承包人行使優先受償權的期限是十八個月。承包人應當在合理期限內行使建設工程價款優先受償權，但最長不得超過十八個月。十八個月是除斥期間，為法定不變期間，自發包人應當給付建設工程價款之日起算。建設工程價款優先受償權實現的方式有兩種即折價和拍賣；如果通過折價方式實現優先權，則可以在承包人和發包人雙方協商一致的基礎上進行，無需經過司法程序；但如果雙方折價行為損害第三人。如同樣擁有優先受償權的其他承包人、對建設工程抵押權人等利益的，第三人可能會申請法院撤銷折價協議；對于通過拍賣方式實現優先權，從法律條文字面理解，承包人可以直接申請法院對建設工程進行依法拍賣，但在實踐中這并不可行，司法拍賣一般需經法院強制執行程序處理，而強制執行需要有生效法律文書為前提。

法律依據：
《最高人民法院關于建設工程價款優先受償權問題的批復》 第四條 建設工程承包人行使優先權的期限為六個月，自建設工程竣工之日或者建設工程合同約定的竣工之日起計算。

法律主觀：

一、民法典關于優先受償權的規定
民法典關于優先受償權的規定是第三百九十四條【 抵押權的定義 】為擔保債務的履行，債務人或者第三人不轉移財產的占有，將該財產抵押給債權人的，債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現 抵押權 的情形，債權人有權就該財產優先受償。
前款規定的債務人或者第三人為抵押人，債權人為抵押權人，提供擔保的財產為抵押財產。
《 中華人民共和國民法典 》
第四百一十五條 同一財產既設立抵押權又設立質權的，拍賣、變賣該財產所得的價款按照登記、交付的時間先后確定清償順序。
第四百一十六條 動產抵押擔保的主債權是抵押物的價款，標的物交付后十日內辦理抵押登記的，該抵押權人優先于抵押物買受人的其他擔保物權人受償，但是留置權人除外。
三、優先受償權的實現方法
優先受償權的實現方法：
1.協議方式。
2.訴訟方式。只有當事人達不成協議的，才需要司法介入，即由法院拍賣、變賣該財產。

法律客觀：

《合同法》286條規定：“發包人未按照約定支付價款的，承包人可以催告發包人在合理期限內支付價款。發包人逾期不支付的，除按照建設工程的性質不宜折價、拍賣的以外，承包人可以與發包人協議該工程折價，也可以申請人民法院將該工程依法拍賣。建設工程的價款就該工程折價或拍賣的價款優先受償”。優先受償權直接依據法律規定而享有，不以當事人的約定為必要。只要具備了法律規定的成立要件，即自動產生。其法律要件有：⑴發包人未支付到期工程款。“工程價款”的范圍：根據最高人民法院《關于建設工程價款優先受償權問題的批復》第3條規定“建設工程款包括應當支付的工作人員報酬、材料款等實際支出的費用，不包括承包人因發包人違約所造成的損失。”這里的“實際支出的費用”應當是工程價款中的成本部分，包括直接費、間接費。墊資款應在保護范圍之內，不包括利潤和因發包人違約所造成的損失。⑵限于因建設工程合同所產生的工程價款。《合同法》269條規定，建設工程包括工程勘察、設計、施工合同。《合同法》286條和司法解釋都沒有明確排除勘察、設計合同所生債權享有優先受償權。對于施工合同的范圍，《建筑法》第二條規定“本法所稱建筑活動，是指各類房屋建筑及其附屬設施的建造和與其配套的線路、管道、設備的安裝工程。”同時，《建設工程質量管理條例》第二條規定“本條例所稱建設工程，是指土木工程、建筑工程、線路管道和設備安裝工程及裝修工程。”所以，土建、安裝、裝修工程都在建設工程的范圍內。⑶優先權的客體必須是承包人承包施工的建設工程。承包人不得對非其承包施工的發包人所有的其他建設工程主張優先受償權，對于工程因裝飾裝修、安裝而增值的部分，亦不享有優先權。⑷優先權的客體必須不屬于“不宜折價、拍賣”的建設工程。這里所謂不宜折價、拍賣的建設工程是指法律禁止流通的工程、所有權不明的工程、國家重點工程和有特殊用途的工程。⑸工程價款的法定優先權，無需登記。

建設工程優先受償權的性質及適用條件
作者：上海法院 發布時間：2015-07-08 11:04:02 打印 字號： 大 | 中 | 小
鄭重
我國合同法體第二百八十六條規定：“發包人未按照約定支付價款的，承包人可以催告發包人在合理期限內支付價款。發包人逾期不支付的，除按照建設工程的性質不宜折價、拍賣的以外，承包人可以與發包人協議將該工程折價，也可以申請人民法院將該工程依法拍賣。建設工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優先受償。”建設工程優先受償權是由法律直接規定的，當與其他債權人的抵押權沖突時，應優于意定的抵押權。承包人就工程價款債權對工程享有優先受償權，是法律基于維護社會公共利益及建筑工人權利之需要，在相關利益沖突時作出的一種價值選擇。但實踐中，對建設工程優先權的法律性質、適用條件理解不一致，存在一定爭議。
一、優先受償權的性質
關于優先受償權的法律性質，理論界主要有三種觀點，即留置權說、法定抵押權說和優先權說。筆者同意第三種觀點。
1.留置權說
該觀點認為，建設工程優先受償權屬于留置權。擔保法中規定的留置權標的物僅限于動產，不利于對債權人利益的充分保護，合同法實際上擴大了可留置財產的范圍。如果發包人不按約定支付工程價款，承包人即可留置該工程，并以此優先受償，即建設工程的承包人對不動產同樣可以行使留置權。
但物權法和擔保法均明確規定了留置權的標的物為動產，而建設工程優先受償權的標的物是不動產。若認定該優先受償權性質為留置權，則需對現行留置權理論和法律規定進行全面修改。留置權以債權人對標的物的實際占有為成立和存續條件，但在建設工程合同中，承包人在行使優先受償權時大多已不再占有標的物，故亦不符合留置權的特點。此外，擔保法明確了留置權的適用范圍包括因保管合同、運輸合同、加工承攬合同發生的債權，其中并不包括作為有名合同的建設工程合同。
2.法定抵押權說
該觀點認為，建設工程優先受償權在性質上屬于一種法定抵押權。優先受償權作為一種不轉移占有的擔保物權，具有從屬性、物上代位性和優先受償性，符合抵押權的一般特點，在效力上應優先于意定的抵押權。有參與立法的學者指出，合同法第二百八十六條從設計、起草、討論、修改、審議直至正式通過，始終是指法定抵押權，只是考慮到法律適用上的便利，才采用了直接規定其內容、效力以及實現方式的條文表述，而未直接使用“抵押權”之名。這種法定抵押權是由法律直接規定的，具有法定性，無需當事人之間事先約定，也無需登記公示。
但依相關法律，抵押權須由當事人以法律行為設立，并無法定抵押權的規定。抵押權自登記時設立，以建筑物和其他地上附著物以及正在建造的建筑物抵押的，應當辦理抵押登記。同時，將優先受償權界定為法定抵押權與《最高人民法院關于建設工程價款優先受償權問題的批復》（以下簡稱《批復》）相矛盾。擔保法規定，抵押擔保的范圍是“主債權及利息、違約金、損害賠償金和實現抵押權的費用”；《批復》規定，建設工程優先受償權的范圍則僅限于“實際支出的費用”。
3.優先權說
優先權是指特定的債權人依據法律規定而享有的就債務人的總財產或特定財產優先于其他債權人受償的權利。優先權在性質上屬于擔保物權，它基于法律的直接規定產生，不允許當事人任意創設，無需登記公示，可以針對動產或不動產，不以占有標的物為成立要件，受償順序由法律直接規定。我國立法中類似的規定還有船舶優先權和民用航空器優先權等。例如，海商法規定，船上工作人員工資、其他勞動報酬、船員遣返和社會保險費用，船舶營運中發生的人身傷亡賠償，船舶噸稅、引航費、港務費和其他港口規費等具有船舶優先權；民用航空法規定，援救民用航空器的報酬和保管維護民用航空器的必需費用具有民用航空器優先權。因此，從立法體例上看，我國現行民事立法尚未將優先權作為一種獨立的擔保物權，只是在某些法律中賦予了特定債權優先受償權。
《批復》對建設工程價款優先受償權性質為優先權也予以了肯定。該批復第一條規定，建設工程的承包人的優先受償權優于抵押權和其他債權；第四條規定，建設工程承包人行使優先權的期限為六個月，亦直接將建設工程優先受償權表述為“優先權”。綜上，將建設工程優先受償權定性為優先權較為合理。
二、優先受償權的適用條件
1.建設工程承包人必須依照合同約定履行了全部義務。建設工程必須按期完工，并經驗收合格。因為建設工程只有在竣工驗收合格的情況下，合同債權的數額才能確定，發包人方能按照約定支付工程價款。驗收不合格，發包人不僅有權拒絕支付工程價款，而且有權要求承包人承擔違約責任。如果建設工程承包人一方存在其他違約行為，發包方因此行使抗辯權，未按約定支付價款的，承包人不得行使優先受償權。
2.建設工程承包人行使先行催告權。發包人未按照約定支付價款的，承包人不能直接將該工程折價、拍賣，而應當催告發包人在合理期限內支付價款。合理期限雙方有約定的，可以從約定；沒有約定的，筆者認為可參照建筑工程施工合同示范本文中有關支付工程價款的約定，15天至60天均屬于合理期限。發包人逾期不支付的，建設工程承包人有權行使優先受償權。催告發包人支付價款有利于敦促對方按照誠實信用原則主動履行合同義務，最大限度降低交易和維權成本。
3.符合法律規定的實現程序、方式。《批復》第一條規定，人民法院在審理房地產糾紛案件和辦理執行案件中，應當依照合同法第二百八十六條的規定，認定建筑工程價款優先受償權優于抵押權和其他債權。可見，實現優先受償權的司法程序有兩種：一是房地產糾紛案件審判程序，承包人應在訴訟過程中明確提出要求優先受償的訴訟請求；二是案件執行程序，在申請執行程序中仍可作為明確請求提出。故優先受償權不應按照民事訴訟法特別程序之實現擔保物權案件處理。優先受償權的實現方式有兩種，即“承包人可以與發包人協議將該工程折價，也可以申請人民法院將該工程依法拍賣”。
4.建設工程優先受償權的行使期限。建設工程承包人行使優先受償權的期限為六個月，自建設工程竣工之日或者建設工程合同約定的竣工之日起計算。當事人對建設工程實際竣工日期有爭議的，按照以下情形分別處理：建設工程經竣工驗收合格的，以竣工驗收合格之日為竣工日期；承包人已經提交竣工驗收報告，發包人拖延驗收的，以承包人提交驗收報告之日為竣工日期；建設工程未經竣工驗收，發包人擅自使用的，以轉移占有建設工程之日為竣工日期。該六個月期限為行使優先受償權的除斥期間，并非行使債權請求權的訴訟時效期間，因此屬于不變期間，不適用訴訟時效中止、中斷或者延長的規定。
5.建設工程優先受償權的限制。根據合同法和《批復》的規定，建設工程優先受償權雖賦予了承包人優于抵押權人和其他債權人受償的權利，但其行使也應有所限制：一是不屬于“按照建設工程的性質不宜折價、拍賣的”建設工程，主要包括公益性質、特殊工程、保密性工程，如公共道路、國家機關辦公樓、軍事設施、機場、車站等。這些設施不能被拍賣或折價，否則將影響社會公共利益。二是消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優先受償權不得對抗買受人。司法解釋的這一規定表明，最高院在建設工程企業利益和消費者居住權沖突時，更傾向于優先保護普通消費者的居住權。三是建設工程價款包括承包人為建設應當支付的工作人員報酬、材料款等實際支出的費用，不包括因發包人違約所造成的損失。