2021年4月28日，央視曝光了深圳小產權房交易火熱乃至近似于瘋狂的現狀，接下來一系列的政策和通知，給整個火熱的深圳小產權房市場澆下了數盆冷水，眾多買家迅速進入了觀望和回避狀態。風口浪尖之下，整個小產權買家群體和從業者都充滿了對未來政策不確定性和風險的擔憂。
那么，深圳的小產權房到底還能不能買，見險大嗎？買了小產權房的朋友會不會血本無歸？
對于這些問題，如果簡單地回答是或者否，無疑都是不負責任的。老黃嘗試從以下幾個層面來梳理和分析，希望給朋友們帶來一些理性和冷靜的思考。
第一個層面，我們首先梳理一下深圳小產權房前世今生。
總體來說，深圳小產權房的發展分為四個階段。
第一階段：荒蠻發展階段，1980-2004年，一批深圳本地土著和最早一批來深尋求機會和發展的人（以客家人居多），在集體土地上建起第一批農民房，這部分都是未繳納土地出納金的。深圳關內關外絕大部分的農民房都是在這段時間建設的。
第二階段：半管制階段，2004年-2013年，深圳在這期間把所以土地轉換為國有用地，從此深圳再沒有農民和集體用地了，這是全國獨一無二的嘗試。但這里有個問題，土地雖然是國有用地，但上面的小產權房依然是個人的。深圳大部分村委統建樓就是在這個時間段建造的。
第三階段：管制階段，2013年-至今，隨著違建與區領導的一標否決掛鉤，2013年以后，深圳幾乎沒有任何新建小產權房，只要冒頭就是查和拆。小產權房市場進入存量市場。
第四階段：城市更新階段，現在—未來，深圳土地捉襟見肘，同時還擔負著先行試范區的重任，由政府和開發商主導，對現有小產權進行舊改拆除重建或者環境升級。
這里補充一個眼下極其熱門的概念：拆遷房，這也是4月28號被央視曝光，繼而引來一系列政策打壓的出頭liao之一。
一般來說，小產權房剛建起來時，價格一般為周邊商品房的30%左右。當片區有了舊改概念以后，會在很短的時間內，上升到周邊商品房價格的70%。3-6年后會建成真正的回遷房，會升到周邊商品房價格的90%。從這個層面來分析，前兩個月火爆過頭的金蠔小鎮，其實價格已經過于虛高，脫離實際價值了。
從以上歷史來看，政府層面其實從來沒有支持過小產權的交易，但從某些行政操作模式來看（比如允許落戶和學位積分排名），是存在一定程度的默許的。深圳小產權一直是以民間物權交易的形式，灰色但又相對成熟的模式在進行著。
第二個層面，說完深圳小產權市場的發展歷史，我們再來深挖一下深圳小產權房的獨特價值和保障。
先說結論：中國有兩種小產權房，一種是深圳小產權房，一種是其他地方小產權房。
深圳小產權房只要有兩證一書和歷史遺留回執，都是可以正常買賣的。
這是因為，深圳2004年以城市規劃全覆蓋的方式，將特區外260平方公里土地轉為國有土地，隨之而來的，是深圳成為了國內首個沒有農村建制的城市。深圳完成這次土地改革之后，國家明確表示，其他城市不可以效法深圳。
所以，深圳也是唯一一個沒有宅基地和集體用地一說的城市。眾所周知，宅基地或集體用地上的房產轉讓，只能是村集體內成員，而深圳土地均為國有土地，因此在政策層面突破了這層限制。所以 深圳的小產權房除綠本和豬肝本外，都是可以自由流轉買賣的（雖然政策層面并不支持）。
所以說，深圳的小產權房交易從來沒有獲得過政策支持，但買賣在實質上并不存在問題。只是 需要
實際上，引起本次媒體曝光和政策打壓的罪魁禍首，是被暴炒的拆遷房、回遷房，是投機者的貪婪。對于大部分剛需自住和長線投資者來說，購買產權清新的深圳小產權房是沒有問題的，也是眼前通脹泛濫下較理想的避險資產之一。而且，因為最近的政策壓力抑制住了投機價格泡沫，其實當下是最好的入手時機。
人與人競爭歸根到底是認知水平的競爭，小產權投資同樣如此，碎片化的資訊于人無益。接下來老黃會系統地分享關于小產權購買投資的知識、經驗和攻略。下一篇我們分析，深圳小產權房哪些可以買，哪些不可以買，歡迎關注期待，有任何問題可以讓我咨詢哦。

對于在了解深圳小產權房，或在購買前有擔心疑慮的朋友來說，本文應該能解決你80%的問題。問題一：深圳小產權房今年（2021年）不是不讓買賣，不讓過戶了嗎？
其實深圳小產權房的交易20年一直以來都是約定成俗的民間交易，從來就沒有被支持過，也不存在過戶一說（房管局）。媒體幾乎每一年都會報道相關部門禁止交易的通知，但對實質的交易權益歸屬 來說并沒有造成實質的影響。
作為想買深圳小產權房自住或投資的你來說，只需要搞清楚一個最重要的點：賣家或原村民可以反悔嗎？以后拆遷可以賠償嗎？
當然深圳的確出現過賣家反悔，把買家告上法庭主張交易無效的案例，但法院幾乎都是支持買家權益的。
其次拆遷是否可以獲得賠償，這點幾乎是不用擔心，區別只在于賠商品房還是賠錢，賠多還是賠少的問題。
問題二：深圳小產權房到底有沒有保障，拆了會不會人財兩空 血本無歸？
這個問題以兩個層面回答：
1、兩證一書，歷史遺留（確保土地是買斷而不是租的），這類的小產權房（一般是農民房），幾乎不存在這類擔心，遇到拆遷，那就賺大了。
2、往最極端了說，買了綠本、大紅本的客戶，也不會人財兩空，即使被判交易無效，那也得讓原賣家歸還購房款。并且在實際案例中，法院可能會判原賣家支付一部分增值收益給買家。記住，在深圳，講規矩、講法律才是主流，沒有太多的黑惡勢力生存空間。
問題三：今年不是出了通知說不讓律師做見證了嗎？
這類通知其實隔一兩年就會出一次。律師見證這個事，從律師的角度解釋，其實就是見證了一個普通的民間交易，從真正的上位法角度來說，這個行為是法無禁止即為可行的。從相關部門口徑來說，律師見證是無效的，從實質操作來看，拆遷舊改、落戶、開天然氣、學位申請等權益都是可以直接用律師見證書來申請的。
以一句題外話作總結：在中國，憑良心誠信做事，低調做人就好，懂的朋友自然懂。
問題四：深圳小產權房可不可以分期，可不可以貸款？
答：可以，一般是首付五成，分期5年，利息一般4-7厘。但這種分期實質是走的你的信用貸，也就是說跟你的房子本身沒有半毛錢關系，是用的你的其他資質向銀行申請的，如公積金、保單、汽車等。
問題五：深圳小產權房可不可以落戶、申請學位？
寶安、龍華所有的小產權，包括村委統建樓、軍產房和農民房都可以落戶。憑律師見證書、兩個月的水電或然氣繳費清費到派出年申請即可。當然，前提是你已經是深圳戶口，并且要注意落戶之后會影響安居房或廉租房申請資格。
關于申請學位，所有小產權都具有一定的學位積分功能（僅憑這一點就比大部分紅本公寓強太多了，公寓不可落戶不可申請學位）。但積分會比商品房要低一些，按三類起始積分。
問題六：怎樣判斷一套小產權房值多少錢？
主要有三種方法：
1、鄰近商品房價折算法：小產權的合理市場價格，一般為鄰近商品房的30%上下；
2、租金折算法：小產權房的月租金一般為其合理價格的3%-4%，如一套月租3000元的小產權房，合理價格在90-100萬。
3、鄰近放盤小產權參考法：這種方法不用多說，多渠道多問問，自然就清晰了。
問題七：買了小產權房會影響安居房資格嗎？
如果落戶到小產權上，或有水電或天然氣開戶繳費記錄，會有影響。不過好在小產權房過戶簡易，有需要可以隨時賣出或更名。
更多相關問題，可以查看我以往的文章，還有問題的話可以私信我給你解答哦：

深圳住宅的價值相信不用我多說，在面積只有北京八分之一，人口承載卻差不多的一線城市里，人多地少、人多房少將是深圳一項長期的客觀矛盾。可以說深圳的住房壓力比香港也不遑多讓。
其實很多朋友擔心的并不是深圳這個地方的住宅（包括小產權房）的天然價值，而是擔心買了小產權有沒有保障？會不會只認原村民？業主反悔怎么辦？拆遷了會不會什么都沒有？
首先，中國有兩類小產權房，一類是深圳小產權房，一類是其他城市（包括北上廣）小產權房。深圳小產權房由于2004年的土地國有化改革，在政策間隙下，事實上獲得天然的可交易屬性，理論上可以賣給全世界的人。而其他城市的小產權房，由于土地屬性是宅基地或村集體用地，法理上只能賣給本集體內的人。這就是深圳小產權房的獨特性。
所以說，只要避開綠本、大紅本，無論是買深圳城中村的農民房，還是相對有規劃的村委統建樓、甚至是軍產房，都是完全沒問題的。具體表現在：拆遷可獲賠（商品房）、大部分可以落戶、申請學位（這點就比公寓強多了）。
而在20年的民間交易歷史中，糾紛很少，且產生糾紛的結果幾乎都是支持最后一任一家的權益，這方面案例可以自行問度娘。
說完了深圳小產權房的獨特性和保障性，還有一個重點：深圳小產權房有投資價值嗎？
房產的價值，其實體現在兩點：增值性和可流通性。
按增值速度來看，深圳小產權房其實跑贏了中國95% 以上城市的商品房！我記得2012年，龍華民治荔苑新村一個村委統建樓開盤，當時均價約3000元每平，一套100平的房只需要30多萬。跟300公里外的四線城市清遠的商品房基本是一樣的。但是來到2021年，這個荔苑大廈的100平三房已經漲到200多萬（近7倍），而此時清遠二手房房價，也才5000左右。對比一下，深圳小產權房幾乎漲了700%，而清遠的商品房才漲了60%。哪個更值得持有，一目了然！
再說可流通性，就是大家擔心的深圳小產權房買了之后好不好轉賣，轉賣有沒有效。從實質層面來說，這種交易的手續：律師見證，是被多方承認的，包括拆遷賠償權益，落戶、開天然氣、申請學位等。所以說，深圳小產權房的可流通性是完全不需要擔心的。