二手房交易中,買方的風險有哪些

　　在二手房產交易中，需要注意的事項和防范的風險都很多。購房者稍不留神都會被欺騙，導致相關權益受損。本文就二手房交易中,買方的風險有哪些作相應分析。

　　二手房交易的風險是什么

　　 (一)中介風險

　　有些不法二手房中介機構設置圈套，坑害消費者。二手房中介機構設置的圈套主要有以下幾個類型：一是中介商不讓購房者與房主見面，從中賺取差價。二是中介商不讓購房者到欲購房屋內觀察，有意隱瞞房屋質量問題。三是中介商不向購房者如實介紹出售房屋所處地段的規劃情況。四是中介商沒有如實介紹商品房面積的含義。五是玩弄文字游戲，簽訂不公平合同。中介商在擔當中介過程中，對自身有利的條款寫得比較明確，對自身不利的條款寫得比較含糊，而購房者因缺乏經驗往往予以認可，一旦發生糾紛，購房者則有苦難言。

　　在購置二手房時要注意以下幾點：購房者要在中介商的幫助下，向房主提出觀察房屋，要查看有關房屋的各種手續，商談房屋交易價格，然后再簽訂中介合同，切莫粗心大意。簽訂合同時要謹慎。合同文本具有法律效力，一旦簽訂就要生效，因此在簽訂過程中要慎之又慎：首先，要使用政府行政機關認可的合同文本;其次，要對所簽條款逐條推敲，文字表達要準確，不能模棱兩可;再次，要弄清所有條款的內容，真正認可，不要勉強簽訂。有條件的購房者最好在合同文本簽訂前請專家或律師審核，這樣才能確保您的權益不受損害。

　　(二)價格風險

　　二手房交易最大的問題是價格問題。賣方擔心賣低了，總喜歡拿同地區商品房的房價來比較，開價與商品房差價不大;而買方總強調一個“舊”字，結果往往是買賣雙方提出價格相差懸殊，無法成交。其實，二手房估價測算應具體分析，一般有幾方面的因素可供參考。

　　房屋因素。房屋竣工后即進入折舊期，按照理論折舊率，混合一等結構房屋折舊期限為50年，每年的折舊率2%。另外舊房的套型落后，功能陳舊，這同新建商品房無法相比，“三小”小廳、小廚、小衛套型-10%。此外，樓層對價格也產生影響。以7層樓房為例：2層和5層為基準價，1層和6層-3%，7層-5%，3層和4層+3%，若是樓頂則-5%;房間如無朝南門窗-5%。

　　環境因素。環境因素既有自然的，也有社會的;既有大環境，也有小環境。在同一地段，舊房的小區環境會遜色于新住宅區，比如小區平面布局、設施、綠化以及房屋的外觀造型等，舊房都要大打折扣。再如社會環境，在同一土地級別地區，有的適合經商，有的則適宜居住。還有該地區的居民結構、文化氛圍、配套建設等都會對房屋價格產生較大的影響。無物業管理和非獨立封閉小區分別-5%，位于省、市重點中小學區的+15%。

　　(三) 法律風險

　　來自交易主體方面的風險。即買賣雙方沒有從事房屋交易的資格。具體表現為出賣人非房屋所有權人，也未獲得房屋所有權人的有效授權，作為買受方的個人支付能力不強或不誠實履約，使出賣人不能得到全部房款。

　　來自交易房屋方面的風險。這方面的風險主要有：1.用于交易的房屋為非法建筑或已被列入拆遷范圍;2.房屋權屬存有爭議;3.房屋為共有，出賣人未經共有權人同意;4.房屋已出租他人，出賣人未依規定通知承租人，侵害承租人優先購買權等權益;5.房屋已抵押，未經抵押權人書面同意轉讓的;6.已購公有住房或經濟適用房上市出售后會形成新的住房困難的;7.被依法查封或者被依法以其他形式限制房屋權屬轉讓;8.交易房屋存有質量問題。

　　來自交易手續方面的風險。房屋屬于不動產范疇，其交易規則有別于一般動產的`交易規則。房屋產權及相關權利的發生、變更等均需到有關政府部門進行登記。出賣人僅將房屋交付買受人使用并不足以產生房屋所有權變動的法律效果。而只有當房屋交易手續齊全、合法時，登記機關才予以登記。因此，若手續不全或交易違法，權屬變更將無法登記，房屋交易也將無效。

　　(四)拆遷風險

　　花一二十萬元或三四十萬元買套二手房，沒住幾年，房子就要拆遷了，且不說再次置業、搬家有多么的不便，就是拆遷補償款能否與當年的購房款持平，也是個未知數。

　　如何避免購置了有拆遷可能性的二手房呢?首先，在一兩年內會被拆遷的房子，在各個區的房地產交易所(中心)能夠查到;已列入拆遷公告的房屋，房地產交易管理部門不予辦理過戶;購房者還可以向所在區縣房產局的拆遷科咨詢相關情況。其次，有些地方5年，甚至10年前就被列入規劃，但是因為種種原因，至今未拆遷。據一位區房產局的科長介紹，房產局允許這種情況的房子進行買賣。為了避免買到這樣的房子，購房者不妨到當地派出所詢問一下這里的戶口是否已被凍結，要知道，凍結戶口的房屋早晚是要被拆的。另外，還有一些規劃要拆遷的房子在房產局沒有記錄，當地的戶口也沒被凍結，那么就需購房者關注一下地區的整體規劃了，有機會參觀一些規劃展覽。

1、要核實房屋產權情況及性質
房屋權證是權的標志，房屋權證上登記的人才是有權賣房的人，如果非本人賣房，則要有本人和代理人的身份證件及本人簽署的授權委托書。核實證件好見原件，也可以要求產權人共同帶產權證書到當地房屋土地管部門核實房產證的真實性。
2、要注意房屋及相關設施是否欠費
物業費、水費、電費、煤氣費、電話費等費用，在購房時一定要核實清楚是否有拖欠，如果有拖欠，那就要求原房主在交房前全部清結，而且應該考慮就這些問題保留部分房屋價款的尾款，確認沒有問題后再支付。
3、交易過程中注意保留證據
簽訂合同只是完成了交易的一個步驟，后面發生糾紛的機會也很多，所以要注意保留每個環節的證據，尤其是自己履行義務的證據。購房者付款時別忘記讓對方明確出具收條，且好依據合同條款，在收條內容中明確是付哪個環節的房款。
二手房買賣常見騙局1、利用虛假身份騙取定金及購房款
施騙者多是偽造虛假身份，利用簽訂二手房買賣合同為誘餌，在辦理房屋更名過戶手續之前，向購房者索要定金及部分或全部購房款，一旦購房者交付款項后，施騙者便逃之夭夭。
2、利用虛假房證騙取定金及購房款
施騙者多為交易房屋的承租人，利用能自由出入交易房屋的有利條件，偽造房屋產權證，通過刊登虛假的賣房信息，造成購房者產生誤會后向其交納定金或購房款，因而上當受騙。
3、賣房人惡意轉移資產交易更名無法完成
賣房人與其他人有債務糾紛，急于將名下房產變現，由于此時房屋處于自然狀態，交易可以受理，但房產尚處于賣房人名下，一旦被追債，賣房人名下房產被司法查封，交易更名將無法完成，此時如果買房人已將購房款付給賣房人，就存在索要房款問題。
4、房產中介違規經營造成風險
中介公司守法經營意識、規范服務水平良莠不齊，個別中介以牟取非法利益為目的，直接導致房屋交易風險的頻繁發生。

二手房的交易流程比較復雜，需要注意的事項比較多。買二手房的時候，一定要提前做好相關的準備功課。那么，買二手房，有哪些事項，是個人需要注意的呢？
一、確認產權的可靠度
1、注意產權證上的房主是否與賣房人是同一個人；另外，有些房屋有好多個共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，出售這類共有房產，需要共有人都同意才行。如果只是部分共有人擅自處分共有財產，在這種情況下簽訂的購房合同，一般是無效的。
2、產權證所確認的面積與實際面積是否有不符之處。
3、一定要驗看產權證的正本，并到房管局查詢此產權證的真實性。
二、考察原單位是否允許轉賣
有些房產的性質比較特殊，在出售時，需要征得原產權單位的同意并提供相應的書面證明。此外，注意以下事項：
1、確認標準價購買的公房出讓時是否已經按成本價補足費用或者與原單位按比例分成。
2、大部分公房進行房改時原單位都保留優先回購權，因此要確認原單位是否同意出讓。
3、一般來說，軍產、院(醫院)產、校()產的公房必須要原單位蓋章后才能出讓。
三、查看是否有私搭私建部分
1、是否有占用屋頂的平臺、走廊的情況；或者屋內是否有搭建的小閣樓。
2、是否改動過房屋的內、外部結構，如將陽臺改成臥室或廚房、將一間分隔成兩間。
3、陽臺是不是房主自己封閉的，這牽涉到陽臺面積應該怎么計算的問題。
四、土地情況是否清晰
買房人應注意土地的使用性質，看是劃撥還是出讓，劃撥的土地一般是無償使用，政府可無償收回；出讓的土地，是房主已繳納了土地出讓金，買房人對房屋享有較完整的權利。還應注意土地的使用年限，如果一個房屋的土地使用權僅有40年，房主已使用十來年，對于買房人來說，如果還按照同地段土地使用權為70年商品房的價格來衡量，就有點不劃算。
五、房屋手續是否齊全
房產證是證明房主對房屋享有權的唯一憑證，房屋沒有房產證，是不允許上市交易的，且對買房人來說，也是有極大的風險的。
六、交易房屋是否在租
如果該二手房尚處于承租期，買房人買房后，很有可能不能及時入住。根據買賣不破租賃的原則，房屋買賣合同是不能對抗先成立的租賃合同。這一點在實際中被很多買房人及中介公司忽視，從而引起較多糾紛。
七、市政規劃是否影響
有些房主出售二手房可能是已了解該房屋在5到10年左右要面臨拆遷，或者房屋要建高層住宅，可能會影響房屋的采光、價格等才急于出售。因此，買房人在購買房屋前，一定要全面詳細地了解情況。
八、是否拖欠物業管理費
有些房主在轉讓房屋時，其物業管理費、水電費以及燃氣費，早已欠下不少費用。買房人在不知情的情況下購買了該房屋，則費用有可能要買房人全部承擔。
九、警惕中介公司
很多人買二手房，都是通過中介公司來進行交易，這個時候，就要注意選擇靠譜的中介公司了。實際交易的過程中，要注意中介公司是否存在違規操作的情況。
十、合同約定是否明確
二手房的買賣合同雖然不需像商品房買賣合同那么全面，但對于一些細節問題還應約定清楚，如：合同主體、權利保證、房屋價款、交易方式、違約責任、糾紛解決、簽訂日期、是否贈送裝修部分及家電、戶口遷出時間、過戶時間等等問題均應全面考慮。
附：如果二手房存在如下情況，千萬不要購買。
1、司法機關和機關依法裁定，決定查封或者以其他方式限制二手房權利的。
2、依法收回土地使用權的。
3、共有二手房，未經其他共有人書面同意的。
4、權屬有爭議的。
5、未依法登記領取權屬證書的。
6、已抵押且未經抵押權人書面同意轉讓的。
7、列入動拆遷范圍的。
8、法律、法規規定禁止轉讓的其他情形（比如禁止城市居民購買建在農村集體土地上的小產權房）。

法律主觀：

市場上的二手房產權性質多樣，有的是售后 公房 ，有的是共有房屋，還有的房屋當初單位在分配時是限制轉讓的。因此在進行二手房買賣時，需要規避其中的風險。 1、了解是否屬于允許出售的房屋 因為公有住房“房改”售房時，有些單位還保留有優先收購權。所以，一定要征詢原產權單位同意所購房屋轉讓的書面意見，并簽章。 2、所有權是否真實、完整、可靠 房屋所有權人是否與他人擁有“共有權”關系，房屋有無其他債權、債務糾紛。但最要緊的是，一定要由賣方出示、提供合法的“房屋所有權證”。 3、了解所購“二手房”的準確建筑面積 合同中約定出售房屋的面積應以現在的產權證上注明的為準，其他面積不計在內。此外，還要考察地段、環境和房屋結構、采光條件以及物業管理等相關問題。 4、了解購買“二手房”的程序 購買“二手房”買賣雙方必須要簽訂《 房屋買賣合同 》，并到房屋所在區、縣國土房管局市場交易管理部門，辦理已購住房出售登記、過戶和繳納國家規定的稅費手續。 5、了解屋內設施的交驗細節 有些業主在簽訂合同時常常口頭向客戶保證，屋內裝修的鋁合金門窗、地板、空調以及柜子、熱水器可以全部贈送。結果到實際交房時客戶卻發現門窗被卸、地板被撬、屋內狼藉不堪，而業主承諾的空調、熱水器更是不見蹤影。 6、付款方式 在 購房合同 簽訂過程中，必須注意付款方式的一個個環節。比如，買賣雙方可以約定，在付款方式的選擇上標明，在簽訂《房屋買賣合同》時，客戶即支付相當于房價款百分之多少的 定金 給業主或中介 公司 等。 7、交房時間 在合同簽訂的時候還應該明確注明房屋交驗時間是在過戶后第幾個工作日或雙方約定的其他時間;房屋交驗前產生的費用及房屋交驗時產生的費用由誰承擔;另外，雙方的其他約定也需在合同中注明。 8、違約責任 買賣雙方在合同約定時最好清楚標明各方的責任義務，這樣可大大有利于避免糾紛的發生。如悔約責任、違約金款項、逾期付款責任、滯納金款項及其他違約情況等。

法律客觀：

《中華人民共和國城市房地產管理法》
第三十八條
下列房地產，不得轉讓：
（一）以出讓方式取得土地使用權的，不符合本法

《中華人民共和國城市房地產管理法》
第三十九條規定的條
件的；
（二）司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的；
（三）依法收回土地使用權的；
（四）共有房地產，未經其他共有人書面同意的；
（五）權屬有爭議的；
（六）未依法登記領取權屬證書的；
（七）法律、行政法規規定禁止轉讓的其他情形。