一件需要謹慎的大事，每一個細節都不能馬虎。買二手房更是經常有發生買二手房被騙這種事情發生，而這個情況很多是由于很多人對買房的流程并不熟悉。

　　買二手房流程及注意事項

　　一、買賣流程

　　1、看房，買家先看房，買賣雙方根據洽談的價格，談好付款方式交房日期等，一般情況買賣雙方的費用都由賣方支付。

　　2、查檔，買賣雙方需要帶房產證原件和按揭合同到大廈國土部門查房檔案。

　　3、簽合同，雙方協商好價格定金以及首付款，貸款時間，過戶申請時間，稅費支付方式，違約責任等問題，確定好這些問題后，買賣雙方和中介簽訂三方合同，支付定金給中介公司。

　　4、賣家需要和擔保公司到公證處進行公證，賣家則需要和委托的擔保公司辦理相關事物。

　　5、買家支付首付到按揭銀行資金監管帳號，而買家和擔保公司與銀行簽訂資金監管協定和相關的文件，買賣像銀行提出貸款申請，銀行同意后出具貸款承諾書，一般需要七到八天。

　　6、贖樓，買家向擔保公司支付經費后，擔保公司和原貸款銀行贖樓進行贖樓注銷登記手續需要5天左右。

　　7、房屋過戶，買家去房地產產權登記，遞交房產過戶申請，需要五天左右。

　　8、買家和擔保公司到領證窗口簽署領取房產證，銀行會把首付款給賣家，約十天左右。

　　9、交房，雙方辦理房屋交接，水電過戶，買家領鑰匙。

　　二、注意事項

　　1、買賣進行二手房交易前必須確認房主真實身份，以免上當受騙。

　　2、簽訂二手房買賣合同時必須明確雙方違約責任，這個事先一定要先說好，以免給自己帶來不必要的麻煩。

　　3、在房子談好的時候必須標明付款、過戶時間，有些騙子會利用這個一直延遲交房時間。

　　4、在付款方面一定不能馬虎，必須注明二手房相關費用的交接時間。

　　5、與中介公司簽訂合同時，必須有代理費明細單，避免中介公司在中間摻加一些不必要的費用。

　　6、通過中介公司購房必須要求與房主見面，有些皮包公司其實是沒有房源的。

　　7、必須學會使用補充協議，多補充對自己有利的協議，否則容易吃虧。

　　以上就是購買二手房的流程和注意事項，買房一定要謹慎，選擇靠譜的公司。

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