二手房交易做陰陽合同將產(chǎn)生哪些風(fēng)險(xiǎn)?

為避稅做低房價(jià)?為降首付做高房價(jià)?

陰陽合同是指房屋買賣雙方針對房屋總價(jià)款，訂立兩份以上的內(nèi)容不相同的合同，一份對內(nèi)作為真實(shí)交易價(jià)格，一份對外用于網(wǎng)簽備案、申請房貸等。

做低房價(jià)的原因與風(fēng)險(xiǎn)：

實(shí)務(wù)中主要原因：房產(chǎn)交易大額稅費(fèi)，一般以成交總額為基準(zhǔn)，按一定比例繳納。而二手房交易中“做低評”用低價(jià)去網(wǎng)簽，主要都是為了避稅以降低購房總成本。

對購房者的風(fēng)險(xiǎn)：

1、面臨合同條款沒有法律效力的風(fēng)險(xiǎn)。

簽訂陰陽合同的行為屬于當(dāng)事人惡意串通損害國家利益的行為，虛假的價(jià)格條款將會(huì)被認(rèn)定無效。這就意味著，一旦交易過程中出現(xiàn)問題，買家權(quán)益難以得到法律保護(hù)。

2、再次出售房產(chǎn)時(shí)稅費(fèi)增加。

由于備案的價(jià)格低于實(shí)際成交的價(jià)格，將來買家再出售該房屋，可能增加個(gè)人所得稅等稅費(fèi)成本。

3、逃稅漏稅違反國家法律規(guī)定。

陰陽合同中買方存在偷逃稅的行為，一旦被稅務(wù)部門查出后，可能面臨補(bǔ)繳稅款、罰款等行政處罰。

對賣家的風(fēng)險(xiǎn)：

1、面臨合同條款沒有法律效力的風(fēng)險(xiǎn)。

這一點(diǎn)與購房者買家是一樣，面臨合同無效的風(fēng)險(xiǎn)。如果買方在后續(xù)交易過程中反悔，例如不按期支付網(wǎng)簽價(jià)以外的房款，或要求以網(wǎng)簽價(jià)過戶，此時(shí)賣方不管采取催討還是起訴等方式，都會(huì)增加時(shí)間和金錢成本。

2、行政處罰和刑事追究的風(fēng)險(xiǎn)。

簽訂陰陽合同的賣方可以少繳甚至不繳營業(yè)稅、個(gè)人所得稅等，一旦被稅務(wù)機(jī)關(guān)查出存在偷稅漏稅行為，輕則被追繳稅款和接受罰款，重則被追究刑事責(zé)任。

根據(jù)(中華人民共和國刑法)第二百零一條的規(guī)定:偷稅數(shù)額占

應(yīng)納稅額30%以上并且偷稅數(shù)額在10萬元以上的，處三年以上七年以下有期徒刑并處偷稅數(shù)額一倍以上五倍以下罰金。

實(shí)務(wù)中主要原因：主要是為了降低首付款，在合同上寫的房價(jià)高于實(shí)際成交價(jià)，目的是多從銀行貸款，解決首期款資金問題。民間說的加杠桿買房，常指這種操作方式。

對購房者的風(fēng)險(xiǎn)：

1、高評高貸可能被拒貸、抽貸。

向銀行提交高評高貸的陰陽合同很可能被拒貸，耗費(fèi)時(shí)間后存在逾期付款的風(fēng)險(xiǎn)。其次，即使在交易時(shí)順利申請貸款并成功過戶，高評高貸的行為一旦被銀行審查出來，銀行會(huì)以貸款申請人違約為由進(jìn)行抽貸。

2、偽造假資料涉嫌貸款詐騙罪。

做高房價(jià)在實(shí)務(wù)中繞不開造假，偽造假的首付款憑證及相關(guān)資料違反法律規(guī)定。情節(jié)嚴(yán)重者，要承擔(dān)刑事責(zé)任。在我國司法案例中，貸款詐騙罪案并不少見。

3、稅費(fèi)成本直接增加。

由于是按陰陽合同寫的高房價(jià)進(jìn)行網(wǎng)簽，稅費(fèi)也將按照網(wǎng)簽價(jià)計(jì)算。

4、面臨被賣方舉報(bào)的風(fēng)險(xiǎn)。

不管賣方原本配合還是剛知情，只要賣方收了定金后去銀行舉報(bào)買家高評高貸，買家貸不到款將面臨無法按期支付全額房款的困境，此時(shí)等待買家就是高額違約金。

想通過陰陽合同方式買賣二手房的，看似占便宜，但隱形成本往往不低，而且有些風(fēng)險(xiǎn)難以承受。當(dāng)然，實(shí)際交易中要在法律風(fēng)險(xiǎn)和交易成本之間評估后取舍，以及要看交易對象的具體情況。

法律分析：一般房屋買賣中，當(dāng)事人雙方為追求利益最大化，達(dá)到少交或不交房屋契稅和個(gè)人所得稅的目的，往往在遞交給房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的房屋買賣合同中約定少于真實(shí)成交價(jià)的成交價(jià)格，即出現(xiàn)所謂的“陰陽合同”。出賣人或買受人因房屋價(jià)格上漲或下跌等原因不愿繼續(xù)履行合同，以雙方約定的虛假成交價(jià)格違反了國家稅收法律制度為由起訴請求確認(rèn)雙方簽訂的房地產(chǎn)買賣合同無效。

法律依據(jù)：《中華人民共和國民法典》 第五百九十五條 買賣合同是出賣人轉(zhuǎn)移標(biāo)的物所有權(quán)于買受人，買受人支付價(jià)款的合同。