無效。
宅基地轉讓協議的面積與實際面積不符能影響協議的有效性。根據合同法的原則，合同遵循自愿、平等、公平和誠實信用原則。雙方在簽署宅基地轉讓協議時存在重大誤解，例如對宅基地面積有明顯錯誤、虛假陳述，協議被認為是無效的。

私下轉讓宅基地有效嗎
在我國農村不少地區存在私下轉讓宅基地的情況，那私下轉讓宅基地有效嗎？
農村土地私下買賣協議無效，房屋買賣協議有效。
法律明確規定，農村土地所有權歸集體所有，非經依法征收征用不得轉讓，因此土地私下買賣協議無效；農村的房屋可以買賣，但是只能賣給本集體經濟組織內的人，且出賣人將失去宅基地，不得再在集體土地上建造自有房屋。房屋買賣合同是真實意思表示，是有效的。
農民對宅基地只有使用權，土地則屬于農民集體所有。宅基地在農村組織內部成員之間轉讓，而不能向非農村組織成員轉讓。農村組織內部成員具有農村戶籍，符合宅基地的申請條件，宅基地本就屬于農村集體的建設土地，集體享有所有權，分給農民使用，農民之間相互轉讓不違反法律規定。
宅基地所有權屬于集體，使用權由農民個人享有，農民買賣在宅基地上自建的房屋的，宅基地使用權也隨著轉移，此時，宅基地的轉讓是有效的，只是農民轉讓、出賣宅基地上的房屋和宅基地使用權之后不能再另外申請宅基地。
怎樣合法買一塊宅基地
很多人都想要在農村買一塊宅基地用來蓋房，那在農村，怎樣合法買一塊宅基地呢？
對于本集體經濟組織以外的人是否可以在本集體經濟組織申請宅基地的問題，國務院辦公廳《關于嚴格執行有關農村集體建設用地法律和政策的通知》中明文規定：“農村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮居民不得到農村購買宅基地、農民住宅或“小產權房”。
國家政策是禁止本集體土地賣給本集體經濟組織以外的人的。《土地管理法》對此沒有明確規定，但從有關條款進行分析也能夠得出農村宅基地是用于本集體經濟組織村民的意圖。《土地管理法》第八條第二款規定：“農村和城市郊區的土地，除有法律規定屬于國家所有的外，屬于農村集體所有;宅基地和自留地、自留山，屬于農民集體所有。”
由此可見，農村村民住房的產權是有限的，只是建筑在該宅基地之上的建筑物才是村民個人的財產，而宅基地仍屬村民集體所有，如果把住房賣給了外村村民，那就等于把原本屬于本村村民集體所有的宅基地也一起賣掉了，這就侵占了本村村民集體的利益。
宅基地買賣無效十倍賠償
對于宅基地買賣無效十倍賠償的說法，很多人都不是非常了解，那下面小編就給大家來詳細說一說這個問題。
買賣獲取的宅基地房子享有房屋拆遷的房屋賠償款的，但宅基地的補償是沒有辦法獲取的。
司法實踐中，法院一般判決農村房屋買賣合同為無效合同。作為《農村房屋買賣合同》的當事人特別是買受方，就應當注意合同無效后，如何才能在明知合同無效的情況下，將將損失降到或希望法院的判決能保障自身的利益。
根據《合同法》第58條規定，合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。
第57條合同無效、被撤銷或者終止的，不影響合同中獨立存在的有關解決爭議方法的條款的效力。
以上就是關于農村宅基地轉讓的相關內容，希望能對大家有幫助！