購買二手房要注意的12大事項!
買套房子,對于大多數購房者來說,都是人生中一項最大的消費,所以關于買房無小事。對于缺乏經驗的首次購房者來說,就有很多需要注意的地方,不然可能會遇坑。
01選擇房產中介
首先,二手房交易是個復雜且耗時較長的交易,選擇一家靠譜的房地產中介公司是非常重要的。正規靠譜的房地產中介公司,從業人員素質相對更高,專業能力強,能幫助你找到更合適的房子。
02查詢房屋權屬
作為購房者,對房屋的權屬情況全面了解是有必要的。
第一:查看房產證上的產權人與上家的身份證是否一致。如果房屋屬于共有產權,則還要查看所有房屋共有產權人同意出售房屋的書面證明。在簽訂房產買賣合同時,共有人如果不能到場,需出具經過公證的委托書及代理人身份證件,由代理人代為簽合同。
第二:把好夫妻共有財產關,《婚姻法》規定,凡是夫妻婚后因購買、繼承取得的房屋屬于雙方共有財產,下家應要求上家出具夫妻雙方同意出售房屋的證明。03查看房屋年限一般房屋都有居住年限的,這些在產權證明上會標注清楚。大部分商品房的使用權限是70年,但也有個別房屋的產權年限只有四十年。除了產權年限之外還要了解該房屋從建設之初至今的使用年限是多少。
04了解裝修情況
原房屋是否帶裝修、裝修水平和程度如何、是不是需要全部打掉;原房主的家具家電等設施,是不是要搬走或者一起出售;了解住宅的內部結構圖,包括管線的走向、承重墻的位置等,以便重新裝修。
05物業管理水平
了解該區水、電、煤、暖的價格及繳費方式,是上門代收還是自己去繳;觀察電梯是否可以正常使用;了解該區的停車場、小區綠化的基本情況;小區保安水平怎么樣,觀察一下保安是否有責任心等。
06了解房屋使用狀況
首先,一定要確保房屋的產權證是真實的。根據房屋產證,購房者可以了解到房屋建筑面積大小,房屋用途是辦公還是居住等內容。另外,可到房屋所在地的房地產交易部門查到房屋有無被司法機關或行政機關依法查封或以其他形式限制權利,是否已設定抵押。
07實地考察
購房者除了向房屋左鄰右舍、小區物業公司詢問房屋是否做過大修或質量問題外,還應實地查看房屋質量。
第一:查看房屋是否有私自搭建違章建筑的情況,如擅自占用屋頂露臺、走廊,屋內未經有關部門許可搭有閣樓等。
第二:觀察房屋的內部結構,如戶型是否實用,管線走向是否安全、合理,天花板有無漏水的痕跡,墻壁是否有爆裂或脫皮的情況等。
第三:檢查水龍頭看看出水的暢通情況。
第四:查看房屋的供電容量,以防冬夏空調開不了的尷尬;觀察屋內電線是否有老化的現象。
最后:對簡單的新裝修多一個心眼,有些新裝修是為了掩蓋房屋本身的質量缺陷,如墻壁上的裂縫、天花板的滲水痕跡等。
08明確中介收定性質定金糾紛占二手房交易糾紛的比例較高。
當購房者把定金交給中介公司時,一定要明確中介公司收取定金的性質是代收,還是轉交。如果是代收,則中介公司收取定金時應當出具上家的委托書。否則,下家要在居間合同中明確中介公司的轉交責任,如約定幾天內轉交,未能按轉交需承擔的違約責任等。為了防止原房主收了定金之后提高房屋總價,買賣雙方要在書面的定金協議中對購房合同的主要條款達成一致意見,這樣買方會更有保障。
09結清水表帳單
如果自來水公司目前實行的是戶名住宅地址制度,買賣雙方則不需要辦理水表過戶手續;反之則要進行過戶。按自來水公司的規定,不論是誰使用的,凡發生逾期未繳的按日加收千分之二的滯納金,如經30日催繳后仍未繳清水費和滯納金的住戶,則停止供水。因此,在交房之前,買方要詢問原房主是否已付清水費,同時別忘了保留交房日上個月份的已繳清水費賬單收據。
10告知電表狀況
按電力公司規定,凡發現私自裝拆總熔絲箱和電表、私自開啟封印、擅自變更計量裝置等行為均屬于違章行為,違者按違章用電處理。因此,在房屋交接驗收時,買房必須親自查驗電表有否移動、改裝、線路走向是否正常等,同時保留交房日上個月份已繳訖的電費賬單收據。
11協助燃氣過戶
按照燃氣公司的規定,買賣雙方必須一起到燃氣部門辦理過戶手續。12遷移戶口買賣二手房,除房屋交接和權利轉移以外,原房主的戶口沒有及時遷出,是發生糾紛最多的因素之一,也是最易危及到買方利益的一種糾紛。因此,買方在房屋交接日前一天可到房屋所在地派出所查閱上家的戶口是否已經遷出。如果原房主戶口要在交房后才可遷出,則下家一定要與上家就此問題約定清楚。
總之,在二手房交易的各個環節都要注意,看房前的注意事項包括選擇可靠中介、查詢房屋權屬和年限,看房時的注意事項包括了解房屋的裝修、物業、使用狀況,交易方面的注意事項包括明確收定性質、明確合同內容等,交房時注意結清水電煤氣費用。
買二手房流程及注意事項
買房子是一件需要謹慎的大事,每一個細節都不能馬虎。買二手房更是經常有發生買二手房被騙這種事情發生,而這個情況很多是由于很多人對買房的流程并不熟悉。
買二手房流程及注意事項
一、買賣流程
1、看房,買家先看房,買賣雙方根據洽談的價格,談好付款方式交房日期等,一般情況買賣雙方的費用都由賣方支付。
2、查檔,買賣雙方需要帶房產證原件和按揭合同到大廈國土部門查房檔案。
3、簽合同,雙方協商好價格定金以及首付款,貸款時間,過戶申請時間,稅費支付方式,違約責任等問題,確定好這些問題后,買賣雙方和中介簽訂三方合同,支付定金給中介公司。
4、賣家需要和擔保公司到公證處進行公證,賣家則需要和委托的擔保公司辦理相關事物。
5、買家支付首付到按揭銀行資金監管帳號,而買家和擔保公司與銀行簽訂資金監管協定和相關的文件,買賣像銀行提出貸款申請,銀行同意后出具貸款承諾書,一般需要七到八天。
6、贖樓,買家向擔保公司支付經費后,擔保公司和原貸款銀行贖樓進行贖樓注銷登記手續需要5天左右。
7、房屋過戶,買家去房地產產權登記,遞交房產過戶申請,需要五天左右。
8、買家和擔保公司到領證窗口簽署領取房產證,銀行會把首付款給賣家,約十天左右。
9、交房,雙方辦理房屋交接,水電過戶,買家領鑰匙。
二、注意事項
1、買賣進行二手房交易前必須確認房主真實身份,以免上當受騙。
2、簽訂二手房買賣合同時必須明確雙方違約責任,這個事先一定要先說好,以免給自己帶來不必要的麻煩。
3、在房子談好的時候必須標明付款、過戶時間,有些騙子會利用這個一直延遲交房時間。
4、在付款方面一定不能馬虎,必須注明二手房相關費用的交接時間。
5、與中介公司簽訂合同時,必須有代理費明細單,避免中介公司在中間摻加一些不必要的費用。
6、通過中介公司購房必須要求與房主見面,有些皮包公司其實是沒有房源的。
7、必須學會使用補充協議,多補充對自己有利的協議,否則容易吃虧。
以上就是購買二手房的流程和注意事項,買房一定要謹慎,選擇靠譜的公司。
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