不動產抵押登記情形變化

一哪些不動產可以抵押，哪些不可以抵押，這方面的變化主要是兩個。一是耕地、林地、草地等土地經營權抵押的，可以辦理不動產抵押登記，而不能以其土地承包經營權進行抵押。二是學校、幼兒園、醫療機構、養老機構等為公益目的成立的非營利法人不能以其教育設施、醫療衛生設施、養老設施和其他公益設施抵押，但能夠以除此之外的其他不動產抵押；登記為營利法人的學校、幼兒園、醫療機構、養老機構等能夠以其不動產進行抵押。


不動產抵押登記規則變化

二以前抵押人不能轉讓抵押的不動產，即不允許不動產帶著抵押負擔轉移。《民法典》施行后，承認抵押權的追及效力，允許抵押人轉讓抵押的不動產。但是，為了平衡抵押權人和抵押人的利益、穩定預期，《民法典》第406條規定當事人可以就抵押財產能否轉讓進行約定。《擔保制度解釋》第43條規定禁止或者限制轉讓抵押財產的約定可以進行登記，登記約定后違反約定轉讓抵押財產的，不發生物權效力。據此，54號文修改了登記簿，在“抵押權登記信息”頁增加 “是否存在禁止或限制轉讓抵押不動產的約定”欄目（以下簡稱“約定欄”）。要求登記機構根據當事人的申請在登記簿約定欄記載轉讓抵押不動產的約定情況。有約定的填寫“是”，抵押期間依法轉讓的，由受讓人、抵押人和抵押權人共同申請轉移登記；沒有約定的填寫“否”，抵押期間依法轉讓的，由受讓人、抵押人共同申請轉移登記。約定情況發生變化的，可以辦理變更登記。

三這是不動產抵押登記規則的一個重大變化，必須全面準確把握。一是充分認識“禁止或限制轉讓抵押不動產的約定”（以下簡稱“禁限約定”）具有登記能力是法律所賦予的，依據當事人申請記載該約定是依法登記原則的內在要求。該約定一旦記載，則具有對抗效力。二是記載“禁限約定”重點在于該約定是否存在，約定的具體內容在所不問，約定情況的變化也只關注“是”與“否”的變化。三是抵押權人參與抵押不動產的轉讓，實際是利益第三方參與登記申請，這是對傳統的權利方、義務方共同申請登記規則的創新，需要在登記申請表中增加第三方申請人欄目或者記載第三方申請人信息。四是轉讓抵押不動產后，抵押人將隨之發生變更，抵押人變更登記可以與抵押不動產轉移登記同步開展，實現信息關聯變更。五是抵押預告登記時，抵押合同已經簽訂，且抵押預告登記轉為抵押權登記一般隨著主權利 “預轉現”同時進行。因此，在辦理抵押預告登記，需要記載是否存在“禁限約定”，這樣在轉為正式抵押登記時，該內容能夠予以轉載。

另外，還需注意：第一，對于抵押權已登記的抵押財產清償順序，《民法典》第414條刪除了“抵押登記順序相同”的情形，這就要求登記機構精確記載抵押登記時間，有需要的可具體到時、分、秒，避免因登記時間相同而帶來清償順序的判斷問題。第二，《民法典》保留了登記機構不得對不動產進行評估的規定，同時刪除了原《擔保法》“抵押人所擔保的債權不得超出其抵押物的價值”的規定，說明登記機構對“超額抵押”無審查之必要。

不動產抵押登記內容變化

四不動產抵押登記內容的變化直接反映在登記簿的修改上，除增加記載“是否存在禁止或限制轉讓抵押不動產的約定”外，主要有兩個修改，一是增加“擔保范圍”；二是“最高債權數額”修改為“最高債權額”并獨立為一個欄目。

法律上的擔保范圍包括主債權及其利息、違約金、損害賠償金、保管擔保財產和實現擔保物權的費用等6項。不動產抵押不轉移占有，不存在保管擔保財產費用。因此，法定的擔保范圍只有5項。當然，當事人另有約定的，依其約定。

實踐中，在合同中約定擔保范圍的較為普遍。原來登記簿沒有設立擔保范圍的專門欄目，只是在附記欄中記載。這樣存在兩方面問題：一是有的地方記載，有的地方不記載，導致合同約定和登記簿記載不一致，為抵押權實現帶來困擾；二是有的不記載具體范圍，只籠統填寫“詳見合同”，而合同屬于登記原始材料，除了權利人，其他人無法查詢，因而減弱了登記簿的公示作用。因此，登記簿修改時，增加了擔保范圍欄目，作為一般抵押和最高額抵押登簿的必填項目。填寫時，可以按照法定的5項內容，設置勾選方式。在辦理抵押預告登記時，記載擔保范圍，也是為了在轉為正式抵押登記時，該內容能夠予以轉載。

五不動產抵押分為一般抵押和最高額抵押，一般抵押的主債權數額是確定的，最高額抵押一般決算前具體擔保數額無法確定。實踐中，最高債權額是“本金最高額”還是“債權最高額”，是以登記為準還是以合同為準，都不明確。原來的登記簿中將最高債權數額與被擔保主債權數額置于一欄，采取與一般抵押相同的處理方式，最高債權數額記載最高額抵押的主債權數額，同時記載擔保范圍。但是，《擔保制度解釋》第15條規定，“最高額擔保中的最高債權額，是指包括主債權及其利息、違約金、損害賠償金、保管擔保財產的費用、實現債權或者實現擔保物權的費用等在內的全部債權，但是當事人另有約定的除外。登記的最高債權額與當事人約定的最高債權額不一致的，人民法院應當依據登記的最高債權額確定債權人優先受償的范圍。”據此，新登記簿將“最高債權數額”修改為“最高債權額”，并從一般抵押的被擔保主債權數額欄目獨立出來；在記載擔保范圍的基礎上，最高債權額填寫最高額抵押擔保范圍所對應的最高債權數額，以與司法解釋一致。

不動產抵押登記效力變化

六不動產抵押登記后才發生法律效力，這一點是不變的。根據《擔保制度解釋》，其效力變化主要涉及部分抵押登記業務。

一是在建建筑物的抵押只能是土地上已有的建筑物或者正在建造的已完成部分建筑物，原來有的地方依據原擔保法司法解釋，以依法獲準尚未建造的建筑物抵押的，法律不予支持。在建建筑物抵押權的效力范圍限于已辦理抵押登記的部分，不能及于續建部分、新增建筑物以及規劃中尚未建造的建筑物。二是明確了抵押預告登記的順位保全和破產別除效力。辦理抵押預告登記后，房屋所有權已經首次登記，且不存在預告登記失效等情形的，抵押權自預告登記之日起設立。在破產程序中，抵押不動產屬于破產財產的，抵押預告登記的權利人可以依法就抵押不動產優先受償，但僅限于抵押不動產的價值范圍而非抵押擔保范圍。

第一章　總 則第一條　為規范不動產登記行為，細化不動產統一登記制度，方便人民群眾辦理不動產登記，保護權利人合法權益，根據《不動產登記暫行條例》（以下簡稱《條例》），制定本實施細則。第二條　不動產登記應當依照當事人的申請進行，但法律、行政法規以及本實施細則另有規定的除外。
　　房屋等建筑物、構筑物和森林、林木等定著物應當與其所依附的土地、海域一并登記，保持權利主體一致。第三條　不動產登記機構依照《條例》第七條第二款的規定，協商辦理或者接受指定辦理跨縣級行政區域不動產登記的，應當在登記完畢后將不動產登記簿記載的不動產權利人以及不動產坐落、界址、面積、用途、權利類型等登記結果告知不動產所跨區域的其他不動產登記機構。第四條　國務院確定的重點國有林區的森林、林木和林地，由國土資源部受理并會同有關部門辦理，依法向權利人核發不動產權屬證書。
　　國務院批準的項目用海、用島的登記，由國土資源部受理，依法向權利人核發不動產權屬證書。
　　中央國家機關使用的國有土地等不動產登記，依照國土資源部《在京中央國家機關用地土地登記辦法》等規定辦理。第二章　不動產登記簿第五條　《條例》第八條規定的不動產單元，是指權屬界線封閉且具有獨立使用價值的空間。
　　沒有房屋等建筑物、構筑物以及森林、林木定著物的，以土地、海域權屬界線封閉的空間為不動產單元。
　　有房屋等建筑物、構筑物以及森林、林木定著物的，以該房屋等建筑物、構筑物以及森林、林木定著物與土地、海域權屬界線封閉的空間為不動產單元。
　　前款所稱房屋，包括獨立成幢、權屬界線封閉的空間，以及區分套、層、間等可以獨立使用、權屬界線封閉的空間。第六條　不動產登記簿以宗地或者宗海為單位編成，一宗地或者一宗海范圍內的全部不動產單元編入一個不動產登記簿。第七條　不動產登記機構應當配備專門的不動產登記電子存儲設施，采取信息網絡安全防護措施，保證電子數據安全。
　　任何單位和個人不得擅自復制或者篡改不動產登記簿信息。第八條　承擔不動產登記審核、登記簿的不動產登記工作人員應當熟悉相關法律法規，具備與其崗位相適應的不動產登記等方面的專業知識。
　　國土資源部會同有關部門組織開展對承擔不動產登記審核、登記簿的不動產登記工作人員的考核培訓。第三章　登記程序第九條　申請不動產登記的，申請人應當填寫登記申請書，并提交身份證明以及相關申請材料。
　　申請材料應當提供原件。因特殊情況不能提供原件的，可以提供復印件，復印件應當與原件保持一致。第十條　處分共有不動產申請登記的，應當經占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人共同申請，但共有人另有約定的除外。
　　按份共有人轉讓其享有的不動產份額，應當與受讓人共同申請轉移登記。
　　建筑區劃內依法屬于全體業主共有的不動產申請登記，依照本實施細則第三十六條的規定辦理。第十一條　無民事行為能力人、限制民事行為能力人申請不動產登記的，應當由其監護人代為申請。
　　監護人代為申請登記的，應當提供監護人與被監護人的身份證或者戶口簿、有關監護關系等材料；因處分不動產而申請登記的，還應當提供為被監護人利益的書面保證。
　　父母之外的監護人處分未成年人不動產的，有關監護關系材料可以是人民法院指定監護的法律文書、經過公證的對被監護人享有監護權的材料或者其他材料。第十二條　當事人可以委托他人代為申請不動產登記。
　　代理申請不動產登記的，代理人應當向不動產登記機構提供被代理人簽字或者蓋章的授權委托書。
　　自然人處分不動產，委托代理人申請登記的，應當與代理人共同到不動產登記機構現場簽訂授權委托書，但授權委托書經公證的除外。
　　境外申請人委托他人辦理處分不動產登記的，其授權委托書應當按照國家有關規定辦理認證或者公證。第十三條　申請登記的事項記載于不動產登記簿前，全體申請人提出撤回登記申請的，登記機構應當將登記申請書以及相關材料退還申請人。第十四條　因繼承、受遺贈取得不動產，當事人申請登記的，應當提交死亡證明材料、遺囑或者全部法定繼承人關于不動產分配的協議以及與被繼承人的親屬關系材料等，也可以提交經公證的材料或者生效的法律文書。