無效。
宅基地轉(zhuǎn)讓協(xié)議的面積與實(shí)際面積不符能影響協(xié)議的有效性。根據(jù)合同法的原則，合同遵循自愿、平等、公平和誠實(shí)信用原則。雙方在簽署宅基地轉(zhuǎn)讓協(xié)議時存在重大誤解，例如對宅基地面積有明顯錯誤、虛假陳述，協(xié)議被認(rèn)為是無效的。

私下轉(zhuǎn)讓宅基地有效嗎
在我國農(nóng)村不少地區(qū)存在私下轉(zhuǎn)讓宅基地的情況，那私下轉(zhuǎn)讓宅基地有效嗎？
農(nóng)村土地私下買賣協(xié)議無效，房屋買賣協(xié)議有效。
法律明確規(guī)定，農(nóng)村土地所有權(quán)歸集體所有，非經(jīng)依法征收征用不得轉(zhuǎn)讓，因此土地私下買賣協(xié)議無效；農(nóng)村的房屋可以買賣，但是只能賣給本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)的人，且出賣人將失去宅基地，不得再在集體土地上建造自有房屋。房屋買賣合同是真實(shí)意思表示，是有效的。
農(nóng)民對宅基地只有使用權(quán)，土地則屬于農(nóng)民集體所有。宅基地在農(nóng)村組織內(nèi)部成員之間轉(zhuǎn)讓，而不能向非農(nóng)村組織成員轉(zhuǎn)讓。農(nóng)村組織內(nèi)部成員具有農(nóng)村戶籍，符合宅基地的申請條件，宅基地本就屬于農(nóng)村集體的建設(shè)土地，集體享有所有權(quán)，分給農(nóng)民使用，農(nóng)民之間相互轉(zhuǎn)讓不違反法律規(guī)定。
宅基地所有權(quán)屬于集體，使用權(quán)由農(nóng)民個人享有，農(nóng)民買賣在宅基地上自建的房屋的，宅基地使用權(quán)也隨著轉(zhuǎn)移，此時，宅基地的轉(zhuǎn)讓是有效的，只是農(nóng)民轉(zhuǎn)讓、出賣宅基地上的房屋和宅基地使用權(quán)之后不能再另外申請宅基地。
怎樣合法買一塊宅基地
很多人都想要在農(nóng)村買一塊宅基地用來蓋房，那在農(nóng)村，怎樣合法買一塊宅基地呢？
對于本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的人是否可以在本集體經(jīng)濟(jì)組織申請宅基地的問題，國務(wù)院辦公廳《關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》中明文規(guī)定：“農(nóng)村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅或“小產(chǎn)權(quán)房”。
國家政策是禁止本集體土地賣給本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的人的。《土地管理法》對此沒有明確規(guī)定，但從有關(guān)條款進(jìn)行分析也能夠得出農(nóng)村宅基地是用于本集體經(jīng)濟(jì)組織村民的意圖。《土地管理法》第八條第二款規(guī)定：“農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除有法律規(guī)定屬于國家所有的外，屬于農(nóng)村集體所有;宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。”
由此可見，農(nóng)村村民住房的產(chǎn)權(quán)是有限的，只是建筑在該宅基地之上的建筑物才是村民個人的財產(chǎn)，而宅基地仍屬村民集體所有，如果把住房賣給了外村村民，那就等于把原本屬于本村村民集體所有的宅基地也一起賣掉了，這就侵占了本村村民集體的利益。
宅基地買賣無效十倍賠償
對于宅基地買賣無效十倍賠償?shù)恼f法，很多人都不是非常了解，那下面小編就給大家來詳細(xì)說一說這個問題。
買賣獲取的宅基地房子享有房屋拆遷的房屋賠償款的，但宅基地的補(bǔ)償是沒有辦法獲取的。
司法實(shí)踐中，法院一般判決農(nóng)村房屋買賣合同為無效合同。作為《農(nóng)村房屋買賣合同》的當(dāng)事人特別是買受方，就應(yīng)當(dāng)注意合同無效后，如何才能在明知合同無效的情況下，將將損失降到或希望法院的判決能保障自身的利益。
根據(jù)《合同法》第58條規(guī)定，合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價補(bǔ)償。有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。
第57條合同無效、被撤銷或者終止的，不影響合同中獨(dú)立存在的有關(guān)解決爭議方法的條款的效力。
以上就是關(guān)于農(nóng)村宅基地轉(zhuǎn)讓的相關(guān)內(nèi)容，希望能對大家有幫助！