抵押是在我國(guó)比較成熟，且在實(shí)踐中被廣泛應(yīng)用的典型擔(dān)保形式之一。《民法通則》《擔(dān)保法》《物權(quán)法》以及《民法典》均予以規(guī)定，有關(guān)制度日益完善。抵押按抵押財(cái)產(chǎn)性質(zhì)，區(qū)分為不動(dòng)產(chǎn)抵押與動(dòng)產(chǎn)抵押。《民法典》對(duì)《擔(dān)保法》《物權(quán)法》關(guān)于抵押的規(guī)定作了多處修改，并增加了一些新的規(guī)定，進(jìn)一步完善了擔(dān)保物權(quán)制度，為優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境提供法治保障。

（一）關(guān)于房地一體抵押

我國(guó)立法向來(lái)采取“房隨地走、地隨房走，房地合一”的原則，這在《擔(dān)保法》第36條、《城市房地產(chǎn)管理法》第32條均有明確規(guī)定。但在以往的司法實(shí)踐中之所以出現(xiàn)較大爭(zhēng)議，是因?yàn)榇嬖诜慨a(chǎn)與土地使用權(quán)分別設(shè)立抵押的情形，這種情形是否導(dǎo)致抵押無(wú)效？如果有效，僅設(shè)立房產(chǎn)抵押，效力是否及于土地使用權(quán)；僅設(shè)土地使用權(quán)抵押，效力是否及于房產(chǎn)？當(dāng)時(shí)所形成的比較一致的觀點(diǎn)是，抵押權(quán)旨在通過(guò)抵押物的交換價(jià)值實(shí)現(xiàn)債權(quán)，無(wú)論是房產(chǎn)與土地使用權(quán)分別抵押、單獨(dú)抵押，還是一并抵押，只要是在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)對(duì)房產(chǎn)、土地使用權(quán)一并拍賣、變賣，按各部分價(jià)款分配給各抵押權(quán)人即可，既不違反“房地合一”規(guī)定，又不影響抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)，故不應(yīng)認(rèn)定房地分別抵押或單獨(dú)抵押無(wú)效。但是房產(chǎn)抵押效力不及于土地使用權(quán)，土地使用權(quán)抵押效力也不及于房產(chǎn)，各抵押權(quán)人分別行使抵押權(quán)，不考慮抵押權(quán)設(shè)立先后。《物權(quán)法》正是關(guān)注到了實(shí)踐中的爭(zhēng)議，在第182條第1款重述《擔(dān)保法》第36條的規(guī)定后，在第2款明確規(guī)定：抵押人未將土地使用權(quán)與地上建筑物一并抵押的，未抵押的財(cái)產(chǎn)視為一并抵押。該規(guī)定明確了在抵押?jiǎn)栴}上，也堅(jiān)持“房隨地走，地隨房走”。如果房地分別抵押，則相當(dāng)于在一個(gè)物上設(shè)立了兩個(gè)抵押權(quán)，如何行使抵押權(quán)？依據(jù)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)順序的規(guī)定，登記在先的優(yōu)于登記在后的。在處理思路與《物權(quán)法》施行之前實(shí)務(wù)中的做法明顯有重大變化。《民法典》第397條幾乎是完全沿用了《物權(quán)法》第182條的規(guī)定，因此在以后的司法實(shí)務(wù)中仍應(yīng)按《物權(quán)法》發(fā)布后的處理思路處理。 

但是，實(shí)踐中又出現(xiàn)了新的問(wèn)題：其一，當(dāng)事人僅以建設(shè)用地使用權(quán)設(shè)定抵押，抵押權(quán)的效力是否及于抵押權(quán)設(shè)立之后還在建造的建筑物的續(xù)建部分及新增建筑物？回答應(yīng)該是否定的。實(shí)踐中許多半拉子工程需要新的融資才能繼續(xù)建設(shè)，而新的投資人為了保障自己的權(quán)利，往往要求對(duì)建筑物設(shè)立抵押，如果原土地使用權(quán)抵押效力及于續(xù)建的建筑物，新的投資人只能作為第二順位的抵押權(quán)人。投資人在權(quán)利難以保障的情況下，沒(méi)有投資的動(dòng)力，特別是在房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)重整過(guò)程中更是如此。沒(méi)有新的投資，形成爛尾樓的局面，對(duì)原抵押權(quán)人也是無(wú)益的。因此，綜合考慮現(xiàn)實(shí)情況，以建設(shè)用地抵押權(quán)效力仍不及于續(xù)建或新增加的建筑物為宜。

其二，當(dāng)事人明確約定土地使用權(quán)抵押不包括其上建筑物，或明確約定建筑物抵押權(quán)不包括土地使用權(quán)的，是否可以？回答是肯定的。在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，對(duì)土地使用權(quán)與建筑物一并拍賣或變賣，既不影響抵押部分的價(jià)款分離，也不影響“房地一體”原則。并且，從《民法典》第397條的規(guī)定看，此條應(yīng)屬于補(bǔ)充性任意規(guī)范，應(yīng)允許當(dāng)事人以約定排除適用。

（二）關(guān)于違法建筑物抵押

《民法典》第399條所列舉規(guī)定的不得抵押的財(cái)產(chǎn)，未包括違法建筑，但違法建筑被禁止流通，所有人不得轉(zhuǎn)讓違法建筑物。問(wèn)題在于，違法建筑是一個(gè)比較寬泛的概念，是否屬于違法建筑需要行政管理部門認(rèn)定。另一方面，違反不同法律的建筑，處理結(jié)果不同。有的違法建筑是可以補(bǔ)辦相應(yīng)的合法手續(xù)的，亦即其違法性可以治愈。在這種情況下，原則上應(yīng)對(duì)違法建筑物抵押持否定性司法評(píng)價(jià)，但又要區(qū)別情況，不能一概而論。原《擔(dān)保法司法解釋》第48條規(guī)定，以法定程序確認(rèn)為違法、違章的建筑物抵押的，抵押無(wú)效。該規(guī)定充分注意到了違法建筑的復(fù)雜性，把違法建筑限定為“以法定程序確認(rèn)”的情形。

但是，有關(guān)部門在訴訟過(guò)程中尚未依法定程序確認(rèn)其違法，并不意味著以后不確認(rèn)。如果在人民法院作出了生效判決認(rèn)定抵押有效后，執(zhí)行階段被確認(rèn)違法，將導(dǎo)致判決無(wú)法執(zhí)行。即便是執(zhí)行了，競(jìng)買人權(quán)利無(wú)法實(shí)現(xiàn)，也將產(chǎn)生無(wú)盡的紛爭(zhēng)，這樣的例子目前在實(shí)踐中屢有發(fā)生，甚至引起較大輿情。因此，在訴訟中，人民法院一方面應(yīng)當(dāng)征詢行政管理部門意見(jiàn)，對(duì)是否系違法建筑作為事實(shí)查明。另一方面，為保障判決的可執(zhí)行性，應(yīng)明確以違法建筑抵押的，抵押合同無(wú)效，但是在一審?fù)徑K結(jié)前已經(jīng)辦理合法手續(xù)或經(jīng)行政管理部門出具可以辦理合法手續(xù)的意見(jiàn)的，應(yīng)認(rèn)定有效。

（三）關(guān)于抵押預(yù)告登記

預(yù)告登記制度是《民法典》物權(quán)編規(guī)定的一種特殊登記制度。根據(jù)《民法典》第221條（《物權(quán)法》第20條）的規(guī)定，預(yù)告登記的目的是為了保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)。問(wèn)題是，怎么才能保障預(yù)告登記權(quán)利人將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)呢？為此，《民法典》第221條規(guī)定：“預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。”所謂“不發(fā)生物權(quán)效力”，根據(jù)《物權(quán)法司法解釋（一）》第4條的規(guī)定，是指不發(fā)生當(dāng)事人所追求的轉(zhuǎn)移不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)或者設(shè)定建設(shè)用地使用權(quán)、地役權(quán)、抵押權(quán)等物權(quán)變動(dòng)的效力，并非當(dāng)事人訂立的買賣合同或者設(shè)定用益物權(quán)或者擔(dān)保物權(quán)的合同也不發(fā)生效力。此外，依民法通說(shuō)，僅指相對(duì)于預(yù)告登記權(quán)利人“不發(fā)生物權(quán)效力”，而非指對(duì)所有人“不發(fā)生物權(quán)效力”。

關(guān)于抵押權(quán)的預(yù)告登記，首先需要明確的是，民法典對(duì)于抵押物的轉(zhuǎn)讓規(guī)則有了新的變化：即使標(biāo)的物已經(jīng)設(shè)定抵押權(quán)，也不影響抵押物的轉(zhuǎn)讓，只不過(guò)抵押權(quán)人仍有權(quán)行使抵押權(quán)。此外，標(biāo)的物在設(shè)定抵押權(quán)后，抵押人再次設(shè)定抵押權(quán)的情形在實(shí)踐中也較為常見(jiàn)。舉重以明輕，既然抵押權(quán)已經(jīng)設(shè)定的情形下抵押人都可以在標(biāo)的物上再次設(shè)定抵押權(quán)或者轉(zhuǎn)讓抵押物，債權(quán)人在已就抵押財(cái)產(chǎn)辦理預(yù)告登記的情形下，自然也無(wú)法阻止抵押人再次轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)或者就抵押財(cái)產(chǎn)再次設(shè)定抵押權(quán)。在此情形下，預(yù)告登記究竟如何確保債權(quán)人將來(lái)取得抵押權(quán)呢？顯然，此時(shí)只能賦予預(yù)告登記權(quán)利人一種順位利益，即債權(quán)人一旦辦理了抵押權(quán)的預(yù)告登記，則即使抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物或者再次就抵押物設(shè)定抵押權(quán)，預(yù)告登記權(quán)利人在能夠辦理本登記的情形下，也應(yīng)獲得優(yōu)先順位。例如張三將房屋抵押給李四，因種種原因不能辦理抵押登記，但李四已辦理預(yù)告登記，如果張三再將房屋出賣給或者抵押給王五，且已經(jīng)辦理過(guò)戶手續(xù)或者抵押登記，則李四在能夠辦理本登記的情況下，其權(quán)利應(yīng)優(yōu)先于王五。也就是說(shuō)，在李四能夠辦理本登記的情形下，應(yīng)按照預(yù)告登記的時(shí)間來(lái)確定權(quán)利的優(yōu)先順位，而不能按照本登記的時(shí)間來(lái)確定優(yōu)先順位。

值得注意的是，為了確保預(yù)告登記權(quán)利人將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)，《執(zhí)行異議與復(fù)議司法解釋》第30條還規(guī)定，在預(yù)告登記有效期內(nèi)，如果具備辦理本登記的條件，預(yù)告登記權(quán)利人的權(quán)利具有排除強(qiáng)制執(zhí)行的效力。同理，為確保預(yù)告登記權(quán)利人將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)，在預(yù)告登記有效期內(nèi)，預(yù)告登記權(quán)利人的權(quán)利也應(yīng)具備抵御破產(chǎn)的效力。例如作為房屋出賣人的公司被宣告破產(chǎn)，而房屋買受人在此之前已經(jīng)辦理預(yù)告登記，則房屋買受人在具備本登記條件的情形下，可以行使破產(chǎn)法上的取回權(quán)。回到抵押權(quán)的預(yù)告登記上，由于抵押權(quán)本身雖然不能排除強(qiáng)制執(zhí)行和抵御破產(chǎn)，但可以在強(qiáng)制執(zhí)行和破產(chǎn)程序中優(yōu)先受償，因此，經(jīng)預(yù)告登記的抵押權(quán)，雖然也不能排除強(qiáng)制執(zhí)行或者抵御破產(chǎn)，但應(yīng)具有優(yōu)先受償?shù)男ЯΓ矗涸陬A(yù)告登記有效期內(nèi)，預(yù)告登記權(quán)利人也應(yīng)有權(quán)在強(qiáng)制執(zhí)行和破產(chǎn)程序中優(yōu)先受償，否則，就無(wú)法保障預(yù)告登記權(quán)利人將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)。

需要說(shuō)明的是，盡管抵押權(quán)的預(yù)告登記已使債權(quán)人的權(quán)利具有一定的物權(quán)效力，但這并不意味著債權(quán)人已現(xiàn)實(shí)的享有抵押權(quán)。這是因?yàn)椋鶕?jù)《民法典》第221條第2款的規(guī)定，預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起90日內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效，因此，債權(quán)人雖然已經(jīng)辦理預(yù)告登記，但一旦預(yù)告登記失效，就無(wú)法保障債權(quán)人將來(lái)取得物權(quán)。也正因?yàn)槿绱耍凇蹲罡呷嗣穹ㄔ汗珗?bào)》2014年第9期刊登的“中國(guó)光大銀行股份有限公司上海青浦支行訴上海東鶴房地產(chǎn)有限公司、陳思綺保證合同糾紛案”中，上海二中院在終審判決中認(rèn)為，“抵押權(quán)預(yù)告登記所登記的并非現(xiàn)實(shí)的抵押權(quán)，而是將來(lái)發(fā)生抵押權(quán)變動(dòng)的請(qǐng)求權(quán)，該請(qǐng)求權(quán)具有排他效力。因此，作為系爭(zhēng)房屋抵押權(quán)預(yù)告登記的權(quán)利人，在未辦理房屋抵押權(quán)設(shè)立登記之前，其享有的是當(dāng)?shù)盅旱怯洍l件成就或約定期限屆滿對(duì)系爭(zhēng)房屋辦理抵押權(quán)登記的請(qǐng)求權(quán)，并可排他性地對(duì)抗他人針對(duì)系爭(zhēng)房屋的處分，但并非對(duì)系爭(zhēng)房屋享有現(xiàn)實(shí)抵押權(quán)，而是待房屋建成交付購(gòu)房人后就該房屋設(shè)立抵押權(quán)的一種預(yù)先的排他性保全。如果房屋建成后的產(chǎn)權(quán)未登記至購(gòu)房人名下，則抵押權(quán)設(shè)立登記無(wú)法完成，其不能對(duì)該預(yù)售商品房行使抵押權(quán)”。

上述判決是否意味著在辦理抵押權(quán)本登記之前，即使債權(quán)人辦理了抵押權(quán)的預(yù)告登記，也無(wú)法享有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利，而必須等到辦理完本登記，才能享有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利呢？對(duì)此，我個(gè)人的意見(jiàn)是，預(yù)告登記是在當(dāng)事人無(wú)法辦理本登記的情況下采取的一種特殊措施，一旦能夠辦理本登記，則應(yīng)理解為預(yù)告登記就可以產(chǎn)生本登記的法律效力，因此，經(jīng)人民法院審查，只要預(yù)告登記沒(méi)有失效，且債權(quán)人具備辦理本登記的條件，就應(yīng)認(rèn)定債權(quán)人享有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利，而無(wú)需另行辦理抵押權(quán)的本登記。

總之，抵押權(quán)預(yù)告登記的效力，大致可以分為三個(gè)層次：

第一層次，抵押權(quán)預(yù)告登記后，在辦理本登記前，債權(quán)人能否請(qǐng)求行使抵押權(quán)？我的意見(jiàn)是：當(dāng)事人訂立抵押合同后僅辦理預(yù)告登記，債權(quán)人主張行使抵押權(quán)的，人民法院不應(yīng)予以支持，因?yàn)榇藭r(shí)是否在預(yù)告登記的有效期內(nèi)，是否具備本登記的條件，都需要經(jīng)過(guò)訴訟程序進(jìn)行審查。當(dāng)然，如果經(jīng)審查，已經(jīng)具備辦理抵押登記的條件，則抵押權(quán)應(yīng)自預(yù)告登記之日即已設(shè)定，債權(quán)人自可行使抵押權(quán)。 

第二層次，當(dāng)事人辦理抵押權(quán)的預(yù)告登記后，如果抵押財(cái)產(chǎn)被人民法院查封，是否影響當(dāng)事人辦理抵押權(quán)的本登記？我的意見(jiàn)是：不影響當(dāng)事人辦理抵押登記。再進(jìn)一步說(shuō)，在抵押人的其他債權(quán)人申請(qǐng)人民法院對(duì)抵押物強(qiáng)制執(zhí)行時(shí)，人民法院應(yīng)當(dāng)審查，預(yù)告登記權(quán)利人是否已經(jīng)具備辦理本登記的條件，而無(wú)需當(dāng)事人另行提起訴訟：已經(jīng)具備抵押登記條件的，預(yù)告登記權(quán)利人主張抵押權(quán)自預(yù)告登記生效時(shí)設(shè)立并請(qǐng)求優(yōu)先受償?shù)模嗣穹ㄔ簯?yīng)予支持；不具備辦理抵押登記條件的，待條件成就后預(yù)告登記權(quán)利人主張自抵押登記條件成就時(shí)起取得抵押權(quán)的，人民法院應(yīng)予支持。

第三層次，當(dāng)事人在辦理抵押權(quán)的預(yù)告登記后，抵押人被宣告破產(chǎn)，預(yù)告登記權(quán)利人能否主張優(yōu)先受償？我的意見(jiàn)是：在預(yù)告登記有效期內(nèi)抵押人被人民法院宣告破產(chǎn)，無(wú)論抵押登記的條件是否具備，預(yù)告登記權(quán)利人主張就抵押物優(yōu)先受償?shù)模嗣穹ㄔ憾紤?yīng)予以支持，但應(yīng)限于破產(chǎn)受理時(shí)抵押物的價(jià)值范圍，且當(dāng)事人在破產(chǎn)受理前1年內(nèi)為未提供擔(dān)保的債務(wù)辦理抵押預(yù)告登記的除外。

（四）關(guān)于動(dòng)產(chǎn)抵押

我國(guó)《民法典》在擔(dān)保物權(quán)公示的法律效果上，采取了公示生效要件主義與公示對(duì)抗要件主義相結(jié)合的立法思路。只是前者為主，后者為輔。就抵押而言，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)采登記生效要件主義，不辦理登記，抵押權(quán)不生效。對(duì)動(dòng)產(chǎn)采登記對(duì)抗主義，抵押權(quán)合同有效成立，抵押權(quán)即設(shè)立，只是不辦理動(dòng)產(chǎn)抵押登記，不得對(duì)抗善意第三人。

1.動(dòng)產(chǎn)抵押未辦理登記，其物權(quán)效力十分有限。所謂的不能對(duì)抗第三人，是指在同一動(dòng)產(chǎn)上競(jìng)存的其他物權(quán)人，而不應(yīng)包括抵押人的普通債權(quán)人。因?yàn)槲餀?quán)優(yōu)于債權(quán)，如果動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)不能對(duì)抗普通債權(quán)人，與普通債權(quán)無(wú)任何區(qū)別，不符合物權(quán)優(yōu)于債權(quán)的一般原理。 

第一，在未辦理動(dòng)產(chǎn)抵押登記的情況下，如果人民法院根據(jù)抵押權(quán)人的其他債權(quán)人的申請(qǐng)采取查封、扣押等措施的，動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)人能否優(yōu)先受償？對(duì)此頗具爭(zhēng)議。我本人的意見(jiàn)是，其不享有優(yōu)先受償權(quán)。如果抵押人的普通債權(quán)人未申請(qǐng)法院采取查封、扣押措施，可支持動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)人的優(yōu)先受償請(qǐng)求。這樣理解，與《民法典》極力消除“隱性擔(dān)保”，保障交易安全的總體思路是一致的。 

第二，動(dòng)產(chǎn)抵押未辦理抵押登記，抵押人將抵押的動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，并且買受人已取得占有的，在沒(méi)有證據(jù)證明買受人知道或應(yīng)當(dāng)知道已經(jīng)訂立抵押合同的情況下，抵押權(quán)人請(qǐng)求行使抵押權(quán)，對(duì)動(dòng)產(chǎn)優(yōu)先受償?shù)模粦?yīng)支持。因?yàn)樵撡I受人是善意第三人，動(dòng)產(chǎn)抵押不登記，不能對(duì)抗善意第三人。相反，如果有證據(jù)證明買受人知道或應(yīng)當(dāng)知道已經(jīng)訂立抵押合同的，買受人系惡意第三人，動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)人可行使抵押權(quán)，優(yōu)先受償。

第三，動(dòng)產(chǎn)抵押未辦理登記，抵押人又將該動(dòng)產(chǎn)抵押給他人，如果該抵押辦理了登記，不論該抵押權(quán)人是否善意，未辦理登記的動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)人均不能對(duì)抗辦理抵押登記的動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)人。因?yàn)榘础睹穹ǖ洹返?14條規(guī)定，抵押權(quán)已經(jīng)登記的先于未登記的受償。 

第四，動(dòng)產(chǎn)抵押未辦理登記的，在破產(chǎn)程序中，抵押權(quán)人主張優(yōu)先受償?shù)模粦?yīng)支持。

2.辦理了抵押登記的動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)不能對(duì)抗第三人的例外情況。按照《民法典》第403條的規(guī)定，辦理了登記的動(dòng)產(chǎn)抵押，能夠?qū)沟谌恕５恰睹穹ǖ洹返?04條、416條規(guī)定了兩個(gè)例外情況，應(yīng)引起重視。 

（1）《民法典》第404條規(guī)定：“以動(dòng)產(chǎn)抵押的，不得對(duì)抗正常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中已經(jīng)支付合理價(jià)款并取得抵押財(cái)產(chǎn)的買受人。”該條是指，在出賣人正常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)范圍內(nèi)，動(dòng)產(chǎn)抵押即使辦理了登記，也不得對(duì)抗善意買受人。該條所規(guī)定的動(dòng)產(chǎn)抵押既包括浮動(dòng)抵押，也包括一般動(dòng)產(chǎn)抵押，實(shí)際是給予買受人以查詢登記的豁免權(quán)，即只要是出賣人在其正常經(jīng)營(yíng)范圍內(nèi)出賣產(chǎn)品，買受人無(wú)需查詢買賣標(biāo)的物是否抵押。比如出賣人將商場(chǎng)的所有動(dòng)產(chǎn)全部進(jìn)行浮動(dòng)抵押并辦理登記，到商場(chǎng)購(gòu)買正常對(duì)外銷售商品的買受人一旦取得商品，抵押權(quán)不對(duì)其發(fā)生對(duì)抗效力。人民法院在適用這一條款時(shí)應(yīng)把握這一條款的適用范圍及適用條件，防止濫用。結(jié)合實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，下列情形，辦理了抵押登記的動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)人可以對(duì)抗該條款所稱的買受人：一是購(gòu)買商品的數(shù)量明顯超過(guò)一般買受人的；二是購(gòu)買出賣方的生產(chǎn)設(shè)備的；三是買賣合同的簽訂系以擔(dān)保出賣人或者第三人債務(wù)履行為目的的；四是買受人與出賣人存在直接或間接控制關(guān)系的；五是買受人應(yīng)當(dāng)查詢抵押登記而未查詢的其他情形。

（2）《民法典》第416條規(guī)定：“動(dòng)產(chǎn)抵押擔(dān)保的主債權(quán)是抵押物的價(jià)款，標(biāo)的物交付后十日內(nèi)辦理抵押登記的，該抵押權(quán)人優(yōu)先于抵押物買受人的其他擔(dān)保物權(quán)人受償,但是留置權(quán)人除外。”該條是關(guān)于價(jià)金超級(jí)優(yōu)先權(quán)的規(guī)定。其核心要義在于以動(dòng)產(chǎn)價(jià)金為主債權(quán)的抵押權(quán)優(yōu)先于在同一動(dòng)產(chǎn)上設(shè)立的其他抵押權(quán)。如果說(shuō)《民法典》第404條是解決被設(shè)立抵押的動(dòng)產(chǎn)在賣出情況下與買受人的權(quán)利順位問(wèn)題的，那么本條則是解決設(shè)立抵押的動(dòng)產(chǎn)在買入情況下，其他動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)人與出賣人動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)的權(quán)利順位問(wèn)題，兩個(gè)條款一個(gè)為賣出，一個(gè)為買入。按照《民法典》第414條的規(guī)定，抵押權(quán)登記在先的優(yōu)先于登記在后的，但按照《民法典》第416條的規(guī)定，在以動(dòng)產(chǎn)價(jià)金為主債權(quán)的情況下，在同一動(dòng)產(chǎn)上設(shè)立的抵押權(quán)即便是登記在先，也不能對(duì)抗10日內(nèi)辦理了登記的以動(dòng)產(chǎn)價(jià)金為主債權(quán)的抵押權(quán)。此種情況常見(jiàn)于動(dòng)產(chǎn)浮動(dòng)抵押。例如，甲公司為貸款向銀行設(shè)立了浮動(dòng)抵押，抵押范圍包括該公司的原材料鋼材、成品半成品、機(jī)器設(shè)備等，并辦理了浮動(dòng)抵押登記。后乙公司賣給甲公司10噸原材料的鋼材，價(jià)款為500萬(wàn)元。雙方約定分期付款，乙公司保留對(duì)10噸鋼材的所有權(quán)，并在10日內(nèi)辦理了登記。就銀行的動(dòng)產(chǎn)浮動(dòng)抵押范圍而言，包括這10噸鋼材，其先于乙公司登記。但根據(jù)《民法典》第416條規(guī)定，乙公司所有權(quán)保留能夠?qū)广y行。該案中，如果乙公司對(duì)10噸鋼材未約定所有權(quán)保留，而是約定了抵押，只要在10日內(nèi)辦理抵押登記，依《民法典》第416條規(guī)定，同樣可以對(duì)抗銀行的抵押權(quán)。之所以作出這樣的規(guī)定，主要是為設(shè)立了動(dòng)產(chǎn)浮動(dòng)抵押的企業(yè)再融資創(chuàng)造條件，其他企業(yè)向作為買受方的企業(yè)賣出產(chǎn)品，在買受方不能即時(shí)付款的情況下，為保障價(jià)金回籠，往往對(duì)出賣物設(shè)定抵押或約定所有權(quán)保留，但如果不給于出賣方更優(yōu)越的保護(hù)，將影響其交易信心，進(jìn)而影響交易效率，影響正常的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)。在價(jià)金超級(jí)優(yōu)先權(quán)制度下，出賣方無(wú)需查詢買受方是否設(shè)立了其他抵押，只要在10日內(nèi)辦理抵押登記或所有權(quán)保留登記，即可保證資金回籠的安全。此外，價(jià)金超級(jí)優(yōu)先權(quán)制度，也理順了所有權(quán)保留制度與動(dòng)產(chǎn)抵押制度之間的關(guān)系，保證了民法典不同擔(dān)保制度之間的順暢銜接。還值得注意的是，《民法典》第416條的規(guī)定，除了適用于所有權(quán)保留外，還可以適用融資租賃中出租人對(duì)租賃物享有所有權(quán)的情形。

以上知識(shí)就是對(duì)“關(guān)于抵押的問(wèn)題”這一問(wèn)題進(jìn)行的相關(guān)解答，如果您還有相關(guān)法律問(wèn)題，可以關(guān)注無(wú)訟，私信咨詢。

一、土地抵押后，新增建筑物是否屬于抵押財(cái)產(chǎn)
《城市房地產(chǎn)管理法》第52條的規(guī)定， 建設(shè)用地使用權(quán) 抵押后新增的建筑物不能作為抵押財(cái)產(chǎn)。這樣規(guī)定的主要原因是在設(shè)定 抵押權(quán) 時(shí)，其標(biāo)的物不包括新增的建筑物，從而抵押權(quán)的效力不能及于這部分新增建筑物。新增的建筑物雖然不屬于 抵押財(cái)產(chǎn)的范圍 ，但一旦抵押的土地上新增了建筑物，其建筑物和建筑物占用范圍內(nèi)的土地便不可分，即“房地一體”，債權(quán)人在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，如果將新增建筑物從拍賣的抵押土地使用權(quán)中抽離出來(lái)，使新增的建筑物所有權(quán)與建筑物所占用的土地使用權(quán)權(quán)利主體不一致，則這一新增的建筑物權(quán)利就無(wú)法得到實(shí)現(xiàn)。同時(shí)，如果新增的建筑物拆掉后再行使抵押權(quán)不僅會(huì)造成資源的浪費(fèi)，而且新增建筑物的權(quán)利人的權(quán)利更加得不到保障。因此法律規(guī)定對(duì)有新增建筑物的建設(shè)用地的使用權(quán)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，應(yīng)當(dāng)將該土地新增的建筑物與建設(shè)用地使用權(quán)一并處分，但對(duì)于拍賣新增建筑物所得的價(jià)款，抵押權(quán)人不得優(yōu)先受償，是遵循價(jià)值最大理論且有法律基礎(chǔ)的。
二、建筑物設(shè)定抵押時(shí)抵押財(cái)產(chǎn)的范圍
建筑物與土地不可分離，因此將房屋等地上建筑物視為土地的組成部分，凡是取得建設(shè)用地使用權(quán)的人即取得附著于該土地上之建筑物的所有權(quán)，凡是取得建筑物所有權(quán)必須要取得所附著的建設(shè)用地使用權(quán)，邏輯結(jié)果便是建設(shè)用地使用權(quán)與建筑物所有權(quán)不能分離而轉(zhuǎn)讓。
反映在抵押權(quán)方面，抵押建設(shè)用地使用權(quán)必須同時(shí)抵押土地上的建筑物，反之抵押建筑物也必須同時(shí)抵押該建筑物所占用的建設(shè)用地使用權(quán)。
我國(guó)立法向來(lái)采取“房地合”的政策，擔(dān)保法、城市房地產(chǎn)管理法均規(guī)定了建筑物與建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押的原則，如《城市房地產(chǎn)管理法》第32條規(guī)定:“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時(shí)，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓、抵押。”
三、抵押登記部門不明情況下的登記效力怎么認(rèn)定
不動(dòng)產(chǎn)抵押的，縣級(jí)以上地方人民政府對(duì)登記部門未作規(guī)定，當(dāng)事人在土地管理部門或者房產(chǎn)管理部門辦理了抵押物登記手續(xù)，人民法院可以確認(rèn)其登記的效力，在當(dāng)?shù)乜h級(jí)以上人民政府未明確在建工程抵押登記部門的情況下，國(guó)土部門頒發(fā)的土地他項(xiàng)權(quán)利證明書對(duì)該土地及地上建筑物抵押登記予以了明確記載。

《中華人民共和國(guó) 民法典 》 第四百一十七條　建設(shè)用地使用權(quán)抵押后，該土地上新增的建筑物不屬于抵押財(cái)產(chǎn)。該建設(shè)用地使用權(quán)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，應(yīng)當(dāng)將該土地上新增的建筑物與建設(shè)用地使用權(quán)一并處分。但是，新增建筑物所得的價(jià)款，抵押權(quán)人無(wú)權(quán)優(yōu)先受償。