法律分析：
一般性的宣傳廣告只是要約邀請，而非要約。如果在開發商的廣告宣傳中有關承諾，如關于裝修、小區配套設施、房屋設計等方面的描繪和承諾是符合要約的前述特點時，開發商虛假宣傳的行為就構成了違約，應當按照合同約定承擔違約責任。
(1)房地產商發布了虛假廣告。購房者要能夠證明廣告的內容是虛假的或者部分是虛假的，這種虛假是房地產商主觀故意所為。這是房地產商承擔責任的前提。
(2)購房者是受到欺騙和誤導。購房者因為依賴(虛假)廣告，對該廣告承諾的內容抱有期望才購買房屋的，即受到了欺騙和誤導。如果購房者在購房前已知或應知廣告內容虛假，或者購房者的購房行為與虛假廣告無關，則不能認為是受到了欺騙和誤導。
(3)購房者的合法權益受到了侵害。購房者的合法權益受到實際發生的損害，這種損害包括財產的、金錢的、精神的。

法律依據：
《中華人民共和國反不正當競爭法》
第八條 經營者不得對其商品的性能、功能、質量、銷售狀況、用戶評價、曾獲榮譽等作虛假或者引人誤解的商業宣傳，欺騙、誤導消費者。
經營者不得通過組織虛假交易等方式，幫助其他經營者進行虛假或者引人誤解的商業宣傳。
第十七條 經營者違反本法規定，給他人造成損害的，應當依法承擔民事責任。

衍生問題：
要約邀請條件下不承擔民事責任嗎？
根據要約邀請的一般原理，要約邀請并不具有法律拘束力，如果商品房廣告主作出的宣傳廣告為要約邀請，并且沒有實際履行，從理論上講并不承擔民事責任。至于是否違反《廣告法》《房地產廣告發布暫行規定》等相關規定問題，因涉及行政責任，在此不贅述。

法律主觀：

如果開發商的虛假宣傳具體確定了房屋及相關設施所作的說明和允諾，并對 簽訂購房合同 產生了重要影響，應 承擔違約責任 。依據合同約定 承擔賠償責任 。根據《最高人民法院關于審理 商品房買賣 合同糾紛案件 適用法律若干問題的解釋》第三條，商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和要約具體確定，并對 商品房買賣合同 的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。

法律客觀：

《中華人民共和國 反不正當競爭法 》第二十條 經營者違反本法第八條規定對其商品作虛假或者引人誤解的商業宣傳，或者通過組織虛假交易等方式幫助其他經營者進行虛假或者引人誤解的商業宣傳的，由監督檢查部門責令停止違法行為，處二十萬元以上一百萬元以下的罰款;情節嚴重的，處一百萬元以上二百萬元以下的罰款，可以吊銷 營業執照 。 經營者違反本法第八條規定，屬于發布虛假廣告的，依照《中華人民共和國 廣告法 》的規定處罰。 《中華人民共和國反不正當競爭法》第二十七條 經營者違反本 法規 定，應當承擔 民事責任 、行政責任和刑事責任，其財產不足以支付的，優先用于承擔民事責任。