1、未取得商品房預售許可證的，預售合同無效。但是起訴或申請仲裁前已取的，有效。
根據《城市房地產管理法》第四十四條規定，預售許可證是商品房預售合同簽訂的法定前提條件，沒有取得預售許可證簽訂商品房預售合同，違反法律的強制性規定，合同無效。但是，開發商符合條件可以取得預售許可證，只是在簽訂合同時預售許可證未獲得，在仲裁或者起訴前，獲得預售許可證的，為保證交易的穩定性以及尊重合同當事人簽訂合同時的意思表示，預售合同應當認定有效。
2、房地產開發企業就商品房規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立及房屋價格的確定有重大影響的，即使是銷售廣告和宣傳資料中的內容，未在合同中體現，也應視為合同中的一部分，對雙方當事人具有合同效力。
3、未訂立合同前的定金,因一方當事人原因未訂立合同的,按定金規則處理。如果是不可歸責于雙方的原因造成合同不能簽定，返還定金。
商品房預售過程中，出賣人往往在簽訂合同之前要求買受人交納一定數額的定金，以確定買受人確實將購買房屋，并由出賣人將為其預留選中的房屋。這時，盡管預售商品房合同尚未簽訂，但是，定金手續已經辦理，此時，定金條款有效，應當按照定金規則處理，即買受人違約不簽訂購房合同的，出賣人不返還定金，出賣人不信守合同，將房屋賣給他人的，買受人有權請求雙倍返還定金。如果不屬于出賣人或者買受人的原因造成購房合同不能簽訂的，例如，政府將出賣人開發的房屋整體收購用作公共事業的，那么，這時，出賣人應當返還收取購買者的定金。
4、商品房預購協議符合《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同主要內容，并且出賣人已經按照約定收受房款的，認定該協議為有效的房屋買賣合同。
5、未辦理備案登記，合同不因此無效。但當事人約定備案登記為生效條件的，從其約定。
商品房預售合同辦理備案登記手續，其目的在于防止出賣人一房幾賣。法律設定商品房預售登記制度并未作為合同生效要件。因此，一方以商品房預售合同未經登記備案主張合同無效的，仲裁庭和法庭均不予支持。但是，合同雙方當事人可以約定合同生效要件，如果當事人在合同中約定備案登記為合同生效條件的，從其約定。合同約定了辦理備案登記手續為合同生效要件，但是，合同生效前，買受人已經交付購房款，出賣人接受購房款;或者出賣人交付房屋，買受人接受房屋已經入住的，根據《民法典》的規定，盡管合同的生效條件尚未達到，但是，雙方以其行為履行了合同主要義務的，視為雙方對合同條款的變更，該預售合同有效。
6、出賣人與第三人惡意串通，另行訂立買賣合同，即使房屋已交付第三人使用，該合同也無效。
根據《民法典》規定，惡意串通損害國家、集體或者第三人利益的合同無效。因此，出賣人與第三人惡意串通，另行簽訂房屋買賣合同，即便房屋已經交付第三人使用，由于該合同侵害了原買受人的合法權益，該合同依然無效。應當返還房屋。應當注意的是，必須是出賣人和第三人的惡意串通，如果第三人屬于善意取得，則不適用本規則。
7、由于出賣人未告知買受人將房屋低押給第三人或者合同訂立后，出賣人又將房屋出賣給第三人，致使合同目的已無法實現的，買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。出賣人未告知買受人房屋抵押事實，系欺詐行為;賣房后，又將同一房屋賣給第三人，不能履行合同主要義務—交房。這兩種情況均符合《民法典》規定的解除合同的法定條件，因此，買受人有權請求解除合同，并要求出賣人承擔違約責任。為了對出賣人給予足夠的懲罰，最高法院司法解釋規定，買受人可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的懲罰性賠償責任。

法律依據:
《中華人民共和國城市房地產管理法》 第四十四條 以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產后，受讓人改變原土地使用權出讓合同約定的土地用途的，必須取得原出讓方和市、縣人民政府城市規劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權出讓合同變更協議或者重新簽訂土地使用權出讓合同，相應調整土地使用權出讓金。

商品房預售合同會有法律效力。如果商品房預售合同是依法訂立的，不以辦理登記備案手續為生效條件的，自合同成立時生效；如果以辦理登記備案手續為生效條件的，則一般未辦理手續的，合同無效，但是一方已經履行主要義務，對方接受的除外。
【法律依據】
《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條
商品房的認購、訂購、預訂等協議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容，并且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協議應當認定為商品房買賣合同。
第六條
當事人以商品房預售合同未按照法律、行政法規規定辦理登記備案手續為由，請求確認合同無效的，不予支持。
當事人約定以辦理登記備案手續為商品房預售合同生效條件的，從其約定，但當事人一方已經履行主要義務，對方接受的除外。

一、符合房屋現售條件的 商品房預售 合同的效力 出賣人未取得 商品房預售許可證 明即簽訂預售合同轉讓房屋，在一審法庭辯論終結前房屋已經竣工驗收合格的，可以認定為商品房現售，當事人以出賣人未取得商品房預售許可證明為由 主張合同無效 的，不予支持。 二、預約合同的效力和履行 當事人以出賣人在簽訂預購書、購房意向書等預約協議時未取得商品房預售許可證明為由，要求確認預約協議無效的，不予支持，但預約協議被認定為 商品房預售合同 的除外。預約協議訂立后，當事人一方 無正當理由 拒絕 簽訂房屋買賣合同 ，守約方起訴要求法院強制違約方訂立買賣合同的，一般不予支持。

預售合同有法律效益的，預售合同的法律概念為購買方與出售方約定由購買方預先支付價款的全部或者是部分，而由出售方在將來一定時期交付商品的買賣合同。法律依據：《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第六條當事人以商品房預售合同未按照法律、行政法規規定辦理登記備案手續為由，請求確認合同無效的，不予支持。當事人約定以辦理登記備案手續為商品房預售合同生效條件的，從其約定，但當事人一方已經履行主要義務，對方接受的除外。