法律分析：河北省2021年城中村改造，2021年棚戶區(qū)改造工程，2021年老舊小區(qū)改造工程具體名單出爐。其中，石家莊2021年將啟動23個城中村改造，10個棚改項目和653個老舊小區(qū)改造項目。

法律依據(jù)：《國有土地上房屋征收與補償條例》 第八條 為了保障國家安全、促進國民經(jīng)濟和社會發(fā)展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需要征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定：

（一）國防和外交的需要；

（二）由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要；

（三）由政府組織實施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；

（四）由政府組織實施的保障性安居工程建設(shè)的需要；

（五）由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實施的對危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進行舊城區(qū)改建的需要；

（六）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。

2021年棚戶區(qū)改造計劃如下：

一、計劃開工項目：我縣2021年計劃新開工棚戶區(qū)改造項目2個，分別是高河城東地塊棚戶區(qū)改造項目900套，高河E-3地塊（二期）棚戶區(qū)改造項目800套，共計新開工1700套棚改房。

二、計劃基本建成項目：2021年計劃基本建成棚戶區(qū)改造項目5個，分別是石牌新區(qū)棚戶區(qū)改造項目1000套，高河鎮(zhèn)城東城中村改造項目444套，高河老街城中村改造項目300套，高河鎮(zhèn)高嶺路城中村改造項目400套，月山鎮(zhèn)老城棚戶區(qū)改造項目20套，共計基本建成2164套棚改房。

擴展資料：

為加快推進我區(qū)城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造和公租房建設(shè)工作，經(jīng)自治區(qū)人民政府同意，現(xiàn)將2021年城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造和公租房建設(shè)計劃下達給你們，請認真組織實施。

一、加快項目建設(shè)進度。各地市和相關(guān)單位要根據(jù)下達的城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造和公租房建設(shè)計劃任務(wù)，加快前期工作進度，履行項目審批程序，待資金落實到位后，抓緊開工建設(shè)。2021年4月底前，新建項目要完成規(guī)劃選址、用地預(yù)審、環(huán)境影響評價、節(jié)能評估。

社會穩(wěn)定風(fēng)險評估、初設(shè)及概算批復(fù)、招投標(biāo)等各項前期準(zhǔn)備工作；續(xù)建項目要全部復(fù)工。2021年6月底前，所有資金落實到位的新建項目要全部開工；配建、購買（或長期租賃）商品房作為公租房的，要完成協(xié)議簽訂或房屋交易手續(xù)工作。

二、加強項目建設(shè)管理。各地市要明確項目建設(shè)法人，嚴(yán)格落實責(zé)任，地市直項目由地市住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門為項目法人；縣（區(qū)）項目由縣（區(qū)）人民政府作為項目法人。新建項目按照“屬地管理，同級審批”的原則，優(yōu)化審批程序，縮短審批時限。

要嚴(yán)格執(zhí)行基本建設(shè)程序，實行項目法人終身負責(zé)制、招標(biāo)投標(biāo)制、合同管理制、工程監(jiān)理制、竣工驗收備案制，確保工程質(zhì)量和安全生產(chǎn)。各地市和相關(guān)單位要及時將2021年新建項目錄入國家重大項目建設(shè)庫，并按照發(fā)改部門的要求及時對項目建設(shè)情況進行調(diào)度。

三、確保資金及時到位。城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造按照“以獎代補”的方式由中央和自治區(qū)給予補助；公租房建設(shè)補助資金按照2020年補助標(biāo)準(zhǔn)測算補助額度，具體補助標(biāo)準(zhǔn)以實際下達為準(zhǔn)。各地市、縣（區(qū)）要積極落實地方配套資金，確保資金及時足額到位，嚴(yán)禁新增政府隱性債務(wù)。

要嚴(yán)格執(zhí)行基建項目財務(wù)管理有關(guān)規(guī)定，實行財政分賬核算，專款專用，避免中央和自治區(qū)補助資金長期閑置，堅決防止拖欠農(nóng)牧民工工資情況發(fā)生。

四、強化督促指導(dǎo)工作。地市住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門要會同發(fā)改、財政部門加大項目建設(shè)督促指導(dǎo)力度，認真做好城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造和公租房建設(shè)項目信息統(tǒng)計及情況報告工作，密切跟蹤計劃執(zhí)行情況，認真落實月報制度，每月25日前上報本地市城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造和公租房建設(shè)項目進展情況。

對項目建設(shè)進度緩慢的地市，自治區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳將進行專項督辦，對未能按時完成年度建設(shè)任務(wù)的，將報送自治區(qū)人民政府。

參考資料來源：懷寧縣人民政府-2021年棚戶區(qū)改造計劃

參考資料來源：西藏自治區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳-關(guān)于下達2021年城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造和 公租房建設(shè)計劃的通知

2008年，中共中央啟動保障性安居工程，并將國有林區(qū)（場）棚戶區(qū)（危舊房）、國有墾區(qū)危房、中央下放地方煤礦棚戶區(qū)改造作為重要內(nèi)容，加快了改造步伐。

2010年，中央全面啟動城市和國有工礦棚戶區(qū)改造工作，并繼續(xù)推進中國國有林區(qū)（場）棚戶區(qū)（危舊房）、國有墾區(qū)危房、中央下放地方煤礦棚戶區(qū)改造。

2012年，中國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等七部門近日聯(lián)合發(fā)出通知，要求加快推進棚戶區(qū)（危舊房）改造。針對各類棚戶區(qū)改造，七部門給出了完成期限。

其中，已納入中央下放地方煤礦棚戶區(qū)改造范圍的煤礦棚戶區(qū)，2013年年底前要基本建成；國有林區(qū)棚戶區(qū)和國有林場危舊房改造中任務(wù)較少的省（區(qū)、市）要爭取在2013年年底前完成改造，其他省（區(qū)、市）要力爭在2015年年底前基本完成。

還未完成的國有墾區(qū)危房改造，力爭在2015年年底前全面完成，有條件的地區(qū)要爭取在2014年年底基本完成。

2014年，中國國務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于進一步加強棚戶區(qū)改造工作的通知》，部署有效解決棚戶區(qū)改造中的困難和問題，推進改造約1億人居住的城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城中村。2014年（計劃）改造棚戶區(qū)470萬戶以上。

2016年，中國《政府工作報告》要求，2016年要開工改造600萬套。

擴展資料

1、政策優(yōu)惠，陽光操作。妥善處理棚戶區(qū)中歷史遺留的產(chǎn)權(quán)問題，對已經(jīng)取得房屋所有權(quán)證的房屋，依法賠償。充分考慮棚戶區(qū)居民的承受能力，做好與各項住房政策的銜接，妥善安置被拆遷居民。實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換或者貨幣補償。

2、破解復(fù)雜問題，必須堅持原則性和靈活性相統(tǒng)一，創(chuàng)新工作思路，用好、用活、用足政策；

3、加強棚戶區(qū)居民安置用房的建設(shè)質(zhì)量管理。盡可能通過公開招標(biāo)的方式選擇有實力的單位參與建設(shè)，加強工程質(zhì)量安全監(jiān)督管理，確保回遷安置房屋的建設(shè)質(zhì)量，防止因質(zhì)量問題引發(fā)矛盾糾紛。

4、要完善棚戶區(qū)改造后的公共服務(wù)功能。

5、要充分利用棚戶區(qū)在歷史上形成的優(yōu)點，并挖掘其潛力。

參考資料來源：百度百科-棚戶區(qū)改造房

參考資料來源：百度百科-棚戶區(qū)改造

2020年10月中國共產(chǎn)黨第十九屆中央委員會第五次全體會議審議通過了《中共中央關(guān)于制定國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十四個五年規(guī)劃和二〇三五年遠景目標(biāo)的建議》，明確提出實施城市更新行動。“實施城市更新行動”首次寫入我國五年規(guī)劃，“十四五”時期以及未來一段時間，城市更新的重要性提到了前所未有的高度，相關(guān)政策也進入密集出臺期。本文系統(tǒng)梳理2021年初以來中央及地方出臺的城市更新相關(guān)政策，總結(jié)上半年中央層面及地方層面城市更新政策特點，并對重點政策進行解讀，通過政策方向挖掘未來城市更新業(yè)務(wù)機遇，為城市更新服務(wù)商的業(yè)務(wù)布局提供參考。報告結(jié)構(gòu)如下圖所示：

中央加快實施城市更新行動

推動“十四五”老舊小區(qū)改造

▍實施城市更新行動，推進“三區(qū)一村”改造

3月4日-3月5日，全國政協(xié)十三屆四次會議和十三屆全國人大四次會議相繼召開，政府工作報告提出，“十四五”時期要“實施城市更新行動，完善住房市場體系和住房保障體系，提升城鎮(zhèn)化發(fā)展質(zhì)量”。隨后，4月13日發(fā)布的《2021年新型城鎮(zhèn)化和城鄉(xiāng)融合發(fā)展重點任務(wù)》中再次強調(diào)要實施城市更新行動，加快推進老舊小區(qū)、老舊廠區(qū)、老舊街區(qū)、城中村等改造，重點任務(wù)進一步確定了“三區(qū)一村”的城市更新方向。5月11日，住建部公布《城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造可復(fù)制政策機制清單（第三批）》，總結(jié)了各地在動員居民參與、改造項目生成、金融支持、市場力量參與等7個方面的可復(fù)制政策機制，供各地方學(xué)習(xí)與參考，有助于更好的推動城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作。

表：2021年以來中央部分城市更新政策

資料來源：中指研究院綜合整理

▍老舊小區(qū)改造成為城市更新核心發(fā)力點，“十四五”全國將完成21.9萬個城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，2021年全國老舊小區(qū)改造規(guī)模5.3萬個

3月12日，《中華人民共和國國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十四個五年規(guī)劃和2035年遠景目標(biāo)綱要》發(fā)布，提出要實施城市更新行動，推動城市空間結(jié)構(gòu)優(yōu)化和品質(zhì)提升，“十四五”期間要完成2000年底前建成的21.9萬個城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造。

資料來源：中指研究院綜合整理

4月13日，國家發(fā)展和改革委員會發(fā)布《2021年新型城鎮(zhèn)化和城鄉(xiāng)融合發(fā)展重點任務(wù)》，明確提出要實施城市更新行動。其中，2021年老舊小區(qū)的改造規(guī)模將超過5萬個，高出去年近四成，改造力度較大。

2020年下半年以來，中央在重大會議、文件中多次提到實施城市更新行動，可以看出城市更新在我國新型城鎮(zhèn)化進程中的重要地位。特別是“十四五”時期老舊小區(qū)的改造存在大量的市場機會。據(jù)此前公開數(shù)據(jù)顯示，截至2019年，全國共有老舊小區(qū)近16萬個，涉及居民超過4200萬戶，建筑面積約為40億平方米，投資總額可達4萬億元，如改造期為五年，每年可新增投資約8000億元以上。如果按照規(guī)劃綱要提出的21.9萬個老舊小區(qū)改造體量，那拉動的投資將更加巨大。

各地城市更新發(fā)展勢頭強勁

相關(guān)政策密集出臺

▍各地“十四五”規(guī)劃綱要聚焦城市更新

2021年上半年，北京、上海、深圳、廣州、廈門、天津、南京、杭州、無錫、西安、青島、寧波、昆明、濟南、溫州、福州、重慶等城市均在城市層面的“十四五”規(guī)劃綱要中提出要實施城市更新行動，積極推進老舊小區(qū)、棚戶區(qū)、城中村等改造進程。其中，深圳、南京、青島、濟南等城市均明確提出要推動城市有機更新，有助于城市的高質(zhì)量發(fā)展。

表：部分重點城市“十四五”規(guī)劃綱要中城市更新相關(guān)內(nèi)容

資料來源：中指研究院綜合整理

▍各地密集發(fā)布老舊小區(qū)改造相關(guān)政策

2021年上半年，廣東、浙江、山東、福建、寧夏、北京、重慶、上海、廣州、杭州、蘭州、忻州等地先后發(fā)布老舊小區(qū)改造的管理辦法及相關(guān)規(guī)定。其中，重慶發(fā)布的《重慶市城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造和社區(qū)服務(wù)提升項目管理辦法（試行）》是國內(nèi)省級層面首個出臺的針對城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造項目的管理辦法，《管理辦法》針對重慶市老舊小區(qū)改造項目的計劃、資金、設(shè)計、實施、驗收等全流程管理作出規(guī)定，對推動城市老舊小區(qū)改造進程有重要作用。此外，福建公布老舊小區(qū)改造負面清單，山東發(fā)布老舊小區(qū)改造工程質(zhì)量安全管理等文件，對老舊小區(qū)的改造范圍、實施方案、資金使用、工程管理等作出相關(guān)規(guī)定，有助于進一步提升老舊小區(qū)的改造水平。

表：2021年初以來重點省市老舊小區(qū)改造部分政策

資料來源：中指研究院綜合整理

▍地方城市更新指導(dǎo)性文件陸續(xù)發(fā)布，模式差異較大

2021年初以來，隨著城市更新的不斷發(fā)展，越來越多的管理辦法、實施細則等政策文件陸續(xù)發(fā)布，多省市因地制宜構(gòu)建城市更新頂層政策體系。廣東省、佛山、廈門、徐州、長沙、福州、成都、河北、無錫、北京、重慶、貴州、廣州等地先后發(fā)布城市更新實施意見、管理辦法、更新導(dǎo)則等文件，推動城市更新的管理更加細化、專業(yè)、前瞻性。其中，6月10日，北京發(fā)布了《關(guān)于實施城市更新行動的指導(dǎo)意見》，隨后其配套的四個實施細則也正式發(fā)布，《意見》從總體要求、強化規(guī)劃引領(lǐng)、主要更新方式、組織實施、配套政策、保障措施六大方面，對北京市接下來城市更新行動的實施方式做出了明確指引，引起了社會的廣泛關(guān)注。6月18日重慶發(fā)布《重慶市城市更新管理辦法》，對城市更新的內(nèi)容、工作機制、規(guī)劃計劃等作出相關(guān)規(guī)定，并提出鼓勵市場化運作的一系列大力度支持政策。北京、重慶、成都先后發(fā)布城市更新意見、辦法、導(dǎo)則，將對全國其他城市下一階段城市更新相關(guān)政策的制定和出臺形成示范效應(yīng)。此外，廣州近期也開始針對城市更新進行立法，將成為繼深圳之后的第二個具有城市更新條例的城市。各城市政策差異明顯，北京、成都更加強調(diào)城市有機更新，重慶鼓勵市場化力度較大，廣東地區(qū)的城市則以進一步完善現(xiàn)有政策體系為主。總體來看，我國的城市更新呈現(xiàn)出多維價值、多元模式、多學(xué)科探索和多維度治理的新局面。

表：2021年以來重點城市城市更新指導(dǎo)性政策

資料來源：中指研究院綜合整理

▍各地積極拓寬城市更新資金來源渠道

從棚改、城中村改造，到老舊小區(qū)改造，國內(nèi)城市更新發(fā)展的進程中，資金一直是推進各類更新改造業(yè)務(wù)的難題。為了解決這一問題，中央及地方積極引入社會資本，由政府、企業(yè)、社區(qū)三方共同參與、通力合作。在此背景下，江蘇、北京、重慶、上海等地積極拓展城市更新資金來源渠道。4月22日，北京市住建委發(fā)布《關(guān)于引入社會資本參與老舊小區(qū)改造的意見》，逐步形成居民出一點、企業(yè)投一點、產(chǎn)權(quán)單位籌一點、補建設(shè)施收益一點、政府支持一點等“多個一點”資金分擔(dān)方式，鼓勵金融機構(gòu)參與投資市區(qū)政府設(shè)立的老舊小區(qū)改造等城市更新基金；4月29日，國開行重慶分行向重慶市首個城市更新項目發(fā)放貸款17.5億元，預(yù)示著政策性貸款將在“十四五”期間為城市更新繼續(xù)提供重要的資金來源。

6月2日，上海城市更新基金正式成立。基金總規(guī)模約800億元，為目前全國落地規(guī)模最大的城市更新基金，將定向用于投資舊區(qū)改造和城市更新項目，促進上海城市功能優(yōu)化、民生保障、品質(zhì)提升和風(fēng)貌保護。上海地產(chǎn)集團與招商蛇口、中交集團、萬科、國壽投資、保利發(fā)展、中國太保、中保投資等合作機構(gòu)簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，由上海本土國企與大型開發(fā)商和險資共同成立城市更新基金。

今年2月，上海政府印發(fā)《關(guān)于加快推進本市舊住房更新改造工作的若干意見》，提出“十四五”期間要“…全面啟動以拆除重建（含原址改建）為主的280萬平方米不成套職工住宅和小梁薄板房屋的更新改造；力爭2000年底之前建成、納入改造范圍、符合改造條件的各類舊住房改造實現(xiàn)全覆蓋；實施5000萬平方米各類舊住房的更高水平更新改造…” 可以看出，上海城市更新的規(guī)模較大，本地的國企、央企，以及一些具有城市更新經(jīng)驗的企業(yè)將是上海舊改工作的主要參與者。

不同類別的城市更新項目面臨的難點不同，但資金難平衡始終是共性問題。特別是對整片區(qū)域的更新改造，此類項目體量大、周期長，資金平衡困難，除了開發(fā)資金外，居民、商戶的拆遷補償與安置等資金是最主要的資金支出，并且需要提前籌措到位。因此，城市更新項目需要多渠道的資金來源，引導(dǎo)社會資本的參與，緩解資金籌措難的困境。800億城市更新基金的成立將有助于緩解舊改的資金壓力，保障項目穩(wěn)定推進，也將對上海舊改工作的順利開展起到推動的作用。

表：2021年初以來重點城市城市更新相關(guān)金融政策

資料來源：中指研究院綜合整理

從全國更早以前的情況來看，廣東省城市更新進展快、規(guī)模大，對資金的需求旺盛，僅靠財政資金難以多點、持續(xù)性支撐城市更新改造建設(shè)，因此城市更新基金成立的時間也相對較早。2017年7月，廣州就成立了總規(guī)模達2000億元的“廣州城市更新基金”；同年12月，深圳福田與深圳建行成立了“福田區(qū)城市更新基金”總規(guī)模100億元，是政府與銀行“政銀合作”模式的創(chuàng)新；2018年6月，東莞也設(shè)立城市更新基金，首期基金規(guī)模為1.5億元，由鎮(zhèn)政府出資3000萬元，金融機構(gòu)出資1.2億元。近年來，多地相繼設(shè)立城市更新基金，有助于吸引更多的銀行資本、保險資本以及其他社會資本共同參與城市更新建設(shè)，為推進項目的更新工作提供資金保障。

重點城市政策解讀

▍北京：持續(xù)推進首都城市有機更新

6月10日，北京市人民政府發(fā)布了《關(guān)于實施城市更新行動的指導(dǎo)意見》，從總體要求、強化規(guī)劃引領(lǐng)、主要更新方式、組織實施、配套政策、保障措施六大方面，對北京市接下來城市更新行動的實施方式做出了明確指示，引起了社會的廣泛關(guān)注。

表：《關(guān)于實施城市更新行動的指導(dǎo)意見》核心內(nèi)容

資料來源：中指研究院綜合整理

此次新政的出臺對前期有利于統(tǒng)籌推進北京全市層面的城市更新工作，未來北京城市的有機更新將全面加速。

第一，“有機更新”是北京市未來城市更新總基調(diào)。《意見》在實施城市更新行動的基本原則部分，明確提出“城市更新主要是指對城市建成區(qū)(規(guī)劃基本實現(xiàn)地區(qū))城市空間形態(tài)和城市功能的持續(xù)完善和優(yōu)化調(diào)整，是小規(guī)模、漸進式、可持續(xù)的更新”，這正是有機更新的精髓。作為首都，北京城市歷史悠久、文化厚重，更加需要通過有機更新推動城市的高質(zhì)量發(fā)展。

第二，突出老舊小區(qū)改造，兼顧多種更新模式。《意見》中提出了北京市未來的六種主要更新方式，包括：01.老舊小區(qū)改造、02.危舊樓房改建、03.老舊廠房改造、04.老舊樓宇更新、05.首都功能核心區(qū)平房(院落)更新、06.其他類型（公共空間、產(chǎn)業(yè)園、棚改等）。新政將“老舊小區(qū)改造”列為北京市城市更新的首要方式。從北京近年來出臺的城市更新相關(guān)政策來看，老舊小區(qū)改造相關(guān)政策的提及不斷增多，尤其進入2021年以來，老舊小區(qū)改造相關(guān)政策不斷細化完善。

第三，保障租賃住房房源。城市更新成北京市租賃房房源獲取的重要途徑之一。《意見》提出的六種主要更新方式中，有兩種提到可發(fā)展租賃住房，包括：危舊樓房改建-“居民異地安置或貨幣安置后騰退的房屋，可作為租賃房等保障房使用。”；首都功能核心區(qū)平房(院落)更新-“鼓勵騰退空間用于傳統(tǒng)文化展示、體驗及特色服務(wù)，建設(shè)眾創(chuàng)空間或發(fā)展租賃住房。”

第四，城市各功能區(qū)實行差異化的更新原則。“首都功能核心區(qū)以保護更新為主，中心城區(qū)以減量提質(zhì)更新為主，城市副中心和平原地區(qū)的新城結(jié)合城市更新承接中心城區(qū)功能疏解，生態(tài)涵養(yǎng)區(qū)結(jié)合城市更新適度承接與綠色生態(tài)發(fā)展相適應(yīng)的城市功能。”因此，企業(yè)在北京開展城市更新業(yè)務(wù)需要結(jié)合各功能區(qū)的特點精準(zhǔn)推進。

第五，創(chuàng)新性政策多。特別是“責(zé)任規(guī)劃師、建筑師全程參與”在全國層面也具有創(chuàng)新之處；提出地下空間復(fù)合利用也具有前瞻性（但后期地下空間產(chǎn)權(quán)問題不好確定，仍然需要相關(guān)政策的支持）；配套政策從規(guī)劃、土地、資金三方面為更新保駕護航，將部分現(xiàn)有成功的實踐形成政策，進一步擴大了適用范圍。

整體來看，此次《意見》的出臺充分體現(xiàn)北京的城市更新更加強調(diào)漸進式、保護式，在用地政策上，并不強調(diào)一二級聯(lián)動的舊改模式，而是強調(diào)功能的優(yōu)化，更加注重政府對關(guān)鍵環(huán)節(jié)的主導(dǎo)性作用。隨著北京城市更新指導(dǎo)意見、實施細則的落地，將推動社會資本積極入場，形成城市更新的“北京模式”。

▍重慶：城市更新市場運作開啟新時代

6月18日，重慶發(fā)布《重慶市城市更新管理辦法》（以下簡稱《辦法》）。《辦法》主要圍繞工作機制、規(guī)劃計劃、項目實施、資金籌措、政策支持等方面，全面支持重慶開展城市更新。

表：《重慶市城市更新管理辦法》核心內(nèi)容

資料來源：中指研究院綜合整理

整體來看，重慶本次發(fā)布的《管理辦法》在此前《工作方案》的基礎(chǔ)上進一步提高了政策層級，有助于進一步推動城市更新工作在全市的全面實施，其做法和力度與廣東省較為相似，將極大提升社會資本入場積極性，可以說是重慶城市更新發(fā)展的重要分水嶺。

第一，政策層級高。以政府行政規(guī)章級別的政策確保后期相關(guān)事項有效落地，包括管理機構(gòu)的組建，相關(guān)規(guī)劃計劃的制定等。

第二，市場化導(dǎo)向。本次重慶城市更新新政在涉及土地出讓的政策規(guī)定（協(xié)議出讓或帶條件入市）、一定條件下的建筑面積支持、跨項目統(tǒng)籌、按規(guī)定享受相關(guān)財稅扶持政策、優(yōu)秀項目評價等方面均力度較大。供地政策解決了企業(yè)參與更新的盈利困境，特別是“協(xié)議出讓或帶條件入市”的政策規(guī)定有利于企業(yè)實現(xiàn)一二級聯(lián)動，進而實現(xiàn)城市綜合開發(fā)運營（一二三級聯(lián)動），價值鏈條的拉長將極大提高社會資本參與城市更新的積極性以及更新的可持續(xù)性。

第三，管理前瞻性。本次重慶城市更新新政充分吸取了城市更新優(yōu)秀地區(qū)的典型做法，同時也充分結(jié)合重慶自有特征，在管理模式和實施路徑上有較多的創(chuàng)新點，在政府治理上體現(xiàn)出了極大的前瞻性。城市更新的復(fù)雜性決定了對有效的政府治理更加依賴，建立健全城市更新數(shù)據(jù)庫、設(shè)立城市更新專家委員會、編制市級城市更新專項規(guī)劃、擬定轄區(qū)城市更新年度計劃、以城市體檢推動城市更新、政府引導(dǎo)、項目入庫管理、在市級層面成立統(tǒng)籌領(lǐng)導(dǎo)小組、部分審批事項下放至各區(qū)等方面均有利于構(gòu)建完善的城市更新治理體系，提升城市更新推進效率。

對市場主體來說，更了解當(dāng)?shù)匚幕纳罡头科缶哂刑烊坏膬?yōu)勢，此次政策開啟了重慶城市更新市場化運作的新階段，企業(yè)需要充分把握此次政策帶來的巨大投資機遇，通過一二級聯(lián)動，城市綜合開發(fā)運營等形式參與城市更新，實現(xiàn)企業(yè)與城市的共成長。

總結(jié)與展望

整體來看，2021年初以來，在中央城市更新戰(zhàn)略方向之下，我國各地進入城市更新的快速發(fā)展期，但由于不同城市的發(fā)展程度不同，規(guī)劃定位不同，各地對于城市更新的頂層設(shè)計和實施細則都有較大區(qū)別。具體到土地政策、審批流程、主管機構(gòu)、實施方式也都存在明顯差異。各地政策的推進情況將直接影響到城市更新的發(fā)展速度與規(guī)模。

未來，城市更新政策將呈現(xiàn)出三大趨勢。第一，出臺城市更新政策的城市仍將不斷增多，特別是一二線城市，政策的出臺將首先集中在京津冀、長三角、珠三角、成渝等城市群；第二，模式分化，但整體更加強調(diào)市場化運作，南方城市城市更新普遍市場化程度更高；第三，規(guī)劃、土地、資金等支持性政策更加落地，部分城市力度較大，為房企參與城市綜合開發(fā)運營提供了新的契機。

政策風(fēng)口之下，對市場主體的發(fā)展影響深遠！雖然不同的城市城市更新實施模式差異較大，企業(yè)能夠參與的程度也不一樣。但無論哪種模式，都將釋放巨大的投資空間。目前，在二級開發(fā)領(lǐng)域具備強大優(yōu)勢的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已經(jīng)成為參與城市更新的重要力量，多數(shù)品牌房企結(jié)合自身的資源及能力優(yōu)勢已不同程度進入城市更新領(lǐng)域。而從過去的實踐來看，廣東省的三舊改造讓深度參與其中的房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)了自身價值增長與城市復(fù)興的共贏。在這一輪的政策風(fēng)口之下，具備集團產(chǎn)業(yè)資源、資金優(yōu)勢、商業(yè)運營能力、物業(yè)服務(wù)能力的企業(yè)，更應(yīng)該積極開展不同類別的城市更新業(yè)務(wù)，實現(xiàn)既有業(yè)務(wù)與城市更新業(yè)務(wù)的緊密互動。