一．注意房屋拆遷的必經程序：\x0d\x0a 房屋拆遷是國家建設、城市改造、房地產開發等，經政府有關主管部門批準，由建設單位對建設用地上的房屋及其附屬物進行拆除，對房屋的所有者或使用者進行遷移安置并給予一定補償的行為。\x0d\x0a 根據《城市房屋拆遷管理條例》的有關規定，必須遵照以下程序進行。\x0d\x0a 1、提出拆遷申請，領取拆遷許可證。\x0d\x0a 需要拆遷的單位，應當將建設項目批準文件、建設用地規劃許可證，國有土地使用權批準文件、拆遷方案、拆遷補償安置資金落實證明向房屋所在地的縣以上人民政府拆遷主管部門提出拆遷申請。經審核后發放房屋拆遷許可證。必須向被拆遷人出示房屋拆遷許可證。\x0d\x0a 2、發布拆遷公告。拆遷單位領取拆遷許可證后，應及時向拆遷范圍內的被拆遷人宣告拆遷決定、發布拆遷公告。公告內容有拆遷人、拆遷范圍、拆遷期限等。\x0d\x0a 3、簽訂拆遷補償安置合同。在拆遷公告規定的拆遷期限內，拆遷人應當與被拆遷人在自愿有償的基礎上就拆遷安置有關事宜進行平等協商，簽訂合同。\x0d\x0a 4、房屋拆遷的實施。被拆遷人應在公告規定的時限內自行搬遷，拒不搬遷的，拆遷人可以申請強制搬遷。強制搬遷后，拆遷人應向被拆遷人出具搬遷驗收單，然后組織對房屋拆除。\x0d\x0a 二．注意拆遷補償安置合同條款的主要內容\x0d\x0a 1、拆遷當事人及基本情況。當事人包括：①拆遷人：是取得房屋拆遷許可證的單位。②被拆遷人：是被拆遷房屋的所有人，即對被拆遷房屋擁有所有權的自然人或法人。③房屋承租人：是與被拆遷人簽有房屋租賃合同的房屋使用人，在租賃關系沒有解除且房屋所有人不能對房屋承租人進行合理安置的情況下，拆遷人應與被拆遷人、承租人一起簽訂拆遷補償安置協議，并對房屋承租人進行安置。\x0d\x0a 2、拆除房屋的有關情況。包括座落地點、結構、樓層、面積、質量、間數以及附屬設施等。\x0d\x0a 3、補償方式、補償金額和補償時間。補償方式分為貨幣補償和房屋產權調換。貨幣補償，應根據被拆遷房屋的區位、用途、建筑面積等因素，以市場評估價格確定。產權調換，應按被拆遷房屋和調換房屋各自的房地產市場評估價格計算，結清產權調換的差價。\x0d\x0a 注意以下兩種情況，不得選擇補償方式：①拆遷非公益性房屋的附屬物，不作產權調換，只給予貨幣補償；②拆遷租賃房屋，被拆遷人與房屋承租人對解除租賃合同不能達成協議且被拆遷人不能對承租人進行安置的，拆遷人應當對被拆遷人實行房屋產權調換，產權調換后的房屋由原房屋承租人繼續承租。補償時間，一般應在拆遷前一次性補償。\x0d\x0a 4、房屋估價。不管選擇哪一種補償方式，都要對所拆遷和所調換的房屋進行市場價格評估。房屋評估機構的選擇，應由拆遷人和被拆遷人共同選定，如未達成一致意見，則由雙方各提出一至兩家評估機構，抽簽決定。評估費用一般由拆遷人承擔。產權調換如雙方就價格協商一致，也可以不進行評估。\x0d\x0a 5、拆遷安置辦法。安置是針對被拆遷的承租人的，在被拆遷人不能與房屋承租人解除租賃關系且不能對承租人進行安置的情況下，拆遷人應當對承租人進行安置，可以支付臨時安置補助費，也可以提供周轉房。\x0d\x0a 6、搬遷補助費、臨時安置補助費、停業補償費的支付。拆遷應當對被拆遷人或者房屋承租人支付補助費，在過渡期限內，被拆遷人或者房屋承租人自行安排住處的，拆遷人應當支付臨時安置補助費。因拆遷非住宅房屋造成停產、停業的，拆遷人應當給予適當的停業補償費。\x0d\x0a 7、搬遷期限和過渡期限。搬遷期限是被拆遷人和房屋承租人自行搬遷的時間界限。過渡期限是指在實行產權調換補償形式下，拆遷提供適宜入住的調換房屋的時間界限，是來約束拆遷人的。\x0d\x0a 8、違約責任。拆遷人的違約責任，主要有不能按時支付補償款和超過過渡期限提供產權調換房屋的責任。承擔責任的方式是支付一定數量的違約金。被拆遷人的違約責任，主要是不搬遷和騰退周轉房的責任。承擔責任的方式是被強制搬遷。\x0d\x0a 三、注意解決拆遷安置糾紛必須先裁后訴\x0d\x0a 1、拆遷人與被拆遷人或者拆遷人、被拆遷人與房屋承租人不能達成補償安置協議的，經當事人申請，由房屋拆遷管理部門裁決。裁決應當在收到申請之日起30日內作出。當事人對裁決不服，可以自裁決書送達之日起3個月內向人民法院起訴。《城市房屋拆遷管理條例》第16條的規定。\x0d\x0a ①先裁后訴。行政裁決是解決糾紛的前置手段和必經程序。拆遷當事人發生糾紛，應先由房屋拆遷行政主管部門裁決，對行政裁決不服的才能請求司法救濟。\x0d\x0a ②裁決的結果是強制執行的依據。在裁決規定的期限內被拆遷人無正當理由拒絕搬遷的，無論是否提起訴訟，縣級以上人民政府可責令強制拆遷，或由房屋管理部門申請人民法院強制拆遷。\x0d\x0a ③裁決的強制執行力不排除當事人的訴權。當事人對于房屋拆遷補償安置的行政裁決不服的，可以向人民法院提起訴訟，有的按民事，有的按行政案件受理。\x0d\x0a 2、拆遷中行政裁決的先行拆遷效力\x0d\x0a 《城市房屋拆遷管理條例》第17條規定，被拆遷人或者房屋承租人在裁決規定的期限內未搬遷，由房屋所在地的市、縣人民政府責成有關部門強制拆遷，或申請人民法院強制拆遷。\x0d\x0a 先行拆遷必須符合下列條件：\x0d\x0a ①當事人之間的權利義務關系明確，不先行拆遷將嚴重影響拆遷人的生產經營的。\x0d\x0a ②被拆遷人或房屋承租人有搬遷或過渡的條件，提出申請的拆遷人已給予被拆遷人貨幣補償或提供安置房或過渡期周轉房，被拆遷人有房不搬，有屋可住的。\x0d\x0a ③申請人必須提供擔保。《民事訴訟法》第98條規定拆遷人在提出先予執行申請時，必須提供擔保。申請人沒有提供或拒絕提供擔保的，人民法院應駁回申請。擔保的方式可以是房屋也可以是資金，必須提供與申請被強制拆除的房屋價值相當的擔保。\x0d\x0a 四．注意拆遷安置中特殊情況的解決方法\x0d\x0a 1、產權不明確的房屋拆遷補償問題\x0d\x0a 產權不明確的房屋是房屋的產權歸屬有爭議或不能確定產權所有人的房屋。對產權不明確且在動遷期限內無法裁判確定的房屋如何進行拆遷補償？《城市房屋拆遷管理條例》第29條規定由拆遷人提出補償安置方案，經房屋拆遷管理部門審核同意后就被拆遷房屋的有關事項向公證機關辦理證據保全，然后進行強制拆遷。\x0d\x0a 2、出租房屋的拆遷補償安置問題\x0d\x0a 為了保護承租人的合法權益，《城市房屋拆遷管理條例》第27條規定，拆遷租賃房屋，被拆遷人與房屋承租人解除租賃關系的，或被拆遷人對房屋承租人進行安置的，拆遷人對被拆遷人給予補償。對解除租賃關系沒有達成協議的，拆遷人應當對被拆遷人實行房屋調換。產權調換的房屋由原承租人承租，但雙方應重新訂立房屋租賃合同。\x0d\x0a 3、共有房屋的拆遷補償安置問題\x0d\x0a 全體共有人要求對共有房屋實行產權調換的，應予準許，產權調換的房屋和被拆遷房屋的差價，應由全體共有人承擔。對不可分割的共有房屋，部分共有人要求產權調換，部分共有人要求貨幣補償的，應給予貨幣補償。\x0d\x0a 4、設有抵押權的房屋拆遷補償問題\x0d\x0a 《擔保法》第58條規定，抵押權因抵押物滅失而消滅。因滅失所得的賠償金，應當作為抵押財產。最高人民法院關于適用擔保法若干問題的解釋第80條規定，在抵押物滅失、毀損或者被征用的情況下，抵押權人可以就該抵押物的保險金、賠償金或者補償金優先受償。在實行產權調換補償時，由于調換房屋是特定物，抵押權可以延伸，抵押權人與抵押人不需要就調換的房屋再簽訂抵押合同，也不需再辦理登記，可以優先受償。實行貨幣補償的因貨幣是種類物，抵押權人應申請法院采取適當保全措施。\x0d\x0a 5、在產權調換中對被拆遷人的特別保護措施\x0d\x0a 最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第七條第一款規定：拆遷人與被拆遷人按照所有權調換形式訂立拆遷補償安置協議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對被拆遷人予以補償安置，如果拆遷人將補償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請求優先取得補償安置房屋的，應予支持。\x0d\x0a 6、臨時建筑和違章建筑的拆遷補償問題\x0d\x0a 臨時建筑是由規劃部門批準建設短期內臨時使用的建筑，但不發產權證。臨時建筑有嚴格的使用年限，拆除超過使用年限的臨時建筑不予補償；未超過批準使用年限的，應給予適當補償。補償的標準可以參照該建筑剩余年限的租金計算和建房成本。

法律主觀：

一、政府征收土地和拆遷需要什么手續
（一）房屋拆遷首先相關拆遷文件要齊全，建設項目批準文件;建設用地規劃許可證;國有土地使用權批準文件;拆遷計劃和拆遷方案;辦理存款業務的金融機構出具的拆遷補償安置資金存款證明等。
（二）房屋拆遷需要有《拆遷許可證》，拆遷公告(現公布)。(30日內進行審查，頒發拆遷許可證。)
（三）房屋拆遷的拆遷人委托評估【發送評估報告及通知(5日)】。(評估委員會由三名以上國家注冊的房地產估價師組成。)
（四）根據有關規定結合市場確定附屬物價格。
（五）房屋拆遷需要制定拆遷補償細則。(貨幣補償和回遷安置兩種)
（六）房屋拆遷要做好宣傳/講解政策。
（七）房屋拆遷要與被拆遷人反復協商，做工作。
（八）房屋拆遷需簽定拆遷補償協議。
（九）房屋拆遷對未達成協議的，由當事人一方申請行政裁決。自收到申請之日起30日內作出
（十）受理裁決先期工作，行政裁決書副本及答辯通知書，是否同意聽證會通知，聽證會通知書(7日內)調解/聽證(專家委員會鑒定評估價格)。
（十一）下達房屋拆遷裁決書(15天)。(當事人對裁決不服的，可依法申請復議或向人民法院起訴。訴訟期間不停止拆遷的執行)。裁決到期之日下達聽證會通知書(7日內)。
（十二）申請強制拆遷。(行政強制拆遷申請書;裁決調解記錄和裁決書;拆遷人的安置意見;被拆遷人不同意拆遷的理由;被拆遷房屋的證據保全公證書;給被拆遷人提供的臨時安置周轉用房權屬證明和補償資金提存證明;關于對被拆遷人實施強制拆遷的請示)
（十三）縣政府下達限期遷出決定書(15天)。
《民法典》（自2021年1月1日起施行）第一百一十七條規定：為了公共利益的需要，依照法律規定的權限和程序征收、征用不動產或者動產的，應當給予公平、合理的補償。
二、征收方威脅不搬遷要強拆拆遷戶應該相信嗎
征收方威脅不搬遷就要強拆的，要看拆遷是否合法，如果合法的，是可以強制拆遷的，如果符合的，被拆遷人要做好準備，以免自己利益受侵害。
（一）強制拆遷的法律依據是《國有土地上房屋征收與補償條例》
第二十八條　被征收人在法定期限內不申請行政復議或者不提起行政訴訟，在補償決定規定的期限內又不搬遷的，由作出房屋征收決定的市、縣級人民政府依法申請人民法院強制執行。
強制執行申請書應當附具補償金額和專戶存儲賬號、產權調換房屋和周轉用房的地點和面積等材料。
（二）簽訂《房屋拆遷協議》后，按照民法典的相關法律，要求履行合同進行拆遷的，當事人應當履行其義務，所以拆遷協議也是作為強制拆遷的法律依據的。
根據《 中華人民共和國土地管理法 》第五百四十九條，《 中華人民共和國土地管理法實施條例 》第45 條之規定，土地征用房屋強制拆遷應由有關單位申請人民法院執行，即只有司法強制拆遷才算合法。
《國有土地上房屋征收與補償條例》第四百八十二條　市、縣級人民政府及其有關部門應當依法加強對建設活動的監督管理，對違反城鄉規劃進行建設的，依法予以處理。
市、縣級人民政府作出房屋征收決定前，應當組織有關部門依法對征收范圍內未經登記的建筑進行調查、認定和處理。對認定為合法建筑和未超過批準期限的臨時建筑的，應當給予補償;對認定為違法建筑和超過批準期限的臨時建筑的，不予補償。
三、土地征收和房屋拆遷的區別有哪些
征用是國家為了公共利益的需要，而進行的拆遷，補償原則是合理、適當。拆遷，出于商業目的或非公共利益而進行的拆遷，補償原則應是充分，合理。再有，征地是對土地的征收，拆遷是對土地上房屋及其他建筑物的拆遷，二者的區別主要在于對象不同。由于征收土地涉及到地上的房屋建筑物，但國家并不需要這些房屋和建筑物，所以稱“拆遷”而不叫征收。二者依據的法律規定不同，征地主要依據《土地管理法》及實施條例，各省土地管理條例。而拆遷主要依據原《城市房屋拆遷管理條例》和新的《國有土地上房屋征收與補償條例》，征收條例出臺后，“拆遷”這個不規范的用語逐漸淡出了，以后無論征地還是征房，都叫做征收。

法律客觀：

《國有土地上房屋征收與補償條例》第八條 為了保障國家安全、促進國民經濟和社會發展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定： （一）國防和外交的需要； （二）由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎設施建設的需要； （三）由政府組織實施的科技、教育、文化、衛生、體育、環境和資源保護、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業的需要； （四）由政府組織實施的保障性安居工程建設的需要； （五）由政府依照城鄉規劃法有關規定組織實施的對危房集中、基礎設施落后等地段進行舊城區改建的需要； （六）法律、行政法規規定的其他公共利益的需要。