土地使用權(quán)是可以進行轉(zhuǎn)讓的，但是必須要符合法律規(guī)定的條件，而且還要慎得各個部門的同意才能進行辦理，土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓就意味著自己的土地擁有權(quán)利會轉(zhuǎn)讓給別人，從而所有材料要進行變更。

一、法律規(guī)定土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓嗎?      根據(jù)《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》，我國國有土地使用權(quán)是可以轉(zhuǎn)讓的。      第十九條 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為，包括出售、交換和贈與。未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)、利用土地的，土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。      第二十條 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓應(yīng)當簽訂轉(zhuǎn)讓合同。      第二十一條 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時，土地使用權(quán)出讓合同和登記文件中所載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移。      第二十二條 土地使用者通過轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)，其使用年限為土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限減去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。      第二十三條 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時，其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓。      第二十四條 地上建筑物、其他附著物的所有人或者共有人，享有該建筑物、附著物使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)。土地使用者轉(zhuǎn)讓地上建筑物、其他附著物所有權(quán)時，其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓，但地上建筑物、其他附著物作為動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的除外。      第二十五條 土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當依照規(guī)定辦理過戶登記。      土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)分割轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門和房產(chǎn)管理部門批準，并依照規(guī)定辦理過戶登記。      第二十六條 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價格明顯低于市場價格的，市、縣人民政府有優(yōu)先購買權(quán)。      土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的市場價格不合理上漲時，市、縣人民政府可以采取必要的措施。      第二十七條 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓后，需要改變土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的土地用途的，依照本條例第十八條的規(guī)定辦理。二、農(nóng)村土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓有條件      1、農(nóng)村宅基地使用權(quán)只可以在本村沒有宅基地家庭之間才能轉(zhuǎn)讓，并且要到鄉(xiāng)政府申請，縣政府審核，最后鄉(xiāng)政府給你下發(fā)相關(guān)文件的時候轉(zhuǎn)讓才是合法的。相反如果沒有經(jīng)過申請就私自轉(zhuǎn)讓的是不合法的。      2、農(nóng)村耕地轉(zhuǎn)讓是比較方便的，只要發(fā)包方和受讓方簽好農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)合同就屬于合法了，但是后期發(fā)包方可以監(jiān)督承包方對土地使用權(quán)，如果是濫用土地的話是有權(quán)收回的。      3、家庭聯(lián)產(chǎn)承包耕地的使用權(quán)轉(zhuǎn)讓必須要經(jīng)過村委會建立檔案，才是合法的，如果你沒有去村委會建立檔案就是不合法的，屬于私自交易。      綜合上面所說的，土地使用權(quán)一般就只有擁有土地的人才可以得到，而且土地使用權(quán)如果要進行轉(zhuǎn)讓的話，就需要按照法律規(guī)定的條款來進行，所以，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)是屬于一件大事，一定要合法的提交所有的材料，這樣才能更好的保障自己的合法權(quán)益。

一、 土地轉(zhuǎn)讓 法律規(guī)定 1、《中華人民共和國土地管理法》(2004年) 第六十三條 農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè);但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使 土地使用權(quán) 依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。 2、《中華人民共和國 物權(quán)法 》第九十七條處分共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)以及對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)作重大修繕的，應(yīng)當經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但共有人之間另有約定的除外。 3、《中華人民共和國物權(quán)法》第1百零六條 無處分權(quán)人將不動產(chǎn)或者動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回;除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權(quán)： (一)受讓人受讓該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)時是善意的; (二)以合理的價格轉(zhuǎn)讓; (三)轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。 受讓人依照前款規(guī)定取得不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權(quán)的，原所有權(quán)人有權(quán)向無處分權(quán)人請求賠償損失。 4、《中華人民共和國物權(quán)法》第1百五十三條 宅基地使用權(quán) 的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國家有關(guān)規(guī)定。對于 農(nóng)村房屋買賣合同 ，至今也沒有任何一條法律或行政 法規(guī) 禁止農(nóng)村房屋的買賣，也沒有哪一條法律或行政法規(guī)對 農(nóng)村房屋買賣 做出了禁止性規(guī)定。即使有地方法規(guī)或地方政府的規(guī)章，在認定買賣行為是否有效上，法院也不會適用地方法規(guī)或地方政府的規(guī)章而認定買賣行為無效。因此，農(nóng)村房屋是可以買賣的。 二、土地轉(zhuǎn)讓的方式 1.買賣 作為 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓 的最廣泛的方式，買賣以價金的支付為土地使用權(quán)的對價。由于“買賣”是土地使用權(quán)“轉(zhuǎn)讓”的主要表現(xiàn)形式，我們通常所說的土地使用權(quán)“轉(zhuǎn)讓”指的就是土地使用權(quán)“買賣”。下文關(guān)于土地使用權(quán) 轉(zhuǎn)讓合同 的討論實際上也是關(guān)于土地使用權(quán) 買賣合同 的討論，所以說，“轉(zhuǎn)讓”有廣、狹兩個概念之分，當“轉(zhuǎn)讓”是廣義概念時，它包括所有的以權(quán)利主體變更為目的土地使用權(quán)的移轉(zhuǎn)行為;當“轉(zhuǎn)讓”是狹義概念時，它與買賣具有同樣的涵義。 2.抵債 抵債是買賣的一種特殊形式，只不過價金支付的條件和期限不同而已。在土地使用權(quán)買賣時，土地使用權(quán)的移轉(zhuǎn)和價金的支付是對等進行的，而在以土地使用權(quán)抵債時，價金支付在前，所抵之債視為已付之價金。 3.交換 以交換的方式轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，土地使用權(quán)的對價不是價金，而是其他財產(chǎn)或特定的財產(chǎn)權(quán)益。土地使用人將土地使用權(quán)移轉(zhuǎn)給受讓人，以此取得受讓人提供的其他財產(chǎn)或特定的財產(chǎn)權(quán)益。 4.作價入股 作價入股介于買賣和交換之間，既類似買賣，又類似交換。說它類似買賣，是因為將土地使用權(quán)用來作價，所作之價如同買賣之價金;說它類似交換，是因為土地使用權(quán)被用來入股，所得之股如同其他財產(chǎn)或特定的財產(chǎn)權(quán)益。 5.合建 在開發(fā)房地產(chǎn)時，合建與以土地使用權(quán)作價入股都屬于一方出地、他方出錢建房的合作形式。為合作建房的目的而設(shè)立獨立法人的，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的對價是股權(quán);不設(shè)立獨立法人，而采取加名的方式，或甚至不加名、僅以合建合同約定合作各方產(chǎn)權(quán)分配的，土地使用權(quán)的對價是房屋建成以后的產(chǎn)權(quán)。因合建而分配產(chǎn)權(quán)以后原土地使用人雖然擁有部分房屋產(chǎn)權(quán)及該房屋占用范圍和公用面積的土地使用權(quán)，卻不再擁有原來意義上的土地使用權(quán)，可視為交換的一種特殊形式，即用地人以部分土地使用權(quán)換取房屋產(chǎn)權(quán)。 6.贈予 贈予是用地人將其土地使用權(quán)無償移轉(zhuǎn)給受贈人的法律行為。以贈予方式轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，土地使用權(quán)的移轉(zhuǎn)沒有直接的對價，它無需價金的支付或財產(chǎn)權(quán)利的提供作為對應(yīng)條件。但土地使用權(quán)贈予合同可能會附加其他條件，如用地人在將土地贈予給學(xué)校使用時，可能會將土地的使用限于與教育有關(guān)的目的。 7. 繼承 在用地人是自然人時，用地人的死亡會使其 繼承人 取得相應(yīng)的土地使用權(quán)。在用地人是法人或其他組織時，其合并或分立也會導(dǎo)致合并或分立之后的主體取得相應(yīng)的土地使用權(quán)。通過繼承取得土地使用權(quán)時，土地使用權(quán)的移轉(zhuǎn)也沒有直接的對價，但可能會有間接的對價，如在通過合并取得土地使用權(quán)的法律關(guān)系中，新公司繼承了原公司的財產(chǎn)，也會繼承原公司的 債務(wù) ，新公司取得土地使用權(quán)的對價，可能以承擔(dān)原公司的其他債務(wù)的方式體現(xiàn)出來 土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，國家對此有著明確的規(guī)定，因為土地屬于國家，對于個人來說，只有自己使用的權(quán)利，所以對于此類問題，自己一定要多注意，有關(guān)的手續(xù)辦理是否符合有關(guān)的規(guī)定，如果自己不能進行一定的處理就會導(dǎo)致自己的問題加劇。

法律主觀：

一、國有 建設(shè)用地使用權(quán) 轉(zhuǎn)讓條件
根據(jù)現(xiàn)行的法律，出讓土地的使用權(quán)是可以轉(zhuǎn)讓的，但轉(zhuǎn)讓必須符合法律的規(guī)定條件，我國房地產(chǎn)管理法第 38條規(guī)定，以出讓方式取得的土地使用權(quán)，其轉(zhuǎn)讓必須符合三個條件：
第一，按照出讓 合同 約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；
第二，按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件；
第三，建成的房屋必須有房屋所有權(quán)證書。
二、國有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的概念
我國的土地制度實行雙軌制，即土地歸國有和集體所有。根據(jù)法律的規(guī)定 房地產(chǎn)開發(fā) 企業(yè)的開發(fā)用地必須是而且只能是國有土地，開發(fā)用地獲得的途徑主要有兩個：第一是通過協(xié)議出讓和招標、拍賣和掛牌的形式出讓取得；第二是從已取得國有土地使用權(quán)的開發(fā)企業(yè)或其他經(jīng)濟組織處轉(zhuǎn)讓取得。
國有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用者將土地使用權(quán)或者隨地上建筑物、其他附著物通過出售、交換和贈與等方式轉(zhuǎn)移給他人的行為，包括國有出讓土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓和國有劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓兩種情況，其中通過國有出讓土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式取得開發(fā)用地由于更能體現(xiàn)市場經(jīng)濟資源配置靈活靈敏的特點，在房地產(chǎn)開發(fā)中逐漸成為房地產(chǎn)商 “拿地”的普遍方法。
三、建設(shè)用地使用權(quán)的處分有什么 注意事項
1 ．建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈與或者抵押的，當事人應(yīng)當采取書面形式訂立相應(yīng)的合同。使用期限由當事人約定，但不得超過建設(shè)用地使用權(quán)的剩余期限。
2 ．建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈與的，應(yīng)當向登記機構(gòu)申請變更登記。
3 ．建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈與的，附著于該土地上的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施一并處分。建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈與的，該建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并處分。這就是建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)中的 “ 房隨地走 ”“ 地隨房走 ” 原則。《城市房地產(chǎn)管理法》第 32 條明確規(guī)定： “ 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓、抵押。 ”
4 ．建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿前，因公共利益需要提前收回該土地的，應(yīng)當依照 民法典 的規(guī)定對該土地上的房屋及其他不動產(chǎn)給予補償，并退還相應(yīng)的出讓金。綜上所述，通過行政劃撥方式取得的國有建設(shè)用地使用權(quán)，是不能夠進入市場進行轉(zhuǎn)讓的。

法律客觀：

《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》
第三十九條
以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當符合下列條件：
（一）按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；
（二）按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。

一、我國城市土地使用制度的立法現(xiàn)狀

我國土地使用制度改革以后，城市土地使用權(quán)開始進入流通領(lǐng)域。城市土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)法律關(guān)系作為一種主體法律地位平等地民事法律關(guān)系，其流轉(zhuǎn)途徑主要表現(xiàn)為國有土地使用權(quán)的出讓、轉(zhuǎn)讓、抵押、出租等。改革開放以來，我國關(guān)于土地的立法進入了一個新時期。通過進一步完善建設(shè)用地法律制度，確立城市土地國家所有制，頒布《土地管理法》和《城市房地產(chǎn)管理法》，以及進一步修改《土地管理法》，基本確立了我國土地法律體系的基本框架。僅就促進和規(guī)范城市國有土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)而言，我國的有關(guān)立法基本遵循了堅持社會主義土地公有制、堅持土地有償使用、堅持合理利用土地、切實保護耕地以及土地統(tǒng)一管理的主要原則。

目前，我國涉及城市土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的立法包括：(1)憲法。(2)由全國人大或人大常委會依據(jù)《憲法》制定的、涉及調(diào)整城市土地法律關(guān)系的法律。(3)國務(wù)院根據(jù)憲法和法律的授權(quán)制定的施行于全國的行政法規(guī)。(4)國務(wù)院所屬的土地部門根據(jù)法律、法規(guī)和國務(wù)院的授權(quán)，在其職權(quán)范圍內(nèi)發(fā)布的行政規(guī)章。(5)地方性法規(guī)、自治條例、單行條例和地方政府的行政規(guī)章。(6)最高人民法院的司法解釋等指導(dǎo)性文件。上述法律法規(guī)、司法解釋的制定和實施，構(gòu)建了城市土地使用法律制度的基本體系，樹立了依法規(guī)范使用土地資源的觀念，用法律手段確認和保護了土地使用人的合法權(quán)益，規(guī)制了土地使用過程，維護了土地使用市場交易秩序，為城市土地使用權(quán)的產(chǎn)生、市場流轉(zhuǎn)以及物權(quán)立法奠定了基礎(chǔ)。

然而，相對于迅猛發(fā)展的房地產(chǎn)業(yè)來看，我國城市土地立法現(xiàn)實是明顯滯后的。具體表現(xiàn)為：第一，現(xiàn)行立法缺乏與其他相關(guān)法律法規(guī)的協(xié)調(diào)配合，對可持續(xù)發(fā)展的認識有待于提高和落實。第二，立法主體過多，立法的標準不統(tǒng)一，存在立法沖突和立法漏洞現(xiàn)象。第三，行政規(guī)章的效力等級較低和變動頻繁不利于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和土地使用權(quán)的正常流轉(zhuǎn)。第四，土地行政管理體制尚未理順，對土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的行政干預(yù)較多。第五，土地使用權(quán)出讓市場和轉(zhuǎn)讓市場的分隔管理，以及有無地上建筑物的土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的分割管理，導(dǎo)致國家和地方政府無法及時、全面了解城市土地二、三級市場的權(quán)屬變動情況和一級市場的交易情況，無法協(xié)調(diào)統(tǒng)一管理行為，引導(dǎo)城市土地使用權(quán)的合法流轉(zhuǎn)。

二、城市土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的現(xiàn)實問題

目前，從人民法院的審判實踐中可以發(fā)現(xiàn)，在城市土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)中存在以下一些主要問題：

l、劃撥土地使用權(quán)人不繳納土地出讓金，不辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)，以合作開發(fā)、合作建房、投資入股等各種名義，用劃撥土地牟取利益，或在土地隱形市場非法交易劃撥土地。2、以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目為名，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)。3、在尚未簽訂土地使用權(quán)出讓合同或尚未交納土地出讓金，亦未辦理《國有土地使用權(quán)證》的情況下，將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓他人或同他人聯(lián)合開發(fā)經(jīng)營。4、擅自轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，不經(jīng)有關(guān)部門審核同意，也不辦理權(quán)屬登記過戶手續(xù)。5、取得土地使用權(quán)后，未按照法律規(guī)定投入資金，或投入資金未達到法定比例，以轉(zhuǎn)讓為名炒賣土地。6、土地使用權(quán)重復(fù)出讓或轉(zhuǎn)讓。7、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時，擅自改變出讓合同規(guī)定的土地用途。8、土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)時，土地使用價格評估隨意。9、在無償劃撥土地變?yōu)橛袃敵鲎屚恋剡^程中，國有企業(yè)或集體企業(yè)取得廉價土地使用權(quán)。10、以劃撥方式取得土地使用權(quán)并享受減免稅費優(yōu)惠政策后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以市場價出售商品房，使國家給予部分居民的土地優(yōu)惠變成了開發(fā)者的收益。

三、完善土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)法律制度的思考

當前，關(guān)于城市國有土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)問題的法律規(guī)定仍然很零散，缺乏統(tǒng)一性和系統(tǒng)性。《憲法》、《民法通則》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《土地管理法》雖然都規(guī)定了國有土地使用權(quán)的概念，但國有土地使用權(quán)的法律性質(zhì)仍不明確；關(guān)于國有土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的途徑，以及各流轉(zhuǎn)合同的概念、法律特征等也均無詳細、統(tǒng)一的規(guī)定。因此，筆者認為，完善城市土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)法律制度的關(guān)鍵，就是要以《物權(quán)法》的起草和制定為契機，形成全面配套的城市國有土地使用權(quán)民事法律制度，提升土地物權(quán)民事法律制度的整體地位。

按照物權(quán)法原則，物權(quán)的概念、效力、客體、分類和變動必須由法律加以規(guī)定。所以建立城市土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)民事法律制度的重要前提，就是在我國建立起完備的物權(quán)法律制度體系。具體的立法設(shè)想如下：

第一，將《土地管理法》中“土地所有權(quán)和使用權(quán)”等土地民事法律制度的內(nèi)容刪除，在《物權(quán)法》中作出相應(yīng)的規(guī)定。

第二，借鑒傳統(tǒng)民法理論對物權(quán)立法的有益經(jīng)驗，繼承民族立法的優(yōu)秀傳統(tǒng)，重構(gòu)我國用益物權(quán)制度體系。確定用益物權(quán)的概念、特定內(nèi)涵和外延表述，加強用益物權(quán)名稱的唯一性、種類的區(qū)別性、體系的系統(tǒng)性。

第三，遵循沿用成習(xí)的法律概念，創(chuàng)設(shè)新型的用益物權(quán)制度——土地使用權(quán)制度，使土地使用權(quán)制度成為今后用益物權(quán)制度的重要組成部分。明確規(guī)定土地使用權(quán)是一項獨立的他物權(quán)，而不同于作為所有權(quán)權(quán)能之一的使用權(quán)能，承認土地所有權(quán)與土地使用權(quán)分離的正當性，確定土地使用權(quán)占有、使用、收益、處分權(quán)能實現(xiàn)的條件，形成一套完整的土地使用制度。