二手房購買者都知道購房的注意事項有很多，但是僅僅是注意事項并不會決定房屋能否交易，而真正不能交易的二手房，在法律上都是明文規定的，并不是小編胡亂總結的，下面就讓小編為大家轉述一下哪些房屋風險大、不能買。

1.未依法取得房屋所有權證的房屋

根據《中華人民共和國城市房地產管理法》(以下簡稱《房地產管理法》)及《中華人民共和國物權法》(以下簡稱《物權法》)的規定，我國房屋所有權的取得以登記為準，房屋所有權證是房屋所有權人享有房屋所有權的唯一合法證明，因此在未取得房屋所有權證之前，從法律上來講.還不能確定房屋的合法所有權人，這樣的房屋是無法進行轉讓的，此種房屋一旦轉讓.可能會因賣方不具備對房屋的處分權而導致買賣合同無救，或在房屋過戶時遇到障礙，從而屋法實現房屋交易。

2.違章建筑的房屋

違章建筑是指未經主管部門許可而擅自動工新建的各種建筑物，主要是指房屋。從違章建設人有無土地使用權的角度來講，違章建筑大體可分為兩種情況：一是建造人未合法取得土地使用權即擅自建造房屋;二是在已經取得使用權的土地上，但尚未取得建設規劃許可證等相關批準文件的情況下擅自建造房屋。這兩種情況下建設人均不能取得房屋的合法所有權，還可能被規劃部門認定為違章建筑后而令其拆除或強行拆除，因此購房者要購買此類房屋沒有任何權利保障。

3.所有權為共有，未取得其他共有人同意轉讓的房屋

房屋所有權共有意味著房屋的所有權人不是一個人，例如，夫妻共有房產、兩方或多方共同出資取得的房產、多個繼承人因繼承而共同所有的房產等，其中最典型的就是夫妻雙方婚后取得的房產屬于夫妻共同財產 。在共有的狀態下，共有人對房屋均享有權利，這時如果共有人之一擅自將房屋出售 實際上是將其他共有人所占有的房產份額也進行了處分，那么勢必將侵害其他共有人的利益，為此，共有人要處分房屋，必須征得其他共有人的書面同意。否則，即使進行了處分，這種處分也是無效的。

4.鑒定為危房的房屋

房屋一旦屬于危房，不但居住會有安全隱患，而且也沒有了其他的利用價值，因此購房時一定要了解房屋的房齡、結構等情況，做出是否屬于危房的初步判斷。

5.在農村集體土地上興建的房屋(俗稱“小產權房”)

根據《中華人民共和國吐地管理法》的規定，我國土地所有權包括兩種方式，即國家土地所有權和集體土地所有權。城市居民從事建設應當依法使用國有土地，農村居民每可申請一處宅基地，農村土地不能用于非農用途，因此以前大量存在的利用農村集體土地建設的房屋對外出售的“小產權房”是不受法律保護的。

6.已經被列入拆遷公告范圍的房屋

通常情況下，被列入拆遷范圍的戶口是被凍結的，而已列入拆遷公告的房屋，房地產交易管理部門將不予辦理過戶。因此如購買了此種房屋，將會面臨很大風險。

那么如何查詢所購買的房屋是否被列入拆遷范圍呢?購房者可以采取以下措施：一般情況下一兩年內將被拆遷的房子，能夠在各區的房地產交易所(中心)查到。另外，購房者還可以向所在房管局的拆遷科咨詢相關情況。購房者還可以到當地派出所詢問一下這里的戶口是否己被凍結，被凍結戶門的房屋早晚是要被拆的。此外，還有一些規劃中要拆遷的房子在房管局沒有記錄，也可委托中介公司幫助查詢這類問題。

（以上回答發布于2015-10-21，當前相關購房政策請以實際為準）

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一、搞清售房者的身份

很多售房者打著產權所有人的旗號，其實并不是真正的房主，購房者往往因為一時疏忽就上了當，所以一定要注意搞清楚售房者的身份。

購房者在選定房產后要同轉讓人協商轉讓價格，并核對售房者的身份證和房產證上的“房屋所有權人”是否一致，如果房屋有多個共有人，需要全體共有人共同簽訂房屋買賣合同。

二、實地查看房源

很多人在購買二手房時，都不注重實地看房環節，總覺得太麻煩，其實這是不對的，只有實地看房后才能知道這間房子是不是真的合自己心意，還能發現售房者隱瞞的質量問題。所以，購房者在看房的同時，應詳細得考察房屋細節，核實中介公司、廣告媒體以及互聯網提供的房源信息的真實性。

三、核實房屋產權

在看房屋產權證時，最好到房地產管理部門查驗房產權有沒有瑕疵，即產權是否完整、有沒有抵押、房改房是否符合上市條件以及產權單位是否存在限制出售約定等，確保房屋的產權沒有問題再進行交易。

四、明確戶口遷移的時間和條件

簽訂合同時要把戶口遷移的問題書面說清楚，不能模糊了事，因為房屋交易一旦戶口發生糾紛，處理起來非常復雜。戶籍的遷入和遷出均歸公安機關管理，不屬于法院的受案范圍，而公安機關在處理戶口糾紛時，又受到戶籍政策的限制，所以糾紛往往無法得到解決為了避免這種情況，還是提前明確為好。

五、保留過程中的費用清單

購房者買二手房時需承擔的費用包括房款、中介費以及相關稅款，要記住的一點就是，在繳納費用過程中要保留費用清單和發票，以便以后查對，同時還可以作為證據使用。

六、避免全權委托中介

很多購房者怕麻煩，往往全權委托中介幫助購買二手房，這是一種非常危險的做法。因為不良中介很可能會吃差價，這會是一筆不小的費用，因此，在委托中介時不可全部放權，關鍵的權力應該掌握在購房者自己的手中。

依據我國《合同法》及業務實踐，下列內容在一份二手房銷售合同中是必不可少的：

一、當事人的名稱或姓名、住所。

二手房買賣合同。

這里主要是搞清當事人的具體情況、地址、聯系辦法等，以免出現欺詐情況；雙方應向對方做詳細清楚的介紹或調查；應寫明是否共有財產。

二、標的。

同時還要寫明房屋產權歸屬（要與第一條銜接）；原售房單位是否允許轉賣；是否存在房屋抵押或其他權利瑕疵；是否有私搭亂建部分；房屋的物業管理費用及其他交費狀況；房屋相關文書資料的移交過程。

三、價款。　

及付款時間約定。一般新建的商品房及預售的商品房都是按所買賣房屋的建筑面積來計算房屋的價格，即約定每平方米建筑面積的售價為多少元，然后用單價乘以建筑面積來計算房屋所需支付的價款。舊房的買賣有時就直接約定每套房屋或每幢房屋所需支付的價款。

在合同中一般要列一個付款時間進度表，買方按該進度表將每期所需支付的價款交付賣方。

四、履行期限、地點、方式。　

這里主要寫明交房時間；條件；辦理相關手續的過程；配合與協調問題；雙方應如何尋求中介公司、律師、評估機構等服務；各種稅費、其他費用如何分攤；遇有價格上漲、下跌時如何處理。

五、違約責任。

這里主要說明哪些系違約情形；如何承擔違約責任；違約金、定金、賠償金的計算與給付；在什么情況下可以免責；擔保的形式；對違約金或定金的選擇適用問題 。

六、解決爭議的方式　。